寫字樓管理與服務(wù)的要求(doc)

1、【精品文檔】寫字樓管理與服務(wù)要求寫字樓管理可圍繞 安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工 作 安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。為此，寫字樓 管理與服務(wù)要按照以 下要求展開：一、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)現(xiàn)代寫字樓技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善 一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管 理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的 管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。

2、http:/ 物業(yè)經(jīng)理人 二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全， 還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于寫字樓一般在辦公時(shí)間都是開放的，所 以治安管理難度大。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持非辦公時(shí) 間出入大樓的檢查登記制 度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度， 堅(jiān)持下班交 接檢查制度。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，力求做到 萬無一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟 悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做 到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。三、加強(qiáng)消防管理，做好防火工

3、作由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑 承受風(fēng)力 大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。因此，寫字樓防火要求高，應(yīng)特別 加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確 防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期 檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消除事故隱患。四、重視清潔管理清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于寫字樓一般都采用 大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。 為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。

4、同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保 潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、 灰塵，門窗干凈明亮，會(huì)議室整潔，茶具清潔消毒。五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對(duì)寫字樓水電設(shè)施（包括高 低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施 ）的全面管理 和維修，供水 供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系 統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用 設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主、租戶的 設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98%，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)

5、到100%，消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，寫字樓應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立服 務(wù)中心。幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問題；提供問訊、商務(wù)等 各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問訊，提供 打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購(gòu)物、代送快 件等。七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的溝通，主動(dòng)征詢、聽取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見與要 求，認(rèn)真 接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎 對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要

6、不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理， 使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè) 先進(jìn)水平。公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商 場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于其物業(yè) 管理內(nèi)容包括單體商場(chǎng)物業(yè)（百貨大樓、零售店），所以本章主要以它作為闡述對(duì)象一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容1. 一般性管理(1) 對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營(yíng)者都是承租 商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商 用樓宇，一般宜采用管理公約的

7、形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和 義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證 良好的經(jīng)營(yíng)秩序。也可由工商部門、管理公司和 業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng) 者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序。(2) 安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問 題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。 商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及 紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、 放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。(3) 消防管理。由

8、于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng)所， 所以消防安全非常重要。 消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并 要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。(4) 設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。 要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu) 物和商家經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。(5) 清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清 理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩 序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜

9、。2. 特殊管理（1）商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好 樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以 吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們 介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資 產(chǎn)。公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類商 場(chǎng)不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商 場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程

10、，也有一種從眾心理和慣性。為此， 商家應(yīng)樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色， 以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不 斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷 售的先行指標(biāo)。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和 無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入 印象時(shí)期”后，消 費(fèi)者 過去買 品牌”現(xiàn)在買 店牌”可以說，在不同

11、商店里，同樣品牌的商品具有不同 的價(jià)值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。第二，公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（Corporate I dentitySystem,簡(jiǎn)稱CIS）是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完 整的CIS系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，即MIS （理念識(shí)別系統(tǒng)）；VIS （視覺識(shí)別系 統(tǒng)）;BI S （行為識(shí)別系統(tǒng)）。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。CIS是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物， 即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌

12、設(shè)計(jì)、控制和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識(shí)別特征一貫 化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性 化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的 消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體(如股東 群體、競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)群體、制造商群體、金融群體 等)，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo) 志一一作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形 形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證章；信箋、信封、賬單和報(bào)表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報(bào)刊、手冊(cè)、簡(jiǎn)介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、 招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾、工作包等，使顧客通過對(duì)具體認(rèn)識(shí)

13、對(duì)象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識(shí)別樓宇形象。 這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí) 發(fā)生反射作用。它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長(zhǎng)期堅(jiān)持。(2) 承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依 靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對(duì)客商的 選擇及其搭配。公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：第一，零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家電商店、 交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、 皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商

14、店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在 選配承租商時(shí)，要盡量做到 經(jīng)營(yíng)各種商品的零售商店 齊” 全”以滿足購(gòu)物者各 方面的需要。第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外， 現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷商店等。 這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需 求。第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如 全國(guó)性的、省市級(jí)的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考 慮不同層次商店的選配。第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念， 除了純商業(yè)機(jī)構(gòu), 還包括

15、飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、 干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)， 如錄像室、電子游戲室、 游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社 等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的 各行各業(yè)。第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承 租營(yíng)業(yè)場(chǎng) 所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般 承租戶，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們 的租期通常要在20年以上，這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主 要作

16、用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對(duì) 公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分 重要的工作。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的 營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá) 50%以上，即公共商業(yè)樓宇營(yíng)業(yè)面積的一半以上要有長(zhǎng)期的客戶；主要承租戶承租 的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余的20%由一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)性比較 大，但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。公共商業(yè)樓宇的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同 層次去選 配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇

17、，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的， 其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng) 取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去 處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型 應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同 時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的 分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都 不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。二、公共商業(yè)樓宇的管理方式公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立公共商 業(yè)樓宇管 理委員會(huì)。因?yàn)楣采虡I(yè)樓宇管理內(nèi)容雖包

18、括物業(yè)管理、 物業(yè)形象的宣傳 推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問題。物業(yè)管理公司不 擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托 對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 和經(jīng)營(yíng)秩序，使經(jīng)營(yíng)者的生意好做。公共商業(yè) 樓宇本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)， 各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無權(quán)介入 各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、 經(jīng)營(yíng)者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì) 由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益

19、。日常工作可以由一個(gè)執(zhí) 行機(jī) 構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討 論決定。這樣一來，公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng) 者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開 展工作：(1) 制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。(2) 開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇 的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以公共商業(yè)樓宇名義贊 助社會(huì)事業(yè)等。 帶旺人氣，吸引顧客。(3) 協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過共同訂立的章程，規(guī)范 每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的

20、經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行 不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。 經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。(4) 開展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。(5) 協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。一方面，公共商業(yè)樓宇管理者可通過管委 會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與公 共商業(yè)樓宇管理 者之間對(duì)話的橋梁和中介。（6）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)公共商業(yè)樓宇的形象。寫字樓管理日常工作內(nèi)容寫字樓物業(yè)的特性和使用要

21、求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：一、營(yíng)銷推廣由于寫字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的特性，決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性 的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外， 大部分都用于出售和出租（主 要是出租）。寫字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升 改造，市場(chǎng)分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與 處理，客戶與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶與客 戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于 聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫字樓的營(yíng)銷推廣工作范疇。由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動(dòng)的 情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶

22、對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù) 等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營(yíng)銷服務(wù)工作是一 項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收 益0這方面應(yīng)有專門的營(yíng)銷人員在寫字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情 調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見， 盡力滿足各 方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。、商務(wù)中心的服務(wù)與管理大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì)議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的 商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。1商務(wù)中心的設(shè)備配置商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電

23、傳機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及 屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè) 而添置。商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使 用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一 旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。2.商務(wù)中心的工作要求和工作程序商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng) 價(jià)是以服 務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富 的工作人員和一套健全的工作程序。工作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有：流利的外語聽說讀寫能力；熟 練的中英文打字能力；熟練操作各種設(shè)備的能力；熟悉商務(wù)信息知識(shí)；熟悉 秘書工作知識(shí)； 具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。(2) 工作程序。服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求；向客 戶講明收費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷 為原則，按客人 服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后， 填寫商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單，引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬。商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù) 單一式三份，一聯(lián)交給財(cái)務(wù) 部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人，有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使 用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;寫字樓內(nèi)部