知名物業(yè)質(zhì)保期內(nèi)維修管理辦法20190115

1、*物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)維修管理辦法第一章建設(shè)單位主導(dǎo)的維修第一條 為明確工程建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)保維修職責(zé)，消除項(xiàng)目質(zhì)保過(guò)程中 的推諉現(xiàn)象，為提升業(yè)戶滿意度，提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，樹立 *良好形 象制定本辦法。第二條 本辦法所稱工程建設(shè)項(xiàng)目，包括土木工程、建筑工程、 設(shè)備 安裝工程、裝修工程及線路管道、園林景觀、道路橋梁、水系湖泊等。第三條 本辦法適用*范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目、物業(yè)公司已履行承接查驗(yàn)或因管理需要實(shí)際納入物業(yè)管理的項(xiàng)目第四條 工程項(xiàng)目質(zhì)保期廳P保修項(xiàng)目保修期限1基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理年限2墻體開裂（指框架結(jié)構(gòu)填充墻）2年3屋面防水、外墻面、衛(wèi)生間地面、地下室的防水工程， 有防水要求的5年4墻面、

2、頂棚抹灰層、地面空鼓開裂、大面積起砂2年5門窗起翹、五金件損壞2年6電氣管線、給排水管道堵塞、滲漏2年7電梯等機(jī)電設(shè)備執(zhí)行合同約定8消防、安防及弱電設(shè)備設(shè)施執(zhí)行合同約定9二次供水系統(tǒng)執(zhí)行合同約定10供冷、熱系統(tǒng)設(shè)備2個(gè)采暖期或供冷期11衛(wèi)生潔具、電器插座、開關(guān)六個(gè)月12貼墻面?zhèn)?、十掛石材空鼓、脫?年13景觀綠化工程及其它執(zhí)行合同約定以上質(zhì)保期限依據(jù)建筑法（1998年3月1日起施行）、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院頒發(fā)，2000年1月30日起施行）、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部頒發(fā)，2000年6月30日起施行）以及*市住宅質(zhì)量保證書第五條管理范圍1、物業(yè)公司已履行承接查驗(yàn)的項(xiàng)目以及因管理需要

3、實(shí)際納入物業(yè)管 理的項(xiàng)目，在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的設(shè)備設(shè)施缺陷，房屋質(zhì)量瑕疵。2、當(dāng)國(guó)家規(guī)范、銷售合同、拆遷（安置）協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)不一致時(shí)，按 高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、當(dāng)國(guó)家規(guī)范、銷售合同、拆遷（安置）協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)低于施工合同、 材料設(shè)備合同約定時(shí)，對(duì)使用人、物業(yè)公司按國(guó)家規(guī)范、銷售合同執(zhí)行， 對(duì)施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)商按合同約定執(zhí)行。4、若甲供材料或設(shè)備不能滿足維修標(biāo)準(zhǔn)的， 由開發(fā)建設(shè)單位組織實(shí) 施維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。第六條質(zhì)保期與質(zhì)保金1、房屋類質(zhì)保期執(zhí)行*市住宅質(zhì)量保證書規(guī)定，從交付之日 起計(jì)算質(zhì)保期。交付期指交房通知書約定交房時(shí)間，對(duì)于施工單位 質(zhì)保期已到，業(yè)主質(zhì)保期未到期的，如果產(chǎn)生的相關(guān)質(zhì)保費(fèi)用，

4、由建設(shè) 單位支付。2、房屋類因業(yè)主個(gè)人原因?qū)е碌奈窗唇ㄔO(shè)單位發(fā)出的 交房通知書 約定時(shí)間收房，其維保起計(jì)時(shí)間均以業(yè)主交房通知書上載明的時(shí)間 為準(zhǔn)。3、公共設(shè)施設(shè)備類：物業(yè)公司履行承接查驗(yàn)，以供貨施工單位、開 發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)公司三方簽署的交付時(shí)間起，截止時(shí)間為施工合同約 定終止時(shí)間。4、質(zhì)保期內(nèi)建設(shè)單位或責(zé)成施工單位無(wú)償為業(yè)主（使用人）提供維 修整改服務(wù)5、質(zhì)保期結(jié)束后，須有物業(yè)公司評(píng)估簽署意見后建設(shè)單位方可返還 質(zhì)保金。第七條以下情形視為質(zhì)保期內(nèi)1、有證據(jù)證明在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，拖延不改而超過(guò)期限的；2、在保修期內(nèi)多次維修未果，在保修期截止日仍未完成的；3、嚴(yán)重的施工質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)（掩

5、埋的管道、線纜等挖開后 無(wú)充分證據(jù)證明為它方所為的）；4、未達(dá)到系統(tǒng)驗(yàn)收條件或未曾移交的項(xiàng)目。第八條維修管理細(xì)則1、建設(shè)單位（工程管理中心）為質(zhì)保維修主體責(zé)任單位，物業(yè)公司 可受建設(shè)單位委托，協(xié)助質(zhì)保維修工作。2、維修流程 物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主報(bào)事或內(nèi)部檢查報(bào)事，通知維修負(fù)責(zé)人； 維修人員到物業(yè)公司維修組簽領(lǐng)維修工作聯(lián)系單； 維修人員制定維修方案、組織維修； 維修完成，維修人員到物業(yè)公司維修組申請(qǐng)驗(yàn)收； 物業(yè)公司驗(yàn)收合格，維修結(jié)束；物業(yè)公司完成報(bào)事記錄、維修跟蹤記錄表等。3、維修時(shí)間和期限由物業(yè)公司、 責(zé)任單位、工程管理中心依據(jù)實(shí)際 情況約定并在維修工作聯(lián)系單簽署。4、物業(yè)公司在承接查驗(yàn)時(shí)，開發(fā)建

6、設(shè)單位（工程管理中心）書面提 供合同方簽章的各類設(shè)施設(shè)備維修負(fù)責(zé)人花名冊(cè)。5、維修人員進(jìn)出小區(qū)必須佩戴有效出入證并遵守物業(yè)管理公司的相 關(guān)管理規(guī)定。6、維修施工涉及住戶家具需搬動(dòng)，應(yīng)報(bào)告地產(chǎn)公司后，并作好相應(yīng)的保護(hù)措施。保修維修施工完，應(yīng)恢復(fù)其原樣。承包人在質(zhì)保期維修施 工中給業(yè)戶財(cái)產(chǎn)造成損失或產(chǎn)生連帶費(fèi)用的，若住戶要求賠償，由責(zé)任 單位全部承擔(dān)。7、維修施工中須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)并做好標(biāo)識(shí)， 施工期間及完工后及時(shí) 清運(yùn)施工垃圾，并經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收檢查，方能撤場(chǎng)。8、質(zhì)保期維修施工使用的水、電、氣所產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)由責(zé)任單位 自行安表計(jì)量或按使用的機(jī)具進(jìn)行費(fèi)用估算，物業(yè)公司有權(quán)評(píng)估是否收 取。第二章物業(yè)

7、公司招募第三方的維修第九條 在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的設(shè)備設(shè)施缺陷，房屋質(zhì)量瑕疵等， 經(jīng)物業(yè)公司通知，責(zé)任單位出現(xiàn)以下任何一種情形的，物業(yè)公司可以招 募第三方維修：1、各種原因推脫、扯皮，通知兩次以上不做的；2、沒(méi)有按通知時(shí)間和約定情形完成的；3、已維修兩次以上但未達(dá)到原施工合同要求或約定標(biāo)準(zhǔn)的。第十條 沒(méi)有驗(yàn)收的項(xiàng)目或不是物業(yè)公司責(zé)任范圍內(nèi)的， 在遭遇突發(fā) 事件，危機(jī)生命財(cái)產(chǎn)安全的需要緊急處理的（比如：電梯坑積水，車庫(kù) 積水，水管爆裂，惡劣天氣帶來(lái)的危險(xiǎn)）物業(yè)公司可以現(xiàn)行組織搶修。發(fā)生前款情形搶修費(fèi)用由責(zé)任單位據(jù)實(shí)承擔(dān)。第十一條物業(yè)公司主導(dǎo)維修主流程 物業(yè)公司歸類匯總問(wèn)題發(fā)送工作聯(lián)系函 工程管理

8、中心轉(zhuǎn)發(fā)聯(lián)系單并督導(dǎo)責(zé)任方限期完成 未按期完成，工程管理中心授權(quán)物業(yè)公司招募第三方集中施工 集團(tuán)公司成本部審核工程造價(jià)，并按實(shí)際工程費(fèi)用的20桐物業(yè)公司支付管理費(fèi) 集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審核 集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部將工程款打入物業(yè)公司賬戶內(nèi) 集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部在各單位結(jié)算款（質(zhì)保金）中扣出該款項(xiàng)第十二條“未完成”、“不作為”證據(jù)包含以下：原始驗(yàn)房單、整改單、工作聯(lián)系函、會(huì)議紀(jì)要、業(yè)戶書面訴求、現(xiàn) 場(chǎng)照片、電話錄音、物業(yè)書面說(shuō)明、能證明已送達(dá)的信函、電子信息、 相關(guān)批示等；其它可證明其應(yīng)做未做、應(yīng)完未完的證據(jù)。第十三條符合本辦法“第九條”，招募第三方維修所發(fā)生的一切費(fèi) 用不需要經(jīng)過(guò)責(zé)任單位認(rèn)可，物業(yè)公司提報(bào)本辦法“第

9、十二條”證據(jù)鏈 供查證。第十三條物業(yè)公司職責(zé)1、登記問(wèn)題一查驗(yàn)問(wèn)題-分析問(wèn)題-安撫業(yè)戶一發(fā)送文字資料一跟 蹤復(fù)查一匯總未完成問(wèn)題-現(xiàn)場(chǎng)拍照一發(fā)送工作聯(lián)系函等一形成證據(jù)鏈2、發(fā)送項(xiàng)目維修需求工作流程單。3、起草合同。4、招募第三方一督導(dǎo)施工-驗(yàn)收一反饋。第十四條 工程管理中心職責(zé)1、簽收工作聯(lián)系函-轉(zhuǎn)發(fā)聯(lián)系函一接受物業(yè)公司反饋一核查、認(rèn)定整改內(nèi)容一同意物業(yè)公司實(shí)施。2、按物業(yè)上報(bào)的整改內(nèi)容梳理、分類各分包方責(zé)任，確定責(zé)任單位 并簽署。3、在兩個(gè)工作日內(nèi)審核簽署項(xiàng)目維修需求工作流程單。第十五條成本部職責(zé)1、在三個(gè)工作日內(nèi)審核項(xiàng)目維修需求工作流程單及各項(xiàng)施工價(jià)格并簽署意見。2、在決算款（質(zhì)保金）中扣出責(zé)任單位的整改費(fèi)用進(jìn)行備書 第十六條分管領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)總經(jīng)理職責(zé)審核以上流程，簽署意見。第十七條集團(tuán)財(cái)務(wù)部職責(zé)1、按合同要求支付第三方施工隊(duì)款項(xiàng)予物業(yè)公司。2、按流程扣出責(zé)任單位款項(xiàng)。第十八條已經(jīng)發(fā)生損失的補(bǔ)償在本辦法范圍內(nèi)，已發(fā)生的損失無(wú)法維修或由業(yè)戶自行維修、自身 克服等解決的，業(yè)戶提出賠償和補(bǔ)償?shù)?，所造成的費(fèi)用由責(zé)任單位承擔(dān) 具體辦法另行業(yè)戶損失補(bǔ)償（賠付）