鳳凰國(guó)際可行性分析(鳳凰國(guó)際地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告)

1、鳳凰國(guó)際可行性分析一、工程概況鳳凰國(guó)際位于市中央?yún)^(qū)城區(qū)西側(cè)的街,北至,南至,東至,與小區(qū)隔街相望.南北長(zhǎng)226米,東西寬度126米,共占地26101平方米不包括尚未取得的土地,整個(gè)工程地塊根本呈一長(zhǎng)方形,布局規(guī)整.規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會(huì)所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下局部及地下車庫(kù)22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳、投資分析概述1、投

2、資分析的目的本案投資分析的目的是在對(duì)住宅市場(chǎng)和本案所在區(qū)域市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查研究的根底上,結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位,對(duì)工程的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估,判斷工程經(jīng)濟(jì)上的可行性,以合理有效地利用資金,取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.2、投資分析的依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及定位局部確定的相關(guān)指標(biāo),如工程產(chǎn)品定位、價(jià)格、銷售方案等；本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；工程開發(fā)建設(shè)方案工程開發(fā)周期,資金投入情況；行業(yè)一般獲利水平；國(guó)家及有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)等資料;土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).3、投資分析的條件和范圍條件：本報(bào)告根據(jù)全部資金來(lái)源為自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算,不考慮自有資金的

3、時(shí)機(jī)本錢.范圍：本報(bào)告研究的范圍主要側(cè)重于工程的本錢測(cè)算和簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容.三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本工程的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)及開展商自身情況,汲取其他工程的成功經(jīng)驗(yàn),以較高的性能價(jià)格比吸引客戶,樹立物業(yè)的品牌形象.建設(shè)經(jīng)營(yíng)期本工程開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年,即2004.2年一2007.2年.開發(fā)方案本工程以滾動(dòng)開發(fā)方式,建設(shè)工期為24個(gè)月；銷售進(jìn)度方案于開工6個(gè)月后2004年8月開始正式銷售,銷售周期為20-21個(gè)月,住宅結(jié)構(gòu)封頂前,完成銷售總住宅面積的35%©勺38500平方米,住宅交付使用時(shí),完成銷售總住宅面積的40-45%約44000-49500平方米.

4、四、投資估算1、土地本錢A、拆遷本錢序號(hào)工程面積及造價(jià)1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)卸積5000平方米5可銷售價(jià)格23125000元6住宅15000M2造價(jià)13500000元7辦公樓1000M2造價(jià)1000000元8商業(yè)5000M2造價(jià)6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價(jià)2625000元B、土地本錢分析以地上建筑面積約120600平方米計(jì)算其中住宅面積約110000平方米,會(huì)所面積約3000平方米,商業(yè)面積約7000平方米,非配套公建600平方米,可銷售面積為117000平方米,土地本錢55000000元,平均每平方米分?jǐn)偟貎r(jià)4

5、70元.2、住宅建安本錢參考北京方南家園建安本錢方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓,位于北京市豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)橫七條44號(hào)；該工程平均售價(jià)6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2;結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層,地上23層,建筑面積27783.43M2;.我們就以方南家園這棟樓為例,其建安本錢分析如下:方南家園5#樓建安本錢估算序號(hào)工程名稱單方造價(jià)元1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計(jì)1364.38注：此建安本錢費(fèi)用中不包括電梯及安裝費(fèi)工程二材,匚總表序號(hào)工程名稱鋼材t其中

6、：鋼筋木材m3水泥t1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計(jì)1882.471865.220.396773.57說(shuō)明：土建工程土建工程內(nèi)容:序號(hào)子目名稱1土石方工程2砌筑工程3現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土工程4鋼筋工程5構(gòu)建工程6其他工程陽(yáng)臺(tái)及凸窗內(nèi)欄桿陽(yáng)臺(tái)晾衣架7構(gòu)建制作安裝工程8屋面工程9防水工程地下室根底防水廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水10非實(shí)體消耗量模板工程腳手架工程大型垂直機(jī)械使用費(fèi)土建工程造價(jià):序號(hào)子目名稱人工費(fèi)元材料費(fèi)元合計(jì)1土石方工程714574

7、3632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236638合計(jì)23044341071360914766589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價(jià)為672.56元/平方米.裝飾工程局部:裝飾工程內(nèi)容：序號(hào)子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖

8、,中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷墻體保溫保溫墻面外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗,單層及雙層玻璃.6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道算子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗量裝飾工程造價(jià):序號(hào)子目名稱人工費(fèi)元材料費(fèi)元合計(jì)1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線

9、條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實(shí)體消耗量442990合計(jì)164102167688339030671綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價(jià)為413.15元/平方米.電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程局部:電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容:子目名稱電氣工程電氣局部其他局部管道工程給排水、采暖雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)管道及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價(jià):序號(hào)子目名稱人工費(fèi)元材料費(fèi)元合計(jì)1電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價(jià)為1

10、36.87元/平方米.2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價(jià)為133.67元/平方米.3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價(jià)為8.13元/平方米.鳳凰國(guó)際總建安本錢估算工程面積單方造價(jià)總造價(jià)住宅1100001215133650000商業(yè)130009002700000商業(yè)2400012004800000會(huì)所300025007500000車庫(kù)20000110022000000合計(jì)170650000說(shuō)明:由于北京建筑材料和人工費(fèi)用普遍高于地區(qū)10-15%,因此,按照本地市場(chǎng)情況,以方南家園的建安標(biāo)準(zhǔn),鳳凰國(guó)際的建安單方造價(jià)

11、約為1091-1160元；每棟樓配備兩部電梯,共12部電梯,以每部50萬(wàn)計(jì),共需6000000元,折合每平方米住宅建安本錢增加55元；我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r(jià)較高值1160+55元/平方米,以住宅總面積110000平方米計(jì)算,那么住宅建安總造價(jià)為1.3365億元；其他工程建安本錢仍按原來(lái)的計(jì)算方式,合計(jì)總建安費(fèi)用為1.7065億元.3、其他費(fèi)用序號(hào)工程費(fèi)用元1人防設(shè)備30000002配套203000003費(fèi)率100000003外網(wǎng)55000004不可預(yù)見費(fèi)20000005綠化費(fèi)25000006治理費(fèi)用30000007教育投資40000008銀行利息150000009廣告500000010籌劃6400

12、0011水增容+液化氣140000012房管局登記費(fèi)20000013合計(jì)725400004、總本錢造價(jià)工程費(fèi)用土地本錢55000000建安本錢170650000其他72540000合計(jì)2981900005、可銷售面積住宅及商業(yè)建筑平米造價(jià)總投資額=建筑平米造價(jià)可銷售面積鳳凰國(guó)際建筑平米造價(jià)為:298190000=2548.63117000五、高檔住宅價(jià)格分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)開展步伐加快,住宅價(jià)格每年以15%-20%的速度增長(zhǎng),而且需求旺盛；2、預(yù)計(jì)未來(lái)幾年,隨著城市改造與經(jīng)濟(jì)開展,城市中央?yún)^(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)會(huì)有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內(nèi)多層宅價(jià)格最高價(jià)2100元計(jì)算,預(yù)計(jì)未來(lái)兩年價(jià)格可到達(dá)250

13、0-2600元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語(yǔ),產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔,因此,以每平方米高出普通多層住宅800-1000元的價(jià)格銷售豪宅工程,市場(chǎng)前景比擬樂觀.5、鳳凰國(guó)際為市第一個(gè)超高層豪宅工程,其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn)有其他住宅工程,以物業(yè)自身建筑本錢以及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)開展來(lái)看,我們認(rèn)為本工程平均售價(jià)3000-3250/平方米最為合理.六、利潤(rùn)分析1、利潤(rùn)分析說(shuō)明本工程利潤(rùn)分析是通過(guò)對(duì)北京市房地產(chǎn)同類型工程的投資調(diào)查,并參照地區(qū)目前住宅工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)治理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格水平的根底上做由的.本工程開發(fā)建設(shè)的住宅全部采取由售經(jīng)營(yíng)方式,其投資回報(bào)分析根據(jù)開發(fā)工程全部由

14、售做由o2、利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表總投資額298190000元總銷售額389310000元營(yíng)業(yè)稅(5.6%)21801360元銷售傭金(3%)11679300元毛收入57639340元所得稅(33%)19020982元純收入38618358元投資回報(bào)12.95%說(shuō)明:在土地本錢、各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下,我們只能通過(guò)節(jié)約建安費(fèi)用降低本錢,以獲取更多的利潤(rùn)；本工程總投資額為2.9819億元,銷售率到達(dá)100%,總銷售額為3.8931億元,以開發(fā)周期3年計(jì)算,工程毛利潤(rùn)為0.5764億元；扣除33%的所得稅,凈利潤(rùn)可到達(dá)0.3862億元,投資回報(bào)率為12.95%.七、工程分析1、產(chǎn)品定位A、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、概念空

15、間大.產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅工程；規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情；產(chǎn)品概念：國(guó)際化豪宅概念,國(guó)際社區(qū),居住文化先進(jìn)性、生活舒適性.B、市場(chǎng)稀缺性與唯一性目前市場(chǎng)缺少真正意義的豪宅工程；城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅工程；富有人群需要高品質(zhì)居住生活,心理上樂于期待極具特色的豪宅項(xiàng)目；針對(duì)本工程建筑規(guī)劃和定位,我們認(rèn)為,本工程在一定時(shí)間內(nèi)具有唯一性和不可模仿性.C、工程目前實(shí)際情況和開發(fā)條件工程尚處圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,建筑方案仍在修改細(xì)化當(dāng)中,估計(jì)需時(shí)至少1個(gè)月才能根本完成；在辦理相關(guān)法律文件方面,建筑方案報(bào)批修改,申請(qǐng)開工許可證等均需要一些時(shí)間此局部在建筑方案落實(shí)以后可與其他工作

16、同步進(jìn)行；目前土地并未拆遷,樂觀估計(jì)需要1個(gè)月,希望在2004年5月能順利開工；包括銷售中央和樣板間在內(nèi)的地盤包裝工作必須在4月同時(shí)開工,施工時(shí)間需要2個(gè)月；由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈,建議開展商在工程銷售前至少要有2個(gè)月的宣傳鋪墊工作,以便市場(chǎng)充分了解工程情況,同時(shí)有利于將聲勢(shì)造大；銷售策略和銷售工具是工程開售的必備條件,銷售工具的制作可在建筑方案根本確定時(shí)立即開始,估計(jì)需時(shí)3個(gè)月；其他相關(guān)工作視重要程度依次在公開出售前陸續(xù)完成.2、客群市場(chǎng)A、市貧富分化現(xiàn)象突生,社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷造就新的富有人群,成為社會(huì)人群的金字塔塔尖的局部；B、富有人群對(duì)居住品質(zhì)需求不斷提升,現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求,由現(xiàn)高檔住

17、宅的市場(chǎng)需求；C、最富有人群需要城市豪宅,雖然豪宅市場(chǎng)客群少,但卻有很大的市場(chǎng)需求.3、風(fēng)險(xiǎn)分析A、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于鳳凰國(guó)際來(lái)說(shuō),最大的風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)自于建筑規(guī)劃本錢過(guò)高導(dǎo)致銷售價(jià)格過(guò)高.根據(jù)我們的本錢核算,每平米的綜合本錢為2500多,要到達(dá)15%的利潤(rùn)率,我們的住宅平均售價(jià)應(yīng)到達(dá)3000元以上,這對(duì)于目前平均售價(jià)為1800元的市場(chǎng)來(lái)講,價(jià)格顯然是比擬高的降低價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),在工程土地本錢、各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下,在保證工程品質(zhì)的前提下,只有通過(guò)降低建安本錢造價(jià),預(yù)防不必要的浪費(fèi),增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,以獲得最大的利潤(rùn)空間；另一方面,在營(yíng)銷上,我們要通過(guò)運(yùn)用各種營(yíng)銷手段與價(jià)格策略,在未來(lái)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中戰(zhàn)勝對(duì)手,占

18、領(lǐng)市場(chǎng).B、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)我們的工程根本定位是的豪宅,是住宅的高端產(chǎn)品,相對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)的金字塔,其購(gòu)置客戶是極其有限的,相同、相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市場(chǎng)運(yùn)做的必然結(jié)果,我們知道,現(xiàn)在已同時(shí)有好幾個(gè)開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)高層住宅工程,只因擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn),遲遲不敢有所動(dòng)作,他們一旦看到我們出現(xiàn)好的銷售情況,便會(huì)將工程立即上馬,這樣顯然會(huì)增加我們的壓力.如何限制好工程自身的競(jìng)爭(zhēng)范圍很重要,把握先機(jī)、遇見市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性,前進(jìn)躲避風(fēng)險(xiǎn),預(yù)防在產(chǎn)品上不可改變的劣勢(shì),及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)反應(yīng)及產(chǎn)品的調(diào)整,不斷創(chuàng)新,提升效勞.因此,我們也是在跟時(shí)間賽跑,預(yù)防正面沖突與競(jìng)爭(zhēng)、爭(zhēng)取更多的時(shí)間、搶占有限的市場(chǎng)是我們的最重要的面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的手段.后來(lái)者要

19、想取得好的成績(jī),自然要付出加倍的努力和代價(jià).C、工期風(fēng)險(xiǎn)我們從工程開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時(shí)間,工期較長(zhǎng),影響到銷售時(shí)間響應(yīng)較長(zhǎng),市場(chǎng)可變因素和不可預(yù)見的因素都非常多,們要做好打“持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備,并到達(dá)銷售的可持續(xù)性,是我們所要面臨的大問題,只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、超前的產(chǎn)品規(guī)劃、豐富多彩的推廣手段以及即使進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整,才能是我們的工程在較長(zhǎng)銷售時(shí)間中、劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地.D、品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)的銷售過(guò)程中,無(wú)論我們推由多么新奇的宣傳廣告,采取多么眼花繚亂的銷售手段,告訴人們我們的工程如何好,如何高檔,但如果沒有極高產(chǎn)品品質(zhì),都缺乏以支撐如此高的價(jià)位.一位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)：沒有

20、賣不出去的價(jià)格,只有賣不出去的產(chǎn)品.就是說(shuō),商品的價(jià)格并不是最重要的,重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)是否能真正滿足消費(fèi)者.因此,產(chǎn)品品質(zhì)的塑造是工程成功與否的根本,是整個(gè)工程獲取收益的最重要的前提條件.超高層豪宅產(chǎn)品無(wú)論對(duì)于開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)方、承建部門,還是當(dāng)?shù)匾?guī)劃治理、土地治理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與治理經(jīng)驗(yàn),因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險(xiǎn)性.因此,我們要引進(jìn)和學(xué)習(xí)外來(lái)先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和施工治理方式,比方選用選擇信譽(yù)良好,技術(shù)水平過(guò)硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位承建；聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的專家學(xué)者為參謀,協(xié)助我們的建筑設(shè)計(jì)人員；嚴(yán)格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān),聘用把關(guān)嚴(yán)格的施工監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；由著名的園林設(shè)計(jì)與

21、施工公司進(jìn)行園林綠化等.我們要在工程前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)過(guò)程中,杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上,嚴(yán)格篩選,事無(wú)巨細(xì),要落實(shí)于文字,減少不可遇見因素；在建筑過(guò)程中,在保證品質(zhì)的前提下,嚴(yán)格限制建安本錢,節(jié)約開支；在銷售過(guò)程中,根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)情況,及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整,將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降到最小.總之,在工程開發(fā)與銷售過(guò)程中,是具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)我們成功的操作是完全可以預(yù)防的,它取決于產(chǎn)品品質(zhì)和銷售推廣手段,我們對(duì)其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度.八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A、建筑風(fēng)格仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議,采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建筑；減少整個(gè)樓體在建筑裝飾上的局部

22、,只在建筑的底座局部進(jìn)行局部修飾,如雕花、廊柱、券拱等,在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料,以節(jié)約本錢.B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結(jié)合的建筑形式,追求采光的均好性,最大限度地?cái)U(kuò)大每戶的采光時(shí)間加大南向窗戶及陽(yáng)臺(tái)面積,單向外窗使用雙層綠色玻璃,外部有陽(yáng)臺(tái)的窗戶使用單層玻璃即可.C、戶型設(shè)計(jì)由于工程自身的品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低的特點(diǎn),建議將本工程主力戶型設(shè)計(jì)為200-220平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi),此類戶型面積占工程住宅總面積的50%;室內(nèi)功能設(shè)計(jì)中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能如在主臥室中設(shè)計(jì)出6-7平方米的步入式衣帽間,在入口設(shè)計(jì)3-5平方米的玄關(guān)等；在主臥和次主臥中設(shè)計(jì)

23、飄窗以突出工程的檔次感；200平方米以上的戶型中設(shè)計(jì)多功能室和工人房,面積以8-10平方米為宜.具體詳見附件?鳳凰國(guó)際戶型面積建議表?D、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理的合資品牌的產(chǎn)品,同時(shí)注意環(huán)保建材的選擇,具體建議如下：外墻1 .由于氣候較冷,建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2 .注重樓體外力面效果,五層以下使用石材,并進(jìn)行局部歐式建筑藝術(shù)修飾；3 .五層以上局部使用仿石漆涂料,一方面節(jié)約建筑本錢,另一方面比擬平安,便于粉刷和維修,同時(shí)也可縮短建設(shè)工期；4 .天際線的歐式裝飾效果,注意樓體夜間燈光效果的使用；門窗1 .弧型陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì),外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2

24、.高檔鋁合金門窗,平開或推拉門,局部窗戶使用雙層玻璃；3 .三防或四防平安戶門,合資品牌,配門鏡；4 .高級(jí)五金件；、閉門器等；入口大堂住宅入口及大堂的設(shè)計(jì)住宅大堂150平方米左右為宜,大理石或花崗巖地面、墻面裝飾,擺放雕塑小品和小型噴泉,開辟50平方米休息區(qū),設(shè)5-10人坐椅,入口處安排門童一名為住戶服務(wù)兼保安之職.電梯及電梯間電梯間鋪設(shè)高級(jí)墻面磚和地面?zhèn)?電梯選用合資品牌產(chǎn)品,高速、靜音.樓梯間水泥地面,墻面為涂料,樓梯兩側(cè)安裝扶手,轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈.室內(nèi)裝修均為毛坯房,廚房、衛(wèi)生間做防水處理.注：鳳凰國(guó)際按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),每平方米裝修費(fèi)用約為550-600元.E、智能化系統(tǒng)參考北京

25、某高檔小區(qū)的智能化系統(tǒng),我們?cè)诒竟こ讨羞M(jìn)行取舍：綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為根底,以五類雙絞線或光纖作為傳輸?shù)慕橘|(zhì),將各樓宇連接起來(lái),開成建筑群的子系統(tǒng).每座樓分治理間使整個(gè)智能化小區(qū)更便于治理,維護(hù)及升級(jí)靈活、方便.智能化小區(qū)可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系統(tǒng),使小區(qū)可支持速率達(dá)100Mb/s的應(yīng)用.在智能化小區(qū)中每個(gè)家庭均應(yīng)配備多個(gè)信息出口,以滿足每個(gè)家庭內(nèi)部的語(yǔ)音、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、INTERNET專線以及小區(qū)物業(yè)治理等多項(xiàng)功能.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與INTERNET要實(shí)現(xiàn)互聯(lián),使每一個(gè)住戶均可通過(guò)局域網(wǎng)訪問INTERNET,可為每一個(gè)用戶提供電子

26、郵件Emai效勞和Web代理訪問.目前,與INTERNET互聯(lián)有如下幾種方式：DDN專線它的傳輸速率是64K-2M不等,它按速率等級(jí)劃分價(jià)格,如按包月算,不高于64K的每月費(fèi)用為1萬(wàn)元,不高于128K的為2萬(wàn)多元,與其它連接方式相比價(jià)格偏高.可視對(duì)講及門禁智能系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)是集小區(qū)門禁、住宅治理、緊急報(bào)警于一體的綜合管理系統(tǒng).可視門禁系統(tǒng)主要由門口可視主機(jī)、治理中收、室內(nèi)分機(jī)三部分組成,可實(shí)現(xiàn)訪客、治理中央、住戶三方通話.室外機(jī)采用帶攝像頭的訪客對(duì)講主機(jī),訪客來(lái)訪時(shí),可通過(guò)治理中收確認(rèn)且與住戶通話,經(jīng)住戶許可前方可進(jìn)入樓內(nèi).同時(shí)系統(tǒng)帶有緊急警按鈕,假設(shè)有意外發(fā)生,治理中央將馬上準(zhǔn)確得知哪間住

27、戶有緊急情況,給住戶以最大的平安保證.同時(shí),可視對(duì)講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與治理中心通訊功能、住戶間通訊功能,且住戶間通話具有保密功能,第三個(gè)住戶及治理中央不可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)聽.住戶出入憑借IC卡可自由通過(guò)門禁.自動(dòng)抄收系統(tǒng)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部提出的小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求,今后要對(duì)新建和改建的住宅統(tǒng)一規(guī)劃,逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一治理,實(shí)現(xiàn)微機(jī)自動(dòng)檢測(cè)、計(jì)量收費(fèi).住宅耗能自動(dòng)抄收系統(tǒng),將計(jì)算機(jī)技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合,該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗(yàn)表收費(fèi)方式,解決了城市住宅耗能治理的離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過(guò)程,從而節(jié)約了大量人力,且預(yù)防了入戶驗(yàn)表對(duì)居民生活的干擾.水、

28、電、煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)也是物業(yè)治理的一個(gè)重要組成局部,實(shí)行電腦網(wǎng)絡(luò)治理下的水電煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)可以減少中間環(huán)節(jié),解決入戶抄表的低效率、干擾性和不平安因素,提升工作效益.在智能小區(qū)中,設(shè)置于住戶的自動(dòng)水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過(guò)接入家庭配線中央,家庭配線中央通過(guò)垂直主干與小區(qū)治理電腦連接,這樣小區(qū)中心治理電腦能定期、自動(dòng)采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計(jì)費(fèi),定期與各專業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動(dòng)劃賬.周界報(bào)警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報(bào)警探測(cè)器主要考慮設(shè)在小區(qū)周界住戶入戶門窗處,預(yù)防不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中,假設(shè)有該類狀況發(fā)生,物業(yè)中央或住戶會(huì)及時(shí)得到預(yù)警,及時(shí)防范處理.

29、在主要公共場(chǎng)所臺(tái)公寓大堂、電梯、停車場(chǎng)等設(shè)有攝像控探頭,可以采集視頻資料,物業(yè)中央對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控,以保證住戶平安.泊車治理及消費(fèi)一卡通系統(tǒng)封閉式治理的現(xiàn)代化住宅區(qū)一般設(shè)有大型集中停車場(chǎng)地上或地下需要在每一入口處安裝自動(dòng)?xùn)艡跈C(jī),要求地出入口進(jìn)行智能治理,對(duì)持卡人進(jìn)行識(shí)別.發(fā)生車輛進(jìn)出后,要把有關(guān)信息記錄備案.同時(shí)小區(qū)具備自己的消費(fèi)設(shè)施需要與停車場(chǎng)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“一卡通式的統(tǒng)一治理.憑借這張智能卡,用戶進(jìn)出停車場(chǎng)無(wú)須下車,自動(dòng)感應(yīng)器在鑒別用戶身份后自動(dòng)翻開道閘,系統(tǒng)自動(dòng)記錄用戶進(jìn)入時(shí)間.憑借這張智能卡,用戶可以不帶分文,隨心所欲的使用小區(qū)內(nèi)所有的消費(fèi)和需用現(xiàn)金結(jié)算的效勞,在小區(qū)內(nèi)做到無(wú)現(xiàn)金消費(fèi).當(dāng)然

30、購(gòu)物開銷會(huì)一分不少地人用戶卡上扣除,卡上金額用盡,還可繼續(xù)增加,如假設(shè)喪失,可以掛失,預(yù)防損失.有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng)CATV上當(dāng)今現(xiàn)代化住宅樓接收電視節(jié)目的最普遍方法.隨著通訊技術(shù)的迅速開展,CATV系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目,還可以通過(guò)衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目,可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目.利用這套設(shè)備還可以實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播等多項(xiàng)功能.CATV系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果,還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、娛樂等多項(xiàng)效勞,隨著物質(zhì)生活水平的不斷提升,CATV系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成局部.F、會(huì)所會(huì)所是高檔社區(qū)的生活配套的一局部,是住宅工程開發(fā)上檔次的重

31、要表現(xiàn).而且,本工程將是市第一個(gè)擁有社區(qū)會(huì)所的住宅工程,它也是本工程最大的賣點(diǎn),所以會(huì)所的建設(shè)是必不可少、極其重要的.會(huì)所的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與整個(gè)社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格和諧統(tǒng)一,建議會(huì)所采用歐陸風(fēng)情的新古典主義建筑設(shè)計(jì),在建筑外觀上充分表達(dá)氣派、高雅,能夠充分顯示使用人身份與地位.滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理.考慮到會(huì)所的建設(shè)本錢和日后的經(jīng)營(yíng),我們建議適當(dāng)縮小會(huì)所面積2500-3000平方米,將會(huì)所效勞工程進(jìn)行調(diào)整,如減少某些活動(dòng)設(shè)施面積,取消大型酒樓和餐廳等,但原那么上不應(yīng)降低檔次.G、園林聘請(qǐng)專業(yè)的園林公司進(jìn)行本工程的園林設(shè)計(jì)與建設(shè),與整個(gè)社區(qū)建筑風(fēng)格相照應(yīng),園林也要采用新古典主義的風(fēng)格設(shè)計(jì),具

32、體建議參考我公司提供的?總體規(guī)劃補(bǔ)充報(bào)告»o2、價(jià)格策略A、定價(jià)原那么保證銷售率原那么我們說(shuō)過(guò),高檔工程在來(lái)講是有一定的消費(fèi)市場(chǎng)的,的富有人群所擁有的財(cái)富并不比全國(guó)任何一個(gè)大中城市低,他們?cè)诒本?、上海等城市買得起價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)元的房子,3000-3250元只相當(dāng)于北京經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格,但相對(duì)于平均售價(jià)在1600-1800元的的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng),每平方米3000多元的價(jià)格顯然是過(guò)高了.價(jià)格過(guò)高,超出人們心理承受力,勢(shì)必影響到工程銷售；價(jià)格過(guò)低,又會(huì)損害我們自身的經(jīng)濟(jì)利益.無(wú)論定價(jià)過(guò)高或過(guò)低,都會(huì)造成工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn).保證利潤(rùn)原那么我們要實(shí)現(xiàn)核算出準(zhǔn)確的開發(fā)本錢和建筑周期,嚴(yán)格限制工程開發(fā)

33、建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用,預(yù)防不必要的浪費(fèi),只有這樣,才能保證工程的利潤(rùn)最大化.拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價(jià)的原那么1 .根據(jù)不同的工期和銷售階段,制定不同的房屋價(jià)格,采取不同的促銷手段；2 .在建筑設(shè)計(jì)時(shí),制造少局部豪宅中的豪宅,在定價(jià)上拉開差距,提高工程平均價(jià)格；3 .拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的差價(jià)；4 .在推廣過(guò)程中,以起價(jià)和均價(jià)同時(shí)入市,預(yù)防差價(jià)過(guò)大,給客戶造成欺騙的感覺.在不同的銷售情況下進(jìn)行不同的價(jià)風(fēng)格整原那么1 .銷售情況良好價(jià)格普遍調(diào)升但不宜一時(shí)調(diào)升過(guò)高,可以通過(guò)縮短每一價(jià)格時(shí)間,頻繁調(diào)價(jià),一方面可以促進(jìn)尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定,另一方面也可以增加利潤(rùn),使

34、開發(fā)商獲得巨大的收益.價(jià)格選擇性調(diào)升對(duì)于暢銷戶型,加大調(diào)升力度,對(duì)于滯銷或銷售情況不好的戶型,保持價(jià)格不便或進(jìn)行略微的調(diào)整.2 .銷售情況不好不直這項(xiàng)造不響,直接降價(jià)不適合高檔工程;可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送家具、家電的促銷手段進(jìn)行變相的降價(jià),以促進(jìn)房屋的順利銷售.B、影響價(jià)格因素同一樓層中不同單位對(duì)價(jià)格的影響因素：按工程現(xiàn)有的規(guī)劃圖及市場(chǎng)接受情況考慮,我公司建議其影響因素及所占比例如下：不同樓層對(duì)單位價(jià)格的影響因素：不同樓體類型,樓層的上下差異所產(chǎn)生的價(jià)差也不同,我公司建議如下：建筑類型樓層差價(jià)元/平方米塔樓15板樓10建議在實(shí)際銷售過(guò)程中,取消4、13、14、24樓層,房號(hào)也響

35、應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓層房號(hào),如4層1號(hào)房變?yōu)?層1號(hào),13層1號(hào)變?yōu)?5層1號(hào),14層1號(hào)變?yōu)?6層1號(hào)；將6、8、9等這類吉利樓層或房號(hào)適當(dāng)加價(jià).不同樓體類型對(duì)單位價(jià)格的影響因素：樓體類型自身也是影響因素,敝司針對(duì)本工程建議如下:建筑類型建筑類型評(píng)分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價(jià)風(fēng)格整建議根據(jù)工程的本錢核算和利潤(rùn)核算,本工程的成交均價(jià)為3121元每平方米.工程整體均價(jià)及各階段價(jià)風(fēng)格整建議價(jià)格盤升具體方案如下：銷售率提價(jià)平均單價(jià)0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-80

36、%503410合計(jì)6103121說(shuō)明:銷售率每上升10%價(jià)格隨即上調(diào)50-100元,共進(jìn)行8次調(diào)價(jià),以銷售周期20-21個(gè)月計(jì)算,開盤價(jià)與結(jié)案價(jià)格差為610元,即20%銷售率到達(dá)10喻,即開盤均價(jià)為2800元/平方米內(nèi)部認(rèn)購(gòu)起價(jià)2480/M2,最高價(jià)3180/M2,樓層、朝向最高差價(jià)21.43%;銷售率到達(dá)10-20%,每平米提價(jià)銷售率到達(dá)20-30%,每平米提價(jià)銷售率到達(dá)30-40%,每平米提價(jià)銷售率到達(dá)40-50%,每平米提價(jià)銷售率到達(dá)50-60%,每平米提價(jià)銷售率到達(dá)60-70%,每平米提價(jià)銷售率到達(dá)70-80%,每平米提價(jià)80元,均價(jià)為2880元/平方米;100元,到達(dá)2980元/平方

37、米；100元,到達(dá)3080元/平方米；100元,到達(dá)3180元/平方米；100元,到達(dá)3280元/平方米；80元,到達(dá)3360元/平方米；50元,到達(dá)3410元/平方米；全盤均價(jià)：3121元/平方米.注：此方案之調(diào)價(jià)周期以本工程主力戶型銷售進(jìn)度作為依據(jù)；同時(shí),可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況,對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外,應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異,分別調(diào)整提價(jià)幅度,預(yù)防“一刀切的作法.3、各階段推廣策略銷售前期一一市場(chǎng)預(yù)熱期與開盤期在這個(gè)階段,要通過(guò)高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢(shì),形成工程高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象,使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣,并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他工程30

38、%的價(jià)格,認(rèn)為我們的工程確實(shí)物有所值.有了市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可,我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開盤期進(jìn)行極其優(yōu)惠的價(jià)格銷售策略,回報(bào)首批購(gòu)房客戶,迅速翻開市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng).在這個(gè)階段,我們的定價(jià)不可過(guò)高,這個(gè)階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤(rùn),而是能夠迅速翻開市場(chǎng),確定市場(chǎng)地位.銷售中期一一市場(chǎng)熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期,在這個(gè)階段,工程已經(jīng)具有一定的知名度,項(xiàng)目工程進(jìn)展順利,銷售硬件、軟件逐步到位,在這個(gè)階段要保持大的銷售勢(shì)能,換取資金回籠的速度,同時(shí)要提升定價(jià),以獲取巨大的利潤(rùn)率,但價(jià)格的調(diào)整一定要經(jīng)過(guò)深思熟慮,更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱,任意漲價(jià),價(jià)格的調(diào)整猶如爬山,上山容易下山難,漲價(jià)容易降價(jià)難.銷售后期一一尾房期在這個(gè)階段,銷售勢(shì)能逐漸減弱,可挑選房屋逐漸減少,但房屋已成為現(xiàn)房,購(gòu)置房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)良好的社會(huì)口碑、到位的售后效勞和物業(yè)效勞,客戶的購(gòu)置信心是最強(qiáng)的.對(duì)于剩余不同戶型進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整,銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價(jià),而銷售情況不好的戶型那么采取一定的促銷手段進(jìn)行銷售.4、銷售進(jìn)度與銷售率A、銷售統(tǒng)計(jì)總表以住宅面積11萬(wàn)平方米計(jì)算面積萬(wàn)平方米銷售周期月銷售率%回收資金億期房住宅7.7-8.820-2170-802.403-2.746商業(yè)0.71000.28