地產(chǎn)全年營銷計劃(1)

1、2019全年營銷方案全年營銷方案一、一、房地產(chǎn)市場背景及房地產(chǎn)市場背景及2019年走勢分析年走勢分析二、二、中慧集團項目所在地市場情況中慧集團項目所在地市場情況三、三、中慧集團可售資產(chǎn)及計劃銷售貨值中慧集團可售資產(chǎn)及計劃銷售貨值四、四、中慧集團中慧集團2019年銷售目標任務及任務分解年銷售目標任務及任務分解五、五、中慧集團各項目情況中慧集團各項目情況六、六、根據(jù)各項目情況細分項目營銷策略、價格策略、包裝根據(jù)各項目情況細分項目營銷策略、價格策略、包裝推廣策略推廣策略七、七、中慧集團營銷組織架構中慧集團營銷組織架構八、八、中慧集團中慧集團2019年營銷費用預測（本方案不含人員工年營銷費用預測（本方

2、案不含人員工資及賣場裝修等）資及賣場裝修等）目錄1房地產(chǎn)市場背景及2019年走勢分析整理ppt4 規(guī)劃至2030年，涪陵城區(qū)人口105萬人，城市建設用地85平方公里，市級區(qū)域性重大項目用地7平方公里，形成“一城二區(qū)五組團”的城市空間結構?！耙怀恰敝父⒘瓿菂^(qū)；“二區(qū)”指西部新城區(qū)和東部老城區(qū)；“五組團”指江南組團、江東組團、江北組團、李渡組團和龍橋組團。城市建設用地整體規(guī)劃城市建設用地整體規(guī)劃整理ppt5 經(jīng)濟經(jīng)濟“六穩(wěn)六穩(wěn)”：穩(wěn)穩(wěn)就業(yè)、就業(yè)、穩(wěn)穩(wěn)金融、金融、穩(wěn)穩(wěn)外貿(mào)、外貿(mào)、穩(wěn)穩(wěn)外資、外資、穩(wěn)穩(wěn)投資、投資、穩(wěn)穩(wěn)預期。預期。樓市樓市“三穩(wěn)三穩(wěn)”：穩(wěn)穩(wěn)地價、地價、穩(wěn)穩(wěn)房價、房價、穩(wěn)穩(wěn)預期預期 。避免

3、“朝令夕改”，中央不會統(tǒng)一出臺取消限購、限貸。穩(wěn)健的貨幣政策不 變“定向寬松”的 落足點仍在實體經(jīng) 濟，緩解中小企業(yè)融資難?！白》坎怀础钡亩ㄎ徊蛔?，房地產(chǎn)回歸居住屬性，投機需求仍被打壓。市場秩序監(jiān)管依然嚴厲，市場秩序整頓仍持續(xù)和加強。民生基調不變，增加有效供給，發(fā)展共有產(chǎn)權和租賃市場。12345后市預判后市預判宏觀政策（宏觀政策（A面）：穩(wěn)面）：穩(wěn)整理ppt6中央對近期調控總結：中央對近期調控總結：“熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現(xiàn)積極變化出現(xiàn)積極變化 。調控思路：堅持住房不炒，調控思路：堅持住房不炒，因城施策因城施策、分類指導，夯實、分

4、類指導，夯實城市政府主體城市政府主體責任。責任。自住需求與投機需求被區(qū)分對待，一松一緊。 （1）信貸差異化 （2）財稅差異化流動性松動，持續(xù)微調的貨幣金 融政策一定程度上會改善房地產(chǎn)融資困難局面。 （1）大型優(yōu)質房企融資有優(yōu)勢 （2）中小型房企融資仍較困難 一城一策的精準化調控，引發(fā)部分城市,限售、限購、限簽松動。（1）經(jīng)濟較好、土地財政依賴程度小、人口凈流入的一線和二線城市松動機率?。?）弱二線和三四線城市松動機率大123后市預判后市預判宏觀政策（宏觀政策（B面）：變面）：變整理ppt7 從從量量變到變到質質變，產(chǎn)品創(chuàng)新升級變，產(chǎn)品創(chuàng)新升級 剛改產(chǎn)品剛改產(chǎn)品仍然是市場主流仍然是市場主流 去化

5、難點在去化難點在高總價高總價產(chǎn)品產(chǎn)品 智能化智能化概念成趨勢，受市場關注概念成趨勢，受市場關注后市預判后市預判2019年產(chǎn)品變化年產(chǎn)品變化整理ppt8 融資難、轉型難融資難、轉型難 多元化布局不如預期多元化布局不如預期 面粉價格接近面包價格面粉價格接近面包價格焦焦 慮慮 、 壓壓 力力 籠籠 蓋蓋 大型房企大型房企布局合理、踩準節(jié)奏、保證現(xiàn)金流布局合理、踩準節(jié)奏、保證現(xiàn)金流 中小型房企中小型房企挖掘市場機會，做挖掘市場機會，做“小而精小而精” 聯(lián)合開發(fā)，分攤風險聯(lián)合開發(fā)，分攤風險 去地產(chǎn)化、尋找新的利潤點去地產(chǎn)化、尋找新的利潤點后市預判后市預判企業(yè)發(fā)展企業(yè)發(fā)展整理ppt92019年是充滿博弈的

6、一年年是充滿博弈的一年中央在經(jīng)濟增長、住房消費和投資的協(xié)調關系中的博弈！中央在經(jīng)濟增長、住房消費和投資的協(xié)調關系中的博弈！地方政府在財政和房地產(chǎn)市場風險平衡中的博弈！地方政府在財政和房地產(chǎn)市場風險平衡中的博弈！企業(yè)在焦慮中與市場的博弈！企業(yè)在焦慮中與市場的博弈！后語后語2中慧集團項目所在地市場情況（商業(yè)）整理ppt11序號項目體量開盤時間去化率銷售均價（萬元)經(jīng)營模式租金價格（元/月）租賃狀態(tài)臨街1層2-3層臨街1層2-3層1澤勝酈江風情街3.5萬方2019.1月估計60-70%2-31.7-2業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金銷售宣稱120-150元/月未交房，未招商2貴博金街2萬方2

7、014.8月估計90%2-2.50.8-1.5業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金約80-10050-70已開業(yè)，租賃面積約80%3金科天宸美臨街3.3萬方2017.7估計90%2.45000-1000臨街1層業(yè)主自行出租，2-3層商管公司代租，但不承諾租金約10030-80臨街1層部分開業(yè)，2-3層未開業(yè)4橋達漫生活街區(qū)2萬方2017.7估計20-30%2-2.51-1.5業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金租賃慘淡，租賃面積約20%5攀華國際廣場10.3萬方2014年估計50%（外街銷售80%，內街及2層銷售約20%）2-2.57000-9000業(yè)主自行出租約10030-50（基本

8、未出租）已開業(yè)，租賃面積約20-30%6奧體中央公園7萬方2014年估計40%1.2-2.51-1.2業(yè)主自行出租60（一樓背街40）40已開業(yè)，租金水平低，且經(jīng)營狀況不佳，租賃面積約20%7金科中央公園城2.4萬方估計90%2-2.30.5-0.7業(yè)主自行出租40-50已開業(yè)，租賃面積約50%涪陵市場在售商業(yè)樓盤市調涪陵市場在售商業(yè)樓盤市調整理ppt121、目前涪陵市場商業(yè)存量大，且去化緩慢，據(jù)統(tǒng)計存量約60萬方，按每年6-7萬方銷量，去庫存時間約8-9年；2、目前在售商業(yè)除西街外，其他項目均無返租，且不統(tǒng)一運營，投資者后期無保障，目前涪陵在售項目租賃狀況均不樂觀；3、目前競品項目均為社區(qū)商

9、業(yè)，體量與消費人群數(shù)量不匹配，商業(yè)做起來的可能性不大；4、西街商業(yè)，從地段，人流，交通等決定商業(yè)存活的基礎條件上來看，在涪陵市場優(yōu)勢明顯，無可比擬項目。涪陵市場在售商業(yè)樓盤市調分析涪陵市場在售商業(yè)樓盤市調分析3盤點中慧集團可銷存量資產(chǎn)及計劃銷售貨值中慧西街1F、2F、3F資產(chǎn)總值：1.46億（除負一層）城市廣場存量資產(chǎn)總值：811萬中慧社區(qū)存量資產(chǎn)總值：2882萬可售存量資產(chǎn)匯總可售存量資產(chǎn)匯總產(chǎn)品信息成交價格信息序號商業(yè)房號建面套內建面單價總價按揭折后總價按揭折后單價前3年返租折現(xiàn)后合同總價前3年返租折現(xiàn)后合同單價11-339.9417.5102900 41098263829055 9587

10、0.19313982578613.5521-436.3615.93103900 37778043519716 96801.87288616779377.5331-528.7612.6107900 31032042891203 100528.60237078682433.4541-635.9515.75104900 37711553513521 97733.55288108780141.5151-1261.0626.75108700 66372226183787 101273.95507070683044.6461-14107.0946.9274900 80210417473068 69783.

11、06612791657222.1171-1574.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2281-1674.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2291-1764.0528.06108400 69430206468694 100994.44530432982815.44101-1996.4142.2432200 31044022892319 30000.19237170124600.16111-2096.4142.2432200 31044022892319 30000.1

12、9237170124600.16121-2153.3623.3837200 19849921849383 34658.61151649428420.06131-2394.1941.2724500 23076552150003 22826.23176300318717.51141-24119.2852.2633900 40435923767346 31584.06308922425898.93151-29101.0744.2832800 33150963088619 30559.20253266725058.55161-3336.7516.152200 19183501787294 48633.

13、86146558139879.76171-3492.8240.6747200 43811044081800 43975.44334707636059.86181-3535.2315.4453700 18918511762606 50031.38144533741025.73191-4240.9517.9465700 26904152506614 61211.58205542450193.49201-4470.5130.8945900 32364093015307 42764.25247255235066.69211-4666.6529.239900 26593352477657 37174.1

14、5203167930482.81221-5565.8728.8633600 22132322062031 31304.55169086525669.73中慧西街鋪存量中慧中慧西街鋪存量西街鋪存量中慧西街鋪存量中慧中慧西街鋪存量西街鋪存量城市廣場鋪存量城市廣場街鋪存量城市廣場街鋪存量中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量序號項目經(jīng)營店面房號面積（m2)不及產(chǎn)權面積（m2)年租金(元）現(xiàn)執(zhí)行底價（元)現(xiàn)執(zhí)行單價（元/m2)12.5擬執(zhí)行總價（元)12.6擬執(zhí)行單價（元/m2)銷售政策1中慧上上城清風棋院2006/1/7129.536591617590171358017590171

15、3580執(zhí)行之前價格，如有意向客戶，結合實際情況特殊優(yōu)惠申請2中慧上上城清風棋院2006/1/8259.055022615078730226150787303中慧上上城臘香村2006/1/569.01310551000645145001000645145004中慧上上城吊鍋耗兒魚2006/2/878.64353881296774164901296774164905中慧上上城神仙窩7-1-7256.27372872914550.00195372872992326中慧上上城神仙窩7-1-8（靠里面）147.631254855850012548558500小計940.1311301527120201

16、1301527120207六米立方6-2-負1-8躍1/2199.41364419684310915355474此鋪掉角，銷售抗性較大，建議調價約20%，作為現(xiàn)金回流單位8六米立方6-2-負1-367.230372635554329810844349六米立方6-2-負1-267.233726355543298108443410六米立方6-1-1-2042.624688201100046882011000此價格為暫估價格11六米立方6-1-1-2153.795916901100059169011000小計430.273170199759027482616611中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量4中慧集

17、團2019年銷售目標任務及任務分解上上城3期項目子項可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計備注上上城3期2#樓8800銷售比例60%20%10%5%95.00%7月中旬開盤銷售建面(M2)528017608804408360 銷售均價(元/m2)69006900690069006900銷售額(萬元）3643.2 1214.4 607.2303.65768.45#樓 23000銷售比例50%20%5%75%10月上旬開盤銷售建面(M2)115004600115017250銷售均價(元/m2) 6900690069006700銷售額(萬元）79353174793.511

18、902.51#樓8800銷售比例50%50%12月上旬開盤銷售建面(M2)44004400銷售均價(元/m2)69006900銷售額(萬元）30363036合計銷售建面(M2)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5280.00 1760.00 880.00 11940.00 4600.00 5550.00 30010.00 銷售額(萬元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3643.20 1214.40 607.20 8238.60 3174.00 3829.50 20706.90 中慧上上城中慧上上城3期期西街中慧西街中慧西街項目子項可售建面1

19、月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計備注西街-1層商業(yè)3504銷售比例30.00%5.00%5.00%30.00%5.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%90% 推盤分2次加推，每次推盤為50%；售價為三年租金抵款房款后的售價銷售建面(M2)1051.20 175.20 175.20 1051.20 175.20 105.12 105.12 105.12 105.12 105.12 3153.6銷售均價(元/m2)1600016000160001600016000160001600016000160001600016000銷售額(萬元）1682 280

20、280 1682 280 168 168 168 168 168 5046 商業(yè)其他樓層4989.27銷售比例5%10%5%5%5%5%5%10%5%5%60.00% 自然銷售；售價為三年租金抵款房款后的售價銷售建面(M2)249 499 249 249 249 249 249 499 249 249 2994 銷售均價(元/m2)2500025000250002500025000250002500025000250002500025000銷售額(萬元）624 1247 624 624 624 624 624 1247 624 624 7484 住宅 1194.63銷售比例23%23%31%2

21、3%100%銷售建面(M2)274 274 372 274 1194銷售均價(元/m2)62006200680062006387銷售額(萬元）170 170 253 170 762.64車位（-4層）（開售時間可根據(jù)住宅接房時間調整）95個銷售比例42.11% 21.05% 21.05%5.26%89.47%銷售個數(shù)40 20 20 5 85 銷售建面(M2)1520 760 760 190 3230 銷售均價(萬元/車位)12 12 12 12 12 銷售額(萬元）480 240 240 60 1020 合計銷售建面(M2)0.00 0.00 1574.66 948.13 796.66 13

22、00.66 424.66 354.58 1874.58 1638.05 1388.58 818.58 10571.16 銷售額(萬元）0.00 0.00 2475.46 1697.52 1156.98 2305.58 903.98 791.85 1271.85 1825.39 1201.73 1021.73 14312.31 六米立方項目子項可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計備注6米立方車位 289個銷售比例17.30% 3.46% 1.73% 1.73% 0.00% 0.00% 0.00% 6.92% 1.73% 1.73%34.60%銷售個數(shù)(M2)5010

23、550002055100備注：手續(xù)完善如后延則開盤銷售時間后延銷售建面(M2)15003001501500006001501503000銷售均價(萬元/車位)99999999999銷售額(萬元）4509045450001804545900余量商業(yè)430.27銷售比例31.25% 46.34% 22.41%100%銷售建面(M2)134.46199.496.41430 銷售均價(元/m2)50555055103006246 銷售額(萬元）68 101 100269 合計銷售建面(M2)0.00 0.00 1634.46 499.40 150.00 150.00 96.41 0.00 0.00 6

24、00.00 150.00 150.00 3430.27 銷售額(萬元）0.00 0.00 517.97 190.80 45.00 45.00 100.00 0.00 0.00 180.00 45.00 45.00 1168.77 六米立方六米立方第一城項目子項可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計備注第一城車位 178個銷售比例 3%3%2%2%1%1%3%3%3%1%21%銷售個數(shù) 553322555237銷售建面(M2)15015090906060150150150601110銷售均價(萬元/車位)99999999999銷售額(萬元）45452727181845

25、454518333余量商業(yè)1015銷售比例 37%0%11%0%29%0%0%0%89%銷售建面(M2)373 0 111 0 292 0 0 0 775.93銷售均價(元/m2)700070007000700070007000700070007000銷售額(萬元）261 0 78 0 204 0 0 0 543 合計銷售建面(M2)0.00 0.00 150.00 150.00 463.00 90.00 170.93 60.00 442.00 150.00 150.00 60.00 1885.93 0.00 銷售額(萬元）45.00 45.00 288.10 27.00 95.65 18.0

26、0 249.40 45.00 45.00 18.00 876.15 中慧第一城中慧第一城上上城中慧上上城中慧上上城項目子項可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計備注上上城車位84個銷售比例12%6%6%2%2%0%0%12%5%2%48%銷售個數(shù) 10552200104240銷售建面(M2)300150150606000300120601200銷售均價(萬元/車位)7.57.57.57.57.57.57.57.57.57.59銷售額(萬元）7537.537.5151500753015300余量商業(yè)861銷售比例45%47%8%100%銷售建面(M2)389 403

27、69 860.67銷售均價(元/m2)1033592521450010174銷售額(萬元）402 373 100 875 合計銷售建面(M2)0.00 0.00 300.00 538.58 150.00 60.00 60.00 403.09 0.00 369.00 120.00 60.00 2060.67 0.00 銷售額(萬元）0.00 0.00 75.00 439.10 37.50 15.00 15.00 372.94 0.00 175.05 30.00 15.00 1174.59 瑞星三號、城市廣場瑞星三號、城市廣場瑞星三號、城市廣場項目子項可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月1

28、0月11月12月合計備注瑞星三號余量商業(yè)600.72銷售比例15%20%15%10%10%70%銷售建面(M2)90 120 90 60 60 421 銷售均價(元/m2)580058005800580058005800銷售額(萬元）52 70 52 35 35 244 城市廣場余量商業(yè)（4月份解押）371.82銷售比例20%20%20%20%80%銷售建面(M2)74 74 74 74 297 銷售均價(元/m2)1956019560195601956019560銷售額(萬元）145 145 145 145 0 0 0 0 0 0 582 瑞星三號、城市廣場合計銷售建面(M2)0.00 0.

29、00 74.36 74.36 74.36 74.36 0.00 90.11 120.14 90.11 60.07 60.07 717.96 銷售額(萬元）0.00 0.00 145.46 145.46 145.46 145.46 0.00 52.26 69.68 52.26 34.84 34.84 825.72 龍興項目項目子項可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計備注龍星項目商務型16000(需加貨值）銷售比例15.63% 10.00%5.00%5.00%5.00% 25.00% 12.50% 12.50%90.63%本任務為保底銷售任務，根據(jù)市場及銷售情況任務再

30、做調整銷售建面(M2)2500160080080080040002000200014500銷售均價(元/m2)650065006500650065006500650065006500銷售額(萬元）162510405205205202600130013009425龍興項目龍興項目項目合計項目項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月小計合計合計銷售建面(M2)0.00 0.00 3733.49 2210.47 4134.03 3275.03 6832.00 3467.78 4116.73 18787.16 8468.66 8698.66 63175.99 銷售額銷售額(萬元

31、萬元2)0.00 0.00 3250.53 2526.22 3227.69 3578.03 5302.54 2969.45 2796.24 13116.30 5830.57 6264.07 48489.43 備注：1、涪陵區(qū)域銷售任務：39064萬元。 2、重慶龍興項目保底銷售任務：9425萬元，根據(jù)市場和銷售情況目標任務再做調整。項目合計項目合計單位：萬單位：萬5中慧集團各項目情況中慧西街 中慧西街項目位于涪陵“實驗商圈中心-涪陵興華西路3號（涪陵實驗中學對面），由住宅與天街商業(yè)構成。商業(yè)定位于集影院、餐飲、娛樂互動體驗、購物、居住為一體的城市精致綜合體。經(jīng)營業(yè)態(tài)：B1F：室內步行街(精品超

32、市)；1F：青年時尚賣場+時尚餐飲；2F：青少年娛樂互動體驗+中青年時尚賣場+簡餐；3F：品牌餐飲+特色餐飲；4F：高檔電影院（已確定）中慧西街現(xiàn)項目介紹中慧西街現(xiàn)項目介紹中慧西街地段優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：實驗商圈成為涪陵未來的金融中心、購物中心、教育培訓中心。西街為商圈中心地段。項目定位優(yōu)勢：項目定位優(yōu)勢：打造集影院、餐飲、娛樂互動體驗、購物、居住為一體的城市精致綜合體，將提升區(qū)域整體商業(yè)價值。商家資源及完善商管保障體系商家資源及完善商管保障體系：主力商家引進,豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)體驗集群,10年租約/5年保障.中慧西街優(yōu)勢分析中慧西街優(yōu)勢分析中慧西街1、招商進度緩慢，目前沒有落地商家；2、前期銷售未做好

33、銷控，導致1、2、3樓小鋪已銷售，現(xiàn)剩下全是大鋪，不便于整體銷售；3、除B1有部分小鋪，現(xiàn)剩余商鋪總價過高，大部分總價100-500萬區(qū)間；4、對比周邊及涪陵商業(yè)市場，本項目單價整體偏高；中慧西街難點分析中慧西街難點分析 項目項目位于涪陵易家壩廣場旁，是涪陵重點打造三大商圈城市中心區(qū)域,本項目現(xiàn)作為區(qū)域商業(yè)中心的地標。 城市廣場建成不僅成為了涪陵的新景觀，同時也形成了新的商圈。目前城市廣場已引進全國知名家電零售連鎖企業(yè)“國美電器”，國際知名快餐品牌“肯德基”和國內連鎖院線品牌“嘉峪國際影城”的入住，同時，眾多外來知名服裝品牌以及本地知名的“愛家”連鎖百貨超市全都競相入住城市廣場，使得城市廣場時

34、尚圈顯得欣欣向榮、熱鬧非凡。城市廣場項目介紹城市廣場項目介紹1、項目位于涪陵易家壩廣場旁，是涪陵重點打造三大商圈城市中心區(qū)域2、臨街主干道，廣場換道，下接南門山，上接高筍塘，交通便捷、四通八達。3、擁有成熟的商業(yè)圈，毗鄰涪陵最大城市廣場、三甲中心醫(yī)院、高密度人居環(huán)境在客流量上占著毋庸置疑的巨大優(yōu)勢城市廣場優(yōu)勢分析城市廣場優(yōu)勢分析1、物業(yè)較為陳舊，外部及內部形象較為差2、B2、B3層小鋪相比3級市場單價偏高，再加上前期銷售政策一次性抵扣5年租金，5年內業(yè)主沒有直接收益，銷售抗性大3、2、3層產(chǎn)權面積大，總價高，客戶門檻高。城市廣場難點分析城市廣場難點分析 集中慧上上城、中慧6米立方、中慧第一城三

35、大項目以中慧麻辣街為主題核心的商業(yè)體實現(xiàn)了品牌的整合與統(tǒng)一運營管理。 大社區(qū)的完美形成整合三大項目數(shù)千戶人居量為麻辣街提供穩(wěn)定且充足的客流量。這對于麻辣街的商業(yè)有著極大的推動作用！再加，麻辣街本身獨特的運營模式及特色街區(qū)的打造已成功吸引城區(qū)市民前往。未來，麻辣街的覆蓋范圍將更為廣泛。 中慧社區(qū)鋪項目介紹中慧社區(qū)鋪項目介紹1、大部分商業(yè)是臨街商鋪；2、大部分商業(yè)都是租賃狀態(tài)；3、部分商業(yè)有較大可擴展空間；4、部分商鋪價格有一定優(yōu)勢。中慧社區(qū)鋪優(yōu)勢分析中慧社區(qū)鋪優(yōu)勢分析1、大部分剩余商鋪都是大鋪；2、大部分商業(yè)都是位置很差；3、部分商業(yè)產(chǎn)權面積和實際使用面積不明確，后期每個鋪都重新梳理；4、物業(yè)較

36、為陳舊，外部及內部形象很差，沒有商業(yè)氛圍；5、大部分已租賃商鋪，租金水平很低，年收益在集中2-4%。中慧社區(qū)鋪難點分析中慧社區(qū)鋪難點分析6各項目情況項目營銷策略、價格策略、包裝推廣策略中慧集團商鋪總體營銷策略中慧集團商鋪總體營銷策略1、項目統(tǒng)一運營，招商先行，后銷售2、項目帶租約銷售中慧西街中慧西街營銷策略：營銷策略：中慧西街營銷策略、價格及銷售政策中慧西街營銷策略、價格及銷售政策 西街B1層：按照現(xiàn)有銷售政策執(zhí)行，招商傾向于品牌精品超市，銷售按照分零小鋪銷售 西街1、2、3層：招商先行，根據(jù)招商落位，銷售主推簽約商家營銷策略營銷策略價格價格及銷售政策及銷售政策 銷售價格：按照現(xiàn)有價格體系暫時

37、執(zhí)行，大客戶及團購客戶一事一議 銷售策略：按照現(xiàn)有標準執(zhí)行，即：1、前3年一次性抵扣房款，降低投資門檻。2、第4年和第5年按照合同總價每年8%回報返還業(yè)主。3、從第6年起業(yè)主收益按照后期運營實際租金分配主題主題及主題廣告語及主題廣告語 統(tǒng)一運營，帶租約銷售，“0”風險投資，收益穩(wěn)定 核心商圈鋪，商鋪原始股 帶租約銷售，“0”風險投資中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語推廣策略推廣策略 以線下為主，線上為輔 以渠道為王，活動貫穿中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語中慧西街推廣手段中慧西街推廣手段:1、內渠：電話Call客組、外拓組（

38、約30人）2、外渠：由于涪陵地區(qū)渠道公司資源匱乏，目前簽約1家二手房公司，目標是整合全城二手房公司3、營銷中心工作人員每人分配3-4個商鋪，在各大網(wǎng)站及朋友圈推廣，進入3級市場，吸引置業(yè)客戶4、老帶新、全員營銷：前期已執(zhí)行，但目前效果不好，后期加強運營及執(zhí)行力5、自由經(jīng)紀人：全面啟動及招募自由經(jīng)紀人6、巡展：指在某個區(qū)域內巡回展出，提高品牌知名度，擴大品牌影響力和提高市場占有率中慧西街媒運用及包裝中慧西街媒運用及包裝媒體運用媒體運用1、自媒體：公司員工朋友圈轉發(fā)，增加曝光率2、網(wǎng)推公司：啟動網(wǎng)推公司，服務整個集團公司旗下項目，含招商運營。3、朋友圈廣告：前期朋友圈廣告效果不錯4、轎廂廣告：西街

39、B1開盤前有需要繼續(xù)上5、車庫道閘：西街B1開盤前少量投放6、公交車車身廣告：西街B1開盤前少量投放項目包裝項目包裝1、項目陣地包裝：見包裝方案2、營銷中心氛圍包裝：見包裝方案 帶租約銷售帶租約銷售：現(xiàn)有租商鋪帶租約出售，未出租商鋪可先招商，招商后帶租約包出售 從老業(yè)主從老業(yè)主：現(xiàn)有租戶入手，一對一洽談，尋找意向買家出售 存量出售存量出售：信息分配到營銷部每個人，掛各大二手房網(wǎng)站及二手房公司，以二手房平臺作為銷售渠道進行銷售 分銷渠道分銷渠道：定出一個價給予分銷團隊，分銷團隊以定價為基準自行銷售存量商鋪營銷策略存量商鋪營銷策略 銷售價格銷售價格：按照現(xiàn)有價格體系暫時執(zhí)行，大客戶及團購客戶一事一

40、議 銷售策略銷售策略：1、按照現(xiàn)有標準執(zhí)行，帶租約銷售和銷售空鋪，業(yè)主自行收租和自行租賃2、帶租約銷售：不管是已招商或者空置，一律統(tǒng)一招商，5年保底收益，每年6%，已出租的公司統(tǒng)一收租金，5年內業(yè)主保底收益每年為6%，如果已出租的年收益超出6%的商鋪，業(yè)主可以自行收取租金，公司不保底收益。存量商鋪價格及銷售策略存量商鋪價格及銷售策略城市廣場及第一城超市城市廣場及第一城超市：1、按照現(xiàn)有價格體系暫時執(zhí)行，一次抵扣3年租金和后2年每年8%的收益2、按照新的價格體系（針對城市廣場及第一城超市新版價格表），帶租約銷售，每年按照實際收益分配給業(yè)主存量商鋪銷售策略存量商鋪銷售策略存量商鋪推廣策略：存量商鋪

41、推廣策略：中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語主題主題及主題廣告語及主題廣告語推廣策略推廣策略 以線下為主，線上為輔 以渠道為王，活動貫穿 統(tǒng)一運營，帶租約銷售，“0”風險投資，收益穩(wěn)定 核心商圈鋪，商鋪原始股 帶租約銷售，“0”風險投資存量商鋪推廣手段及媒體運用：存量商鋪推廣手段及媒體運用：1、內渠內渠：組建6-8人渠道團隊，針對項目情況作渠道拓展2、外渠外渠：由于涪陵地區(qū)渠道公司資源匱乏，目前簽約1家二手房公司，目標是整合全城二手房公司3、置業(yè)顧問置業(yè)顧問：存量置業(yè)顧問出去針對性尋找客戶4、老帶新、全員營銷老帶新、全員營銷：前期已執(zhí)行，但目前效果不好，后期加

42、強運營及執(zhí)行力5、自由經(jīng)紀人自由經(jīng)紀人：全面啟動及招募自由經(jīng)紀人存量商鋪推廣手段存量商鋪推廣手段存量商鋪媒體應用及包裝存量商鋪媒體應用及包裝媒體運用媒體運用1、自媒體：公司員工朋友圈轉發(fā)，增加曝光率2、網(wǎng)推公司：啟動網(wǎng)推公司，服務整個集團公司旗下項目，含招商運營。3、朋友圈廣告：前期朋友圈廣告效果不錯4、轎廂廣告：西街B1開盤前有需要繼續(xù)上5、車庫道閘：西街B1開盤前少量投放6、公交車車身廣告：西街B1開盤前少量投放項目包裝項目包裝1、項目陣地包裝：見包裝方案2、營銷中心氛圍包裝：見包裝方案整理ppt51瑞星瑞星3號出售信息（已制作）號出售信息（已制作）瑞星瑞星3號出售信息（已制作）號出售信息

43、（已制作）存量商鋪包裝方案（瑞興三號）存量商鋪包裝方案（瑞興三號）整理ppt52六米立方六米立方存量商鋪包裝方案（六米立方）存量商鋪包裝方案（六米立方）整理ppt53存量商鋪包裝方案（六米立方方案存量商鋪包裝方案（六米立方方案2）整理ppt54涪陵區(qū)域媒體廣告序號媒體費用線上媒體涪陵在線6000/條涪陵網(wǎng)事4000/條涪陵發(fā)布4000/條線下媒體道閘廣告1300/塊/月鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體噴繪10/平米+安裝費電梯轎廂廣告80/塊/月社區(qū)公示牌廣告預計80-100/塊/月橫店影院映前廣告2000/30秒/18個廳/2月公交車身廣告3000/臺/月出租車頂燈廣告300-500/臺/月出租車座套廣告250/臺

44、/月火車北站廣告8000-2萬/塊/月大巴車巡游廣告3000/臺/天新世界LED屏幕廣告2-2.5萬/塊/月澤勝大屏廣告3-5萬/月推廣形式及價格（供選擇）推廣形式及價格（供選擇）整理ppt55以下對一些效果顯著的媒體建議投放以下對一些效果顯著的媒體建議投放線上媒體；涪陵在線；線下媒體；電梯轎廂廣告；公交車車身廣告；微信朋友圈；媒體投放建議媒體投放建議7中慧集團營銷組織架構1、銷售經(jīng)理崗位空缺，后期由項目負責、銷售經(jīng)理崗位空缺，后期由項目負責人晉升。人晉升。2、現(xiàn)有、現(xiàn)有2名銷售部副經(jīng)理分別兼任項目名銷售部副經(jīng)理分別兼任項目負責人。負責人。3、現(xiàn)有、現(xiàn)有3名銷售主管進入管理崗位不參名銷售主管進

45、入管理崗位不參加業(yè)務接待，后期進入營銷系統(tǒng)不參加加業(yè)務接待，后期進入營銷系統(tǒng)不參加管理提傭，有個人業(yè)務接待任務。管理提傭，有個人業(yè)務接待任務。4、后期、后期3期及龍興項目渠道歸項目負責期及龍興項目渠道歸項目負責人管理，不再設置渠道經(jīng)理。人管理，不再設置渠道經(jīng)理。5、項目負責人工作地點項目營銷中心。、項目負責人工作地點項目營銷中心。營銷部組織架構營銷部組織架構8中慧集團2019年營銷費用預測（本方案只含包裝推廣費用）單位：萬單位：萬2019營銷費用預算總表營銷費用預算總表序號項目銷售任務（萬元）營銷費用（萬元）營銷費用占比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1 西街及存量183

46、57.53 581.91 3.17%1.50 1.00 96.51 76.13 56.96 69.41 35.34 37.14 58.56 73.56 40.06 35.73 2 3期20706.90 409.78 1.98%0.00 0.00 3.00 30.00 18.00 19.00 62.97 32.66 25.83 112.09 48.47 57.76 3 涪陵區(qū)域39064.43 991.69 2.54%/4 重慶龍興項目9425.00 348.75 3.70%0.00 0.00 3.00 10.00 67.75 35.20 21.60 18.60 18.60 89.00 42.0

47、0 43.00 5 合計48489.43 1340.44 2.76%1.50 1.00 102.51 116.13 142.71 123.61 119.92 88.40 102.99 274.66 130.53 136.49 2019營銷費用預算表（西街及存量）營銷費用預算表（西街及存量）項目預算年度數(shù)19.2-19.12預算調整費用項目名細條目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售額18729.77 3250.53 2526.22 1602.69 2538.03 1139.34 1235.05 1669.04 2277.70 1356.57 1134.57 廣告宣傳費廣告

48、費（含印刷品）8.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 地盤包裝10.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 線上推廣75.00 10.00 10.00 10.00 5.00 5.00 5.00 10.00 10.00 5.00 5.00 營銷活動宣傳費12.00 3.00 3.00 3.00 3.00 渠道費用280.95 48.76 37.89 24.04 38.07 17.09 18.53 25.04 34.17 20.35 17.02 按60%為渠道帶客及成交，費用額度2.5%廣告公司及網(wǎng)推服務費20.00 2.00 2.

49、00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 小計405.95 1.00 66.76 52.89 42.04 46.07 24.09 25.53 43.04 52.17 27.35 25.02 其他費用辦公費6.00 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 辦公室電話網(wǎng)絡費差旅費車輛費用水電費折舊費（辦公資產(chǎn)）勞動保護費銷售人員提成168.57 29.25 22.74 14.42 22.84 10.25 11.12 15.02 20.50 12.21 10.21 按0.9%預算低值易耗品攤銷物管費辦證費用1.40 0.50 0.50 0.40 按照80元/戶辦證費用估算差旅費車輛費用其他小計175.97 0.50 1.00 29.75 23.24 14.92 23.34 11.25 11.62 15.52 21.40 12.71 10.71 2019營銷費用預算表（中慧上上城營銷費用預算表（中