業(yè)主共有權(quán)其限制VIP

1、業(yè)主共有權(quán)其限制業(yè)主的共有權(quán)及其的限制一、業(yè)主共有權(quán)的概述業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、處分的權(quán)利。 這種權(quán)利的稱(chēng)謂， 有共有所有權(quán)、 共用部分持份權(quán)、持份共有所有權(quán)部分、 互有權(quán)、持分共有所有權(quán)部分等多種。物權(quán)法采用了共用部分持份權(quán)的觀點(diǎn)。該稱(chēng)謂不僅能反映該權(quán)利的客體為共用部分，而且能反映區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分按一定比例享有權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，同時(shí)還比較貼近全體區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分共享權(quán)利、共擔(dān)義務(wù)且不得分割的法律屬性。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的共有權(quán)的法律特征與一般共有

2、權(quán)的法律特征相比有著以下顯著的區(qū)別：（ 1）從主體上看，共有所有權(quán)人的身份具有復(fù)合性，集專(zhuān)有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團(tuán)體成員的三種身份于一身。而一般共有權(quán)人的身份則是單一的，只能作為共有權(quán)人。（ 2）從客體上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的客體范圍較為廣泛，不僅包括法定共用部分，而且也包括約定部分。而一般共有權(quán)人的客體通常只限于一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。（ 3）從內(nèi)容上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)比較廣泛，包括： ① 全體區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)； ② 對(duì)建筑物的其中某一部分所共同享有的權(quán)利義務(wù)； ③ 一部分區(qū)分所有權(quán)

3、人可在建筑物某一部分的共用部分上所設(shè)定專(zhuān)用使用權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)； ④ 因建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利和義務(wù)。而一般共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則比較簡(jiǎn)單，僅僅限于各共有權(quán)人之間因某一財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)。（ 4）從種類(lèi)上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)可以依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同的種類(lèi)，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對(duì)建筑物的共有權(quán)和對(duì)附屬建筑物的共有權(quán)、無(wú)負(fù)擔(dān)的共有權(quán)和有負(fù)擔(dān)的共有權(quán)( 專(zhuān)用使用權(quán) ) 。而一般共有權(quán)人僅僅可分為共有權(quán) ( 分別共有權(quán) ) 和共同共有權(quán)兩類(lèi)。（ 5）從權(quán)利變動(dòng)上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、

4、消滅隸屬于專(zhuān)有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅，前者從屬于后者，后者處于主導(dǎo)地位，共有權(quán)人無(wú)處分權(quán)。而一般共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅，依共有權(quán)人獨(dú)立的行為為之，不存在主從關(guān)系問(wèn)題。另外，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的出讓必須伴隨專(zhuān)有所有權(quán)的出讓而出讓?zhuān)渌麉^(qū)分所有權(quán)人一般無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而一般共有權(quán)( 按份共有 ) 的出讓?zhuān)渌灿袡?quán)人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（ 6）從標(biāo)的物分割上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標(biāo)的物不得請(qǐng)求分割，這是維護(hù)區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的需要。而一般共有權(quán)的標(biāo)的物，共有權(quán)人可以請(qǐng)求對(duì)自己應(yīng)有部分進(jìn)行量的分割。二、共有權(quán)的法律性質(zhì)區(qū)分所有人對(duì)共用部分的共有權(quán)在法律性質(zhì)上有幾種代表性觀點(diǎn)：一種認(rèn)為應(yīng)屬按份共有，臺(tái)灣

5、學(xué)者王澤鑒持此類(lèi)觀點(diǎn)，臺(tái)灣立法也明文規(guī)定，如“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例，對(duì)建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)是共同共有，此以梅仲協(xié)先生為代表。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)從建筑物的形態(tài)判斷，縱向分割的是按份共有；橫向或縱橫向的則是共同共有。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按照具體的使用情況確定，對(duì)不能按照一定的份額來(lái)確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的應(yīng)確定為共同共有。反之則為按份共有。另外，還有人認(rèn)為既不能以按份共有也不能以共同共有來(lái)定性，而是一種特殊的共有。筆者認(rèn)可這種觀點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)看到，區(qū)分所有中的共有權(quán)是一種特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以說(shuō)它不同于

6、共同共有，是因?yàn)榕c共同共有相比，區(qū)分所有具有明確的份額劃分，并且小區(qū)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，如綠地維護(hù)費(fèi)、建筑物修繕費(fèi)依據(jù)份額分?jǐn)偂?由于不存在共同關(guān)系， 任何一人的退出，不影響共有關(guān)系的存在，也不導(dǎo)致共有財(cái)產(chǎn)的分割。之所以不同于按份共有，是因?yàn)閰^(qū)分所有人分別對(duì)自己的房屋享有所有權(quán)，對(duì)建筑物形成一種復(fù)合的權(quán)利結(jié)構(gòu)，不是按照份額對(duì)一個(gè)建筑物享有所有權(quán)。與按份共有相比，區(qū)分所有的情況下，并沒(méi)有形成確定的份額。同時(shí)，其也不能按照確定的份額來(lái)具體行使權(quán)利，比如說(shuō)電梯作為公共財(cái)產(chǎn)，一樓的人盡管一般不會(huì)去乘坐電梯，但這并不意味著他對(duì)電梯就沒(méi)有共有權(quán)。從另一方面看，高層住戶在對(duì)電梯行使權(quán)利時(shí)，也不能根據(jù)自己的份額來(lái)進(jìn)

7、行，特別是共有財(cái)產(chǎn)是永遠(yuǎn)不能分割的，也就是說(shuō)，共有是不能解體的，除非整個(gè)建筑物轉(zhuǎn)歸一人所有。即使建筑物滅失了，關(guān)于地基部分，仍然有一個(gè)按份額共有的問(wèn)題。盡管對(duì)有關(guān)修繕的費(fèi)用以及其他費(fèi)用按照一定的比例確定，但這和按份共有中的份額存在本質(zhì)區(qū)別，共有人對(duì)其份額不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、拋棄，也不能在該比例上單獨(dú)設(shè)定負(fù)擔(dān)。它依附于專(zhuān)屬所有權(quán)，具有從屬性。轉(zhuǎn)讓專(zhuān)屬所有權(quán)，共有份額也一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮送?，共有份額與成員權(quán)具有密切關(guān)系，這也是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓共有份額的另外一個(gè)重要原因。 所以，此種共有與按份共有也是不同的。 我們說(shuō)，這種共有是一種特殊的共有，有的學(xué)者把它稱(chēng)為總有，也有人稱(chēng)為強(qiáng)制的共有。三、共有權(quán)范圍（一）共有的范

8、圍和分類(lèi)1. 共有范圍的界定共有的范圍，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由三部分構(gòu)成：一是區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分以外的其余部分，如區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)、梁柱、承重墻壁、外墻、樓頂，以及連通數(shù)個(gè)專(zhuān)有部分的走廊、樓梯、通往室外的門(mén)廳。二是不屬專(zhuān)有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；就附屬物而言，包括倉(cāng)庫(kù)、防空避難室、屋頂凸出物、游泳池、蓄水池、化糞池、配電室等；而附屬設(shè)施，則指供應(yīng)區(qū)分所有建筑物的自來(lái)水、電力、燃?xì)?、管線設(shè)備等與區(qū)分所有建筑物效用上不可分或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人生活上不可或缺的部分。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果該附屬設(shè)施是供專(zhuān)有部分使用且除去該部分不致影響區(qū)分所有建筑物的使用的，則其仍屬于專(zhuān)有部分。三是經(jīng)區(qū)

9、分所有權(quán)人約定供共同使用的專(zhuān)有部分與其附屬物，此部分原本為區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，具有獨(dú)立性可作為區(qū)分所有權(quán)的客體，但是經(jīng)過(guò)區(qū)分所有權(quán)人的約定，供共同使用，而成為共用部分，如區(qū)分所有權(quán)人約定作為集會(huì)室、管理室、會(huì)所使用的專(zhuān)有部分。在各國(guó)的立法中，對(duì)共用部分范圍的規(guī)定方法不盡相同。我國(guó)香港地區(qū)的建筑物管理?xiàng)l例也在附表1第 2條非常詳盡地列舉了共用部分的范圍，計(jì)13 項(xiàng)內(nèi)容。香港地區(qū)的建筑物管理?xiàng)l例是1993 年香港地區(qū)政府在修訂多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)條例的基礎(chǔ)上更名而來(lái)的；其將共用部分稱(chēng)之為“公用部分”，包括 :1. 外墻及承重墻、地基、柱、梁及其他結(jié)構(gòu)性支承物。 2. 圍繞通道、走廊及樓梯的墻

10、壁。 3. 屋頂、煙囪、山墻、雨水渠、避雷針、碟行衛(wèi)星天線及附屬設(shè)備、天線及天線電線。 4. 護(hù)墻、圍欄及邊界墻。 5.2 個(gè)或多于 2個(gè)單位共用的通風(fēng)口。6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設(shè)施、排水管、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導(dǎo)管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平臺(tái)、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂?shù)某隹诤烷T(mén)閘。9. 升降機(jī)、自動(dòng)梯、升降機(jī)井及有關(guān)的機(jī)械器材和放置機(jī)械器材的地方。10. 照明設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、中央供暖設(shè)備、消防設(shè)備，以及普遍供所有業(yè)

11、主使用或?yàn)樗袠I(yè)主的利益而設(shè)置的裝置，以及安裝、設(shè)置此等設(shè)備、裝置的任何房間或小室。11. 設(shè)置在任何單位內(nèi)但與建筑物內(nèi)其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及游樂(lè)場(chǎng)，以及任何其他康樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)地。13.游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、壁球場(chǎng)以及包容或容納任何運(yùn)動(dòng)或康樂(lè)活動(dòng)設(shè)施的處所。 14. 會(huì)所、健身房、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所。15. 組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護(hù)土墻，包括海堤( 如有的話 ) ，而該土地與建筑物乃屬同一共同擁有者。我國(guó)物權(quán)法采取的是一種列舉法，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)該類(lèi)共有部分的屬性，舉出其中的一兩個(gè)例子，便于實(shí)踐中參照掌握操作。物權(quán)法采取列舉方式舉

12、出電梯、水箱等，意在突出電梯和水箱的代表性和重要性，同時(shí)指出與電梯、水箱具有相似性質(zhì)，與業(yè)主的居住、生活存在一定聯(lián)系的建筑物及其附屬物的非專(zhuān)有部分。共有部分遠(yuǎn)不只上述兩種。學(xué)界一般認(rèn)為，所謂共有部分是指除專(zhuān)有部分以外的其他部分以及不屬于專(zhuān)有部分的附屬物，主要包括不屬于專(zhuān)有部分的建筑物其他部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱；還有就是不屬于專(zhuān)有的附屬建筑物，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、防火設(shè)備、天井、水箱、水塔。溫世揚(yáng)、廖煥國(guó)： 物權(quán)法通論，人民法院出版社 2005 年版，第 286 頁(yè)。按照有關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，共有部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 ( 包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?) 、戶外墻面

13、、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。2 共有范圍的分類(lèi)(1) 法定共有部分與約定共有部分。法定共用部分，又稱(chēng)當(dāng)然共用部分，是指“在構(gòu)造上只能供區(qū)分所有人共同使用，各區(qū)分所有人不得以合意變更、轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)有所有權(quán)之部分”?！芭e凡建筑物之基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)， 如支柱、 外墻、屋頂?shù)炔糠?，以及供區(qū)分所有人共同使用之部分，如樓梯、走廊、電梯室等均屬之”。溫豐文 : “論區(qū)分所有建筑物共用部分之法律性質(zhì)”，載法學(xué)叢刊 ( 臺(tái)灣 ) 第 131 期，第 94 頁(yè)。而約定共用部分，又稱(chēng)為規(guī)約共用部分，是指本來(lái)應(yīng)屬專(zhuān)有所有權(quán)的部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有權(quán)人的合意變更、轉(zhuǎn)換成個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的共同使用部分，如管理人室、會(huì)所、會(huì)議室。臺(tái)

14、灣地區(qū) “公寓條例” 第 3 條第 6 款。二者雖都屬共用部分，但性質(zhì)相異。法定共用部分，是在性質(zhì)上、構(gòu)造上與主建筑物不可分、必要的共用部分；約定共用部分，則原本是專(zhuān)有部分，依規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的約定而被供作共用部分。所以，法定共用部分必將隨建筑物的存續(xù)而存續(xù)，不可變更；而約定共用部分，得依規(guī)約或經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的決議而變更。從法律的角度對(duì)共用部分作此劃分，有益于區(qū)分所有建筑物的維護(hù)與管理。 “臺(tái)灣公寓條例”依此劃分，并分別作了規(guī)定。該條例第 3 條第 6 款規(guī)定，約定共用部分：指公寓大廈專(zhuān)有部分經(jīng)約定供共同使用者。第7 條規(guī)定：“公寓大廈共用部分不得獨(dú)立使用供作專(zhuān)有部分。其為下列各款者

15、，并不得為約定專(zhuān)用部分：① 公寓大廈本身所占之地面。 ② 連通數(shù)個(gè)專(zhuān)有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之道路或門(mén)廳，社區(qū)內(nèi)各巷道，防火巷弄。③ 公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。④ 約定專(zhuān)用有違法令限制之規(guī)定者。 ⑤ 其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共用部分?！痹摋l雖未直接注明屬法定共用部分，但既排除約定專(zhuān)用，即為法定共用。我國(guó)物權(quán)法關(guān)于車(chē)位和綠地的規(guī)定既有法定的共有，也有約定的共有。(2) 全體共用部分與一部共用

16、部分。區(qū)分所有建筑物之共用部分，有的為全體區(qū)分所有人所使用，有的僅供部分區(qū)分所有人所使用。前者推定為全體區(qū)分所有人之共有，是為“全體共用部分” ；后者推定為相關(guān)區(qū)分所有人之共有，則為“一部共用部分” 。全體共用部分的情形，如一棟八層樓的電梯、樓梯由各層區(qū)分所有權(quán)人共用，因此又被稱(chēng)為一般共用部分，俗稱(chēng)“大公”。一部共用部分，如二層樓與三層樓間的樓板，僅由二、三樓區(qū)分所有權(quán)人所共用，因此又被稱(chēng)為限制共用部分，俗稱(chēng)“小公”。對(duì)共用部分作此區(qū)分的目的在于，明確共用部分的修繕費(fèi)與其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題，即全部共用部分的修繕、管理、維護(hù)。其費(fèi)用由全體區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例分擔(dān)；一部共用部分的修繕、

17、管理、維護(hù)費(fèi)用，則由相關(guān)區(qū)分所有權(quán)人按其應(yīng)有部分比例分擔(dān)。無(wú)疑，這一區(qū)分有利于明確權(quán)屬，可以免除權(quán)利行使糾葛、義務(wù)分擔(dān)不均的弊端。此外，還有利于減少面積爭(zhēng)議在房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛中，面積爭(zhēng)議最為常見(jiàn) ( 例如未使用該部分，卻仍分擔(dān)其面積 ) ，這些爭(zhēng)議多數(shù)是由于對(duì)專(zhuān)有部分、共用部分劃分不明確或雙方認(rèn)知產(chǎn)生差異所導(dǎo)致的，而將共用部分區(qū)分為全體共用部分與一部共用部分，則可以有效地避免爭(zhēng)議的發(fā)生。（二）共有權(quán)的范圍建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人主要享有對(duì)共用部分的使用、收益、處分的權(quán)利。1. 使用權(quán)這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人的基本權(quán)利之一，指共用部分持份權(quán)人享有使用建筑物及其附屬建

18、筑物共用部分的權(quán)利。共用部分持份權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照共用部分的種類(lèi)、性質(zhì)、構(gòu)造、用途或約定合理地使用，其他人不得妨礙或干涉；而持份權(quán)人使用時(shí)亦不得妨礙其他權(quán)利人的權(quán)利。2. 收益權(quán)收益權(quán)是共用部分持份權(quán)的一項(xiàng)重要權(quán)能，指各共用部分持份權(quán)人可依約或按其共有的應(yīng)有部分比例，獲得收取共用部分所生利益的權(quán)利。對(duì)共用部分收取的利益，包括收取共用部分的天然孳息及法定孳息，如將公用場(chǎng)地出租獲取的租金、樓頂設(shè)置廣告獲得的費(fèi)用，即法定孳息；種植果樹(shù)所結(jié)果實(shí)，即為天然孳息。從理論上來(lái)看，各區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)共享或按其專(zhuān)有部分占有的比例來(lái)分享所獲利益，但實(shí)際上很難實(shí)行。因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人不僅享有收益權(quán)，也有分擔(dān)建筑物維修費(fèi)的義

19、務(wù)。如果分割收益與維修收費(fèi)分別操作，不僅非常繁瑣，而且浪費(fèi)時(shí)間和人力。對(duì)此，物權(quán)法第 80 條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施收益分配等事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定?！?. 處分權(quán)共用部分持份權(quán)人對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分有處分權(quán)。處分權(quán)分為事實(shí)上的處分和法律上的處分。行使事實(shí)上的處分權(quán)時(shí)不得損害共用部分的用途及建筑物的安全、牢固及完整。因此各國(guó)多允許共用部分持份權(quán)人基于居住或其他用途的需要，有權(quán)在不影響或損害共用部分固有性質(zhì)的前提下，對(duì)共用部分進(jìn)行單純的修繕改良。修繕改良必須經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定，不得由部分人擅自決定。共用部分持份權(quán)

20、人對(duì)共用部分在法律上的處分應(yīng)當(dāng)連同專(zhuān)有部分一起處分，不得分割開(kāi)來(lái)。四、共有權(quán)的限制（一）按共用部分本來(lái)用途使用共用部分的限制對(duì)共用部分的使用，應(yīng)當(dāng)按照共用部分的本來(lái)性質(zhì)使用，不得改作他項(xiàng)用途，如用于正常通行的共用通道、樓梯不得堆放雜物。對(duì)某些雖非依其本來(lái)用途使用的共用部分，但無(wú)損建筑物保存、不違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的，應(yīng)當(dāng)允許，如在墻壁上懸掛字畫(huà)以求美觀。（二）分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的限制共用部分持份權(quán)人對(duì)建筑物進(jìn)行管理、修繕、維持的活動(dòng)必然會(huì)發(fā)生費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)由全體或部分區(qū)分所有權(quán)人分?jǐn)偂９餐M(fèi)用和負(fù)擔(dān)的范圍通常包括：日常維修費(fèi)用，更新土地或樓房的共同部分及公用設(shè)備的費(fèi)用，管理事務(wù)的費(fèi)用( 包括管理人以及管理服務(wù)人的酬金) ，由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的法定的捐稅等。各國(guó)的立法通常規(guī)定，按共有持分的比例合理分?jǐn)偣餐M(fèi)用和負(fù)擔(dān)的份額。我國(guó)物權(quán)法第 80 條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偸马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。（三）維護(hù)現(xiàn)狀的限制建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共