Igoeyk房地產(chǎn)會計必讀

1、秋風(fēng)清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。第五章 房地產(chǎn)會計第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述一、概述(一)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類1。房地產(chǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)。2。房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、和服務(wù)的行業(yè)。(二)房地產(chǎn)業(yè)的營運1。生產(chǎn)過程：房地產(chǎn)企業(yè)通過土地開發(fā)、房屋建設(shè)等活動2。流通過程：(三)房地產(chǎn)業(yè)的特點1。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性2。房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性3。房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)4。房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分資金來自金融機構(gòu)貸款6。房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則1。開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法2。根據(jù)不同經(jīng)營方式確認營業(yè)收入3。根據(jù)不同

2、進行土地使用權(quán)的賬務(wù)處理4。出租房產(chǎn)作為存貨核算5。建房貨款利息作為資本支出處理第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序1。投資決策分析階段2。項目前期工作階段3。前期建設(shè)階段4。房屋租售階段二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象確定的基本原則1。一般開發(fā)項目，可按每一獨立項目為成本核算對象，也可按每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2。同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同且開工、竣工時間相近并由同一施工單位施工的群體開發(fā)建設(shè)項目，可以合并為一個成本核算對象。3。不同施工單位共同承擔(dān)的同一項施工工程，以該施工程項目和范圍(各自施工部分)為核算對象。4。對于規(guī)模較大、工期較長的開

3、發(fā)項目，可按分期開發(fā)項目的開發(fā)區(qū)域確定成本核算對象。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用支出總額。1。按用途(工程項目或開發(fā)產(chǎn)品)分類1）土地開發(fā)項目成本費用支出：土地開發(fā)發(fā)生的各項直接費用、間接費用。2）房屋建設(shè)項目成本費用支出：開發(fā)建設(shè)各種房屋發(fā)生的各項費用、支出。3）配套設(shè)施工程項目成本費用支出：開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項費用支出。包括不能有償轉(zhuǎn)讓和能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施。4）代建工程項目成本費用支出：2。按成本項目(經(jīng)濟內(nèi)容)分類1）土地征用及拆遷補償費：征地費、安置費、拆遷補償費等。2）前期工

4、程費：房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3）基礎(chǔ)設(shè)施費：房地產(chǎn)在開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4）建筑安裝工程費：房地產(chǎn)在開發(fā)中施工發(fā)生的各項建筑安裝工程費、設(shè)備費。5）公共配套設(shè)施費：可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用。如：6）開發(fā)間接費用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部(或工程部、開發(fā)現(xiàn)場等)為組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用。包括：(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法：制造成本法1。開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、

5、開發(fā)間接費用六個“成本項目”。2。期間費用：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。(三) 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集和核算科目的設(shè)置1。房屋開發(fā)建造成本1）成本核算對象獨立核算的單體工程。結(jié)構(gòu)類型相同可合并的群體開發(fā)項目。開發(fā)項目內(nèi)的一定區(qū)域或部位。2）費用記入成本方式能按成本對象分清楚的:直接記入各的成本對象。不能按成本對象分清楚:先歸集；待土地開發(fā)完成后,再分配記入各成本對象。3）科目設(shè)置“開發(fā)成本”賬戶核算內(nèi)容：核算房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程中各項費用。賬戶性質(zhì)：成本類。賬戶結(jié)構(gòu)：借方：歸集房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā)費用；貸方：轉(zhuǎn)出完工開發(fā)產(chǎn)品成本；借方余額：未完工開發(fā)產(chǎn)品成本。明細核算

6、：二級科目三級科目成本項目開發(fā)成本房屋開發(fā)1.商品房2.經(jīng)營房3.周轉(zhuǎn)房4.代建房1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.基礎(chǔ)設(shè)施費4.建筑安裝工程費5.公共配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費用土地開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶核算內(nèi)容：核算完工房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本。賬戶性質(zhì)：資產(chǎn)類。賬戶結(jié)構(gòu)：借方：轉(zhuǎn)入已完工房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本；貸方：轉(zhuǎn)出已銷售房屋、土地、配套設(shè)施、代建工程成本；借方余額：未銷售開發(fā)產(chǎn)品成本。明細核算：二級科目三級科目開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)1.商品房2.經(jīng)營房3.周轉(zhuǎn)房4.代建房土地開發(fā)土地配套設(shè)施代建工程開發(fā)4）賬務(wù)處理：P17

7、2-173例1、2、3。開發(fā)時借：開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房)貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時借：開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)(商品房)貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房)2。土地開發(fā)成本1）成本核算對象每一獨立開發(fā)的項目。一定的區(qū)域或地塊。2）費用記入成本方式直接費用:直接記入各的成本對象。開發(fā)間接費用:先歸集；期末分配記入各成本對象。3）科目設(shè)置：4）賬務(wù)處理：P171-172例1、2、3。為銷售開發(fā)時借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時借：開發(fā)產(chǎn)品土地開發(fā)貸：開發(fā)成本土地開發(fā)為建房開發(fā)時借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時借：開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房) 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)可直接記

8、入時借：開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房)貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)3。配套設(shè)施成本1）成本核算對象開發(fā)區(qū)確定的成本對象。每一獨立的配套設(shè)施*。2）費用記入成本方式：3）科目設(shè)置：4）賬務(wù)處理：不能轉(zhuǎn)讓、不能分清成本對象開發(fā)時借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)結(jié)轉(zhuǎn)時借：開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房) 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)不能轉(zhuǎn)讓、能分清成本對象開發(fā)時借：開發(fā)成本房屋開發(fā)(商品房) 貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)不能轉(zhuǎn)讓開發(fā)時借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)完工時借：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本4。代建工程開發(fā)成本1）成本核算對象：已確定的代建工程。2）費用記入

9、成本方式：3）科目設(shè)置：4）賬務(wù)處理：四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算：見教材第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算一、房地產(chǎn)銷售收入確認的一般原則房地產(chǎn)銷售收入確認標準：經(jīng)營過程已經(jīng)完成或基本完成并進行交易之后?？紤]以下兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。因此，房地產(chǎn)銷售中，當(dāng)客戶履約的意圖已經(jīng)十分明確，且房地產(chǎn)企業(yè)有能力履行合同中規(guī)定的義務(wù)，使客戶不會因為賣方未盡義務(wù)而拒絕付款時，即確認該項房地產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)。二、房地產(chǎn)銷售收入確認的方法(一)完全應(yīng)計法1。定

10、義：在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移(商品已交付),并滿足下列特定條件時以確保收到款項時，確認營業(yè)收入。2。適用條件：1）試用期滿。2）付款可靠。3）應(yīng)收賬款收回的把握性強。4）賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。(二)完工百分比法1。定義：按工程項目的完工進度(完工百分比)逐期確認營業(yè)收入。2。適用條件：1）開發(fā)項目尚未完工。2）其他條件與完全應(yīng)計法相同。(三)分期收款法1。定義：開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付，貨款分期收回，以本期收到的價款或合同約定的本期應(yīng)收價款，確認營業(yè)收入。2。適用條件：1）房地產(chǎn)的交易實際上已經(jīng)完成。2）因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況。三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置1?！敖?jīng)營收入”科目：核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營收入。按商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入等設(shè)置明細賬。2。“經(jīng)營成本”科目：核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。按商品房銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等設(shè)置明細賬。3?！捌渌麡I(yè)務(wù)收入”科