我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展路徑

1、我國房地產(chǎn)投資信托的開展途徑摘 要 房地產(chǎn)投資信托是國外 開展 較為成熟的一種房地產(chǎn)投融資方式，與我國 目前 大量存在的房地產(chǎn)投資信托方案相比，在產(chǎn)品性質(zhì)、組織構(gòu)造、收益方式、流動性等方面具有優(yōu)勢?；谖覈默F(xiàn)實(shí)狀況，可以考慮通過由“信托方案向REiT轉(zhuǎn)化和由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT兩種途徑向房地產(chǎn)投資信托開展。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資信托；投資信托方案；開展途徑能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)開展的關(guān)鍵。房地產(chǎn) 企業(yè) 開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中，房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認(rèn)為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動 金融 改革的有效途徑。一、房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資基金

2、(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對象的產(chǎn)業(yè)投資基金?！胺康禺a(chǎn)投資信托從字面上來理解，應(yīng)該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是，1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)是在美國國會對?國內(nèi)稅收法?(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個具有專屬性的概念。 可見，REIT在所有權(quán)的分布、總資產(chǎn)的運(yùn)用和利潤的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投

3、資基金，它按照有關(guān)規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營運(yùn)能帶來收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資，并按照相關(guān)規(guī)定將絕大多數(shù)應(yīng)稅收入分配給受益憑證持有者。作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點(diǎn)，如專家經(jīng)營、組合投資、分散風(fēng)險、高流動性。還由于其在資產(chǎn)運(yùn)用和利潤分配等方面的特殊規(guī)定，而具有其他類型的投資品所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢。1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，而且收入主要來源于房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)運(yùn)營，而不是產(chǎn)品經(jīng)營(即直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā))，極大地回避了房地產(chǎn)一級市場的投資風(fēng)險。這個確

4、定性的投資策略帶來了較肯定及可預(yù)見的管理及業(yè)務(wù)行為。2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈敏多變的投資。透過房地產(chǎn)投資組合，實(shí)現(xiàn)更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對中小投資者來說，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此，投資者可以在其足以負(fù)擔(dān)的財(cái)政范圍內(nèi)，參與物業(yè)投資。3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就可以在主要的證券交易所買賣上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過交易所的網(wǎng)站，方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對長遠(yuǎn)建立和增強(qiáng)投

5、資者的信心非常重要。4.稅務(wù)方面的優(yōu)惠。多數(shù)國家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設(shè)有優(yōu)惠的稅務(wù)安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國，新加坡以及 中國 香港都規(guī)定在90%或以上)，REIT所分派股息不會在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會在個人的層面被征稅，防止了雙重征稅的 問題 。投資者可以受惠于較高的稅后回報。5.信息披露的透明度。投資基金假設(shè)沒有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會對其運(yùn)營的穩(wěn)健性失去信心的風(fēng)險。這主要是由于投資者缺乏相關(guān)信息所致。REIT會按照規(guī)定就其重要的運(yùn)營事項(xiàng)披露適當(dāng)?shù)男畔ⅲ梢詭椭顿Y者理解該方案的運(yùn)作及可能涉及的投資風(fēng)險。6.收益平穩(wěn)，

6、波動性小，市場回報高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)歷豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員管理，回避風(fēng)險的才能較強(qiáng)。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報，使很多投資者都認(rèn)為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，將有關(guān)基金作為減低證券市場的投資波動的有效途徑。截至2002年底，美國REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%；中國香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國債利率高出不少。二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資基金的開展現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代初，中國曾掀起一陣房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。深圳股票交

7、易所上市了藍(lán)天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看，它們實(shí)際上是我國房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國股票市場中完全消失，或被兼并，或被重組。可見，我國早期對房地產(chǎn)投資基金的探究是不成功的。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因是，這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營型的運(yùn)作形式，陷入了當(dāng)時房地產(chǎn)市場的“炒作。所以，隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫的破滅，這些基金的運(yùn)作也隨之陷入困境之中。這類房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有：相關(guān)的 法律 法規(guī)不健全，基金組織構(gòu)造不合理，基金管理人員房地產(chǎn)專業(yè)才能欠缺，另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小，投資渠道過于單一也是主要原因之一。 從200

8、3 年底中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托方案“法國歐尚天津第一店資金信托方案在北京推出，到2005年3月，國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托“聯(lián)信·寶利一期的公開出售(這只信托產(chǎn)品首次引進(jìn)受益大會制度、中介機(jī)構(gòu)參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)展充分的信息披露的信托方案，增加了透明度)。這些其實(shí)都屬于房地產(chǎn)投資信托方案的范疇，離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品，購置REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資方案本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。信托持有

9、人并不擁有信托方案所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托方案，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購承諾的安排，本質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。2.產(chǎn)品流動性的區(qū)別。REiT具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓，可以在公開資本市場交易，而且沒有持有期限，不可以贖回；而信托方案不具有基金性質(zhì)，不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的 金融 產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金歸還的安排，設(shè)定了歸還期限。3.組織構(gòu)造的區(qū)別。REIT發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)展徹底分開，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的別離，并且REIT設(shè)立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托方案那么是房地產(chǎn)開發(fā)商

10、通過信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)展工程投資與開發(fā)，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來源于REIT持有不動產(chǎn)的租金收益，收益與經(jīng)營管理程度直接聯(lián)絡(luò)，而且至交易發(fā)生之日起，不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了；而信托方案幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關(guān)，只與風(fēng)險相關(guān)。盡管開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益；而一旦開發(fā)商歸還不了本息，信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險，形成了風(fēng)險與收益不對稱的場面。因此， 目前 我國的房地產(chǎn)信托方案只是一個低層次的初級金融產(chǎn)品，與銀行貸款的差異不大。當(dāng)開發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時轉(zhuǎn)而使用貸款信托，只是將銀行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到信托

11、持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托方案的隱性風(fēng)險，2005年9月， 中國 銀監(jiān)會下發(fā)了?加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知?(212號文件)。該文件大幅進(jìn)步了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)，三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開發(fā) 企業(yè) 二級以上資質(zhì)的限制)。因此，使得房地產(chǎn)信托市場急劇萎縮。 內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金 問題 ，而且可以將中國銀行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過REIT這一管道流入內(nèi)地，會

12、加速房地產(chǎn)市場價格的攀升，而且物業(yè)升值和租金收益又會通過REIT流出。所以我國政府應(yīng)該盡快推出外鄉(xiāng)的REIT，滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求，并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過REIT融資，就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸，降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。三、我國 開展 房地產(chǎn)投資基金的途徑選擇基于我國現(xiàn)行的相關(guān) 法律 法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，開展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的途徑有兩種：一是由如今的房地產(chǎn)投資信托方案向REIT轉(zhuǎn)化；二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。1.由“信托方案向REIT轉(zhuǎn)化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托方案較為符合REIT產(chǎn)品要求的構(gòu)造。信托方案形式開展

13、REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢在于從構(gòu)造上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利施行的同時，有效地保護(hù)信托憑證持有人的利益。可以先由信托公司面向投資者發(fā)行REIT，并承擔(dān)托管責(zé)任，按照REIT的要求，委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)展房地產(chǎn)市場的資本運(yùn)營。由于法律法規(guī)方面的限制因素，我國如今的信托方案還不可能是真正意義上REIT。例如，?產(chǎn)業(yè)基金法?尚未設(shè)立；現(xiàn)有?信托法?中規(guī)定了“資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元的限制確定了信托方案的私募性質(zhì)。為了早日推出我國內(nèi)地的REIT，可以通過先成立私募房地產(chǎn)投資信托方案把商業(yè)形式建立起來。并逐漸將信托方案產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和標(biāo)準(zhǔn)化，等到私募信托開展到一定規(guī)模的時候通過推動相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。 2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT，通過向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購置房地產(chǎn)。從房地產(chǎn)的行業(yè)開展角度看，房地產(chǎn)公司形式開展REIT策略是最具有法律操作性的。根據(jù)現(xiàn)有法律如?公司法?，由房地產(chǎn)公司發(fā)起