房地產(chǎn)交易中以房換房雙方如何征稅Word文檔

1、房地產(chǎn)交易中以房換房雙方如何征稅按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，拆遷安置有貨幣還建、原地還建、易地還建三種方式，原地還建和易地還建都是以房還房，即實(shí)物還建。作為交易雙方獲得的不論是實(shí)物收益或貨幣收益，均應(yīng)當(dāng)依法繳納地方各稅?，F(xiàn)就“實(shí)物還建”方式下交易雙方交納各稅的有關(guān)主要涉稅政策（不包括隨營(yíng)業(yè)稅征收的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）進(jìn)行解讀和略述如下：1 被拆遷方有關(guān)涉稅稅收政策2 .營(yíng)業(yè)稅房屋還建即“以房換房”交易， 作為被拆遷方實(shí)質(zhì)上也就是“以物易物”形式銷(xiāo)售被拆遷的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”應(yīng)稅項(xiàng)目按5%征收營(yíng)業(yè)稅。在計(jì)稅依據(jù)上，沒(méi)有成交價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定，其計(jì)稅價(jià)格同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)

2、稅價(jià)格。被拆遷方為購(gòu)買(mǎi)房被拆遷后還建的，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅2003）第 16 號(hào) ）規(guī)定：“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 ”但必須提供原購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證，否則按全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人自建自用住房被拆遷還建的，免征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。自 2006 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人5 年內(nèi)不被拆遷還建的購(gòu)買(mǎi)的住房，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)；超過(guò) 5 年 （含5 年 ）銷(xiāo)售的：普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房

3、屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅，同樣需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。3 .個(gè)人所得稅（適用被拆遷方為個(gè)人）個(gè)人將擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)際上是一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照 “財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目按20%的適用稅率繳納個(gè)個(gè)所得稅。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的或以物易物形式而無(wú)成交價(jià)格的，征收機(jī)關(guān)依法核定其轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納

4、稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除。房屋原值具體為：購(gòu)置商品房時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；自建住房實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）， 原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定；已購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)（或原產(chǎn)機(jī)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城

5、鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住戶；城鎮(zhèn)拆遷安置住房，根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第305 號(hào) ）和建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（建住房2003234 號(hào) ）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；（3） 房屋拆遷采取調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)

6、調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房不得扣除房屋價(jià)款。納稅人支付的住房裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門(mén)出具

7、的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入 1%-3% 的幅度內(nèi)確定。個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)取得的房屋拍賣(mài)收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其房屋原值應(yīng)按照納稅人提供的合法、完整、準(zhǔn)確的憑證予以扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人

8、轉(zhuǎn)讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5 年以下的生活用房所得，實(shí)行先繳個(gè)人所得稅納稅保證金，1 年內(nèi)重新以本人名義購(gòu)房時(shí)予以退還的政策。即對(duì)出售自有住房，并擬在現(xiàn)住房出售后1 年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，按照貓畫(huà)虎購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或者等到于原住房銷(xiāo)售額（原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷(xiāo)售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益）的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1 年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為

9、個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。4 .企業(yè)所得稅（適用于企業(yè)單位）被拆遷戶為企業(yè)所得稅納人的，對(duì)其取得的拆遷補(bǔ)償收入以及實(shí)物形式取得的補(bǔ)償，按公允許價(jià)值銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)兩筆業(yè)務(wù)處理，應(yīng)作為其財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)當(dāng)并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額中， 依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；取得的實(shí)物補(bǔ)償同樣應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售，并按夫定方法確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。5 .印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”合同雙方均應(yīng)當(dāng)繳納印花稅，被拆遷方的印花稅征收同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方。并且是發(fā)生了兩次：銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)。采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，拆遷還建，其實(shí)質(zhì)上是反映購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)和銷(xiāo)售房地產(chǎn)雙重經(jīng)濟(jì)行為。其計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)按評(píng)估機(jī)爸評(píng)估價(jià)為依據(jù)。另外， 被拆遷方還應(yīng)當(dāng)就還建房產(chǎn)取得的

10、權(quán)利許中證件即：房產(chǎn)證和土地使用證按件貼花 5 元。6 .土地增值稅被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償收入，以換取的房產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入。其土地增值稅具體計(jì)算主要分兩種情況：第一種情況是能提供評(píng)估價(jià)格的。以換取的房產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入“ 評(píng)估價(jià)格”一一 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”為增值額，依法計(jì)算繳納增值稅?！霸u(píng)估價(jià)格 ”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格；“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、 教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)

11、格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳第二種情況是不能提供評(píng)估價(jià)格的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定征收。土地增值稅應(yīng)納稅=轉(zhuǎn)讓收入 展定征u稅率（具體由各省確定）。財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅1999210 號(hào) ）規(guī)定， 自 1999 年 8 月 1 日起， 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅?！捌胀ㄗ≌钡恼J(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā) 200526 號(hào) ）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

12、即原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑面積率在 1.0 以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2 倍以下。個(gè)人改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原有自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，免予征收土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這類(lèi)房地產(chǎn)是指因城市市鎮(zhèn)規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要拆遷，而被政府征用，收回的房地產(chǎn)。對(duì)由于上述原因，納稅人 自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免征土地增值稅。個(gè)人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅。通過(guò)法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，

13、可以免征土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿5 年或 5 年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免于征收土地增值稅；居住滿3 年未滿 5 年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3 年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。7 .契稅土地使用權(quán)、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為契稅計(jì)稅依據(jù)。由此， 被拆遷戶對(duì)所還建的房產(chǎn)又另外向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以貨幣、實(shí)物、 無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的形式支付了差額的，應(yīng)當(dāng)另外支付的部分按規(guī)定的稅率（符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的減半征收）計(jì)算繳納契稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷戶純粹是以房換房（或以地?fù)Q房）， 雙方互不找差價(jià)的，則不繳納契稅。另外，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)河南省財(cái)政

14、廳關(guān)于契稅有關(guān)政策問(wèn)題的請(qǐng)示的批復(fù)（財(cái)稅2000114 號(hào) ）規(guī)定：以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)栌扇〉脛潛芡恋厥褂脵?quán)者繳土地出讓費(fèi)用或土地收益，并繳納契稅。取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的承受人，應(yīng)按照 契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價(jià)格繳納契稅。所以，被拆遷戶擁有的土地使用權(quán)如果為劃撥土地取得的，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)還應(yīng)當(dāng)繳納契稅，其契稅的納稅人為被拆遷戶。在計(jì)稅價(jià)格上，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅 2004）134 號(hào) ）規(guī)定：“先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和

15、其他出讓費(fèi)用。”房地產(chǎn)交易中以房換房雙方如何征稅2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方有關(guān)涉稅稅收政策1.營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取被拆遷方的房產(chǎn)及土地使用權(quán)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，所謂有償包括取得的貨幣、 貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，所以， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方取得的非貨幣性資產(chǎn)方式銷(xiāo)售不動(dòng)的行為應(yīng)當(dāng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。但以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分三種不同情況：第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)仍為被拆遷方原有土地使用權(quán)一部分的。如： 某開(kāi)發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開(kāi)發(fā)的商品房的一

16、樓門(mén)面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開(kāi)發(fā)商所有。那么一樓門(mén)面房就應(yīng)視同開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售給拆遷方的不動(dòng)產(chǎn)，在核定銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)，不應(yīng)當(dāng)按一樓門(mén)面房的公允價(jià)值（即市場(chǎng)價(jià)格）作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額， 因?yàn)楣蕛r(jià)值中是包括一樓門(mén)面房土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi)，而作為開(kāi)發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，然后開(kāi)發(fā)商再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷方的這一過(guò)程，對(duì)被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移， 其土地使用權(quán)仍為被拆遷戶所有；也不應(yīng)當(dāng)按所還建的建筑物的公允許價(jià)值確定，因?yàn)槠滗N(xiāo)售取得的經(jīng)濟(jì)利益并非是其建筑物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方取得的經(jīng)濟(jì)利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)按被拆

17、遷方房產(chǎn)的公允許價(jià)值確定其營(yíng)業(yè)稅業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與被拆遷方原擁有的土地使用權(quán)之間不存在任何聯(lián)系的。如開(kāi)發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1： 1.15 的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與其原有房產(chǎn)所擁有權(quán)不存在任何的聯(lián)系，作為開(kāi)發(fā)商為取得被拆遷土地使用權(quán)所付出的代價(jià)不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的價(jià)值，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權(quán)換取土地使用權(quán)的行為。所以， 對(duì)此還建的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值 （ 公允價(jià)值中就包含有土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi)）作為開(kāi)發(fā)方銷(xiāo)售不

18、動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。第三種情況：按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)。如果除還建的房產(chǎn)之外，另有貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益交易的，則計(jì)算計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)：對(duì)開(kāi)發(fā)方另外收取房屋補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)一并作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；對(duì)開(kāi)發(fā)方支付給被拆遷方房產(chǎn)補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)從其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。2.企業(yè)所得稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅總是問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006）31 號(hào) ）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，按銷(xiāo)售與購(gòu)買(mǎi)兩筆業(yè)務(wù)處理。在確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入， 根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值即市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨

19、幣性資產(chǎn)（房屋、土地使用權(quán)），如能提供真實(shí)合法憑證（合同、發(fā)票等），可以按照配比原則，分配計(jì)入各成本對(duì)象中按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗(yàn)收合格可交付使用的當(dāng)月。3.印花稅采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實(shí)質(zhì)上是發(fā)生了兩次產(chǎn)權(quán)交易：對(duì)被拆遷方將原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)方，發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的萬(wàn)分之五征收印花稅；同時(shí)，開(kāi)發(fā)方產(chǎn)針?biāo)_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)銷(xiāo)售給被拆遷方，雖然并未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。根據(jù) 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財(cái)稅2006）162 號(hào) ）”印花稅的計(jì)稅依據(jù)同營(yíng)業(yè)第四條規(guī)定：“對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。稅的計(jì)稅依據(jù)。4.契稅根據(jù)契稅條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定：承受土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬的行為應(yīng)當(dāng)繳納契稅。但在契稅的計(jì)稅依據(jù)上，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所謂土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；房屋交換， 是