不同用途房地產(chǎn)估價問題2

1、不同用途房地產(chǎn)估價問題一、居住房地產(chǎn)估價（一）居住房地產(chǎn)及其估價的特點1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。2.具有較強的相似性、可比性居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個住宅小區(qū)中，往往有很多棟相似的住宅樓，即這些住宅樓具有相似的建筑設計、相似的戶型和功能等；在同一棟住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可

2、比實例。3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導致其價格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此，估價時要把握好各類住房的價格構(gòu)成及其特殊性。（二）影響居住房地產(chǎn)價格的因素1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況（1）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)

3、而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。（2）生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務設施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。（3）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學校和幼兒園、托兒所。教育配套設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。（4）環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以

4、及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。建筑結(jié)構(gòu)可分為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設備比較齊全。磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內(nèi)外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)

5、部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。（2）設施與設備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。（3）質(zhì)量。建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。（4）裝修。對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。（5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光

6、、通風等因系外，還有一個重要的因素是景觀。不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，則因樓層越高景觀和空氣質(zhì)量越好，通常是因樓層越高價值越高。（三）居住房地產(chǎn)估價的常用方法居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。1.市場法由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。2.成本法成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹慎估價原則，會選擇成本法進行估價，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價和在建工程估價往往也選用成本進行估價。3.收益

7、法對于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進行估價。（四）居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理1.商品房估價的技術(shù)路線和難點處理商品房由于市場交易實例較多，因此常采用市場法進行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。2.房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術(shù)路線和難點處理房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術(shù)路線與商品房

8、類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。二、商業(yè)房地產(chǎn)估價 （一）商業(yè)房地產(chǎn)的特點商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、百貨店、專賣店、倉儲商店等。商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點:1.收益性商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其最顯著的特點是能夠利用商業(yè)房地產(chǎn)開展不同類型的經(jīng)營活動以獲得收益。2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同

9、的經(jīng)營內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報酬率或資本化率。3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復雜，因此在進行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。4.裝修高檔而復雜為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進行相對高檔的

10、裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。5.垂直空間價值衰減性明顯商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間（立體空間）范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減。（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況（1）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮

11、。每個城市一般都有一個或幾個市級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市一級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有一個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有一個商業(yè)服務集中地帶，或稱為小區(qū)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。對于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。另外，現(xiàn)在各地常常有一些專業(yè)性市場或商業(yè)一條街，如建材一條街、布匹市場、電器市場等等，專門經(jīng)營

12、某類商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應的專業(yè)市場（例如彩電專營店位于某電器市場內(nèi)），同樣可以認為所處地段具有較高的繁華程度。（2）交通條件。對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是經(jīng)營者的交通條件方面，要考慮進貨和卸貨的便利程度。道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。（3）臨

13、街狀況。商業(yè)房地產(chǎn)一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營，會影響商業(yè)房地產(chǎn)的價值（貶值）。2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況（1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部

14、空間能夠靈活地間隔。（2）樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房當然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。（3）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應適宜。過低的凈高則會產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營活動的開展；如凈高過高，建筑成本會增加，也無助于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（4）營業(yè)面積。根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，應區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對面積的不同要求。（5）裝修。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大

15、的出入。（6）無形價值。商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形資產(chǎn)價值（如品牌、商標、企業(yè)文化等）所占的比重越來越大。因此，在對投資、交易等某些估價目的的情況下，估價應對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進行充分考慮。（三）商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法商業(yè)房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。（1）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。（2）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。（3）成本法。在有些估

16、價業(yè)務中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助方法。（四）商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點。1.不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運營型兩類。（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估價。采用收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)應根據(jù)合同租金來計算凈收益；租期結(jié)束后，應根據(jù)市場租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

17、采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應用在兩個方面：一是直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；二是求取商業(yè)房地產(chǎn)租金。（2）運營型商業(yè)房地產(chǎn)運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，因此，主要采用收益法進行估價。凈收益=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業(yè)利潤。難點是對商業(yè)利潤的扣除，一般的做法是根據(jù)類似可比實例修正估算得出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價主要采用收益法和市場法。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)

18、鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價整層商業(yè)房地產(chǎn)估價主要采用市場法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。（3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估對于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在此基礎上進行適當修正得出不同鋪面的估價結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。3.

19、空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理在對空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，一定要結(jié)合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類估價的難點。三、商務辦公房地產(chǎn)估價（一）商務辦公房地產(chǎn)及其特點1.商務辦公房地產(chǎn)及其分類商務辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關(guān)場地。寫字樓可從不同角度、按照不同標準進行分類和分級。按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在13萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型

20、寫字樓。按使用功能不同，可將寫字樓分為：單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中，甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強，有完善的物業(yè)服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；丙級寫字樓是使用年限較長，建

21、筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。2.商務辦公房地產(chǎn)的特點商務辦公樓具有以下特點：（1）所處區(qū)位好，規(guī)模大。寫字樓大多建在以經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟活動頻繁。（2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善。寫字樓特別是甲級寫字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進的現(xiàn)代化設施設備，功能多而全，如有前臺接待服務、大小會議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場、車庫等。（3）出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。大多數(shù)寫字樓以出租為主，完善的物業(yè)管理服務能夠提高寫字樓的出租率，因此，寫字樓業(yè)主往往委托專業(yè)物業(yè)管理公

22、司進行寫字樓管理和代理出租。（二）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素1.影響商務辦公房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況除了影響商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的一般因素外，影響商務辦公房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的因素還有：（1）集聚程度。商務辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價值產(chǎn)生很大影響，因為商務機構(gòu)的大量集聚必然會擴大該區(qū)域的知名度和影響力，推動該區(qū)域高檔寫字樓的建設并形成較大的規(guī)模效益。集聚程度較高的寫字樓所在區(qū)域，除了本身蘊藏著巨大的商機外，也為商務機構(gòu)之間的來往提供了便利條件。（2）交通條件。商務用戶經(jīng)常需要旅行，商務辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度是影響其價值的重要區(qū)位狀況。（3）周圍環(huán)境。商務辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)

23、那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。2.影響商務辦公房地產(chǎn)價格的實物狀況（1）外觀形象。公司往往注重自身形象，而公司的辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此商務辦公房地產(chǎn)的外觀對其價值的影響不可低估。商務辦公房地產(chǎn)的外觀條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。（2）內(nèi)部裝修。與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對商務辦公房地產(chǎn)的價值有重要影響。商務辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。（3）設備與設施。電梯、空調(diào)是否齊備，甚至高層寫字樓的電梯數(shù)量、速度如何，都是影響商務辦公房地產(chǎn)價值

24、的重要因素。（4）智能化程度。隨著電子商務的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡設施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。（5）物業(yè)管理水平。物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對于商務辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。（6）租戶類型。入住同一商務辦公房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會增加或降低他們各自的形象和聲譽，寫字樓內(nèi)的主要租戶（大租戶），往往決定了該寫字樓的租戶類型，當主要租戶是知名公司，就會吸引同類及其相關(guān)聯(lián)的公司進駐，從而提高該商務辦公房地產(chǎn)的知名度，該商務辦公房地產(chǎn)也會升值。（7）

25、樓層。商務辦公房地產(chǎn)樓層越高價值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀和空氣質(zhì)量越好，被干擾的機會越小。（三）商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法商務辦公房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。（1）收益法。商務辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，所以收益法是商務辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。（2）市場法。商務辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實例，所以在對商務辦公房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。（3）成本法。在有些估價業(yè)務中，例如商務辦公房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時出于安全、保守的考慮，也會用成本法作為輔助。（四）商務辦公房地產(chǎn)估

26、價的技術(shù)路線和難點處理1.商務辦公房地產(chǎn)租金的求取商務辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場法求取。租金的求取應注意以下問題：（1）租約問題。在租期內(nèi)有租約限制，應根據(jù)合同租金來計算凈收益；租期結(jié)束后，應根據(jù)市場租金利用市場法求取估價對象房地產(chǎn)的凈收益。（2）租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題。商務辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現(xiàn)有：租金中包含物業(yè)管理費；租金中包含物業(yè)管理費和水電費；租金中不含物業(yè)管理費和水電費；計租面積為建筑面積，含分攤建筑面積；計租面積按套內(nèi)建筑面積，不含分攤建筑面積。估價時應根據(jù)估價對象的租金構(gòu)成內(nèi)涵，選擇同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實例。（3）租金的支付方式問題。租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時間

27、價值的差異，必然導致租賃價格的差異。商務性房地產(chǎn)租金的支付方式主要有按月支付、按季支付、按年支付、一次性支付等。因此，在運用市場法求取估價對象租金時，應詳細了解交易實例的租金支付方式，并要求統(tǒng)一租金支付方式。（4）地下車庫租金問題。商務辦公房地產(chǎn)的地下車庫一般采用租賃經(jīng)營方式，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位租金，另一部分是向訪客提供臨時使用的車位租金。包月出租的車位租金比較穩(wěn)定，容易測算；臨時使用的車位租金的測算比較困難，一般按如下步驟進行測算：首先，了解不同時段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三

28、，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時使用的車位租金收入。2.整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理（1）單純型商務辦公房地產(chǎn)單純型商務辦公房地產(chǎn)就是估價對象僅有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要采用市場法和收益法。由于市場上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例比較少，難以通過整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例來求取估價對象的價格。但由于單純型商務辦公房地產(chǎn)就是估價對象只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此，可以先評估出一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層

29、的價格。（2）商住型商務辦公房地產(chǎn)商住型商務辦公房地產(chǎn)就是估價對象既有辦公功能，又有居住功能，即一部分用于辦公，另一部分用于居住。因此，對商住型商務辦公房地產(chǎn)進行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場（比較）法和收益法估價，居住用房主要采用市場法估價。（3）綜合型商務辦公房地產(chǎn)綜合型商務辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時又有其他功能。因此，對綜合商務辦公房地產(chǎn)進行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營方式、收益能力等；其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、交易實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場

30、法和收益法進行估價；最后，將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢綜合型商務辦公房地產(chǎn)的價格。四、旅館房地產(chǎn)估價（一）旅館房地產(chǎn)及其估價的特點1.旅館房地產(chǎn)的類型旅館房地產(chǎn)包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等，大致可以分為兩大類：（1）飯店、酒店和賓館。包括星級酒店和非星級酒店，以及目前出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、分時度假、經(jīng)濟型酒店。（2）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳或飯?zhí)?，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營收入主要來自床位收入。2.旅館房地產(chǎn)的估價特點旅館房地產(chǎn)的估價特點除了與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，還具有以下特點：（1）轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。旅

31、館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。（2）功能多樣。旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)，其具有功能越多。如五星級酒店一般都具有商場、娛樂健身房、會議廳、客房、餐飲等功能。旅館房地產(chǎn)的收益來源于不同功能的服務收入，因此，估價時應根據(jù)旅館房地產(chǎn)具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別進行估價。（3）一次性投資大、投資回收期長、經(jīng)營風險大。旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是高檔次酒店，其建造時的一次性投資比較大，特別是裝修及各種設施設備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)要通過經(jīng)營獲取回報，

32、因此投資回收期較長，而且在經(jīng)營期內(nèi)還可能遇到宏觀經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的影響，尤其是旅館房地產(chǎn)市場供求的變化對酒店房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響，經(jīng)營風險較大。（4）價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力。不同類型的旅館房地產(chǎn)，其接待客戶的類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對于同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數(shù)或房間數(shù)及入住率，常?？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，以此為依據(jù)來測算旅館房地產(chǎn)的凈收入，然后采用收益法評估旅館房地產(chǎn)的價格。（二）影響旅館

33、房地產(chǎn)價格的主要因素1.影響旅館房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況（1）交通條件。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價格區(qū)位狀況的一個最重要的因素。（2）周圍環(huán)境。周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用和評價者旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當?shù)娜∩?。但相比接待觀光和商務旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。2.影響旅館房地產(chǎn)價格的實物狀況除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實物狀況外，影響旅館房地產(chǎn)價格實物狀況的重要因素還有：（1）設備設施和用具。除了設備設施以外，用具有是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊

34、的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設備設施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設備設施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設備設施和用具，導致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。（2）經(jīng)營管理。旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店往往聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務水準，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡，保證酒店的客源。（三）旅館房地產(chǎn)估價的常用方法旅館房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法等

35、進行估價。（1）收益法。旅館房地產(chǎn)的一個重要要特點是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。（2）市場法。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會有較多的類似交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房（娛樂、會議室等）租金的估算。（四）旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理1.星級酒店不同功能用房收益的測算星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應根據(jù)其具有的功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別測算其收益。（1）客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費或房間費，通過調(diào)查

36、客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。（2）商場收益的測算。星級酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進行計算，租約外可以利用市場法求得。（3）餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場法求?。蛔灾鹘?jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費水平、上座率等，并根據(jù)餐廳座位數(shù)量來求取。（4）商務、會議室收益的測算。星級酒店商務與會議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時時段收取使用費用，不同時間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不

37、同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等資料進行測算。（5）娛樂、健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場租金求取；自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標準、平均開房率等求取。2.星級酒店凈收益的求取對星級酒店房地產(chǎn)運用收益法進行估價時，必須清楚估價對象的范圍及其內(nèi)涵，不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。如果當界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要考慮扣除非不動產(chǎn)部分

38、所帶來的收益。五、餐飲房地產(chǎn)的估價（一）餐飲房地產(chǎn)及其估價特點餐飲房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營的規(guī)模、檔次、特色等不同，可分為酒樓、連鎖快餐店、小吃店等。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關(guān)要點可以參閱“商業(yè)房地產(chǎn)的估價”所闡述的內(nèi)容。但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，其具體表現(xiàn)在以下兩個方面：1.地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上，既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點與商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店坐落比較偏僻，但生意火爆，門庭若市。2.營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)的收入主要來自其經(jīng)營收入，然而影

39、響餐飲房地產(chǎn)經(jīng)營收入的因素主要有：地段、環(huán)境、經(jīng)營特色、菜系品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、不同環(huán)境會帶來不同的收益，這部分收益主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特色、菜系品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收益差異，而這部分收益并歸屬于餐飲房地產(chǎn)的收益。因此，在對餐飲房地產(chǎn)進行估價時，要注意對這部分的收益進行剝離。（二）餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理餐飲房地產(chǎn)的估價技術(shù)路線及估價方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類似，可參閱“商業(yè)房地產(chǎn)的估價”相關(guān)內(nèi)容。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，因此，利用收益法對餐飲房地產(chǎn)估價時，凈收益的測算過程中，需要剝離非

40、房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。剝離非房地產(chǎn)帶來的收益的方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離。商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤，超額商業(yè)利潤是超過平均商業(yè)利潤的部分。在測算餐飲房地產(chǎn)的凈收入時，不僅要扣除平均商業(yè)利潤，還要扣除超額商業(yè)利潤。剝離非房地產(chǎn)帶來的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤直接測算餐飲房地產(chǎn)的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。六、娛樂房地產(chǎn)的估價（一）娛樂房地產(chǎn)及其估價特點娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握。娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等，另外，高爾夫球場也可歸入娛樂房

41、地產(chǎn)。（二）娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法由于娛樂房地產(chǎn)估價屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法等進行估價。（1）收益法。采用收益法進行娛樂房地產(chǎn)估價時，應注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來源于主營收益和副營收益，主營收益為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費的收入。在具體測算過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型等區(qū)別對待。（2）市場法。不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的情況存在較大差異，有的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實例娛樂房地產(chǎn)，可以采用市場法進行估價。另外，在用收益法評

42、估娛樂房地產(chǎn)客觀租金時，也可采用市場法進行租金的估算。（3）成本法。在有些估價業(yè)務中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助估價方法。（三）娛樂房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法進行估價。由于娛樂房地產(chǎn)具有較強的個別性和獨特性，其經(jīng)營收入來源及數(shù)量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價時，應注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費以及消費收入。七、工業(yè)房地產(chǎn)估價（一）工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)

43、內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點：1.涉及的行業(yè)多工業(yè)房地產(chǎn)估價涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點和生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。2.非標準廠房多，建筑工程造價相差大工業(yè)廠房有一些屬于標準（通用）廠房，標準廠房多用于一些工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，如電子裝配、成衣加工等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標準廠房可供出租。標準廠房一般有標準的柱距、層高、樓面荷載等。另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標準廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設計建

44、造的其他規(guī)格的廠房，這類廠房的柱距、跨度、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的需要而定。還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護（外墻）。因此，非標準工業(yè)房地產(chǎn)的單位造價相差較大。3.要區(qū)分設備和建筑物的造價有些工業(yè)設備的建造安裝是和建筑物（廠房）同時進行的，例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設備的價值。如果估價結(jié)果中既包含了廠房的價值，又包含了設備的價值，則應在估價報告中予以說明。4.廠房易受腐蝕的影響廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，估價時要注意房屋使用年限會因此而縮短。（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要因素1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況（1）

45、交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如，鄰近公路交通干線或有符合運輸條件的道路與公路干線相聯(lián)；有鐵路專用線進入廠區(qū)；鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭。若有公路、鐵路和水運交通條件能同時滿足工業(yè)企業(yè)物料與產(chǎn)品進出廠區(qū)則更好。（2）基礎設施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎設施的依賴性較強，當?shù)氐碾娏闆r，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)位狀況。（3）地理位置。有些工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)對地理位置有著特殊的要求，例如，造紙企業(yè)需要臨近河道且應避免廢水污染對下游產(chǎn)生重大影響；化工企業(yè)則不應設在山溝里；水泥廠的附近若

46、有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離；等等。若相應的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求，則十分有助于提高這一工業(yè)房地產(chǎn)的價值。2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況（1）用地面積與形狀。工業(yè)廠房的廠區(qū)應該有合理的用地面積，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，面積太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價值，但有時要考慮企業(yè)規(guī)模擴大時廠區(qū)擴建的預留用地；用地形狀、地勢應符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質(zhì)和水文條件。工業(yè)廠房廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應滿足廠房建設和材料堆放場地對土質(zhì)、承載力的要求；當?shù)厮臈l件應滿足廠區(qū)建設和生產(chǎn)的要求，例如，地下水位過高會影響建設施工，地下水有腐蝕性則會腐蝕基

47、礎（特別是樁基礎）。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能性。（3）房地產(chǎn)用途。在進行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價時，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（三）工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法1.成本法由于缺少可比實例和難于計算歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益等原因，所以對工業(yè)房地產(chǎn)進行估價時大多采用成本法。標準廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格標準，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考預算價格計算；二是利用標準廠房的重置價格標準，對跨度、柱距、高度

48、等諸多影響廠房價格的因素進行價格的增加或減少的修正。2.市場法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標準廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例通常較多，可以考慮采用市場法進行估價。3.收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進行估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設備各自產(chǎn)生的收益。（四）工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進行估價，在利用成本法估價時，往往將土地、地上建筑物進行分別估價，然后

49、再將兩部分的價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應注意所采用基準地價應為當?shù)卣诠嫉幕鶞实貎r，對于有土地使用權(quán)年限限制的，應考慮對地價進行年期修正。對建筑物估價時，應根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)亟ㄖこ潭~管理部門公布的最新工業(yè)建筑造價標準來確定估價對象的工程造價。八、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價（一）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點在房地產(chǎn)估價業(yè)務活動中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價比較少，這主要是因為農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權(quán)性質(zhì)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)不能直接進入市場進行交易，也