房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)1 總 則1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語(yǔ)并有利于國(guó)內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。 1.0.3 使用房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)時(shí)，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 通用術(shù)語(yǔ)2.0.1房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal;property valuation 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。 2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) real estate appraisa

2、l company 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)師 real estate appraisal;property valuer 通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格的人員。 2.0.4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 incensed real estate appraisal;certified property valuer 經(jīng)過(guò)執(zhí)業(yè)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。2.0.5估價(jià)委托人 client 委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。 2.0.6 估價(jià)當(dāng)事人 parties inv

3、olved in appraisal 與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人 2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人 interested parties 估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人。 2.0.8估價(jià)項(xiàng)目 appraisal project appraisal assignment 估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。 2.0.9估價(jià)目的 appraisal purpose;purpose of valuation 估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。 2.0.10估價(jià)對(duì)象 subject property 所估價(jià)的房地產(chǎn)等

4、財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 2.0.11價(jià)值時(shí)點(diǎn) date of value 所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)某一特定的時(shí)間。 2.0.12 價(jià)值類(lèi)型 type of value 所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。 2.0.13估價(jià)原則 appraisal principles;valuation principles 估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 2.0.14估價(jià)程序  appraisal process; valuation process 完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。

5、 2.0.15 估價(jià)依據(jù) appraisal support documentation; valuation evidence作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。 2.0.16  估價(jià)假設(shè) appraisal assumptions 針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。  2.0.17 估價(jià)方法 appraisal approaches; 

6、valuation methods 測(cè)算估價(jià)對(duì)象或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。   2.0.18估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)  basic date for appraisal 估價(jià)測(cè)算所使用的反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19 估價(jià)參數(shù) appraisal parameters 用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的系數(shù)、比率或比值。2.0.20 估價(jià)結(jié)果 final 

7、value opinion  通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 2.0.21  估價(jià)報(bào)告 appraisal report; valuation report 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所作的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。   2.0.22批量估價(jià) mass appraisal 基于統(tǒng)一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2.

8、0.23 個(gè)案估價(jià)  sing-property appraisal 相對(duì)于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對(duì)一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 2.0.24 類(lèi)似房地產(chǎn) similar property;comparable property 與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。  2.0.25 估價(jià)信用檔案  appraisers credit records 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門(mén)或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

9、組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢(xún)的信用信息管理系統(tǒng)。3 價(jià)格和價(jià)值 3.0.1成交價(jià)格 transaction price,actual sale price 在成功的交易中買(mǎi)方支付和賣(mài)方接受的金額。 3.0.2  正常價(jià)格  normal price 不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易情況修正后的價(jià)格。 3.0.3  市場(chǎng)價(jià)格 average market&#

10、160;price 某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。 3.0.4  評(píng)估價(jià)值 appraisal value 通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。 3.0.5 市場(chǎng)價(jià)值 market value 估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。 3.0.6 投資價(jià)值 investment value 估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。  3.0.7現(xiàn)狀價(jià)值 valu

11、e in use 估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。 3.0.8 快速變現(xiàn)價(jià)值 liquidation value 估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)情況下的價(jià)值。3.0.9 殘余價(jià)值 residual value 估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。 3.0.10  抵押價(jià)值 mortgage value; mortgage lending value 估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)

12、師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。3.0.11 抵押凈值 net mortgage value 抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。 3.0.12  法定優(yōu)先受償款 liens 假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。 3.0.13 計(jì)稅價(jià)值 assessed value;taxable value 為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值。 3.0.14&

13、#160;保險(xiǎn)價(jià)值 insurable value 為保險(xiǎn)目的而評(píng)估的價(jià)值。 3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 value of  fee simple interest 房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。 3.0.16 無(wú)租約限制價(jià)值 value of property as if no lease existed 房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。其評(píng)估

14、價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。 3.0.17 出租人權(quán)益價(jià)值 value of leased fee interest 出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿(mǎn)后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。 3.0.18 承租人權(quán)益價(jià)值 value of leasehold interest 承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)

15、值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。3.0.19 房地價(jià)值  building and land value 建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。 3.0.20 建筑物價(jià)值 building value 建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。 3.0.21 土地價(jià)值 land value 土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。 3.0.22 樓面地價(jià)

16、 land price per unit of built-up area 一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。3.0.23 比較價(jià)值 sales comparison approach indication 采用比較法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。 3.0.24 收益價(jià)值 income capitalization approach indication 采用收益法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。 

17、60;3.0.25成本價(jià)值 cost approach indication 采用成本法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。  3.0.26開(kāi)發(fā)價(jià)值 hypothetical development method indication 采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。4、估價(jià)原則4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則 principle of independence,objectivity and impartiality 要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平

18、正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。  4.0.2合法原則 principle of legality 要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。  4.0.3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 principle of date of value 要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。   4.0.4替代原則 principle of substitution 要

19、求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。 4.0.5  最高最佳利用原則 principle of highest and best use要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。 4.0.6  最高最佳利用 highest and best use 房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等 。4.0.7 

20、; 謹(jǐn)慎原則 principle of cautious 要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。5 估價(jià)程序5.0.1  估價(jià)委托書(shū) appraisal assignment 估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。 5.0.2  估價(jià)委托合同 appraisal contract 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間

21、就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。 5.0.3估價(jià)基本事項(xiàng) basic appraisal issues 估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型的統(tǒng)稱(chēng)。 5.0.4 估價(jià)作業(yè)方案 appraisal work plan 為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而指定的用于指導(dǎo)未來(lái)估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。 5.0.5估價(jià)技術(shù)路線(xiàn) appraisal technical route  評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)

22、過(guò)程的技術(shù)思路 。5.0.6實(shí)地查勘 on-site inspection 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)，觀察、詢(xún)問(wèn)、檢查、核對(duì)、記錄估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例狀況的活動(dòng)。 5.0.7  實(shí)地勘察記錄 on-site inspection notes; on-site inspection records 記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。 5.0.8  估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核 internal appraisal&

23、#160;review 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對(duì)自己的已撰寫(xiě)完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。 5.0.9  估價(jià)資料歸檔 appraisal date filing 收集、整理在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對(duì)其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類(lèi)并保存。5.0.10 估價(jià)檔案 appraisal archives 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的具有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等形式的資料。 

24、;6    估價(jià)方法6.1 比較法6.1.1比較法 sales comparison approach;comparative method 選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.1.2 交易實(shí)例 property sales; property transactions 真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對(duì)象的基本狀況、交易雙方基本情況、

25、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等。 6.1.3 可比實(shí)例 comparable property；comparables 交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 6.1.4 建立比較基準(zhǔn) establishing comparison basis 使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比的處理。 6.1.5 

26、; 交易情況修正 conditions of sale adjustment 使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。6.1.6 市場(chǎng)狀況調(diào)整 market conditions adjustment time adjustment使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。 6.1.7  房地產(chǎn)狀況調(diào)整 property conditions adjustment 使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格處理，包

27、括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 6.1.8  總價(jià)調(diào)整 adjustment based on total price 基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.9 單價(jià)調(diào)整 adjustment based on unit price 基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.10 金額調(diào)整 dollar adjustments 采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。 

28、6.1.11 百分比調(diào)整 percentage adjustments 采用百分比對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.12 直接比較調(diào)整 direct comparison adjustments 以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.13 間接比較調(diào)整 indirect comparison adjustments 選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根

29、據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.14  樓幢調(diào)整系數(shù) building adjusting factor 對(duì)位于不同樓幢的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù)  floor adjusting factor 對(duì)位于不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù) aspect adjusting factor 對(duì)位于不同朝向的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。   6.2&#

30、160;收益法 6.2.1 收益法 income capitalization approach；income approach 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.2.2報(bào)酬資本化法 yield capitalization 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.2.3直接資本化法 direct capitalization 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未

31、來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.2.4收益乘數(shù)法 income multiplier method 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.2.5收益期 remaining economic life 預(yù)計(jì)正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。6.2.6持有期 holding period 預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估

32、價(jià)對(duì)象未來(lái)轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。 6.2.7 潛在毛收入 potential gross income 估價(jià)對(duì)象在充分利用、沒(méi)有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對(duì)象的總收入。 6.2.8 空置和收租損失 vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。 6.2.9 有效毛收入 effective gross income 潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。 6.2.10&#

33、160;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 operating expenses維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。 6.2.11 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 operating expenses ratio 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入的百分比。 6.2.12 凈收益 net operating income 有關(guān)收入減去費(fèi)用后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。 6.2.13 凈收益率 net income ratio 凈收益與有效毛收入的百分比。 6.2.14 期間收益

34、annual income 預(yù)計(jì)持有期間各年可獲得的凈收益。 6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益 reversion；income at reversion 預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。6.2.16 實(shí)際收益 actual income 估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得收益。 6.2.17 客觀收益 objective income 估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后收益。 6.2.18 合同租金 contr

35、act rent 租賃合同約定的租金。 6.2.19 市場(chǎng)租金 market rent 某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均租金。 6.2.20 安全利率 safe rate 沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)或績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。6.2.21 報(bào)酬率 yield rate 將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。 6.2.22 資本化率 capitalization rate 房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。 6.

36、2.23 綜合資本化率 overall capitalization rate 用于將全部房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價(jià)值的資本化率。  6.2.24 土地資本化率 land capitalization rate 用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的資本化率。 6.2.25 建筑物資本化率 building capitalization rate 用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。6.2.26 收益乘數(shù) inco

37、me multiplier 房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來(lái)第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。 6.2.27 市場(chǎng)提取法 market extraction method 通過(guò)可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算相關(guān)估價(jià)參數(shù)的方法。 6.2.28 土地剩余技術(shù) land residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報(bào)酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的方法。&#

38、160;6.2.29 建筑物剩余技術(shù) building residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報(bào)酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的方法。 6.3 成本法6.3.1 成本法 cost approach；contractor's method 測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.3.2 土地

39、重置成本 land replacement cost 在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 6.3.3 建筑物重置成本 building replacement cost 采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.4 建筑物重建成本 building reproduction cost 采用估價(jià)對(duì)象中的

40、建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 6.3.5 實(shí)際成本 actual cost 購(gòu)置估價(jià)對(duì)象實(shí)際支出，或開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤(rùn)。 6.3.6 客觀成本 objective cost 購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。 6.3.7 單位比較法 comparative-unit

41、 method 以建筑物為整體，選取與該類(lèi)建筑物的建筑安裝工程密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。 6.3.8 分部分項(xiàng)法 unit-in-place method 把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.9 工料測(cè)量法 quanti

42、ty survey method 把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類(lèi)和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。  6.3.10 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率 developer's profit rate 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)

43、格等的百分比，分為投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、稅前利潤(rùn)率、稅后利潤(rùn)率，總利潤(rùn)率、年利潤(rùn)率等。 6.3.11 建筑物折舊 depreciation of building 各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 6.3.12 物質(zhì)折舊 physical deterioration 因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。 6.3.13 功能折

44、舊 functional obsolescence 因建筑功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損，包括功能不足折舊和功能過(guò)剩折舊。 6.3.14 功能不足折舊 functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.15 功能過(guò)剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過(guò)市場(chǎng)要求的

45、標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價(jià)值減損。 6.3.16 外部折舊 external obsolescence 因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。 6.3.17年齡壽命法 age-life method 根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)測(cè)算建筑物折舊的方法。6.3.18  分解法 breakdown method 把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。 6

46、.3.19 建筑物實(shí)際年齡 actual age of building 建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)。 6.3.20 建筑物有效年齡 effective age of building 根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑年齡。 6.3.21 建筑自然壽命 physical life of building 建筑字竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。 6.3.22

47、60; 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 economic life of building 建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不在有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。6.3.23  建筑物剩余自然壽命 remaining physical life of building 建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。 6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 remaining economic life of building&#

48、160;建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。 6.3.25  建筑物成新率 building market value to replacement cost ratio 建筑物的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本或重建成本的百分比。 6.3.26  修復(fù)成本 cost to cure 采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 6.3.27  可修復(fù)

49、 economically curable 預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。 6.3.28  不可修復(fù) economically incurable 預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。 6.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.4.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法 hypothetical development method;residual method 求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)

50、值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.4.2 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) proposed development; development property 具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開(kāi)發(fā)的土地，在建工程，可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。 6.4.3 業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提 assumption of development by owner-occupier 估價(jià)對(duì)象將由其業(yè)主繼續(xù)開(kāi)發(fā)完成的一種假

51、設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)前提。 6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提 assumption of development by intended developer 估價(jià)對(duì)象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成的一種假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提。 6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提 assumption of development by unidentified developer 估價(jià)對(duì)象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成的一種假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提。  6.4.6后

52、續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 remaining construction and operating period 自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，包括后續(xù)建設(shè)期、銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期。 6.4.7后續(xù)建設(shè)期 remaining construction period 自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間。 6.4.8 銷(xiāo)售期 marketing period 自未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。6.4.9 運(yùn)營(yíng)期 o

53、perating period 自未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。6.4.10開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 gross development value 未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。 6.4.11后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出 development cost 將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金。  6.4.1后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn) developer's profit 將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)

54、應(yīng)獲得的利潤(rùn)，通常為同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常情況下所能獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。   6.5其他估價(jià)方法6.5.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 benchmarks land value adjustment method在政府或其有關(guān)部門(mén)已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.5.2 路線(xiàn)價(jià)法 road rating method 在城鎮(zhèn)街道上劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量

55、的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。 6.5.3 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法 standard property value adjustment method 對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.4 多元回歸分析法 multiple regression anal