某城市地產(chǎn)項目可行性分析報告

1、阜陽項目可行性分析報告目錄第一章 總論11 項目概況12 建設項目概況及總投資 第二章 項目環(huán)境分析21 阜陽市宏觀經(jīng)濟分析22 阜陽市房地產(chǎn)市場走勢分析23 本項目地塊分析24 項目環(huán)境分析小結(jié)第三章 項目投資預算31 投資預算32 項目開發(fā)各專項稅費匯總 第四章 項目財務效益分析 4 1 財務分析42 項目不確定性分析43 項目綜合效益分析第五章 結(jié)論及建議51 結(jié)論52 有關補充說明第一章 總 論1 1 項目概況本案位于阜陽市飛機場旁，隨著市政的進一步發(fā)展，周邊正逐漸形成了阜陽未來的中央 居住區(qū)（ CLD ），附近已有地產(chǎn)項目在開發(fā)。30項目占地 300 畝，總用地面積 20 萬平方米，

2、容積率按 1 。5 計算，總建筑面積為： 萬平方米。1. 2 建設項目投資概況 從成本估算方便的角度來考慮，本案的開發(fā)暫不考慮相關的建設周期，在后續(xù)的各成本收支估算時均按整 體開發(fā)進行估算（項目實際開發(fā)過程正常情況下應分為二期或三期）。O項目開發(fā)總投資約為3.6億元人民幣O項目銷售總額約為：4。5億元人民幣O項目開發(fā)利潤約為：8983萬O成本利潤率約為25%第二章阜陽市宏觀經(jīng)濟分析2. 1阜陽市宏觀經(jīng)濟分析2.1.1 2003 年GDP及其增長速度2003年阜陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP ）達到220.2億元，比上年增長5.2% （按可比價 格）。自2001年以來，其國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率一直穩(wěn)步增長

3、，表現(xiàn)出較強勁的增長勢 頭。圖1 阜陽市各年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP及增長率2302202102001905.20%5.00%4.80%4.60%4.40%4.20%200120022003GDP億元）T一平均增長率（%5.40%4.00%數(shù)據(jù)來源：歷年安徽統(tǒng)計年鑒從上圖我們可以清楚的看出阜陽市各年的 GDP總值，每年大約以5%左右的速度增長，這說明阜陽市經(jīng)濟穩(wěn)步增長，綜合實力逐步增強。在阜陽市統(tǒng)計局業(yè)已公布的 2004 年1 10月份全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）200億元，也證明了阜陽市經(jīng)濟發(fā)展的較 好勢態(tài)。2.1.2 人均GDP及其增長速度圖2 阜陽市各年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP及增長率20

4、151050400030002000100002001200220032004人均GDP（元）T平均增長率（%）數(shù)據(jù)來源：歷年安徽統(tǒng)計年鑒從上圖中我們可以清楚2001年的人均GDP為2269元、2004年為2985元，增長幅 度較大，再次說明了阜陽市經(jīng)濟發(fā)展的良好勢態(tài)。2.1.3 人均可支配收入及增長率阜陽市人均可支配收入由2001年5768.6 元、2003年為6596.36 元，很明顯每年人 均可支配收入是增加的。圖3 阜陽市各年人均可支配收入及增長率70006500600055005000659g.361+ 人515768.6 6041.49r-*-4.72001200220031086

5、420人均可支配收入（元）平均增長率（%）數(shù)據(jù)來源：歷年安徽統(tǒng)計年鑒5200500048004600440042001086420200120022003II人均消費支岀（元）* 平均增長率（%）人均消費支出及增長率圖4阜陽市各年人均消費支出及增長率數(shù)據(jù)來源：歷年安徽統(tǒng)計年鑒從上圖中我們可以清楚的看出2001年阜陽市人均消費支出為4612.79元、2003年為 5081.8元，而從人均消費性支出平均增長率來看，2002年到2003年出現(xiàn)了迅猛反彈， 但從阜陽市統(tǒng)計局現(xiàn)已公布的2004年1 10月份的數(shù)據(jù)來看，到十月份末消費性支出 累計達到5620元。在可支配收入出現(xiàn)快速增長的同時，消費性支出也

6、出現(xiàn)了增長的趨 勢。2.1.5 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2001年阜陽市第一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比例分別為 41%、24.4%和34.6%。第三產(chǎn)業(yè) 的比重已超過第二產(chǎn)業(yè)，2003年阜陽市第一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比例分別為 35%、28% 和37%，第三產(chǎn)業(yè)的比重也超過第二產(chǎn)業(yè)，近年來第三產(chǎn)業(yè)的增長速度一直高于其他產(chǎn) 業(yè)，增長勢頭良好，也表現(xiàn)出阜陽市經(jīng)濟極好的增長勢頭和發(fā)展?jié)摿ΑD5近三年阜陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 2001 2002 2003數(shù)據(jù)來源：歷年安徽統(tǒng)計年鑒、阜陽市 2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 圖62003年阜陽市各產(chǎn)業(yè)所占比例口第一產(chǎn)業(yè):35%n第二產(chǎn)業(yè):28%:I第三產(chǎn)業(yè):37%數(shù)據(jù)來源：安徽統(tǒng)計年

7、鑒圖7阜陽市三大產(chǎn)業(yè)各年增長率（%）T第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)T第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：歷年安徽統(tǒng)計年鑒236 固定資產(chǎn)投資2001年阜陽市全社會固定資產(chǎn)投資額達到 464.9億元，比上年增長12.8%。到2002 年底，其固定資產(chǎn)投資總額為602.95億元，比上年增長29.7%。從阜陽市統(tǒng)計局現(xiàn)已 公布的2003年阜陽市1 11月份全社會固定資產(chǎn)累計投資來看，其總額高達842.22億元，比去年同期增長77.4%.再次說明了阜陽市經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢，隨著阜陽市基 本建設投入增加，城市設施日趨完善，經(jīng)濟環(huán)境進一步改善；城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增 長也異常迅速?？梢灶A期，阜陽房地產(chǎn)市場仍將處于高速發(fā)展時期，短期內(nèi)價

8、格依然堅 挺，因此阜陽市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資有望進一步加大。圖8阜陽市各年固定資產(chǎn)投資額及其增長率匸二固定資產(chǎn)投資額T增長率數(shù)據(jù)來源：安徽統(tǒng)計年鑒（2004 ）2.2阜陽市房地產(chǎn)市場走勢分析二十世紀九十年代開始，阜陽房地產(chǎn)業(yè)開始崛起，發(fā)展到現(xiàn)在已逐漸表現(xiàn)為外來投資 商活躍在阜陽地產(chǎn)市場，2004年阜陽市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐 漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資不斷攀升，全市總開工面積、總竣工面積都 在增長（上表可以看出）。二是個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：阜陽市2004 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升 期轉(zhuǎn)變。2.2.

9、1房地產(chǎn)固定投資額情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額度歷史數(shù)據(jù)比較20000015000010000050000057615761577842170. .- ”237026364-二1851093213556831836146471355200120022003開發(fā)投資額住宅.辦公樓商業(yè)營業(yè)U單位：萬元從投資比重上看，2003年經(jīng)營性物業(yè)（即:寫字樓物業(yè)和商用物業(yè)）的比重已達到20.1 %，略低于2002年的25.5%。同其他投資相比，由于相對而言住宅的風險系數(shù)較小， 所以其抗風險能力較強。這從2004年阜陽市1 10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)資料得到 體現(xiàn)，投資住宅增長最快。2003年阜陽市各類房地產(chǎn)投資

10、所占比例U住宅:72.8% L_辦公樓:1.9% 商業(yè)物業(yè)：18.4% LI其他69%2.2.2房地產(chǎn)市場供求情況近三年以來，阜陽市房地產(chǎn)施工、竣工量上升較快。2003年全市房地產(chǎn)施工面積為112.98萬平方米，竣工面積為42.87萬平方米?？梢钥闯龈逢柗康禺a(chǎn)市場無論從開工 面積還是竣工總量來看，仍然保持著高速發(fā)展的態(tài)勢。阜陽市房地產(chǎn)施工竣工量歷史數(shù)據(jù)比較15000001000000500000050000040000030000020000010000002001 年2002 年2003 年1=匚1施工面積竣工面積M 單位：平方米數(shù)據(jù)來源：安徽統(tǒng)計年鑒2.2.3 房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 觀點：根

11、據(jù)阜陽市宏觀經(jīng)濟發(fā)展，阜陽房地產(chǎn)市場將保持繼續(xù)繁榮的態(tài)勢，商品房價格將持續(xù)走高 個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指 標。從上圖中可以看出：2003年阜陽市商品房個人購買率是持續(xù)上升。個人購買率的不 斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長, 為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2004年房地產(chǎn)投資總額進一步增長,表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動 作用。價格指數(shù)（3）根據(jù)市統(tǒng)計局今年上半年的統(tǒng)計， 截止2004年11月份，全市范圍

12、住宅平均價1550 元/平方米，同比上漲200元。同時，阜陽的房地產(chǎn)開發(fā)一改近幾年穩(wěn)中有升的格局，呈 現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，從年初開始，市區(qū)內(nèi)相當一批樓盤訂購火爆。第三章：項目投資預算第一節(jié)：項目投資預算3.1投資預算項目占地300畝，總占地面積為20萬平方米項目名稱金額（元）備注項目總投資36017土地成本9000 萬建安成本21148銷售成本及稅費3600不含所得稅其他相關費用2269管理費及其他3.1.1 銷售收入1、容積率1.5計算，則總建筑面積為30萬平方米。平均銷售單價為1500元加2、銷售價格：30萬川x 1500元=4.5億元人民幣注：結(jié)合阜陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)行的住宅銷售價格標準及參

13、考本案周邊市場樓盤的銷售價格擬訂 本案的容積率為估算， 便于對項目成本估算， 同時也參考其他相應樓盤的容積率并充分考慮到發(fā)揮土地價值最大化 為了便于對項目進行成本估算 ，本案的建安成本及物業(yè)類型只考慮單純的多層， 暫不考慮商業(yè)項目的建安成本和銷售價格第二節(jié)：開發(fā)成本及各專項稅費匯總3.2開發(fā)成本及各專項稅費匯總名稱單項名稱金額（費率）合計（元）備注一、土地費購買土地費30萬/畝9000萬（折合300元/tf）二、前期費用1、規(guī)劃選址意見書2500規(guī)劃展示費2、勘測設計8元/tf240萬3專項費用質(zhì)監(jiān)費1.5 元/45萬磚混結(jié)構(gòu)審圖費0.1%15.9 萬工程總造價基礎設施配套費40 元/ tf1

14、200 萬消防基金墻改基金8元/tf240萬監(jiān)理費1%159萬工程總造價白蟻防治費3元/tf90萬散裝水泥基金1.5 元/ tf45萬人防費30 元/ tf900萬綜合技術(shù)服務費0.4%63.6 萬工程總造價前期費用合計約2998.75萬（折合約100元/tf）三、建安工程費530 元 / tf15900萬按磚混計算五、室外工程費用水電設施及增容費40 元/tf1200 萬區(qū)內(nèi)道路綠化35 元/ tf1050 萬室外工程費合計2250萬 （折合75元/ tf）四、其他相關費用貸款利息4470 X 7%X1.5469萬按工程投入的1/3計算不可預見費2%900萬按總售價計算開發(fā)管理費2%900萬

15、按總售價計算其他相關費用合計2269萬（折合約75.6元/ tf）三、銷售成本計算表序號內(nèi)容費率金額（元）每平方米單價備注1稅費6%2700 萬90 元 / m2總銷售額2銷售費用2%900萬30 元 / m2總銷售額合計3600 萬120 元 / m2四、效益分析表序號內(nèi)容金 額（元）1銷售收入45000萬2開發(fā)總成本36017萬其中工程成本21148萬銷售成本（含稅金）3600 萬土地成本9000 萬其他成本費用22693單位面積成本1201元/m4毛利潤（稅前）8983 萬5毛利潤率25%6所得稅（X 33%）8986X 33%=2965 萬7凈利潤（-）6020 萬8成本利潤率18%五

16、、銷售均價的變化對利潤的影響 （單位：元 加）本項目的開發(fā)銷售價格是按現(xiàn)行阜陽樓市的價格計算 ，住宅銷售均價按1500元 加計算，所以銷售均價的變化直接影響到開發(fā)公司的利潤，詳細分析見下表：售價14501500155016001650170017501800利潤（元）-50050100150200250300成本利率（稅-4%0%4%8%12%16%20%24%前）說明一：項目投資預算依據(jù)及說明1、建筑工程費率按安徽省建筑工程單位估價表及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪?2、項目各項專業(yè)收費標準按“安徽省建筑業(yè)物價收費標準文件”及結(jié)合當?shù)厝嗣裾氖召M標準估算；3、不同年份的價格指數(shù)均調(diào)整到 2004

17、 年的物價水平；4、行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)；5、其他專業(yè)資料；6 、職能部門采集；說明二： 投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應分攤到可銷售的面積中去細則： 1、按計算投資的各項成本來分攤；2、各項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤；3、若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤；4、各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按 功能面積比例分攤；說明三： 本案可行性分析報告暫不考慮項目開發(fā)的期間及其他，則在進行成本估算時按一次性開發(fā)應投入的標準來進行成本估算第四章：項目財務效益分析第一節(jié)：財務分析4.1 財務分析41 1 稅金計算本項目的

18、稅金計算詳見銷售收入和銷售稅金表41 2 損益表與靜態(tài)盈利分析本項目的投資利潤率為 25%本項目的投資凈利潤率為 18%以上指標與同類房地產(chǎn)項目相比，可以看出本項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標較好，項目可以 投入。第二節(jié)：項目不確定性分析4.2 項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟目標 的實現(xiàn)。42 1 盈虧平衡分析本項目的總投資為 36017 萬元，銷售收入為 45000 萬元，扣除相關稅（銷售收入的 9% ） 后，毛收入為 8983 萬元，在考慮相關支出和收入不變的情況下

19、，盈虧平衡點為銷售率80%。存在一定的投資風險，其 主要原因有兩點：1、在項目開發(fā)時沒有考慮項目分期 開發(fā)，則各項目成本投入較高2、一次性入加大項目開發(fā)的風險4 . 2 . 2敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設周期 的長短。根據(jù)市場預測，在項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售 價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內(nèi)部收益率、財務凈 現(xiàn)值和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、 20%時，對經(jīng)濟指標影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表。項目變幅建安成本費-20%-10%標準方案10

20、%20%投資利潤率31.27%27.85%18%21.01%17.59%變化幅度28%14%-14.1%-28.0%凈現(xiàn)值（萬元）88537437602039061790變化幅度46.3%31.3%-31.2%-46.2%項目變幅銷售收入-10%-5%標準方案5%10%投資利潤率13.65%16.54%18%21.33%28.22%變化幅度-40%-20%20.1%40.1%凈現(xiàn)值（萬30034511602075279035元）變化幅度-77.9%-38.9%39.3%78.3%售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響當售價下降 13 。3% 時， 財務凈現(xiàn)值將為 0 。當建安成本上升 41。

21、2% 時，財務凈現(xiàn)值將為 0。由此可見，財務凈現(xiàn)值對銷售收入更為敏感，必須密切關注售價，控制銷售收入，同時要做好成本控制工作，規(guī)避項目的不確定因素。售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響當售價下降 11% 時， 投資利潤率將為基準投資利潤率。當建安成本上升 43% 時，財務凈現(xiàn)值將為基準投資利潤率。由此可見，投資利潤率對銷售收入更為敏感，必須密切關注售價，控制銷售收入。42 3 風險規(guī)避及控制措施A 、風險類型及防范措施 成本風險 ：從現(xiàn)時的社會物價情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導致的成本上升，還是相對較小，換句話說，就是會有較大的公司風險。因此在重要決策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以與 承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔部分風險。 市場風險： 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，本項目的主要市場風險是銷售價格和銷售率能不能達到預期既頂?shù)匿N售目標，達到及時銷售回款，保證工程及其他附 屬設施正常進行。B、風險控制 工 期： 首先要用科學方法來編制工程進度計劃，要充分考慮到阜陽地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況， 使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次， 要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理 公司的作用。 投資決策：上層決策機構(gòu)的決策水平對