房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬練習(xí).docx

1、房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理模擬練習(xí)1. 銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%,則名義年利率是（）0A. 7.02%B. 7.04%C. 7.50%D. 7.85%2. 銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%,首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額是（）元。A. 2843.86B. 2847.55C. 3102.62D. 3291.273. 一新建寫字樓的公開售價為26000元/nV,開發(fā)商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金500

2、0元/m2,5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%,則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說（）。A. 比售價優(yōu)惠B. 不如售價優(yōu)惠C. 與售價一樣D. 難以判定是否給予了優(yōu)惠4. 銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是（）元。A. 5142.74B. 5475.37C. 5163.96D. 7000.005. 下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。A. 現(xiàn)金回報率B. 流動比率C. 速動比率D. 償債備付率6. 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益率高于項目基準(zhǔn)收益率，那么該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值會（）。A. 大于零

3、IB.項目投資的資本價值C. 總開發(fā)成本D. 總開發(fā)價值9. 張某購買了一商品房，購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A. 9.00%B. 8.05%C. 30.00%D. 7.52%10. 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬對，土地總價26000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/濘，預(yù)測銷售價格為12000元/nV,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A. 1.4B. 1.5C. 1.6D. 1.72017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理模擬練習(xí)答案1

4、. A【解析】:根據(jù)i=(1+r/m)m1,7.25%=(1+r/12)12-1求得r=7.02%o參見教材P1522. C【解析】：第五年最后一個月，也就是第一個月后的第59個月。2600x(1+0.3%)5x12-1=3102.62o參見教材P1533. A【解析】：將購房者作為投資者來看，每年收取凈租金5000元/m2,5年收清，投資收益率為8%,代入公式P=A/ix1-1/(1+i)n,得出P=19963.55元何,也就是說，按題意條件，該新建寫字樓實際價值應(yīng)為19963.55元同，開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說比售價優(yōu)惠。參見教材P1544. C【解析】:根據(jù)公式：P=A/ix

5、1-1/(1+i)n,第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)x1.1/(1+6%/12)5x12+1=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息1=367207.71x6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。參見教材P1545. A【解析】:參見教材P1726. A【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見教材P1757. B【解析】：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項目總開發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%o參見教材P1818. A【解析】:參見教材P1919. D【解析】：稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報率=(96