“xx景觀渡假公寓”可行性報(bào)告

1、“xx 景觀渡假公寓” 開(kāi)發(fā)思路建議“xx 景觀渡假公寓”項(xiàng)目設(shè)想一、地點(diǎn)：桐廬市區(qū)山間二、景觀及生活設(shè)施地處二峰之間的山腰高峰，正南方為xx 江，背靠分水，二邊為山地森林， 100 米處有一小型水庫(kù)。山路上來(lái)后直達(dá)小區(qū)。離小區(qū)下山 200 米為生活小區(qū)，整個(gè)小區(qū)封閉性強(qiáng)，生活方便而又清靜悠閑，是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設(shè)想1、總體設(shè)想a大樓設(shè)想：18 層或更高；一層車庫(kù)，室內(nèi)游泳池，前排為營(yíng)業(yè)房；二層總臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心等輔助設(shè)施；三層餐飲娛樂(lè)等；三層平臺(tái)：內(nèi)設(shè)備管理房；外四、五樓的陽(yáng)光房及茶座。四以上層：?jiǎn)紊砉?；要求：?） 20 至 30 平方米為主的度假公寓；（2）部分可大一點(diǎn)，

2、但要預(yù)留管道，可分隔；（3）室內(nèi)要求：a、衛(wèi)生間；b、室內(nèi)可分隔成會(huì)客與休息二個(gè)區(qū)間；c、無(wú)管煤，不能生火，但要有廚房操作區(qū)，不必臨窗；d、落地窗；e、統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)；f、冷熱水；g、預(yù)留報(bào)警設(shè)備及可視門鈴接口 （可視設(shè)備需另收費(fèi)）；h、衛(wèi)星電視；（4）裝修要求：a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛(wèi)生間：三件套并裝飾完成（價(jià)格在6000 元）b、每套房三種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代中式簡(jiǎn)約西歐式統(tǒng)一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層：設(shè)住戶會(huì)所，除層頂外以玻璃為主。內(nèi)設(shè)：簡(jiǎn)餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉 OK 室、自助餐廳、音像及圖書(shū)店、閱讀室、影視廳、臺(tái)球、乒乓、網(wǎng)球 會(huì)員專用（住客也不能入內(nèi)）2、物管設(shè)

3、想（1）總臺(tái)：物管窗口及住客登記（另有詳細(xì)說(shuō)明）；（2）保安：全樓層監(jiān)控；裙樓電梯不停，進(jìn)入電梯必須有證明或會(huì)員及住戶同意；（3）水電修理；（4）住戶免費(fèi)停車證（限一輛）；（5）送餐、洗衣、打掃衛(wèi)生（收費(fèi)） ；（6）磁性門卡（安全原因）；3、外型設(shè)想針對(duì)外地人士為主的中高收入者，年齡 20 至 50 間中青年。因此外型要有現(xiàn)代感、雕塑感，且色彩亮艷、夸張，造型前衛(wèi)。與環(huán)境的配合不是適應(yīng)環(huán)境， 而是作為環(huán)境的點(diǎn)綴， 要顯眼，要跳，要作為環(huán)境的點(diǎn)晴之筆。4、造價(jià)設(shè)想以夸張，現(xiàn)代的造型顯現(xiàn)大樓，而在用材及造價(jià)上，要盡可能的節(jié)省。因?yàn)榇藰堑馁I點(diǎn)是：（1）環(huán)境；（2）休閑、渡假；（3）便宜；（4）收益；

4、四、環(huán)境及活動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境是此樓的第一買點(diǎn)， 因此這個(gè)樓不能象住宅只以環(huán)境作點(diǎn)綴，而應(yīng)下大功夫，并爭(zhēng)取靠環(huán)境也能在以后有所收益。1、室外網(wǎng)球場(chǎng)、小型籃球場(chǎng)；2、活水魚(yú)塘，是景觀也是垂釣區(qū)；3、茶座：a、室外草坪茶座；b、三層平臺(tái)景觀茶座；c、室外簡(jiǎn)易房；4、兒童樂(lè)園、兒童戲水池；5、燒烤區(qū)；6、攀巖處；7、水庫(kù)的水上活動(dòng)區(qū)；8、果園；9、慢跑道；10、室內(nèi)游戲池、健身房、洗浴中心（一樓）；11、臺(tái)球、乒乓球室、游戲房、棋牌室（二、三樓室內(nèi)）；12、餐飲、娛樂(lè)（室內(nèi)，承包） ；13、會(huì)議廳、培訓(xùn)中心14、足浴、美容美發(fā)等；15、小型蹦極臺(tái)（水庫(kù)上）；16、室外養(yǎng)殖場(chǎng)所有這些項(xiàng)目設(shè)在室外或裙樓。對(duì)外營(yíng)

5、業(yè)，與會(huì)所可能重復(fù)。“ xx 景觀渡假公寓”銷售設(shè)想一、關(guān)于售價(jià)的設(shè)想以 20 至 30 平方米建面的單間為主，銷售均價(jià)為2000 元。25 平方米× 2000 元=50000 元（如加裝飾： 8000 元 衛(wèi)浴8000 元電器：空調(diào)、電視臺(tái)、微波爐、小冰箱、VCD 、小型音響、電話機(jī)、廚房設(shè)備10000 元 家俱：衣櫥、廚房工作臺(tái)、寫(xiě)字樓、床、床臺(tái)框、沙發(fā)、茶幾、窗簾等4000 元其他裝修普遍房?jī)r(jià)： 50000 元或帶精裝修 80000 元。首付： 15000 元或 24000 元，月付 250 元或 390 元。（20 年按揭）（即首付在 12000 至 30000 元之間）優(yōu)惠

6、：1、贈(zèng)送免費(fèi)停車證一張；2、贈(zèng)送價(jià)值 5000 元俱樂(lè)部會(huì)員卡一張；3、渡假休閑項(xiàng)目享受一定折扣。二、誰(shuí)是我們的買主1、桐廬人桐廬的買主可能較少，一般是單身貴族，有錢年青人，在桐廬企業(yè)或在桐廬工作的外地人或外地公司；2、桐廬附近這會(huì)是較大的一個(gè)群體， 他的家在桐廬附近，但由于工作、生活上的原因經(jīng)常會(huì)出差桐廬， 如住賓館或當(dāng)天趕回， 不如在桐廬有一個(gè)落腳點(diǎn)省心。3、杭州人、上海人杭州是上海的后花園， 桐廬已成了杭州人的后花園。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。渡假公寓在杭州還是一個(gè)新生事物，但其吸引力是可以預(yù)見(jiàn)的。（1）交通更方便，杭州到桐廬全程一級(jí)公路，只需1 個(gè)半小時(shí)，上海過(guò)來(lái)

7、也不過(guò)三小時(shí)。（2）山清水秀，桐廬政府近年大力推行旅游經(jīng)濟(jì)，其旅游優(yōu)勢(shì)有目共睹；（3）地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段，地理位置優(yōu)越；（4）本樓盤自身優(yōu)勢(shì)高，地處山腰，封閉性強(qiáng)，森林環(huán)繞，正南見(jiàn) xx 江，景觀豐富；（5）價(jià)格低廉，首付最低可達(dá)1.3 萬(wàn)元；（6）后期服務(wù)完善，可購(gòu)房收益；因此，對(duì)上海人、杭州人來(lái)說(shuō)，這種消費(fèi)可以是實(shí)惠的休閑度假，也可以是長(zhǎng)期收益，而且是人人可都承受的。加上現(xiàn)在私人購(gòu)車的涌躍，這應(yīng)該是有車族的一個(gè)佳音。4、消費(fèi)者描述（ 1）桐廬富陽(yáng)附近活躍的青年人士、企業(yè)及經(jīng)常去桐廬人士；（ 2）杭州、上海有車族；（ 3）中、青年人為主；（ 4）好動(dòng)有活力、有現(xiàn)代氣

8、息的人士；（ 5）希望有購(gòu)房收益的人；三、銷售設(shè)想1、分點(diǎn)銷售（1）桐廬a、以 xx 公司原有銷售點(diǎn)為基礎(chǔ)，在桐廬開(kāi)展銷售；b、現(xiàn)場(chǎng)建立售樓處，并作為處地參觀者的接待處；（2）杭州a、交通便利處建樣板房的售樓處；b、售樓人員 3 人，另一個(gè)兼財(cái)務(wù)；c、杭州辦理按揭及合約登記（可否？）（3）上海a、選擇幾家銷售代理公司；b、如何辦理按揭及合約登記？（4）富陽(yáng)、新安江a、選擇一房產(chǎn)公司代理；2、銷售重點(diǎn)（1）桐廬a、重點(diǎn)是接待介紹工作；b、組織藝人進(jìn)行宣傳，宣傳對(duì)象是旅行者，各賓館的住客；（2）杭州a、新聞炒作；b、有針對(duì)性的廣告宣傳；c、專車接送桐廬看房；d、主要的銷售地；（3）上海a、專人促銷

9、；b、銷售需桐廬的配合；（4）富陽(yáng)、新安江a、專人促銷；b、提供宣傳資料；四、銷售步驟1、前期準(zhǔn)備工作；（另有詳細(xì)說(shuō)明）2、新聞炒作；新聞點(diǎn)：（1）浙江首批度假式公寓，將單身公寓的概念發(fā)展；（2）廣告公司與開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)合作；（3）桐廬房子杭州銷；（4）負(fù)面：渡假公寓的管理；（5）有個(gè)性的房子一定好銷；3、廣告攻勢(shì)；4、人員促銷；5、旅游旺季的大型促銷活動(dòng)爭(zhēng)取綠化先行完成；6、桐廬市長(zhǎng)來(lái)杭、滬促銷桐廬旅游；（旅游廣告市長(zhǎng)做演員）7、結(jié)頂儀式免費(fèi)請(qǐng)潛在客戶在桐廬旅游。8、發(fā)售會(huì)員卡桐廬為主，富陽(yáng)、新安江、上海為輔。9、新聞炒作新聞點(diǎn)：（1）在外地安個(gè)家；（2）城市人真的要回歸山野嗎？（3）渡假公寓

10、銷勢(shì)火爆；10、廣告后的攻勢(shì)，杭州發(fā)行會(huì)員卡。五、建造建議1、先行建造戶外部分及綠化；2、室內(nèi)設(shè)計(jì)先行；六、銷售前景估計(jì)公寓房約 300 至 400 間。杭州擁私車人數(shù)約二萬(wàn)， 而私車族大部分為年輕人， 加上部分私用公車， 可自由支配車輛的年輕人應(yīng)在 2 萬(wàn)以上，而這部分人大都已有住房，并生活富裕、相信只要廣告宣傳得當(dāng)，達(dá)到2%的銷售是不成問(wèn)題的。而這 2%，就有 400 人。加上上海保守估計(jì) 30 人，桐廬保守估計(jì) 20 人，桐廬附近保守估計(jì) 50 人，總?cè)藬?shù)應(yīng)在 130 人以上。此樓盤應(yīng)是供不應(yīng)求的。（類比數(shù)據(jù)：夢(mèng)湖山莊會(huì)員卡，售價(jià) 3 萬(wàn)元。五年前銷售，不能做廣告，只靠人員促銷，在杭州售

11、量為 200 張。杭州大廈會(huì)員卡，限用一年。住二天，可打折，價(jià) 1888 元，每年銷售數(shù)為 2000 張以上。杭州此類會(huì)員卡約有十家左右在發(fā)行，總數(shù)量應(yīng)在3 萬(wàn)張以上。）“xx 渡假公寓”合作設(shè)想一、分工與合作甲方為 xx 房產(chǎn)公司，獨(dú)立負(fù)責(zé)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。雙方已商定并由廣告新聞等媒介宣傳的項(xiàng)目、設(shè)施及服務(wù)，甲方應(yīng)盡量做到。乙方為風(fēng)巢企劃， 主要負(fù)責(zé)房產(chǎn)的包裝、 各類廣告的設(shè)計(jì)制作及發(fā)布工作，同時(shí)組織人員促銷，并具體負(fù)責(zé)杭州的銷售工作。合作：1、對(duì)樓盤的外型、結(jié)構(gòu)、戶型、配套設(shè)施、物業(yè)管理、室內(nèi)裝修、戶外綠化、休閑設(shè)施等，雙方共同商定，但最后決定權(quán)在甲方；2、在銷售上，以杭州的銷售為主，并

12、由杭州進(jìn)行客戶管理，但總體上應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)，并以甲方為主負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、公關(guān)、與政府部門協(xié)調(diào)，與工程部等內(nèi)部協(xié)調(diào)；3、工程進(jìn)度及各類政府批文、財(cái)務(wù)情況應(yīng)雙方公開(kāi)，但乙方有義務(wù)為甲方保守商業(yè)秘密， 并不得以甲方名義作任何甲方未成文的承諾；4、所有用材由甲方?jīng)Q定，乙方只有建議，并不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任；二、資金責(zé)任甲方：承擔(dān)除廣告外的一切費(fèi)用， 包括在桐廬的銷售人工、 房租，并應(yīng)嚴(yán)格按商定進(jìn)度施工。如有影響銷售的事故，甲方應(yīng)承擔(dān)乙方損失。乙方，承擔(dān)此樓盤銷售及廣告所需的一切房租、人工、設(shè)計(jì)制作、宣傳、媒介發(fā)布費(fèi)用。工作包括：1、各地人員促銷；2、各類廣告品的設(shè)計(jì)、制作、印刷、發(fā)布等費(fèi)用；3、新聞宣傳的費(fèi)用，桐廬政

13、府方面的支出由甲方出面解決；4、在杭售樓處的各項(xiàng)開(kāi)支，及樣板房的建立；5、在杭房交會(huì)的參加及各項(xiàng)費(fèi)用；6、售樓人員工資、獎(jiǎng)金（桐廬公司除外）；三、獎(jiǎng)勵(lì)及資金按排獎(jiǎng)勵(lì)按銷售額提成：3%廣告支出；2%銷售費(fèi)用；2%工資資金；10%公司提成；（ 1）裙樓及休閑設(shè)施銷售不計(jì)乙方提成；（ 2）所有公寓部分，不管是誰(shuí)銷售，都計(jì)入乙方提成；（ 3）按月提取，以按揭數(shù)為準(zhǔn)。四、權(quán)益1、乙方有一定名額數(shù)的房子可以2 個(gè)百分點(diǎn)的打折，但需說(shuō)明理由并有甲方總經(jīng)理簽字， 另有重要客戶需打折的， 說(shuō)明原因，并報(bào)清甲方抵準(zhǔn)；2、乙方在廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布應(yīng)有一定的自主權(quán)；3、任何一方中途悔約，都必須賠償另一方相應(yīng)損失?！?/p>

14、 xx 景觀渡假公寓”廣告設(shè)想一、廣告主題“xx 江畔 XX 山，你的私人療養(yǎng)院” 。二、吸引點(diǎn)a、首付 1.8 萬(wàn)元的渡假公寓；b、xx 景觀度假公寓， 4 萬(wàn)元賣給你；三、支持點(diǎn)a、交通b、休閑項(xiàng)目c、景觀四、廣告要求此類消費(fèi)，并不是生活必須，而是屬“沖動(dòng)型銷費(fèi)”，因此一定要在宣傳品味上做足功夫。五、廣告項(xiàng)目1、印刷類a、樓書(shū)；b、宣傳頁(yè)；c、大型噴圖；d、度假公寓 VI 系列；2、電子媒介類a、電視廣告30 秒、 15 秒創(chuàng)意廣告；3 分鐘介紹廣告，并制成VCD ；b、廣播廣告30 秒15 秒3、其它廣告類a、報(bào)紙廣告整版、半版、通欄、半通b、戶外路牌c、廣告牌（桐廬各賓館）4、公關(guān)活動(dòng)

15、a、開(kāi)盤新聞發(fā)布表；b、市長(zhǎng)做廣告，開(kāi)發(fā)桐廬旅游業(yè)；c、結(jié)頂嘉年華會(huì)；d、組織關(guān)于“私人療養(yǎng)院”或休假日公寓的市場(chǎng)前景的專家研討會(huì)；e、上海新聞發(fā)布會(huì)（看銷售情況是否需要）；5、現(xiàn)場(chǎng)展示a、杭州售樓處及樣板房； （1：1）b、各地代理處及展示；c、工場(chǎng)接待處；d、杭州房交會(huì)；6、人員促銷a、各地針對(duì)有車族的宣傳頁(yè)的分發(fā)；b、針對(duì)企業(yè)經(jīng)理層的DM （直郵）；c、各地賓館住宿人員的宣傳；六、廣告文案及策略由于時(shí)間緊，未作進(jìn)一步的創(chuàng)意。七、效果預(yù)計(jì)由于廣告費(fèi)用有一定的局限 （本樓盤本身營(yíng)業(yè)額不大， 且廣告費(fèi)比例是一般房產(chǎn)公司的一半） ，因此會(huì)有一定的知名度，而真正要引起轟動(dòng)，主要靠新聞炒作?？赡艽嬖?/p>

16、的幾個(gè)問(wèn)題一、景觀的先行問(wèn)題希望在土建的同時(shí)， 先行搞好景觀的綠化及部分休閑項(xiàng)目的建設(shè)工作，這對(duì)以后的銷售工作會(huì)有很好的幫助。但也要考慮到費(fèi)用問(wèn)題，希望不要因此有二次綠化或較大的浪費(fèi)，這要求甲方、 設(shè)計(jì)單位、施工單位及景觀施工單位的良好協(xié)調(diào)及配合。二、門鎖的問(wèn)題由于要用于出租， 希望開(kāi)發(fā)商能使大門一次到位， 而不能讓住戶更換，同時(shí)要贈(zèng)送磁卡電子鎖，并在總臺(tái)建更改系統(tǒng)，以利于住戶安全。三、電話問(wèn)題電話費(fèi)是要戶主承擔(dān)的， 而有可能住戶的使用量較大。 為避免以后物管與戶主的紛爭(zhēng)，應(yīng)有一個(gè)解決的方法，鎖碼或另用技術(shù)解決。四、物管多一些臨時(shí)收費(fèi)項(xiàng)目，減少常規(guī)物管費(fèi)用如：打掃衛(wèi)生、洗衣、停車費(fèi)、經(jīng)營(yíng)部分休

17、閑項(xiàng)目、代理出租費(fèi)等項(xiàng)目收費(fèi)，以盡量減少常規(guī)物管費(fèi)用。同時(shí)將綠化、園林等項(xiàng)目與果園、養(yǎng)殖一起外包，爭(zhēng)取在戶外管公司不用出錢，最好還有收益。五、會(huì)所建在樓頂以臨時(shí)建筑形式出現(xiàn)，會(huì)員活動(dòng)、以自助為主，目的是提供一個(gè)相對(duì)高尚的人員環(huán)境， 不以營(yíng)利為目的， 對(duì)房產(chǎn)公司的效益，可能只是用部分會(huì)員卡贈(zèng)送當(dāng)?shù)刂匾蛻艏坝嘘P(guān)人士， 體現(xiàn)房產(chǎn)公司的品味。因此，報(bào)價(jià) 5000 元，有宣傳，但不作促銷活動(dòng)，不低價(jià)傾銷，而且這 5000 元只代表一種會(huì)籍，不能用于消費(fèi)，消費(fèi)需另付錢，會(huì)所也不要為贏利而做任何有違法規(guī)的活動(dòng)。 會(huì)所收費(fèi)以收回投資為目的。會(huì)所要嚴(yán)格執(zhí)行非會(huì)籍人員邀請(qǐng)不得入內(nèi)的規(guī)定。 有違法行為人員的會(huì)籍，

18、一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，馬上取消。贈(zèng)送的會(huì)籍，不作補(bǔ)償，如購(gòu)買之會(huì)籍，原款退回。六、按揭問(wèn)題a、應(yīng)與銀行商定，裝修費(fèi)一并進(jìn)入按揭；b、外地人士在按揭上的問(wèn)題；c、杭州人在杭州辦理按揭；d、裝修費(fèi)只有三種選擇，房產(chǎn)公司與物管公司只協(xié)助監(jiān)理，不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。七、各項(xiàng)室內(nèi)設(shè)計(jì)先行，要在銷售前有效果圖，費(fèi)用由甲方承擔(dān)，乙方對(duì)設(shè)計(jì)有建議權(quán)。八、裙樓問(wèn)題裙樓銷售的可能性大不大？估計(jì)有一定的難度。因此很大可能性是房產(chǎn)公司的利潤(rùn)就在裙樓上， 如是這樣，就一定要事先考慮到裙樓的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。能出租，由他人經(jīng)營(yíng)，這是最好的一種方式；如要由房產(chǎn)公司裝修，由他人承包經(jīng)營(yíng)，就要考慮到盡量小而全，空出多余的空間來(lái)作為辦公出租。三樓的用途要

19、考慮好。從而決定裙樓是否要裝中央空調(diào)。九、電梯問(wèn)題電梯不到一樓車庫(kù)。二樓作底樓，步行人直接上二樓，這樣二樓到三樓也不裝自動(dòng)扶梯之類。電梯直上四樓以上，以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。 室內(nèi)的最理想， 但要考慮一下投資及桐廬的市場(chǎng)?！皒x 景觀度假公寓”會(huì)員卡設(shè)想一、會(huì)員卡說(shuō)明1、售價(jià)8600 元2、優(yōu)惠a、贈(zèng)俱樂(lè)部會(huì)員卡一張，價(jià)格5000 元；b、各項(xiàng)消費(fèi)享受一定的折扣；c、每年免費(fèi)用房 20 天，可用 20 年，除飲料、長(zhǎng)話外不收任何費(fèi)用（即每天房租金 21.5 元）；d、節(jié)假日、旅游旺季需預(yù)定；3、可行性其實(shí)是將價(jià)格 10 萬(wàn)的房，分別賣給12 個(gè)人；總價(jià)為 103200 元（其中應(yīng)有 0.5 萬(wàn)元為促銷獎(jiǎng)勵(lì)）；物管公司承擔(dān)這些房子的物管，水電、清潔、市話費(fèi)用，但物管公司擁有這些房子的產(chǎn)權(quán)。 20 年后