商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析戰(zhàn)略開發(fā)要點(diǎn)概述

1、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析戰(zhàn)略開發(fā)要點(diǎn)概述 原萬達(dá)集團(tuán)商務(wù)部副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、核心租戶管理、租賃決策文件制定、商業(yè)項(xiàng)目定位研究等工作；主持商業(yè)運(yùn)作過的項(xiàng)目有：成都萬達(dá)、上海南匯萬達(dá)、南京建鄴萬達(dá)、重慶萬達(dá)、北京石景山萬達(dá)、西安李村萬達(dá)等?，F(xiàn)任東方偉業(yè)副總裁。商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)開發(fā)過程中常見的問題商業(yè)開發(fā)過程中常見的問題萬達(dá)的內(nèi)部管控體系（發(fā)展、規(guī)劃、工程）萬達(dá)的內(nèi)部管控體系（發(fā)展、規(guī)劃、工程）招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)營運(yùn)知識(shí)的分享營運(yùn)知識(shí)的分享其他項(xiàng)目的分享其他項(xiàng)目的分享我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段:第一階段第一階段:19922002:起步

2、發(fā)展時(shí)期起步發(fā)展時(shí)期,商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)第二階段第二階段:2002-2008:快速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)業(yè)第三階段：第三階段：2008-至今：理性發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)至今：理性發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的基本特征商業(yè)地產(chǎn)的基本特征n一：商業(yè)屬性、地產(chǎn)屬性、金融屬性n二：高投入、高回報(bào)、高難度n三：安全性、穩(wěn)定性、持續(xù)性商業(yè)地產(chǎn)的難題商業(yè)地產(chǎn)的難題n消費(fèi)群n投資群n商戶群商業(yè)地產(chǎn)的常見誤區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的常見誤區(qū)n重規(guī)模 輕效益n重開發(fā) 輕經(jīng)營n重政策 輕規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢(shì)n1.開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌（開發(fā)

3、商擁有自己的百貨是一個(gè)長期的趨勢(shì)）n2.零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并開始購地自建n3.專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)隨著城市化進(jìn)程蓬勃發(fā)展萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程n特點(diǎn)：底層出售（格子鋪），二三樓超市，四樓家居n特點(diǎn)：組合店，由多個(gè)單店組成n特點(diǎn)：業(yè)態(tài)豐富，由超市、百貨、影院、電器專賣、娛樂等構(gòu)成，也就是城市綜合體。第三代產(chǎn)品變化后的優(yōu)勢(shì)第三代產(chǎn)品變化后的優(yōu)勢(shì)n1.增加了室內(nèi)步行街，貫穿項(xiàng)目各主力店n2.強(qiáng)調(diào)購物空間的舒適度與便利性n3.業(yè)態(tài)布局更加豐富多彩n4.人流內(nèi)部共享性顯著增強(qiáng)萬達(dá)三代產(chǎn)品的突破與成熟萬達(dá)三代產(chǎn)品的突破與成熟n代表作上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)n主要主力店情況：n

4、沃爾瑪購物廣場(chǎng)：約2.8萬平米n香港巴黎春天百貨：約4.3萬平米n第一食品廣場(chǎng)：約2.1萬平米n萬達(dá)國際影城：共10個(gè)放映廳n其余主力業(yè)態(tài)有：新華書店、黃金珠寶城、和樂國際家居廣場(chǎng)、青少年購物中心等 目前60%的合作品牌商家是通過這個(gè)項(xiàng)目積累起來的。 代表作代表作鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)n主要主力店情況：n 沃爾瑪、百安居、特力屋、蘇寧電器、喜百度、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)影城、銀泰百貨等?？偨Y(jié)總結(jié)建設(shè)城市綜合體的基本原則建設(shè)城市綜合體的基本原則n一.選址策略n二.商業(yè)規(guī)劃與定位策略（萬達(dá)2010年開始，改變開發(fā)公司為主導(dǎo)的情況）n三.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)萬達(dá)內(nèi)部管理體系萬達(dá)內(nèi)

5、部管理體系n一.選址階段n 信息收集n 信息整理n 項(xiàng)目推進(jìn)n 項(xiàng)目立項(xiàng)核心解讀核心解讀n選址要點(diǎn):n城市:100萬以上人口;人均可支配收入過萬元;地級(jí)市n位置:城市核心地塊,周邊人口30萬人;或類似人口導(dǎo)入?yún)^(qū);n談判:與政府談判,定指標(biāo)、包拆遷、設(shè)條件n價(jià)格:拆遷成本,地價(jià)同類最低水平核心解讀核心解讀n對(duì)政府的吸引力:n每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬個(gè)就業(yè)崗位n每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造幾千萬甚至超億元稅收n城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所,全方位滿足群眾的消費(fèi)需求n每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心n改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二二.商業(yè)規(guī)劃與定位商業(yè)規(guī)劃與定位三三.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)

6、劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)萬達(dá)招商模式萬達(dá)招商模式一.成功解決招商過程中的三對(duì)矛盾 1.主力店與小商鋪 2.租金與品牌 3.連鎖品牌與當(dāng)?shù)厣碳遥ㄒ恍I(yè)態(tài)的租金情況）招商實(shí)施中的四大要素招商實(shí)施中的四大要素招商工作階段劃分招商工作階段劃分招商工作時(shí)序表招商工作時(shí)序表訂單地產(chǎn)的關(guān)鍵訂單地產(chǎn)的關(guān)鍵主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用n 保證安全n 確定基調(diào)n 快速發(fā)展萬達(dá)主力店業(yè)態(tài)及面積構(gòu)成萬達(dá)主力店業(yè)態(tài)及面積構(gòu)成訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)萬達(dá)目前主力店業(yè)態(tài)及商家萬達(dá)目前主力店業(yè)態(tài)及商家萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)核心優(yōu)勢(shì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)核心優(yōu)勢(shì)n1. 萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈n2. 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式n3. 萬達(dá)豐富的商家資源運(yùn)營知識(shí)的分享運(yùn)營知識(shí)的分享購物中心運(yùn)營管理的最終目標(biāo)購物中心運(yùn)營管理的最終目標(biāo)成功購物中心的標(biāo)準(zhǔn)成功購物中心的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目運(yùn)營中經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營中經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)據(jù)n日均人流量n有效人流n樓層遞減系數(shù)n高峰期候餐時(shí)間n人均停留時(shí)間n人均消費(fèi)值n總提袋率n單店提袋率n客單價(jià)n單次消費(fèi)率n坪效n重復(fù)消費(fèi)率購物中心成功的核心要素購物中心成功的核心要素運(yùn)營工作的主線運(yùn)營工作的主