萬(wàn)科房地產(chǎn)成本管理制度

1、萬(wàn)科房地產(chǎn)成本管理制度目錄一、總 則 1二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) 1（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé) 1（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé) 2三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 4（一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 4（二）成本監(jiān)控的要求 4四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 6（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 6二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 7三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 8（四）施工過(guò)程的成本控制 8（五）工程材料及設(shè)備管理 10（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 11（七）工程結(jié)算管理 12（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 13五、附 則 13萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）一、總 則1 、 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根

2、據(jù)國(guó)家有 關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。2 、 成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控 制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)1 、 制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位 成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2 、 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、 反饋給集團(tuán)和各開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層

3、作決策參考； 保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成 本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、 立項(xiàng)聽(tīng)證， 按立項(xiàng)審批 程序?qū)彶橥顿Y估算， 把握投資決策， 合理配置資源， 幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前 期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； 市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求； 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4、跟蹤、 落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況， 適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際 構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企 業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)

4、程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心， 及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料， 為集團(tuán)管理層 提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式， 增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)， 推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)， 尋求降低成本的有效途 徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。7 、 根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)， 對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、 成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。 并結(jié)合項(xiàng)目收益情 況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。8 、 逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)

5、。（二） 開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)1 、 認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度， 結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度， 并自 覺(jué)接受總部監(jiān)督。2 、 根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃， 組織立項(xiàng)調(diào)研、 選址和前期策劃， 提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想， 并按要求向集團(tuán)總 部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案， 組織審查 設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范， 又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng) 目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本， 分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)， 落實(shí)降低成本技

6、術(shù)組織 措施。5、遵循基本建設(shè)程序， 進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作， 對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù) 責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。 保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系， 防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故， 努力縮短開(kāi)發(fā)周期， 嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和 期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7 、 組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算， 及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、 費(fèi)用情況， 按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。 堅(jiān)持成本報(bào)告制度， 保證成本 信息交流的及時(shí)、有效。8、 熟悉、 掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求

7、、 預(yù)算定額水平等成本 控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成 本費(fèi)用的途徑。9、 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn) 教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開(kāi)發(fā)企業(yè) 以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、 各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2 、 各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。3、 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái) 務(wù)部等成本管理職能部門(mén)或崗位，

8、保證成本控制工作的順利進(jìn)行二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1 、 根據(jù)管理的需要， 各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成 本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序； 計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法）； 招、投標(biāo)管理制度； 合同管理制度； 工程 （ 質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、 竣工驗(yàn)收移交 ） 管理制度； 預(yù)決算（包括概算、 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、 結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度； 費(fèi)用控制制度； 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)， 在此基礎(chǔ)上，逐步健全、 完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理1、

9、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢 查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃 （ 按完全成本口徑 ） ； 期間費(fèi)用計(jì)劃； 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮 各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3 、 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目 投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1 、 各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中， 應(yīng)定期、 按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié) 構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好 下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：計(jì)

10、劃及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因； 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策； 評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。2 、 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括： 項(xiàng)目基本情況； 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部 門(mén)。2、按例外管理原則， 對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法， 應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總 部： 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%U上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃 成本 30%以上的的項(xiàng)目、事

11、件 （ 包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增 減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件 ）； 合作條件更改； 補(bǔ)交地價(jià)。3 、 各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可 行性研究報(bào)告，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)。 可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備 地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)

12、環(huán)境及其影響； 資金計(jì)劃； 競(jìng)投方案（僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目）；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。2、可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣(mài)條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將 對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請(qǐng)。4、招標(biāo)或拍賣(mài)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)； 合作建房項(xiàng)目要 充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5、招標(biāo)、拍賣(mài)合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)

13、部自行完成； 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的 “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)” 審查， 獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階 段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ) 上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此 控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款， 并載 明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員

14、應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù) 性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出 明確的書(shū)面審查意見(jiàn)， 并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正， 避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失 誤所造成的投資損失浪費(fèi)。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組， 就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招 標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管 理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，

15、提出書(shū)面考察意見(jiàn)； 對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估， 提出書(shū)面評(píng) 估意見(jiàn)。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。5、凡投資額超過(guò)人民幣 1,000 萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事 后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中， 綜合考察其技術(shù)力量、 報(bào)價(jià)等 進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程 度降低造價(jià)。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員， 合同條件 必須符合招標(biāo)條件， 合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰， 不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、

16、技術(shù)力量等。10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過(guò)程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量， 并由甲方主管工程師 和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名， 其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程 量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自 行制定。3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢， 嚴(yán) 禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不 得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不

17、得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更 審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理， 辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、 施工或售樓合同， 明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。 我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項(xiàng)目開(kāi)工前， 原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì) 等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。 一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量 事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、 分析事故原因， 提交事故情況報(bào)告及防患措 施，明確事故責(zé)任

18、并督促責(zé)任單位， 按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。 事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù) 算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的， 應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。 隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整 理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的 15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià) 50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表； 工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施

19、工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程 進(jìn)度內(nèi)容和完工部位 （主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等 資料； 預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量； 經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶(hù)， 以便為我方融洽銀企關(guān) 系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。五）工程材料及設(shè)備管理1 、 項(xiàng)目開(kāi)工前， 設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單， 一 般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2 、 甲

20、方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、 有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、 有特殊質(zhì)量要求 和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；3 、 實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間， 防止積壓或造成 窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備 和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。 在質(zhì)量、 價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿(mǎn)足要求的前提 下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷(xiāo)或定金較低的供貨商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商； 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)

21、良好的供貨商。6、工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、 質(zhì)量及規(guī)格， 要當(dāng)場(chǎng)檢 查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退 貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。7、采購(gòu)合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì) 工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8、各單位必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型， 在預(yù)算人員控制 的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板， 進(jìn)行封樣， 并盡量采取我方限價(jià)的措施。 同時(shí)在材 料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢

22、驗(yàn)合格證。10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門(mén)書(shū)面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)， 審算部門(mén)同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門(mén)的檢驗(yàn) 合格證和我方工程管理部門(mén)的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單， 經(jīng)審算、 財(cái)務(wù)部門(mén)審 核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修 驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等， “移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽 署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、 裝飾 部位和設(shè)備、 設(shè)施，均

23、應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。 因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后， 應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽 訂保修協(xié)議書(shū)，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任 （ 包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的 質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定 ） 及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、 自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)， 應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用 有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。6 、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用， 應(yīng)在工程承包合同中便 明確有乙方承擔(dān)。七）工程結(jié)算管理1、 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問(wèn)題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全。2 、 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)， 施工單位提供的設(shè) 計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。3、“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)