論預(yù)告登記制度的完善

1、論預(yù)告登記制度的完善一、擴(kuò)展預(yù)告登記制度的適用范圍由于各國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式不同， 預(yù)告登記制度的適用范圍也有差異， 但從總體上看，預(yù)告登記的適用范圍都比較廣。在日本，物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)意思主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒有予以登記的，其不具有對(duì)抗第三人的效力，但在當(dāng)事人之間，物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)發(fā)生。因此，日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。而日本的不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)預(yù)告登記制度的適用范圍規(guī)定的更具體。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第二條規(guī)定：“假登記（ 日本法上的假登記相當(dāng)于德國(guó)法上的預(yù)告登記 ） 于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：第一，未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí); 第二，欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述

2、請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者可于將來確定時(shí)，亦同”。德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。如德國(guó)民法典第 883 條 888 條規(guī)定，預(yù)告登記保障以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的請(qǐng)求權(quán)， 其實(shí)質(zhì)是限制預(yù)告登記的義務(wù)人處分其物權(quán)的權(quán)利。 德國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記制度的適用范圍觀點(diǎn)不一。 依德國(guó)通說，尚未成為物權(quán)的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)均是預(yù)告登記的保全對(duì)象。 瑞士民法典中的預(yù)告登記分為“人的權(quán)利”的預(yù)告登記、“處分權(quán)的限制”的預(yù)告登記和“暫時(shí)登記”的預(yù)告登記，其中“暫時(shí)登記”的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)的異議登記。在瑞士預(yù)告登記的適用范圍較寬，例如，承租權(quán)等與物權(quán)變動(dòng)沒有直接關(guān)系的債權(quán)也是預(yù)

3、告登記的對(duì)象。我國(guó)立法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是債權(quán)形式主義模式，即有效債權(quán)行為+登記=不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。因此，只能對(duì)因物權(quán)變動(dòng) 產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記。而我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣 房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議， 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)， 按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。廣東省出臺(tái)的 （ 廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法 （草案 ） ）第四十三條規(guī)定：房屋尚未建成時(shí)，有下列情形之一的，當(dāng)事人在有關(guān)法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)預(yù)告登記：第一，預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓; 第二，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓; 第三，以房屋在建工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ;第四，法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。顯而

4、易見，廣東省的相關(guān)規(guī)定比物權(quán)法第二十條的規(guī)定涉及面要廣。深入研究我國(guó)物權(quán)法第二十條的規(guī)定，參考德國(guó)、日本等國(guó)預(yù)告登記制度適用范圍的立法，可知我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍過于狹窄，尚待擴(kuò)展。我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍只包括： 買賣房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)。 不動(dòng)產(chǎn)房屋的界定比較清晰，需要廓清的是：其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的具體內(nèi)容是什么。實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣多種多樣，而物權(quán)法中的預(yù)告登記制度只是把不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)作為預(yù)告登記的保全對(duì)象。然而，即使就取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)， 物權(quán)法 也只是將其限制在合同之債上， 對(duì)因合同以外的原因所產(chǎn)生的取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，能否適用預(yù)告登記制度，則沒有規(guī)定。眾所周知，除基于合同而生

5、的請(qǐng)求權(quán)外，還有基于不當(dāng)?shù)美?、無因管理、繼承等而生的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)也需要保護(hù)。就不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的方式， 物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度也只適用于一種方式一一買賣。而不動(dòng)產(chǎn)的租賃、抵押等流轉(zhuǎn)方式被忽略。概而言之，我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍狹窄， 在理論上有進(jìn)一步完善的必要， 實(shí)踐中也有相應(yīng)的需求。例如：為擔(dān)保一項(xiàng)借貸債權(quán)，E同意為G登記一項(xiàng)土地債務(wù)。G承擔(dān)在貸款受清償后，將土地債務(wù)回復(fù)轉(zhuǎn)讓給E 的義務(wù)，并同意為該請(qǐng)求權(quán)之預(yù)告登記。因該預(yù)告登記所擔(dān)保者，為E對(duì)G所享有的回復(fù)讓與土地債務(wù)之請(qǐng)求權(quán)，故應(yīng)為允許（哈姆州高等法院，新法學(xué)周刊司法判例報(bào)告，民法，1990 年， 272 頁 ) 。這是一個(gè)附條件請(qǐng)求

6、權(quán)適用預(yù)告登記的實(shí)例。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度沒有列出預(yù)告登記適用的各類請(qǐng)求權(quán)， 當(dāng)然， 附條件的請(qǐng)求權(quán)能否運(yùn)用預(yù)告登記進(jìn)行保護(hù)也沒涉及。然而，實(shí)踐中這種案例實(shí)非罕見，但要解決卻無法可依，受害人的權(quán)益得不到有效保障。 國(guó)內(nèi)的許多學(xué)者已認(rèn)識(shí)到這方面法律的缺失， 在理論上都提出了自己的見解。有的學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)包括：第一，移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán) ; 第二， 消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán) ; 第三， 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán) ; 第四，附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。也有人認(rèn)為，預(yù)告登記可適合用于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)以及國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、

7、變更或消滅。筆者認(rèn)為，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的權(quán)利， 無預(yù)告登記的必要。 國(guó)有土地使用權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，預(yù)告登記有對(duì)其進(jìn)行保護(hù)的必要?？v觀各國(guó)立法，分析研究諸學(xué)者的理論成果，以我國(guó)的實(shí)踐需要出發(fā)點(diǎn)，筆者認(rèn)為， 為了更好的實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度的設(shè)立目的， 預(yù)告登記制度適用范圍的規(guī)定應(yīng)具有開放性， 凡有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)， 不管是所有權(quán)還是擔(dān)保物權(quán)或用益物權(quán)，是物權(quán)的取得還是物權(quán)的設(shè)立、變更或消滅都應(yīng)該可以納入。具體來說，我國(guó)預(yù)告登記制度可將以下幾個(gè)方面納入其適用范圍。首先，設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)可納入預(yù)告登記的適用范圍。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)

8、物權(quán)=不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)+不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。對(duì)此廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法( 草案 ) ) 中已有相關(guān)規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)，如買賣合同產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如土地使用權(quán)存續(xù)期間對(duì)其用途進(jìn)行的變更; 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，如債務(wù)清償而生的涂銷抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。接下來我們看這樣一個(gè)案例：A有可能一年后調(diào)往深圳，A與B簽訂了一份房屋買賣合同，雙方約定如果一年后A調(diào)往深圳，則A與B一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。一年后 A調(diào)到深圳，B要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，A卻告訴B房子已賣給了 C并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。通過這個(gè)案例我們可以得到這樣一個(gè)結(jié)論： 假設(shè) B 在合同簽訂后辦理了預(yù)告登記， 即使一年后A

9、又將房子賣于C, B的權(quán)利也不會(huì)受到損害。因?yàn)轭A(yù)告登記有這樣的效力預(yù)告登記后， 預(yù)告登記的義務(wù)人所為的侵害預(yù)告登記權(quán)利人的中間處分行為無效。 因此， 附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)也應(yīng)納入預(yù)告登記制度的適用范圍。而且日本法上預(yù)告登記的適用范圍已有此項(xiàng)規(guī)定。舉例來說，在設(shè)定抵押權(quán)的情況下， 由于短期租賃以損害抵押權(quán)為目的者相當(dāng)多， 抵押權(quán)人為排除短期租賃，常以自己作為承租人，與抵押人進(jìn)一步簽訂附停止條件（ 以抵押債務(wù)不履行為條件） 的租賃合同， 并進(jìn)行假登記予以保全， 此即附停止條件的請(qǐng)求權(quán)。實(shí)踐中也存在這種情況： 同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立了多個(gè)不同順位的抵押權(quán)， 處于前順位的抵押權(quán)人同意將其優(yōu)先受

10、償權(quán)讓與后順位的抵押權(quán)人，這時(shí)后順位的抵押權(quán)人享有請(qǐng)求前順位的抵押權(quán)人讓與此優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，但該請(qǐng)求權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)， 如果前順位的抵押權(quán)人反悔， 后順位的抵押權(quán)人的這種權(quán)利得不到有力的救濟(jì)，結(jié)果只能是夢(mèng)一場(chǎng)，什么都得不到。而預(yù)告登記可以完美的解決這個(gè)問題， 使后順位的抵押權(quán)人輕松擺脫尷尬局面。 所以預(yù)告登記制度應(yīng)該保護(hù)有順位的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)。最后，預(yù)告登記制度的適用范圍中也應(yīng)包括，設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2008年10月20 日發(fā)布的中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定中有這樣一個(gè)條文：允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土

11、地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這意味著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式增多。因?yàn)檗r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是一種物權(quán)，其變動(dòng)以登記為要件，因此，在其流轉(zhuǎn)中，要 取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的人也要面對(duì)這個(gè)問題債權(quán)的生效到物權(quán)的變動(dòng)之間存在時(shí)間上的間隙和空間上的距離。 這就使取得人的債權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 可能會(huì)被第三人侵害。為了確保取得人的請(qǐng)求權(quán)不受侵害，必須引入預(yù)告登記制度。二、明確對(duì)預(yù)告登記制度效力的限制“預(yù)告登記的效力也叫預(yù)告登記的功能”。 預(yù)告登記制度的本質(zhì)效力， 一般認(rèn)為是保全順位的效力 (Rangwirkung) 保全權(quán)利的效力 (Sincherwirkung) 以及滿足的效力 (Vollwir

12、kung) 三種，即所謂三效力說。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)預(yù)告登記制度效力的立法與德國(guó)相近。 而日本學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記制度除了以上三種效力以外， 還有一種預(yù)警效力， 這種學(xué)說被稱為“四效力說”。 預(yù)告登記的前三種效力一般是針對(duì)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的當(dāng)事人而言， 預(yù)警效力可以使第三人有效規(guī)避因交易無效帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于預(yù)告登記制度的效力我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不定產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。可見，該條規(guī)定了保全債權(quán)的效力，但是對(duì)順位保全效力、破產(chǎn)保全效力、預(yù)警效力等沒有明確規(guī)定。預(yù)告登記制度的效力應(yīng)是全方位多角度的，我國(guó)物權(quán)法僅規(guī)定一個(gè)權(quán)利保全效力， 這使預(yù)告登記制度的功能難以有

13、效發(fā)揮， 創(chuàng)立該制度的目的也會(huì)落空。 在以后的司法解釋中明確的全方位的規(guī)定預(yù)告登記制度的效力勢(shì)在必行。預(yù)告登記制度要有效發(fā)揮其功能，需要完善的地方很多，重要的有以下幾個(gè)方面：(一)預(yù)告登記后中間處分行為效力的相對(duì)化883 條第 2 款規(guī)定：“預(yù)告登記后對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分， 為無效”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)法律規(guī)定，順位在前的預(yù)告登記沒有涂銷前，登記名義人對(duì)他的土地進(jìn)行的處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙的無效。而我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。 以上這幾個(gè)規(guī)定都涉及的是中間處分行

14、為的效力。 德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)預(yù)告登記的效力是相對(duì)的， 當(dāng)中間處分行為不妨害預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利時(shí)，預(yù)告登記并不能排除中間處分行為效力的發(fā)揮。而我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記的效力是排除一切中間處分行為的效力的， 這似乎過于絕對(duì)。 那么怎樣認(rèn)定預(yù)告登記中間處分行為的效力，是個(gè)關(guān)鍵問題。明白了這個(gè)問題，對(duì)預(yù)告登記效力的研究有很大幫助。目前設(shè)有不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的國(guó)家和地區(qū)， 對(duì)中間處分行為的效力， 大多采相對(duì)無效主義。即預(yù)告登記后，登記義務(wù)人就其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利依舊可以處分，只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間， 當(dāng)該處分行為妨害權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)時(shí)， 該處分行為無效。 “違反預(yù)告登記的處分只是在主觀(subjec

15、tive) 方面相對(duì)無效， 也就是說，處分只是相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無效”。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或嗣后消滅， 或?qū)Φ怯浟x務(wù)人的處分沒有異議， 那么登記義務(wù)人對(duì)其負(fù)擔(dān)有預(yù)告登記義務(wù)的所有權(quán)的處分行為就是有效的。“客觀(objective) 來看，只要處分不妨害請(qǐng)求權(quán)的履行，它就是有效的”。這樣規(guī)定，不但可以對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行特殊的保護(hù)， 同時(shí)也保護(hù)了預(yù)告登記義務(wù)人以及第三人的合法權(quán)利。 預(yù)告登記義務(wù)人所擁有的是全能的最完整的所有權(quán)， 如果只因預(yù)告登記就 剝奪了預(yù)告登記義務(wù)人在不妨害預(yù)告登記權(quán)利人的范圍內(nèi)處分自己權(quán)利的權(quán)利， 這不合理也無法可依。 預(yù)告登記中間處分行為涉及的第三人

16、不但有取得所有權(quán)人 讓與其權(quán)利的權(quán)利， 這種權(quán)利是合法的是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的， 而且該第三人也有對(duì)其所享有的這種權(quán)利進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利。 如果在先的預(yù)告登記的效力絕對(duì)的排除在后的預(yù)告登記的效力，則在后預(yù)告登記沒有存在的必要。然而，我國(guó)預(yù)告登記制度并沒有明文規(guī)定在后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能進(jìn)行預(yù)告登記， 這就是說， 法律允許一種行為的存在，卻明文規(guī)定這種行為是絕對(duì)無效的。顯而易見，合理的事實(shí)與不賦予其法律效力的法律規(guī)定之間存在不可調(diào)和的矛盾。 考察各國(guó)的立法， 我們發(fā)現(xiàn)這種事實(shí)已得到法律的認(rèn)可并被規(guī)定下來， 即使沒有各國(guó)的先例， 只要是正常的有理智的人都會(huì)認(rèn)為這種事實(shí)的存在是合理的并迫切需要合法化。因此，要

17、改變這種矛盾的局面需要修改我國(guó)目前與現(xiàn)實(shí)不符的法律規(guī)定。 使預(yù)告登記對(duì)中間處分行為效力的影響相對(duì)化。（2） 明確國(guó)家公共權(quán)力對(duì)預(yù)告登記效力的限制因國(guó)家公共權(quán)力的行使而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)預(yù)告登記的效力有無影響， 這在各國(guó)立法上的規(guī)定也各不相同。 “日本學(xué)者認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行屬于國(guó)家公共權(quán)力的介入， 以強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)私權(quán)的處分登記， 這種登記雖然具有假登記的預(yù)備性格，但仍屬一種本登記。 當(dāng)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進(jìn)為本登記時(shí)， 該不動(dòng)產(chǎn)已不屬于執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)， 強(qiáng)制執(zhí)行即面臨被取消的命運(yùn)， 與一般權(quán)利登記并無不同，仍有不動(dòng)產(chǎn)登記法第105 條的適用。換言之，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進(jìn)為本登記時(shí)，限制處分的登

18、記若屬中間處分，就失去登記的對(duì)抗力”。而我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為“法院查封、財(cái)產(chǎn)保全命令等行為，是國(guó)家公共權(quán)力限制物權(quán)人處分權(quán)的行為， 其無需登記就可以發(fā)生法律效力， 違背該處分限制的行為不能發(fā)生法律效力”。我國(guó)學(xué)者崔建遠(yuǎn)先生持相同觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)預(yù)告登記對(duì)土地征收、人民法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無排除效力”。這種觀點(diǎn)有其合理的一面，但其把司法強(qiáng)制執(zhí)行與國(guó)家征收相提并論， 筆者竊以為有失妥當(dāng)。 國(guó)家征收不受預(yù)告登記的影響， 國(guó)家征收通常是基于國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要而把特定的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有的行為。 所以預(yù)告登記并無排除國(guó)家征收的效力。 除此之外，因假扣押、假處分、強(qiáng)制執(zhí)行、法院判決而為新登

19、記，是公共權(quán)力通過訴訟程序?qū)λ綑?quán)的干預(yù)， 最終目的仍是為了保護(hù)私權(quán)。 既然都是為了保護(hù)私權(quán)所采取的措施， 本應(yīng)沒有優(yōu)劣之分， 但預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有了區(qū)別于一般債權(quán)的特殊性質(zhì)物權(quán)的優(yōu)先性， 因而， 預(yù)告登記對(duì)其有排除效力。 而國(guó)家征收，因其以公共利益為目的，預(yù)告登記沒有排除國(guó)家征收的理由。可見，國(guó)家公共權(quán)力對(duì)預(yù)告登記的效力有一定的影響。 物權(quán)法對(duì)此沒有明確規(guī)定，建議在后續(xù)的預(yù)告登記的法律規(guī)定中明確規(guī)定預(yù)告登記對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行有排除效力， 對(duì)國(guó)家征收則無排除力。（3） 明確規(guī)定預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向

20、登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的， 預(yù)告登記失效?？梢娔壳拔覈?guó)物權(quán)法預(yù)告登記的規(guī)定中沒有預(yù)告登記義務(wù)人抗辯權(quán)的相關(guān)規(guī)定，這使預(yù)告登記制度無法解決實(shí)踐中出現(xiàn)的相關(guān)問題。例如，季小姐與賣方張先生簽訂了房屋買賣合同，季小姐向張先生購買其位于廣中西路的房屋，季小姐向張先生支付首付款34 萬元。但因張先生違約沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。季小姐申請(qǐng)了訴訟保全，查封了張先生位于長(zhǎng)寧路上的房屋，并就張先生位于廣中西路的房屋單方辦理了預(yù)告登記。之后季小姐要求單方解除該買賣合同。而賣方張先生狀告季小姐惡意侵權(quán)。賣方張先生認(rèn)為季小姐已經(jīng)申請(qǐng)了訴訟保全，查封了自己位于長(zhǎng)寧路上的房屋。現(xiàn)在既然雙方都不愿意履行合同，季小姐不及時(shí)撤銷對(duì)廣中西路房屋的單方預(yù)告登記，導(dǎo)致自己兩套房屋的權(quán)利