2020年新編資產(chǎn)評估筆記整理1名師精品資料

1、第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念1、資產(chǎn)評估是一項(xiàng)動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動,它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇.2、資產(chǎn)評估是指：通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算,從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動.3、資產(chǎn)評估主要由六大要素組成：資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型、方法.二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1、資產(chǎn)評估具有以下特點(diǎn)：1現(xiàn)實(shí)性2市場性3預(yù)測性4公正性5咨詢性2、現(xiàn)實(shí)性：1現(xiàn)實(shí)性是指：以評估基準(zhǔn)期為時間參照,按這一時點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算.2資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期是指：確定的資產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間.3評估基準(zhǔn)期一般以“日為基準(zhǔn)時點(diǎn),選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期

2、.4資產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個方面：資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價和報告的依據(jù),沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束,只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況,而不需要說明為什么形成這個狀況,以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況.以現(xiàn)實(shí)狀況為根底反映未來.現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在.3、資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實(shí).未來沒有潛能和效益的資產(chǎn),現(xiàn)實(shí)評估價值是不存在的.4、公正性：1公正性是指：資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性,它效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要,而不效勞于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要.2公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)那么和規(guī)程進(jìn)行的,具

3、有公允的行為標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn),這是公正性的技術(shù)根底.評估人員通常與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者,這是公正性的組織根底.5、咨詢性是指：資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見,這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力,評估者只對結(jié)論本身符合職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求負(fù)責(zé),而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé).三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別1、發(fā)生的前提條件不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史本錢原那么,同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提；而資產(chǎn)評估那么是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為.2、目的不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)

4、論資產(chǎn),目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營治理者提供有效的會計信息；資產(chǎn)評估那么是就資產(chǎn)論權(quán)益,目的是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度.3、執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的,只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計價,是一項(xiàng)經(jīng)常的、大量的工作；資產(chǎn)評估工作除需要有資產(chǎn)評估學(xué)、財務(wù)會計知識以外,還需要具有工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)法律等多方面的知識才能完成.第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義1、對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn),可以從以下幾個方面理解：1資產(chǎn)是一種權(quán)力資產(chǎn)是一種權(quán)力,同樣的資產(chǎn)載體,其權(quán)力是不同的.2資產(chǎn)是一種獲利水平資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利水平?jīng)Q定的,不是評估人員評估出來的.3

5、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配二、資產(chǎn)的分類1、L按資產(chǎn)存在形態(tài)分類一按資產(chǎn)是否具有綜合獲利水平分類資產(chǎn)一一按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類1按資產(chǎn)的流動性分類廠有形資產(chǎn)一無形資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)一整體資產(chǎn)廠可確指的資產(chǎn)一不可確指的資產(chǎn)一短期資產(chǎn)一長期資產(chǎn)2、典型的整體資產(chǎn)一般是：一個企業(yè)、某一車間、生產(chǎn)流水線、商譽(yù)、一組無形資產(chǎn)的綜合體.第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的1、資產(chǎn)評估的特定目的是指：被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為.2、資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等.二、資產(chǎn)評估的價值類型1、價值

6、類型指的是：評估價值的類別,是每一項(xiàng)評估價值的具體價值尺度.2、在價值類型確定的情況下,評估方法的選擇具有隨機(jī)性和多樣性.3、價值類型的類別：價值類型的種類或表述,有兩種代表性的觀點(diǎn)：1將價值類型分為：現(xiàn)行市價、重置本錢、收益現(xiàn)值、清算價格.這是我國理論界比擬早的具有代表性的觀點(diǎn).2根據(jù)?國際評估準(zhǔn)那么?,將價值類型區(qū)分為：市場價值、市場價值以外的價值類型.現(xiàn)在,這種觀點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中得到廣泛應(yīng)用.4、市場價值：1自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事,不受任何強(qiáng)迫壓制.參2對于市場價值的理解,應(yīng)著重從

7、以下三個方面把握：公開和公平的市場條件；當(dāng)事人是理性的；市場價值是價值估計數(shù)額.3公開公平的市場條件是指：市場價值是在公開和公平的市場條件下形成的,市場條件不局限于某時間發(fā)生或某人發(fā)生,同時,當(dāng)事人是在信息充分掌握的根底上做出的.5、在用價值在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值,該價值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成局部的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值,而并不考慮該資產(chǎn)的最正確用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價值量.6、投資價值1投資價值是指：參資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值.2如果投資者需求條件為市場典型條件,投資價值可能和市場價值相同.7、持續(xù)經(jīng)營價值1

8、持續(xù)經(jīng)營價值是指：在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值.2如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的生產(chǎn)價值,那么進(jìn)行經(jīng)營是有意義的.8、清算價格1清算價格是指：在非公開市場上限制拍賣的價格.清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格,這是由市場供求狀況決定的.2清算價格一般取決于以下幾個因素：資產(chǎn)的通用性；清算時間的限制.9、保險價值參保險價值是指可能因危險造成損失的實(shí)體工程的重置和或重建本錢.10、課稅價值參是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值.11、價值類型的決定因素：1評估的特定目的經(jīng)濟(jì)行為；2市場條件；3資產(chǎn)功能及其狀態(tài).第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)一、資產(chǎn)評估的假設(shè)1、繼續(xù)使用假設(shè)；2、公開市場假設(shè)；3

9、、清算清償假設(shè).二、繼續(xù)使用假設(shè)1、繼續(xù)使用假設(shè)是指：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用,或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用.2、在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時,必須充分考慮以下條件：參1資產(chǎn)能以其提供的效勞或用途,滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；2資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3資產(chǎn)所有權(quán)明確,并保持完好；4資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；5充分考慮了資產(chǎn)的使用功能.三、公開市場假設(shè)1、用途廣泛的資產(chǎn)一般比用途狹窄的資產(chǎn)市場活潑,而不管資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi),用于最有利又可行和法律上允許的用途.這種資產(chǎn)的最大最正確效用可以是現(xiàn)時的,也可以是潛在的.四、清算清償假設(shè)1、清算清償假設(shè)是指：資產(chǎn)所有者在某種壓

10、力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零,經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售.五、總結(jié)在不同假設(shè)條件下,評估結(jié)果各不相同：1、在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；2、在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；3、在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格.第五節(jié)資產(chǎn)評估的原那么一、資產(chǎn)評估的原那么是：調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承當(dāng)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系,標(biāo)準(zhǔn)評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)那么.包括兩個層次的內(nèi)容,即資產(chǎn)評估的工作原那么和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原那么.二、資產(chǎn)評估的工作原那么1、獨(dú)立性原那么獨(dú)立性原那么要求在資產(chǎn)評估過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響,評估工作應(yīng)始終堅持獨(dú)立的

11、第三者立場.2、客觀性原那么客觀性原那么是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù).3、科學(xué)性原那么科學(xué)性原那么是指在資產(chǎn)評估過程中,必須根據(jù)評估的特定目的,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法,制定科學(xué)的評估實(shí)施方案,使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理.4、專業(yè)性原那么三、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原那么1、奉獻(xiàn)原那么奉獻(xiàn)原那么是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成局部的價值,取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的奉獻(xiàn),或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定.2、替代原那么替代原那么是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時,最低價格的資產(chǎn)需求最大.3、預(yù)期原那么預(yù)期原那么是指在資產(chǎn)評估過程中,資產(chǎn)的價值可以不根據(jù)過去的生產(chǎn)本錢或銷售價格

12、決定,而是基于對未來收益的期望值決定的.第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義1、資產(chǎn)評估程序是指：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟.2、狹義的資產(chǎn)評估程序是指：從資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開始,到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束.3、廣義的資產(chǎn)評估程序是指：從承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)開始,到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結(jié)束.4、按廣義的資產(chǎn)評估程序分析,資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：1明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)；2簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3編制資產(chǎn)評估方案；4資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；5收集資產(chǎn)評估資料；6評定估算；7編制和提交資產(chǎn)

13、評估報告書；8資產(chǎn)評估工作檔案歸檔.二、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容一明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié),包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書以前的一系列根底性工作.2、需明確的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)：1委托方和相關(guān)當(dāng)事方根本情況.主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等.2資產(chǎn)評估目的.3評估對象根本狀況.4價值類型及定義.5資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日.6資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè).7其他需要明確的重要事項(xiàng).3、在明確上述資產(chǎn)評估根本領(lǐng)項(xiàng)的根底上,應(yīng)當(dāng)分析以下因素,確定是否承接資產(chǎn)評估項(xiàng)目：1評估工程風(fēng)險；2專業(yè)勝任水平；3獨(dú)立性分析.二簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書1、

14、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書是指：是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的,確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系,明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同.2、根據(jù)我國資產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)定,注冊資本評估師承辦資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)由其所在的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理,并由評估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書面資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書,注冊資產(chǎn)評估師不得以個人名義簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書.3、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書包括以下根本內(nèi)容：1資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；2資產(chǎn)評估目的；3資產(chǎn)評估對象；4資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；5出具資產(chǎn)評估報告的時間要求；6資產(chǎn)評估報告使用范圍；7資產(chǎn)評估收費(fèi)；8雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；9簽約時間；10雙方認(rèn)

15、為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng).三資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查1、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行必要的勘查,包括對不動產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查,對企業(yè)價值、股權(quán)和無形資產(chǎn)等非實(shí)物性資產(chǎn),也應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查.四評定估算1、資產(chǎn)評估根本方法：本錢法、市場法、收益法.2、當(dāng)采用兩種以上資產(chǎn)評估方法時,資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)在初步結(jié)論的根底上,綜合分析評估方法的相關(guān)性和恰當(dāng)性、相關(guān)參數(shù)選取的合理性,形成資產(chǎn)評估結(jié)論.五資產(chǎn)評估工作檔案歸檔1、將這一環(huán)節(jié)列為資產(chǎn)評估根本程序之一,充分表達(dá)了資產(chǎn)評估效勞的專業(yè)性和特殊性,不僅有利于評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對今后可能出現(xiàn)的資產(chǎn)評估工

16、程檢查和法律訴訟,也有利于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)總結(jié)、完善和提升資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)水平.三、履行資產(chǎn)評估程序的根本要求：1、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi),建立、健全資產(chǎn)評估程序制度.2、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估工程的情況和資產(chǎn)評估程序制度,確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序,不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序.3、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度,指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估工程經(jīng)辦人員及助力人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序.4、如果由于資產(chǎn)評估工程的特殊性,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個根本環(huán)節(jié).5、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作

17、底稿,并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露.第二章資產(chǎn)評估的根本方法第一節(jié)市場法一、市場法及其適用的前提條件1、市場法的含義市場法也稱市場價格比擬法,是指通過比擬被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法.市場法是一種最簡單、有效的方法.2、市場法應(yīng)用的前提條件：1需要有一個充分發(fā)育、活潑的資產(chǎn)市場.2參照物及其與被評估資產(chǎn)可比擬的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的.二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式1、采用市場法時,一方面是選擇確定參照物價格,選擇的參照物應(yīng)具有相關(guān)性和代表性,而且應(yīng)足夠多；另一方面那么是分析確定參

18、照物的差異調(diào)整因素.2、參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：1時間因素；2地域因素；3功能因素.三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)1、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序參1明確評估對象.2進(jìn)行公開市場調(diào)查,收集相同或相類似資產(chǎn)的市場根本信息資料,尋找參照物.3分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性,判斷選擇參照物.評估人員對收集到的資料,應(yīng)認(rèn)真分析驗(yàn)證其真實(shí)可信度,分析其交易條件和背景,選擇三個或三個以上的可比參照物.4把被評估資產(chǎn)與參照物比擬.5分析調(diào)整差異,得出結(jié)論.2、一般來說,市場愈活潑,市場法運(yùn)用的空間越大,評估結(jié)論愈準(zhǔn)確.3、市場法的優(yōu)缺點(diǎn)1優(yōu)點(diǎn)：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況,其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接

19、從市場獲得,評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格.評估結(jié)果易于被各方面理解和接受.2缺點(diǎn)：需要有公開及活潑的市場作為根底,有時缺少可比照數(shù)據(jù)以及缺少判斷比照數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大局部的無形資產(chǎn),以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估.第二節(jié)本錢法一、本錢法及其適用的前提條件1、本錢法的含義本錢法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置本錢扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法.2、采用本錢法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)：1資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的本錢.重置本錢與原始本錢的內(nèi)容構(gòu)成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平,后者反映的是當(dāng)初購建資

20、產(chǎn)時的物價水平.2資產(chǎn)的價值是一個變量,隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化.影響資產(chǎn)價值量變化的因素,除了市場價格以外,還有：實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降,價值會逐漸減少.這種消耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗,也稱實(shí)體性貶值.功能性貶值新技術(shù)的推廣和應(yīng)用,使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比擬,技術(shù)明顯落后、性能降低,其價值也就相應(yīng)減少.這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗,也稱功能性貶值.經(jīng)濟(jì)性貶值由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化引致資產(chǎn)價值降低.這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等.這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗,也稱經(jīng)濟(jì)性貶值

21、.3、本錢法應(yīng)用的前提條件：1應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料.同時,現(xiàn)時資料與歷史資料具有相同性或可比性.2形成資產(chǎn)價值的消耗是必需的.二、本錢法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算一本錢法的根本計算公式：被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢X成新率二重置本錢及其估算1、重置本錢是指：在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所消耗的全部貨幣支出.2、重置本錢的分類：1復(fù)原重置本錢復(fù)原重置本錢是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出.2更新重置本錢更新重置本錢是指利用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格

22、式,以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的本錢3、選擇重置本錢時,在同時可獲得復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的情況下,應(yīng)選擇更新重置本錢.4、一般來說,復(fù)原重置本錢大于更新重置本錢,但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大.5、重置本錢的估算一般可以采用以下方法：1重置核算法它是指按資產(chǎn)本錢的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入本錢的形式,將總本錢分為直接本錢和間接本錢來估算重置本錢的一種方法.2物價指數(shù)法他是在資產(chǎn)歷史本錢根底上,通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置本錢,計算公式：資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)歷史本錢資產(chǎn)評估時物價指數(shù)X資產(chǎn)購建時物價指數(shù)資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)歷史本錢X1+物價變動指數(shù)資產(chǎn)評估時物價

23、指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日或能夠代表評估基準(zhǔn)日的物價指數(shù),而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù).3重置核算法與物價指數(shù)法的區(qū)別：物價指數(shù)法估算的重置本錢僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復(fù)原重置本錢；而重置核算法即考慮了價格因素,也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢.物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建本錢費(fèi)用核算的根底上.6、功能價值法也稱生產(chǎn)水平比例法.這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計算其每一單位生產(chǎn)水平價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)水平的比例,據(jù)以估算被評估資產(chǎn)

24、的重置本錢.被評估資產(chǎn)重置本錢=參照物資產(chǎn)重置本錢M參照物年產(chǎn)量這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的本錢與其生產(chǎn)水平成線性關(guān)系,生產(chǎn)水平越大,本錢越高,而其是成正比例關(guān)系.7、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)白重置本錢=參照物資產(chǎn)的重置本錢工參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量X:規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)8、統(tǒng)計分析法運(yùn)用的步驟：1在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的根底上,把全部資產(chǎn)根據(jù)適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為假設(shè)干類型；2在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置本錢；3依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置本錢額與賬面歷史本錢計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),其計算公式：K=R'/RK:

25、資產(chǎn)重置本錢與歷史本錢的調(diào)整系數(shù)R':某類抽樣資產(chǎn)的重置本錢R:某類抽樣資產(chǎn)的歷史本錢4根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置本錢,計算公式為：被評估資產(chǎn)重置本錢=Z某類資產(chǎn)賬面歷史本錢MK三實(shí)體性貶值及其估算1、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值.2、實(shí)體性貶值的估算,一般可采用以下幾種方法：1觀察法,也稱成新率法.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置本錢X1-實(shí)體性成新率2公式計算法重置本錢-預(yù)計殘值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=一父實(shí)際已使用年限總使用年限總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率100%截至評估日資產(chǎn)累計實(shí)際利用時間截至評估

26、日資產(chǎn)累計法定利用時間四功能性貶值及其估算1、功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值.2、功能性貶值的估算步驟：1將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營本錢與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營本錢進(jìn)行比擬.2計算二者的差異,確定凈超額運(yùn)營本錢.凈超額運(yùn)營本錢是超額運(yùn)營本錢扣除所得稅以后的余額.3估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命.4以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營本錢折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗,計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=£被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營本錢父折現(xiàn)系數(shù)3、此外,功能性貶值的估算還可以通過超額投資本錢的估算進(jìn)行,即超額投資本錢可視同為功能性貶值,計算公式：功

27、能性貶值=復(fù)原重置本錢-更新重置本錢五經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算1、經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值.六成新率及其估算1、該成新率指的是：重置本錢法運(yùn)用的公式被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢X成新率中的成新率.反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率.2、成新率的估算方法：1觀察法2使用年限法成新率=100%預(yù)計尚可使用年限實(shí)際已使用年限預(yù)計尚可使用年限3修復(fù)費(fèi)用法成新率=1修復(fù)費(fèi)用重置本錢100%3、采用本錢法評估資產(chǎn)時,成新率確實(shí)定為什么不能直接按會計學(xué)中的折舊年限計算獲得：1折舊是由損耗決定的,但折舊并不就是損耗,折舊是高度政策化了的損耗.資產(chǎn)使用過程中,價值的運(yùn)動依次經(jīng)過價值損耗、

28、價值轉(zhuǎn)移和價值補(bǔ)償,折舊作為價值轉(zhuǎn)移,是在損耗根底上確定的.而會計學(xué)上的折舊率或折舊年限,表現(xiàn)以下方面的特征:折舊年限是一個平均年限,對于同一類型中的任何一項(xiàng)資產(chǎn)均適用；它是在考慮損耗的同時,又考慮社會技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策和生產(chǎn)力開展水平,有時甚至把它作為經(jīng)濟(jì)杠桿,表達(dá)對某類資產(chǎn)的鼓勵或限制生產(chǎn)政策；它是以同類資產(chǎn)中各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假定條件為前提的.2折舊年限確實(shí)定資產(chǎn)的維修是以為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的.資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時,具有更新的性質(zhì),可以增加資產(chǎn)的效用和功能,資產(chǎn)評估更注重資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際效能.可修復(fù)性損耗：為了改良改造效用而花費(fèi)的本錢,低于所能由此得到的收益回報.不可

29、修復(fù)性損耗：由于一項(xiàng)資產(chǎn)的改良本錢超過了這種改良帶來的收益,而不能彌補(bǔ)改進(jìn)的資產(chǎn)貶值和價值損失.因此,只有為可修復(fù)性損耗而發(fā)生的費(fèi)用支出從而影響成新率變化才是應(yīng)予考慮的.3折舊年限確實(shí)定根底與評估中成新率確實(shí)定根底一一損耗本身,具有差異性.確定折舊年限的損耗包括有形損耗實(shí)體性貶值和無形損耗；評估中確定成新率的損耗,包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值.其中,功能性貶值只是無形損耗的一種形式,而不是無形損耗的全部；經(jīng)濟(jì)性貶值那么是資產(chǎn)外部原因引起的.4資產(chǎn)評估過程中,一些評估機(jī)構(gòu)和評估人員根據(jù)實(shí)地勘查鑒定的結(jié)果,確定的使用年限與折舊年限完全相同,這時當(dāng)然可以采用折舊年限.但這僅僅是偶然性結(jié)果,

30、并不具有必然性,而且,這是經(jīng)過分析、比擬、判斷后的結(jié)果,恰恰說明成新率確實(shí)定應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘查確定,而不是將折舊年限拿來就用.三、本錢法的優(yōu)缺點(diǎn)1、優(yōu)點(diǎn)：1比擬充分地考慮了資產(chǎn)的損耗,評估結(jié)果更趨于公平合理；2有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；4有利于企業(yè)資產(chǎn)保值2、缺點(diǎn)：1工作量較大；2以歷史資料為依據(jù)確定目前價值,必須充分分析這種假設(shè)的可行性；3經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計算.第三節(jié)收益法一、收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法.二、應(yīng)用收益法的前提條件1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；2、資產(chǎn)所有者所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的.三、收益法應(yīng)用的形式1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況n評估值-R4i=11+FR一未來第i個收益期的預(yù)期收益額,收益期有限時,Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額n一收益年限r(nóng)一折現(xiàn)率2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況PV=A/r四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)定收益法中的主要指標(biāo)有三個：收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限1、收益額1對于收益額確實(shí)定,應(yīng)把握兩點(diǎn)：收益額指的是資本使用帶來的未來收益期望值,是通過預(yù)測分析獲得的.收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的,不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益