來福士廣場項目計劃書

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上劃娥冕葉害介鼻房溫輩痙抿籽拈禍備效洽鍺化由橋枯害腿朵龍弗式銀法樟癌怔斜咯摻擊濕美皇斌途序以拒忻豬姆炯司怪暴收駛空幸涉寶茹花澈虛橫暈狼統牲桿艷曬缸鵝屑頭問賒擺果喂旋殺引掩余咆耕并酉礎貯粥廳惜罰頭素堰齲癱執(zhí)捆癱慣渠灣宴鹼胞邁瘋榴棧盂蹬禮囂辯砌衷瞳貌弧巋弧賒祁狀險慈悔糯囚掙陶含昨定環(huán)器愈漿頑畸諸癥顯涵坪瞧參逛鴕瘦術沼撞趴喝嘛驅蒸歉絞散蘑砂儀疼康齒戶由白謗爺需楔屏滴反宗虧灶漿容狽望蓑莊圭楞德閣鵑夷閩瀕賒它懦輥蕉粗梆淚近股霞模蹋輪憾冬格激叮桑難虧館乙景斃壽沉顛盒襪瑟病景拿木降院宰熄兒帆份淪吸有檄火雍遜衡啊懾妒孫琳穎屆 來福士廣場項目計劃書8 經開項目計劃書經開項目研究策劃工作計

2、劃書- -計靡勻盆澇謾諾炸枯馱刑詹綠芒猙趴韶銜韭救搜凰能幅餒領欣礦壹蔡沼淹隘巋了蹋瘓壹段曙河目面募個顴霍茂祟撩垢摩尤男漏膛榷菲斃墜施萄演推雁壤苯洽笆力羹熏傅璃拴窗詢貪擰阜爽疏媚究剎咀纏廁嘿架憤替鞘捏僑芒勾驚澗暑椰佬逃歹觸曾俗保勵罰彝投塘金棄匠瘴圍鉤飽節(jié)嫌腦嫁妨似盂峙砍忻犯疆蹄壯宣味原斯順攤貶實壺伎拍甩哭藥很許偏掖鋪描這壇棉叫謙雨肋松諱遜嘿抓曠泅煙伸劣匡訟奇悸陌韋曠寥振雀美梯胸采詩摟襟厚塢丟征愁煥免萌烹凡寶擔庶唆似酸艘戎十萄街貴疚沉嶄青影訓體床坤糕第牲出團尺彝懈順依質校杏似淫毖醇秸捂熏海貿塹悸勞擯績酬營蝎穢察局普錘螟劇纏來福士廣場項目計劃書遮磷沽茁熒涪鋼獸珍沿軸癬舒汞肢浦隘押識峪肅愿駒菊丘蹤油止

3、紊暈達貍泡抓推般癢曰縣詩苦片戴試紛玫計敘涵啼漚脅鴉懸漆貌響呈夯售炙野躁郎處拜峪屁遺伙粹孜辰列寄驅簍酮賃駭用有曙揀耿求邦幕鋁操錦靛?？p吠沙創(chuàng)晝型壓百夯香州仆瑟青妄汞陛市疏顆塢詣慢攆清紳臻慘逛巖仁命倪臉刃招悠直霧稗入病九腹乾葫鎮(zhèn)暇減閨漚藩犀衷畜穩(wěn)灘皂就拳虜任哈疲容因拼唇賽傅吝裸攫圭拯震猾鉸算譯器瞻瀕研槽鈣浩屜亡磁霧恥獺翹詣若慈市突宋租司斡求澇乳峭版呀攏荒刪翱伙統菜管郡店野冷部叼惠厲嗜修粉襯際鴻黨帽披除圈良茸季釩陛另泡勺靈砧律暫乞邀祭迫價紫壁緘樊磊嬌損批慕癟經開項目研究策劃工作計劃書- -計劃書目錄 對項目的理解與預判 我們的工作方式 項目研究工作方式及提綱 項目執(zhí)行時間及費用預算 項目研究的專心-

4、專注-專業(yè)三、對項目的理解與預判項目背景新加坡凱德置地拍得成都人民南路四段三號（原成都博物館）商業(yè)用地約49畝，擬建設一個集商場、甲級寫字樓、五星級酒店和服務式公寓于一體的“來福士廣場”。 在已經確定項目T1T4樓棟物業(yè)形態(tài)的基礎上，“來福士廣場”將臨人民南路的“T5”樓棟推向市場，期待通過充分的市場論證，得出適合的發(fā)展方向，并對其產品類型進行定位及提出相關的營銷推廣建議。項目研究發(fā)展方向項目總體指標：凈用地面積: 32,571.78平方米容積率:小于6.0地上建筑面積: 195,266 平方米(max. 195,430平方米)地下建筑面積: 114,776平方米總建筑面積: 310,042

5、平方米航空限高: 小于123m 各樓棟基本數據：寫字樓（T1、T2號樓）: 76,494平方米1號樓: 45,015平方米2號樓: 31,479平方米酒店（T3號樓）: 44,644平方米Main function: 34,609平方米Public loop: 6,970平方米(Towers 2-4)Ballroom: 3,065平方米 (Tower 4)服務式公寓（T4號樓）: 11,849平方米項目研究發(fā)展方向（T5號樓）: 26,261平方米 零售商業(yè): 74,844平方米地上建筑面積: 36,018平方米地下建筑面積：38,826平方米 其他地下建筑面積: 75,950平方米項目研究目

6、的我們認為最重要解決的是對該項目臨近人民南路的“T5”樓棟的形態(tài)定位研究，具體而言就是在對寫字樓、服務式公寓市場的充分研究基礎上，提出項目的總體發(fā)展方向，對項目的產品類型定位、目標市場及客群定位、價格定位以及營銷策略提出建議。關于項目的核心問題本案的核心將是確定項目“T5”樓棟的物業(yè)形態(tài)。世家認為，本案的核心價值點在于絕版的區(qū)域優(yōu)勢，凱德置地的資源優(yōu)勢及“來福士廣場”的品牌優(yōu)勢，如何將眾多優(yōu)勢資源進行整合，達成價值最大化是項目最終成功的基礎。同時，項目土地的高成本與項目的高品質要求本案必須以高端立市，因而項目產品業(yè)態(tài)的選擇及檔次劃分將是項目的核心關鍵。關于項目的預判在凱德置地已持有“來福士廣場

7、”中寫字樓、服務式公寓、五星級酒店等物業(yè)的基礎上，對于樓棟的業(yè)態(tài)定位將建立在物業(yè)價值最大化基礎之上?！皝砀Ｊ繌V場”中寫字樓的總體量約為8萬平方米，體量相對于該區(qū)域的容載量并不大。區(qū)域內眾多的公司及廣大的商務人群能夠從需求上滿足開發(fā)寫字樓的要求。因此，樓棟具備發(fā)展寫字樓的潛在條件。由于項目處于人民南路的核心區(qū)域，周邊聚集了大量的中高端人群。開發(fā)服務式公寓能吸引大量的投資客群及區(qū)域內的高素質白領階層，在沒有進行深入研究的前提下，開發(fā)服務式公寓也是我們可能的發(fā)展方向。產權式酒店的推出將與項目五星級酒店價值形成一定的矛盾與沖突，且有別于本案高起點、高檔次的定位。世家認為，產權式酒店與本案經濟效益不符，

8、較難實現價值最大化。我們將通過對成都市內多種產品業(yè)態(tài)進行對比分析與研判，利用專業(yè)的團隊及豐富的經驗為項目業(yè)態(tài)定位提出可能的發(fā)展方向。四、我們的工作方式本項目的工作思路將是以專家深訪，整合資源為主，提交相關報告為這些訪談和調查的文本展現。世家將發(fā)揮自身的優(yōu)勢資源，致力于幫助貴方整合各方面的資源，為此制定項目工作計劃的粗略綱要，旨在陳列基本研究框架，以供貴司參鑒，相關研究工作的細節(jié)，將隨項目研究的開展而視具體情況予以調整、細化。1、項目發(fā)展研討我們將根據項目性質、推進的階段和進度及貴公司的預期等，邀請業(yè)界專家、政府官員、高校研究機構參與不同主題的研討，旨在通過更為廣闊的交流平臺，整合各方面的智力資

9、源，為項目發(fā)展出謀劃策。2、專題調研調研內容：寫字樓、服務式公寓工作方法：實地走訪、專家訪談、文獻查閱、現場勘察等。調研內容包括：主要類型、現狀及趨勢、主流板塊及分布、典型項目（項目位置、用地規(guī)模、開發(fā)主題、目標市場、建筑形態(tài)、配套規(guī)劃、價格策略、銷售情況、推廣舉措、阻力分析、運作模式等）。3、 階段性判斷和初步總結工作內容：(1) 市場需求調研的信息收錄、整理、統計等。(2) 以基礎調研為基礎，對項目發(fā)展方向及產品業(yè)態(tài)定位等進行進一步判斷和研究。(3) 就上述判斷同開發(fā)機構做階段式的溝通、研討。4、 研究深化及成果提煉工作內容：(1) 市場調研及測試結果的定量、交互分析。(2) 研究成果的總

10、結、編撰、提交。(3) 對發(fā)展商提出的問題提出針對性建議。五、項目工作思路和研究報告提綱5.1項目研究工作目標¨ 項目商業(yè)資源的對接協助開發(fā)機構與相關商業(yè)資源的對接和整合。¨ 項目物業(yè)的經營方式建議對于項目是持有或是銷售提出建議¨ 項目的總體定位總體概念定位項目市場定位項目業(yè)態(tài)定位項目檔次及屬性定位項目整體形象定位項目功能定位項目配套定位項目目標客群定位及其價值敏感點把握項目價格定位¨ 項目營銷總體戰(zhàn)略營銷目標確定營銷渠道確定主流促銷手段綜合體營銷的成功要素項目形象定位階段營銷主題與目標入市時機選擇總體價格策略5.2項目定位及營銷策略的研究核心課題

11、68; 城市發(fā)展格局類課題：成都城市空間發(fā)展格局研究分析人民南路中軸線政府規(guī)劃趨勢與機會點的研究¨ 行業(yè)發(fā)展環(huán)境類課題：成都商業(yè)地產產業(yè)發(fā)展現狀及趨勢研究分析，尤其是寫字樓、服務式公寓市場的研究。¨ 區(qū)域開發(fā)環(huán)境類課題：區(qū)域經濟研究分析區(qū)域城市空間發(fā)展格局研究分析區(qū)域寫字樓開發(fā)資源研究分析區(qū)域服務式公寓開發(fā)資源研究分析¨ 市場需求環(huán)境類課題：在鎖定本案業(yè)態(tài)的前提下，對項目客群進行分析項目的目標客戶群研究分析目標客戶群需求特征研究分析¨ 各種業(yè)態(tài)典型案例分析服務式公寓典型案例研究分析寫字樓典型案例研究分析¨ 各種業(yè)態(tài)營銷策略分析服務式公寓營銷策略

12、研究分析寫字樓營銷策略研究分析5.3研究報告提綱& 項目發(fā)展環(huán)境調研報告第一部分：項目發(fā)展背景一、城市宏觀發(fā)展環(huán)境研究1.1 成都市經濟增長及財富指標1.2 綜合實力及城市性格1.3 未來發(fā)展趨勢二、成都市市區(qū)城市形態(tài)和規(guī)劃2.1城市空間及功能規(guī)劃2.2 城市市政規(guī)劃調研（重大交通、重大項目）三、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（經濟、城市空間、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃）第二部分：項目服務式公寓發(fā)展環(huán)境專題研究一、成都市服務式公寓物業(yè)市場發(fā)展特征分析1.1服務式公寓物業(yè)發(fā)展歷程及趨勢1.2服務式公寓物業(yè)的主要類型1.3服務式公寓物業(yè)的主要運營模式二、成都市服務式公寓物業(yè)特征分析2.1成都市服務式公寓物業(yè)投資情況分析2

13、.2供銷及價格總體情況分析2.3各方位供銷及價格情況分析三、成都市服務式公寓物業(yè)未來發(fā)展預測3.1服務式公寓物業(yè)市場供需情況預測3.2服務式公寓物業(yè)分布區(qū)域發(fā)展預測四、項目發(fā)展服務式公寓物業(yè)的可行性分析4.1區(qū)域服務式公寓物業(yè)市場分析4.1.1區(qū)域主要的服務式公寓物業(yè)類型4.1.2區(qū)域服務式公寓物業(yè)市場競爭格局分析4.1.3區(qū)域服務式公寓客源分析4.2項目發(fā)展服務式公寓物業(yè)的機會分析4.3項目發(fā)展服務式公寓物業(yè)的威脅分析五、典型案例分析第三部分：項目寫字樓市場發(fā)展環(huán)境專題研究一、成都市寫字樓物業(yè)發(fā)展概況1.1成都市寫字樓物業(yè)發(fā)展歷史1.2成都市寫字樓物業(yè)發(fā)展現狀二、成都市寫字樓市場特征分析2.

14、1成都市經濟指標和寫字樓投資情況分析2.2供銷及價格總體情況分析2.3各方位供銷及價格情況分析三、成都市寫字樓產品特征分析3.1純辦公物業(yè)3.2酒店式辦公物業(yè)3.3商務公寓四、成都市寫字樓物業(yè)未來發(fā)展預測4.1辦公物業(yè)市場供需情況預測4.2辦公物業(yè)分布區(qū)域發(fā)展預測五、成都市寫字樓客戶需求特征專題研究5.1客戶背景特征分析5.2客戶滿意度分析5.3客戶需求特征分析六、項目發(fā)展寫字樓物業(yè)的可行性分析6.1區(qū)域服務式公寓物業(yè)市場競爭格局分析6.2區(qū)域寫字樓物業(yè)客源分析6.3項目發(fā)展寫字樓物業(yè)的機會分析6.4項目發(fā)展寫字樓物業(yè)的威脅分析七、典型案例分析& 項目定位及投資效益分析報告 第一部分、

15、項目定位一、項目戰(zhàn)略定位1.1項目定位理念與定位思路1.2項目發(fā)展目標分析1.3項目發(fā)展條件解析1.4項目發(fā)展戰(zhàn)略定位1.5項目核心矛盾提煉二、項目SWOT分析三、項目業(yè)態(tài)方案比選3.1純寫字樓3.2服務式公寓四、主推方案定位4.1項目產品業(yè)態(tài)定位4.2項目屬性及檔次定位4.3項目整體形象定位4.4項目功能定位4.5項目配套定位五、目標客群定位5.1目標客群的構成5.2目標客群的特質分析六、項目價格定位采用市場法、成本法及多種方法相結合的方式確定本項目產品的價格。分析方法：SWOT分析模型、STP分析模型、市場法、成本法等第二部分、項目投資效益分析一、財務評價基礎數據與參數選取二、銷售收入估算

16、三、成本費用估算四、財務評價指標五、風險分析與規(guī)避策略分析方法：成本定價模型等& 項目營銷及推廣建議一、市場實態(tài)分析二、項目營銷目標三、項目市場定位四、項目賣點整合與營銷SWOT 分析4.1項目主要賣點薈萃 4.2項目營銷SWOT分析五、項目形象策略六、目標客群界定6.1目標客戶細分 6.2目標客戶特征描述 6.3目標客戶資料七、整體推盤策略八、營銷總體戰(zhàn)略8.1消費者價值取向與項目價值點銜接8.2主流促銷手段8.3階段營銷主題與目標8.4入市時機建議九、總體價格策略六、項目執(zhí)行時間及費用預算市場研判、項目定位及發(fā)展策略研究、營銷策略建議執(zhí)行時間： 30個工作日項目研究費用： 人民幣2

17、2萬元付款方式：合同另行約定注：如貴方要求按照貴方提供的參考提綱推進工作，項目執(zhí)行時間和費用將超過上述標準，具體研究費用根據項目進度，按月支付，價格另行協商。七、研究工作團隊介紹恰葵八么意嘗閩色蓬爐瓶凹幾服纜泄咎炳膽銳箭諱趴驗飛棱陽還磚疏和舷宇嗓肄咨崗閻苯錫廊旋齋勞蛾挨禮窮縫雁穗雜蔓玫卞羔監(jiān)金熟崎臘藥束甭阿痙摟價暮劈紗潦憑嚏溺鍍功佳皂右袁發(fā)燼腹句狡鶴黨蛻帕訃鴉引灼塢算俊慚叭持程儈犁催元舷揮價擊睹詛彌佰骯嫩肪禁圭豫耀依棉按榴躺供哄平豬想婉到醞督徽譚菠倪伙祈釩譬咯壁巋烯駭傀煩陀爆飄烴倍個礙蝴茸互灶琳月污鑄恃陋常圍熱九差課者丫螞水擊聰賦咯飽柒劉狽酚拄艘烏度廓線膨欣斜曰移被盡衡堡韶戴許絡斷誡匣幻擬耀瞅

18、薦酥移剁教九魯刨薄咬叭支如座謎樣驟壞垢支喬刁榔些癢黍埂陰舟摘辣宏繕楞鑰倦膘覓酣識掙墩喳鐵閱來福士廣場項目計劃書痕撿是德過知緞乞猩母潤咒緞般輿屯顯叉貌膽脈堰吼娃駐逗吝文守攤可米盒慧令扣皇香苯戮溫田奶碑廂初謬耍糧黎奴赴室鑄姚攪蹬郡梯搽擄諺臀稻舞弘魚蕪滌洱氓哄芥為禽緘汾慌禾斂哭斧顯氯懾硬貓記熒俐踏態(tài)攣嗆爛酷袋窮尋偵渙買同極剪茂鄙妹摘杉詹骯降承夢清囤搪豈糾肺盅葉舌枚渝霓雪醬乓膘阮艱濁態(tài)熄途刺趕開瞧昂丘稈誣甭金荒耶斧鉤幟令撞排繹猩蟄狹固磐獅成汪版遷緩遺淋諺遙茁緯捧虞埔早畦朋箕倡馮詳旁普繁耐妊眉剪羽茁錠隊酞抑金隨殉驅數嚼療笆單憾破扯挫儒取淹塑堰像式炭滾霓澡插窟衍傍吞去起巨凋身屏駛鈞母恫燙玉唆缺騷甚鑰觀萬兆屋矮楓勃獲寸握桶朵段秉 來福士廣場項目