寧十三條及政策解讀

1、寧十三條及政策解讀 南京市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見（寧政辦發(fā)【2016】142號），出臺13條措施監(jiān)管房地產(chǎn)市場，通過增加土地供應(yīng)，增加商品房上市量，以期穩(wěn)定房價?！皩幨龡l”一一看過來一、進(jìn)一步增加商品住房上市供應(yīng)1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地出讓、開發(fā)建設(shè)、上市銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行開竣工合同。2.對房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務(wù)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)及時進(jìn)行價格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價格不再調(diào)整。對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強(qiáng)督促。經(jīng)督促仍未及時上市的，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，

2、在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。二、加大商品住宅土地供應(yīng)3.加快商品住宅用地上市節(jié)奏，增加土地上市規(guī)模，確保完成全年經(jīng)營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過土地市場均衡有序供應(yīng)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場預(yù)期。4.加強(qiáng)土地出讓后跟蹤管理，組織對全市已出讓商品住宅用地的付款、開竣工等情況進(jìn)行全面核查，督促開發(fā)企業(yè)按土地合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，增加存量土地可上市房屋供應(yīng)量。因企業(yè)自身原因造成未按合同約定時間開工建設(shè)的，嚴(yán)格按照規(guī)定及合同約定進(jìn)行處理。5.在土地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規(guī)模。未按合同開工上市的，將嚴(yán)格按合同約定處罰。三、穩(wěn)

3、定商品住房價格6.開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排新建商品住房的銷售節(jié)奏，同期房源應(yīng)一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。7.領(lǐng)取預(yù)售許可證的項目應(yīng)一次性公開全部房源，及時對外銷售。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售許可證后不銷售的，價格主管部門不接受上調(diào)價格的申報。四、強(qiáng)化綜合執(zhí)法8.嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，對涉嫌或參與炒賣房號、捂盤惜售等行為的開發(fā)企業(yè)及中介代理機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法依規(guī)、嚴(yán)肅處理。9.打擊不實(shí)炒作，加大對虛假信息的打擊力度，對發(fā)布不實(shí)信息、惡意炒作、制造“恐慌”氛圍的行為，依法處理、嚴(yán)厲打擊。10.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，通過南京日報、龍虎網(wǎng)等媒體

4、發(fā)布商品房上市、銷售等相關(guān)信息，引導(dǎo)市場增強(qiáng)理性。11.市房產(chǎn)、建設(shè)、國土、規(guī)劃、物價、公安、工商、金融辦、人行南京營管部等相關(guān)部門及各區(qū)政府，要按照本意見要求，各司其職、積極履職、相互配合、齊抓共管，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。12.市政府成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局郭宏定局長任辦公室主任，市房產(chǎn)局吳春華副局長、市建委李真副主任、市物價局徐衛(wèi)華副局長、市國土局馮雪漁副局長任副主任，市政府督查室、市政府法制辦、市監(jiān)察局、市規(guī)劃局、市公安局、市工商局、市金融辦、人行南京營業(yè)管理部、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)分管負(fù)責(zé)同志任辦公室成員。相關(guān)部門抽調(diào)人員、

5、集中辦公，施行執(zhí)法情況周報制度。13.市監(jiān)察、督查部門要對各部門的履職情況及時督查。對工作不力、履職不到位的，嚴(yán)肅查處和問責(zé)。 揚(yáng)子晚報全媒體記者 仇惠棟4大新提法符合條件不上市，將記入不良信用新提法1：“合法捂盤”行不通了政策原文：對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強(qiáng)督促。經(jīng)督促仍未及時上市的，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。專家解讀：具備上市條件而不上市的，在南京樓市業(yè)內(nèi)通常被稱為“合法捂盤”，因?yàn)槟暇┦嘘P(guān)于樓盤銷售的相關(guān)規(guī)定中，只針對領(lǐng)取了預(yù)售證而不上市的房企進(jìn)行處罰，而開發(fā)商如果不領(lǐng)取預(yù)售證的話，相關(guān)主管部門除了約談，基本上

6、束手無策。對于這樣的尷尬處境，此次“寧13條”中首次明確將對這一行為進(jìn)行約束。專家表示，這是過去從不曾有過的，一旦開發(fā)商具備了上市銷售的條件，而不積極領(lǐng)取預(yù)售證，妄圖借此捂盤的，包括房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價等四個部門將聯(lián)合起來對其督促，督促后仍不上市，除了要納入企業(yè)的不良信用記錄之外，在新房正式銷售之前，還不得在南京參與土拍競拍，應(yīng)該說這是相當(dāng)嚴(yán)厲的條款。記者了解到，目前南京河西、城北等多個板塊的樓盤已經(jīng)表露出“捂盤”的姿態(tài)，由于物價部門對于開發(fā)商過高的報價不予批復(fù)，開發(fā)商索性“捂盤”不賣，今后這一行為有望被杜絕，或者開發(fā)商無法在南京購買土地。新提法2：土地合同必須明確住宅上市時間政策原文：在土

7、地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規(guī)模。未按合同開工上市的，將嚴(yán)格按合同約定處罰。專家解讀：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是“寧13條”的最大看點(diǎn)之一，也是之前從未有過的新提法。在開發(fā)商拿地時，就要求其明確未來商品房上市的時間和規(guī)模，從而保證今后南京樓市的商品房供應(yīng)量，這也被視為是針對“現(xiàn)房銷售”的配套舉措。樓市專家指出，南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“現(xiàn)房銷售”，這在一定程度上加劇了市場恐慌，有不少人認(rèn)為南京今后兩三年的樓市供應(yīng)一定會出現(xiàn)緊缺的狀況.因此在“寧13條”中，有針對性地提出在土地出讓合同中就要約定上市時間，強(qiáng)化了房企拿地后的開發(fā)進(jìn)程，不僅要明確開竣工時間，何

8、時上市、規(guī)模多大都要提前報備，確保市場穩(wěn)步前行。與此同時，開發(fā)商也不能“說話不算話”，不按約定好的時間上市，房企將要接受處罰。新提法3：物價部門將積極主動服務(wù)政策原文：對房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務(wù)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)及時進(jìn)行價格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價格不再調(diào)整。專家解讀：以往，南京市物價部門通常是配合開發(fā)商做好物價申報，為了加快新房的上市量，“寧13條”首次提出要求物價部門“積極主動服務(wù)”，難免令人產(chǎn)生遐想。揚(yáng)子晚報記者了解到，眼下有開發(fā)商為了拖延上市時間，向物價部門虛報房價，申報的價目表被一次又一次打回，實(shí)質(zhì)上起到了“捂盤”的作用。

9、按照“寧13條”的新提法，物價部門將要主動服務(wù)，可以理解為當(dāng)開發(fā)商第一次申報價格的時候，物價部門甚至可能會上門服務(wù)，對于區(qū)域的價格“紅線”予以告知，指導(dǎo)房企進(jìn)行房價申報備案，目的只有一個，那就是加快房源上市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可不要小看了“積極主動服務(wù)”這幾個字，當(dāng)中的意涵很深，總之，對于想要“捂盤”的開發(fā)商來說，一定是非常大的打擊。新提法4：成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室政策原文：市政府成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局郭宏定局長任辦公室主任，市房產(chǎn)局吳春華副局長、市建委李真副主任、市物價局徐衛(wèi)華副局長、市國土局馮雪漁副局長任副主任。相關(guān)部門抽調(diào)人員、集中辦公，施行執(zhí)法情況

10、周報制度。專家解讀：針對房地產(chǎn)市場專門成立綜合執(zhí)法辦公室，這在南京樓市中還是首次，體現(xiàn)了南京市政府整治樓市亂象的決心之大。有專家認(rèn)為，綜合執(zhí)法辦公室的行政執(zhí)法權(quán)較為集中，也便于各部門的相互協(xié)調(diào)，每一周還要匯報相關(guān)情況，顯然，南京樓市將面臨“史上最嚴(yán)格”的政策環(huán)境，樓市之“火”到了該降溫的時候了。2點(diǎn)重申不得通過分批申報價格變相漲價加大商品住宅土地供應(yīng)政策原文：加快商品住宅用地上市節(jié)奏，增加土地上市規(guī)模，確保完成全年經(jīng)營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過土地市場均衡有序供應(yīng)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場預(yù)期。專家解讀：南京市今年前9個月已經(jīng)上市住宅類土地326公頃，出讓金額接近13

11、00億元，創(chuàng)下歷史新高。按照“寧13條”的規(guī)定，年內(nèi)南京還將有大批地塊上市，開發(fā)商不會面臨“地荒”的格局。單批次領(lǐng)證仍需3萬平方米政策原文：開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排新建商品住房的銷售節(jié)奏，同期房源應(yīng)一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。專家解讀：至于現(xiàn)行政策一致，目的是防止房企分批多次申領(lǐng)預(yù)售證，并借此漲價。不過對于較為特殊的項目，仍可以少量分批領(lǐng)取，比如樓盤規(guī)模不大、產(chǎn)品類型較特殊等等，因此“寧13條”強(qiáng)調(diào)的是“不宜低于”，并非一刀切。需要指出的是，有人認(rèn)為南京執(zhí)行“限購”后，“限價令”將退出，不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是不切實(shí)際的想法，“限價

12、令”仍將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，否則南京現(xiàn)有的調(diào)控政策將面臨“破功”的風(fēng)險。1大信號瘋狂樓市降溫的日子快到了如果說前天南京限購令還沒讓投資客們感到秋的寒意，微信朋友圈依然充斥著“假離婚”、“變新房為二手房”等繞限購的調(diào)侃段子和看熱鬧的輕松心態(tài)，那么昨晚緊急加推的“寧十三條”，則著實(shí)讓段子手和投資客們樂不起來了。政府連放“大招”傳遞的信號已經(jīng)非常明顯：本次調(diào)控必須達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制房價過快上漲的目標(biāo)，瘋狂樓市到了該降溫的時候了。其實(shí)南京前日的限購令，已經(jīng)顯出“嚴(yán)打”的苗頭。此前業(yè)內(nèi)預(yù)測南京最有可能仿效蘇、杭的“溫和派”，即首先對外地人購買第二套房予以限制，而沒想到最終是既限內(nèi)又限外，某種程度上已經(jīng)表

13、現(xiàn)出了政府的決心。而在限購令遏制需求的同時，昨晚“寧十三條”直指供應(yīng)，雙向調(diào)控穩(wěn)定市場，同時公安加入嚴(yán)打炒賣房號、成立房地產(chǎn)綜合執(zhí)法辦公室等等全新舉措同樣鋒芒襲人。無獨(dú)有偶，上周剛剛限購的杭州昨天也發(fā)布了土拍新規(guī)，土地溢價率超120%的必須取得不動產(chǎn)登記證后銷售，超150%的競投配建養(yǎng)老設(shè)施面積。二線城市調(diào)控不斷加碼顯然并非巧合，可以預(yù)見的是，接下來還會有更多房價上漲過快的城市加入限購限貸陣營，形成一個樓市降溫的大環(huán)境并相互影響。長期以來，政府對房地產(chǎn)市場的倚重，使其在調(diào)控時往往左右為難，既要打壓房價，又怕市場急劇降溫影響經(jīng)濟(jì)。而如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了嚴(yán)重扭曲的境地，兩套北京的學(xué)區(qū)房就能讓上

14、市公司續(xù)命保殼，開工廠的一年收益還不如炒幾套房，房價的暴漲讓大量資金投入樓市，打壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)已成為共識，為買房而引發(fā)的“離婚潮”更是影響到了家庭和婚姻的人倫信仰。瘋狂的房子成為一把雙刃劍，它支撐了中國經(jīng)濟(jì)，也埋下了極為危險的隱患。此時，調(diào)控的殺招不得不出，市場的高燒不得不退。對樓市來說，信心有時比實(shí)際的限購限貸政策影響更大，而投資投機(jī)客們往往會是嗅覺最為靈敏的人群，南京新政密集出臺的信號能否扭轉(zhuǎn)接下來的市場預(yù)期？相對于前晚限購令“短期有效”的謹(jǐn)慎評論，昨晚，不少專家和業(yè)內(nèi)人士對新政效果和樓市未來給出了更為肯定的回答：土地和房地產(chǎn)市場的降溫將是大概率事件。雖然我們無法預(yù)知南京樓市是否會“一夜入秋”

15、，但可以判斷的是，如果市場繼續(xù)瘋下去，政府的政策儲備依然充足，限貸可以繼續(xù)加碼，實(shí)現(xiàn)認(rèn)房又認(rèn)貸，南京人買二手房不限購的缺口也可以補(bǔ)上。穩(wěn)定市場的決心已經(jīng)表明，“民政局很忙”的現(xiàn)象還會持續(xù)很久嗎？新政解讀一、問：怎樣有效增加商品住宅上市供應(yīng)？ 目前局部區(qū)域商品住宅供不應(yīng)求的態(tài)勢明顯，日光盤現(xiàn)象突出。為緩解供需矛盾，一方面增加商品住宅用地供給，保證市場中遠(yuǎn)期供應(yīng)，另一方面加快在建項目的建設(shè)，推動符合條件的樓盤盡快上市。為此，市國土、建委、房產(chǎn)、物價等部門，將加大聯(lián)合管控，有效增加商品住宅的上市供應(yīng)。國土部門將加大土地出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)督，建設(shè)部門將督促開發(fā)企業(yè)按時開工建設(shè)；物價部門積極主動為符合

16、銷售條件的項目進(jìn)行按期價格備案；房產(chǎn)部門牽頭加大開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為的監(jiān)管力度。如各部門在工作中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在捂盤違規(guī)行為，要嚴(yán)肅處理，嚴(yán)厲處罰，并將通過信息共享機(jī)制，將其行為納入國土和建設(shè)系統(tǒng)不良信用記錄。經(jīng)督促仍不上市銷售的企業(yè)在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。二、問：加大商品住宅土地供應(yīng)的主要措施有哪些？ 年初，經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布了全市2016年經(jīng)營性用地出讓計劃，全年需完成500公頃商品住宅用地供應(yīng)。今年以來，我市結(jié)合土地市場運(yùn)行情況，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，努力穩(wěn)定土地市場供應(yīng)預(yù)期，截至9月26日已供應(yīng)326.27公頃商品住宅用地。下一步，我市將進(jìn)一步加大土地出讓計劃執(zhí)行力度，按照全年出

17、讓計劃倒排時間表，將出讓土地計劃分解到各責(zé)任主體，并加強(qiáng)出讓計劃執(zhí)行情況考核，確保完成全年土地出讓計劃。同時，我市將結(jié)合土地市場及房地產(chǎn)市場變化情況，做好形勢分析，加快商品住宅用地上市節(jié)奏，努力通過土地市場均衡有序供應(yīng)，維持土地市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。 在落實(shí)商品住宅用地供應(yīng)計劃的同時，我市將加強(qiáng)土地供后監(jiān)管，促進(jìn)土地開發(fā)利用。以土地出讓合同為基礎(chǔ)，嚴(yán)格規(guī)范出讓合同管理，對開發(fā)企業(yè)付款、開竣工等行為須嚴(yán)格按出讓合同要求履行，增加存量土地可上市房屋供應(yīng)量。同時，依托土地誠信系統(tǒng)，加大對出讓金催繳、違約責(zé)任處理、閑置土地、土地開發(fā)企業(yè)不誠信行為等處理力度，嚴(yán)厲打擊故意囤地行為，引導(dǎo)企業(yè)誠實(shí)守信，促進(jìn)

18、盡快形成市場有效供給。三、問：如何進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房價格？ 價格主管部門將會同房產(chǎn)、建設(shè)、國土部門及時跟蹤開發(fā)項目建設(shè)工程進(jìn)度，對房價上漲過快區(qū)域符合上市條件的普通商品住房房源，督促開發(fā)企業(yè)及時進(jìn)行價格申報備案。符合上市條件的房源經(jīng)督促仍不及時上市的，申報價格不得因拖延申報時間變相漲價。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排新建商品住房的銷售節(jié)奏，對房價過快上漲區(qū)域的普通商品住房房源，同期房源應(yīng)一次性向價格主管部門申報價格備案，不得通過分批申報變相漲價。一個批次申報量原則上不少于一個施工許可證上的房源，且批次申報面積不宜低于3萬平方米。 凡取得預(yù)售許可的商品住房項目，應(yīng)按商品房預(yù)售方案中承諾的時間一次性公開全部

19、準(zhǔn)售房源，及時對外銷售。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售許可證后不一次性銷售的，價格主管部門不接受上調(diào)價格的申報，開發(fā)企業(yè)因不可抗因素不能銷售的，在調(diào)價時應(yīng)提供充分的證明。四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)有哪些方面？ 進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管，加大對炒賣房號、捂盤惜售等行為的查處力度，規(guī)范市場秩序，凈化市場環(huán)境，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，著重加強(qiáng)以下幾方面的監(jiān)督管理： 1、嚴(yán)禁炒賣房號。凡取得預(yù)售許可的商品房項目，應(yīng)在十日內(nèi)按商品房預(yù)售方案中承諾的時間一次性公開全部準(zhǔn)售房源。供需矛盾特別突出的項目，須采取公開搖號的方式，公平、公正對外銷售，禁止炒賣房號。開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)管理，強(qiáng)化自律，規(guī)范流程，堅決杜絕工作人員參與炒賣房號行為。 2、未取得商品房預(yù)售許可的項目，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、