電大房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習題與復習資料

1、復習題一、單項選擇題1某人以復利存儲1000元，一年后本利和為1120元，則年利率為（ ）。 A12% B8%C7.85% D11.2%2某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為（ ）。A建設(shè)成本 B經(jīng)營成本C開發(fā)過程中的成本支出 D建設(shè)成本和經(jīng)營成本3房地產(chǎn)長期貸款利率上調(diào)，導致（ ）。A新開發(fā)量增加，存量減少，租金下降。 B新開發(fā)量減少，存量減少，租金增加。C租金增加，開發(fā)成本增加，存量減少。D開發(fā)成本增加，存量減少，租金增加。4如果銀行實際年利率為15%，那么它的月實際利率為（ ）。A1.25% B1.17%C12.59% D14.06%5一般情況下，小型項目詳細可行性研究費占項

2、目總投資的（ ）。A1%-3% B0.2%-0.8% C0.25%-1.5% D0.2 %-1.0%6除合同專用條款另有約定外，建筑施工合同文件的優(yōu)先解釋順序為：（ ）。合同通用條款，標準、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件，合同專用條款，合同協(xié)議書，中標通知書，圖紙。ABC D7下列風險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的是（ ）。A通貨膨脹風險 B周期風險 C比較風險 D變現(xiàn)風險8某一時段房地產(chǎn)投資市場平均收益率為15%，國家債券收益率為40%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的、折現(xiàn)率應為（ ）。A6% B8.4% C11% D15%9某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，

3、借用五年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向（ ）貸款較經(jīng)濟。A甲銀行 B乙銀行 C甲乙同樣 D無法比較10房地產(chǎn)的（ ）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場。A不可移動性 B適應性 C各異性 D相互影響性11某開發(fā)商預計開發(fā)一宗房地產(chǎn)項目，擬貸款5000萬元，年利率12%，借期5年，期末應一次歸還本息為（ ）萬元。 A8000 B8800C8811.71 D881212用財務凈現(xiàn)值指標評價房地產(chǎn)開發(fā)項目獲利能力時，若其（ ），則該項目不可接受。ANPV0 BNPV=0CNPV0 DNPV=113有關(guān)統(tǒng)計分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費用已經(jīng)

4、占到總開發(fā)成本的（ ）。A20%-30% B30%-40%C40%-50% D50%-60%14房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成中的其他費用主要包括（ ）。A管理費 B不可預見費C業(yè)務招待費 D臨時用地費15房地產(chǎn)貸款的個人購買住房貸款期限最長可達（ ）年。A5 B10 C20 D3016目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（ ）%。A50 B60C70D8017房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。 A. 適應性 B對專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性 D. 相互之間的影響性 18某投資者花費80萬元購一店

5、鋪，每月凈租金收入為1.583萬元，考慮月投資收益率為08，則( )個月可收回投資。 A505 B60 C65 D 75 19某項目未考慮通貨膨脹情況下，其收益率為18.27，當前通貨膨脹率為5則該項目的實際收益率為( )。 A11.38 B12.64 C15.46 D16.22%20下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )。A房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓 D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓21為在5年后獲得100萬元的資金，設(shè)年復利率為12%，則現(xiàn)應存儲（ ）萬元A62.5 B60C56.74 D5722（ ）是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素A開發(fā)期與預售期 B租金和售價C資本化率 D權(quán)益投

6、資比率23房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于（ ）的數(shù)量乘以單位租售價格。A建筑面積 B可租售面積C使用面積 D竣工面積24某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為（ ）。A建設(shè)成本 B經(jīng)營成本C開發(fā)過程的成本支出 D建設(shè)成本和經(jīng)營成本25在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般（ ）基礎(chǔ)資金。A高于 B低于 C等于 D獨立于26債券資金籌措的主要渠道有信貸融資和（ ）。A增發(fā)新股B債券融資C個人入股資金 D政策性資金27房地產(chǎn)開發(fā)項目的“三通一平”費用歸類于( )。A前期工程費 B建安工程費C公共配套設(shè)施建設(shè)費 D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費28等額序列支付資金回收系數(shù)的標準表示法為( )。A (AP

7、，i，n) B (AF，i，n)C (FA，i，n) D (AG，i，n)29按( )，投資可分為基本建設(shè)投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國有其他固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資和農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資。A按投資主體的經(jīng)濟類型不同 B按資金來源的不同C按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成 D按我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類30對投資型房地產(chǎn)購買者來說，( )往往決定了其愿意支付的價格水平。A購買能力 B擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小C供求關(guān)系 D物業(yè)的投資成本二、判斷題1在物業(yè)出租廣告中，租金是指單位可出租面積即使用面積的租金。 （ × ）2某

8、項目成本利潤率為30%，開發(fā)周期為2年，則該項目年成本利潤率為15%。（ × ）3建筑工程固定單價合同中所包括人工費、材料費、施工機械費按一定百分比分攤的管理費和利潤。 （）4對于資金雄厚的開發(fā)商，完全沒有必要考慮樓宇預售方案。 （×） 5所謂“生地”一般是指尚未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。 （ ）6土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者的行為。（× ）7通過適當?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的個別風險差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)性風險依然存在。 ( ) 8時間點0表示資金運動的時間始點或某一基準時刻，是指日歷年度的年初。 （× ） 9

9、在置業(yè)投資中，最高運營費用比率越高，則預示著投資項目的凈經(jīng)營收人越高，項目抵抗風險的能力越弱。 （× ） 10資產(chǎn)負債表反映的是企業(yè)經(jīng)營期內(nèi)全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。 (×)11房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的經(jīng)濟評價的目的是為了考察項目的盈利能力。（×）12在名義利率給定的前提下，計息周期越短，實際利率越大。（ ）13利息是指占用資金所付出的代價或放棄使用資金所得到的補償。（×）14對于原先劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補地價的方式獲取該幅國有土地的使用權(quán)。（×） 15價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。（×）16高爾夫球場是商業(yè)物業(yè)。（ ）1

10、7投資機會篩選屬于房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作的內(nèi)容。 ( )18房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。 (×)19土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場屬于房地產(chǎn)級市場。 ( )20出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的控制性詳細規(guī)劃和附圖。21房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。 (×)22在置業(yè)投資中，運營費用比率越高，則預示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低，項目抵抗風險的能力越弱。 ( )23多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因

11、素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。 ( )24投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。（ ）25市場調(diào)查并不是營銷活動的出發(fā)點，只是了解市場認識市場的一種有效方法和手段。 （ ）26房地產(chǎn)交易其實是一種權(quán)益的交易。 （ ×）27價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。 （ ）28進入房地產(chǎn)市場并不是自由的。 （× ） 29商業(yè)物業(yè)也稱為收益性物業(yè)。 （× ）30自然壽命一定比經(jīng)濟壽命短。 （ × ）三、多項選擇題1編制招標工程標底的方法有（ ）。A以施工預算為基礎(chǔ)編制 B以施工圖預算為基礎(chǔ)編制C以概算定額為基礎(chǔ)

12、編制 D以平方米造價包干為基礎(chǔ)編制2成本加浮動酬金合同具有：（ ）的特點。A促使承包商關(guān)心降低成本 B開發(fā)商管理簡便C開發(fā)商、承包商均沒較大風險 D促使承包商努力縮短工期3投資于房地產(chǎn)的投資信托基金較開發(fā)投資（ ）。A風險要大 B收益要好C回報豐厚 D流動性好4項目管理的目標就是尋求項目（ ）要素的最優(yōu)均衡控制。A成本 B時間C資源 D質(zhì)量5城市規(guī)劃部門下達的“規(guī)劃設(shè)計條件通知書”主要規(guī)定（ ）等。A征地面積 B規(guī)劃建設(shè)面積C平均層數(shù) D建筑密度6相對于其他招標方式，建筑工程公開招標方式具有（ ）等特點。A選擇范圍廣 B節(jié)省時間，工作效率高C招標費用高 D耗費時間長7工程項目管理的基本職能是計

13、劃（ ）。A組織 B決策 C控制 D協(xié)調(diào) E反饋8政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括（ ）。A土地供應計劃 B地價杠桿作用 C誠信建設(shè) D稅收政策 E政府定價9經(jīng)營收入包括（ ）。A銷售收入 B. 出租收入 C. 自營收入 D. 營業(yè)外收入 E. 上年未分配利潤10房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（ ）。A. 土地費用 B. 建安工程費用 C. 運營費用 D. 空置率E. 容積率11房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在( )。A變現(xiàn)性差 B投資額巨大C投資回收周期長 D需要專門的知識和經(jīng)驗E具有過人的膽量和風險承擔精神12銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到( )因素。A抵押物的流動性 B貸款

14、期限的長短C通貨膨脹的預期 D貸款企業(yè)的信用等級E所處的市場條件13金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括( )。A企業(yè)資信等級 B項目基本情況C市場分析結(jié)果 D財務評價指標E貸款擔保方式14寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考( )確定。A消費價格指數(shù) B商業(yè)零售價格指數(shù)C上證價格指數(shù) D建安工程價格指數(shù)E中房價格指數(shù)15房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的，影響房地產(chǎn)市場區(qū)域性和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。A自然特性 B人口密度和大小C競爭性項目的區(qū)域 D文化背景 E教育程度16稅收是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有（ ）等特點。A固定性 B流動性C

15、強制性 D有償性 E無償性17目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）。A營業(yè)稅 B房產(chǎn)稅C城市土地使用稅 D城市維護建設(shè)稅 E企業(yè)所得稅18對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，涉及的主要不確定性因素有：（ ）等。A政策因素 B土地費用C建安工程費用 D貸款利率 E建筑容積率19房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有（ ）三種渠道。A資本金 B債券C預租售收入 D基金 E借貸資金20房地產(chǎn)開發(fā)項目融資可以有以下幾種類別（ ）。A直接融資 B間接融資C權(quán)益融資 D債券融資 E債務融資21目標市場的選擇一般有以下幾種模式（ ）。A市場專業(yè)化 B產(chǎn)品專業(yè)化C單一市場集中化 D選擇專業(yè)化 E顧客專業(yè)化22對于置業(yè)投

16、資者來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為：（ ）等方面。A物業(yè)增值 B債權(quán)增加C股權(quán)增加 D租金 E減少納稅23廣義投資所投入的資源，可以是資金，也可以是（ ）。A人力 B技術(shù) C土地 D管理經(jīng)驗 E其他資源24房地產(chǎn)項目風險估計與評價的常用方法有（ ）。A調(diào)查和專家打分法 B故障樹分析法C蒙特卡羅法 D幕景分析法 E解析方法25房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益評價是項目評估報告中最關(guān)鍵的部分，其內(nèi)容包括（ ）。A盈虧平衡分析 B銷售收入測算C現(xiàn)金流量分析 D資金來源與運用表 E貸款償還分析26房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括（ ）。A土地購置貸款 B土地開發(fā)貸款C建設(shè)貸款 D土地儲備貸款 E房地產(chǎn)抵押貸款27我國部分城

17、市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為( )詳細藍圖等層次。A發(fā)展策略 B次區(qū)域發(fā)展綱要 C法定圖則 D發(fā)展大綱圖 E詳細規(guī)劃28房地產(chǎn)市場供給的特點主要有（ ）。A市場供給缺乏彈性 B，市場供給具有非同質(zhì)性 C具有高度的壟斷性 D房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛 E具有高度的適應性29建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括( )的結(jié)算方式等。 A按日結(jié)算 B按月計算C竣工后一次結(jié)算 D分段結(jié)算E其他雙方約定30市場調(diào)查的內(nèi)容包括（ ）調(diào)查等。A國內(nèi)外市場環(huán)境 B土地使用情況C技術(shù)發(fā)展 D消費者 E市場營銷因素題號12345678910答案CDDBABCBAA題號12

18、345678910答案CADDDDCCBC題號12345678910答案ABCDABCEBCDABABCACEABCDEBCDEACEABCE題號12345678910答案CBBDABAADE題號12345678910答案BCDACDBDABCDABDACDACDABDABCABE題號12345678910答案ABCDACDEABCDEACECDEABCABCDABCDBCDEACDE題號12345678910答案×××××××題號12345678910答案×××××

19、5;題號12345678910答案×××××計算題題型某家庭擬購買一套住宅,單價為8000元/平方米,該家庭月收入10000元,其中30%可用來支付房款,銀行可為其提供20年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款比例最大可達70%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅？四、名詞解釋(每小題5分，共20分)1房地產(chǎn)市場周期循環(huán)2現(xiàn)金流量圖的含義3經(jīng)濟壽命4房地產(chǎn)市場預測五、論述題(共20分)請簡述2006年深圳市加大力度抑制商品房價格過漲的措施，并分別加以論述其可行性。四、名詞解釋(每小題5分，共20分)1房地產(chǎn)市場周期循環(huán)：

20、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生，叫房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)2現(xiàn)金流量圖的含義：用于反映項目在計算期內(nèi)流入或流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示，它將現(xiàn)金的收入或支出按照發(fā)生的時間階段畫在時間的標度上，并且表明所要計算的問題，即表明什么是已知什么是所求3經(jīng)濟壽命：經(jīng)濟壽命是指在正常的市場市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間4房地產(chǎn)市場預測：房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產(chǎn)

21、預測方法包括定性預測和定量預測。五、論述題(共八大部分，每部分內(nèi)容加以說明得2.5分，沒說明得0.5分)進一步規(guī)范市場秩序多渠道增加住房供給加強閑置土地管理加強經(jīng)濟適用房和公共租賃房建設(shè)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預警逐步提高商品房預售門檻加大查處違法建筑和違法用地的力度完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段六、計算題(共20分) (1)該家庭每月能支付的房款為AA=10000*30%=3000元（3分）(2)N=20*12=240月（2分）I=6%/12=0.5%（3分）(3)該家庭能承受的抵押貸款額為PP=A/I1-1/(1+i)n=3000/0.5%1-1/（1+0.5%）240=（7分）(4). 該家庭能承受的購房總價值VV=P/80%（2分）(5). 設(shè)對該家庭比較適合的房型面積SS=V/6000（3分）四、名詞解釋(每小題5分，共20分)1自然壽命2敏感性分析3投資收益率4毛地價五、論述題(共20分)請詳細分析近年來促使房價長期上漲的原因，并闡明你的置業(yè)計劃。1自然壽命：自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化和損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間2敏感性分析：分析和預測項目投資效益的經(jīng)濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度，如果變動因素變化幅度很小但對項目經(jīng)濟評價指標影響很大，則認為項目對改變量的不確定性是很敏感的。3投資收益率：投資