房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案報(bào)告（模板）

1、.wdXX房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：2021-7-21目錄調(diào)查人員聲明4第一局部：工程總論51.1工程背景51.2工程概況51.2.1工程名稱51.2.2工程建立單位概況51.2.3工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀51.2.4工程規(guī)劃控制要點(diǎn)71.2.5工程開(kāi)展概況71.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)71.4可行性研究結(jié)論及建議8第二局部：市場(chǎng)研究82.1宏觀環(huán)境分析82.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)92.4板塊市場(chǎng)分析92.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況92.4.2區(qū)域內(nèi)

2、供給產(chǎn)品特征102.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究102.5工程擬定位方案102.5.1可類比工程市場(chǎng)調(diào)查102.5.2工程SWOT分析112.5.3工程定位方案11第三局部：工程開(kāi)發(fā)方案113.1工程地塊特性與價(jià)值分析113.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析123.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議133.4工程實(shí)施進(jìn)度153.5營(yíng)銷方案163.6機(jī)構(gòu)設(shè)置163.7合作方式及條件17第四局部：投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明174.1.2分項(xiàng)本錢估算174.1.3總本錢估算204.1.4單位本錢204.1.5銷售收入估算204.1.6稅務(wù)分析204.1.7工程資金預(yù)測(cè)214.1.8現(xiàn)金流量表214.

3、1.9自有資金的核算214.2融資方案224.2.1工程融資主體224.2.2工程資金來(lái)源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用方案224.2.5借款歸還方案22第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)235.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取235.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案1235.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析235.2.2靜態(tài)獲利分析245.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標(biāo)表245.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案2255.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論25第六局部：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動(dòng)因素一本錢變動(dòng)266.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)266.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)266

4、.3風(fēng)險(xiǎn)分析276.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估276.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策27第七局部：綜合評(píng)價(jià)277.1社會(huì)評(píng)價(jià)定性277.2環(huán)境評(píng)價(jià)影響及對(duì)策277.3公司資源匹配分析27第八局部：研究結(jié)論與建議278.1結(jié)論278.2建議27第九局部：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的?房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式?進(jìn)展分析。3、 形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報(bào)告。5、 我們已或沒(méi)有對(duì)本報(bào)告中的擬建工程進(jìn)展了實(shí)地查勘在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建工程進(jìn)展了實(shí)地

5、查勘。6、 其他需要聲明的事項(xiàng)參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。第一局部：工程總論1.1工程背景這一局部主要應(yīng)說(shuō)明工程的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的開(kāi)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作根底。為此，需將工程的提出背景與開(kāi)展概況作系統(tǒng)地表達(dá)。說(shuō)明工程提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)展的工作情況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。在表達(dá)工程開(kāi)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本工程可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。1.1.1工程所在區(qū)域開(kāi)展情況城市開(kāi)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)工程開(kāi)發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略開(kāi)展等方面的地位，所在

6、區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2工程發(fā)起人及發(fā)起緣由工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3工程投資的必要性工程啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年開(kāi)展戰(zhàn)略、開(kāi)展規(guī)劃的意義一般35年，在公司開(kāi)展中的地位是否核心工程；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、工程合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；1.2工程概況1.2.1工程名稱1.2.2工程建立單位概況1.2.3工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖

7、：工程在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。宗地現(xiàn)狀1四周范圍；2地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比擬；3地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6土地的

8、完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7地質(zhì)情況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。工程周邊的社區(qū)配套1周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l 交通狀況a 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；b 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開(kāi)展商自己解決；c 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；l 教育：

9、大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。l 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平l 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)l 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施l 公園l 銀行l(wèi) 郵局l 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀工程周邊環(huán)境根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況化工廠、河流湖泊污染等5)危險(xiǎn)源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建立等。9)其他大市政配套都要說(shuō)明距宗地距離、本錢、接入的可能性1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃

10、開(kāi)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系影響。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1.2.4工程規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、

11、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5工程開(kāi)展概況已進(jìn)展的調(diào)查研究工程及成果工程地塊初勘及初測(cè)工作情況工程建議書編制、提出及審批過(guò)程研究工作進(jìn)展情況1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)局部：工程主管部門對(duì)工程的建立要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)工程承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。可行性研究開(kāi)場(chǎng)前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國(guó)家和擬建地

12、區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)工程需要進(jìn)展調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)根底資料。1?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?2?A市城市拆遷管理?xiàng)l例?3?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?4?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?5?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?6?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?7?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?8?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場(chǎng)研究1.4.2開(kāi)發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評(píng)價(jià)1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二局部：市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)展房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)

13、的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供給與需求2.2.3行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，工程所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的開(kāi)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)工程所在區(qū)域進(jìn)展因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)那么滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些

14、區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、開(kāi)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比擬：1量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。2各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量變化和開(kāi)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘?/p>

15、近、中期規(guī)劃開(kāi)展方向描述城市開(kāi)展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建立等與工程開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要開(kāi)展商情況：開(kāi)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名開(kāi)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市開(kāi)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告格式及內(nèi)容另附2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)展分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房

16、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)展分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況預(yù)測(cè)方法：通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。2.4板塊市場(chǎng)分析2.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)置人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況近3-5年開(kāi)工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開(kāi)展趨勢(shì)2.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供給狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類

17、似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：工程周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及開(kāi)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍建立在本區(qū)域參照工程的經(jīng)歷研究及全市的趨勢(shì)特征上結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)置方式和主要的關(guān)

18、注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5工程擬定位方案2.5.1可類比工程市場(chǎng)調(diào)查序號(hào) 比擬因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建工程分值 備注詳細(xì)1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)效勞設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓

19、盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積在建及未建；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 開(kāi)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。備注：1此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比擬，發(fā)現(xiàn)擬建工程的優(yōu)缺點(diǎn)。2使我們的價(jià)格制定更客觀合理

20、。3此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。2.5.2工程SWOT分析2.5.3工程定位方案市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位工程產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格定位：工程 銷售均價(jià) 元/ 出租均價(jià) 元/×月 可租售面積 備注寫字間配套功能停車場(chǎng)住宅銷售 第三局部：工程開(kāi)發(fā)方案3.1工程地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價(jià)值分析1估價(jià)方法和計(jì)算公式2估價(jià)過(guò)程3拆遷本錢估算3.1.3土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、周邊土地供給價(jià)格與成交的情況、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)開(kāi)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。3.1.4土地法律性

21、質(zhì)評(píng)估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估已經(jīng)是商品房用地可以不寫政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、工程開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)展評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是

22、聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型工程，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀

23、況、較深的溝壑小峽谷、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)、商業(yè)設(shè)施大型購(gòu)物中心、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施

24、對(duì)自身配套建立規(guī)模和面積作出判斷。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原那么與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號(hào) 工程名稱 建筑面積 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店不含地下局部及局部配套功能2 住宅 7200 12 不含地下局部3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及局部配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 36264 方案2略3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字

25、樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要表達(dá)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表達(dá)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096÷100×20%+150×30%+220×40%+300×10%=66戶型配比：面積 比例按戶數(shù)% 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。

26、150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大1個(gè) 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時(shí)容納200人中2個(gè) 200 附樓4層 2/人 100人宴會(huì)廳中餐廳 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧咖啡廳、茶秀 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅方案1總面積：7200層高：12

27、層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2略分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，構(gòu)造上也略有差異。12層的單位建安本錢約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢后者比前者大。18層差異不大。因此建議：假設(shè)建12層，應(yīng)為1梯4戶；假設(shè)建18層，那么主要看戶型設(shè)計(jì)和公

28、攤面積的比擬。戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量防止“黑屋，總公攤不包括地下室控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大90%以內(nèi)3.3.3停車場(chǎng)需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)按方案2；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建立方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320 停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位

29、123個(gè) 35/個(gè)造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元/出租 效益 44萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738萬(wàn)元 6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn) 45萬(wàn)元 738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 7630 停車場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個(gè) 40/個(gè)造價(jià) 1378萬(wàn)元 1800元/土方、構(gòu)造、防水等本錢增加出租 效益 68.8萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)×月回收期 20年 出售 效益 1146萬(wàn)元 6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn) -232萬(wàn)元 綜合比擬分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車

30、位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300元/個(gè)×月×12個(gè)月÷8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅買房出租的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300元/個(gè)×月×12個(gè)月÷5%=7.2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。本工程能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場(chǎng)

31、的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后裙樓下30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理臨時(shí)IC卡。3.4工程實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將工程實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的工程實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，工程實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單工程的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜工程的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)工程開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工方案、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)展預(yù)計(jì)。附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間工程 200

32、3年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售竣工-3.5營(yíng)銷方案3.5.1對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)3.5.2工程經(jīng)營(yíng)方案方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按本錢價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。方案B略3.5.3市場(chǎng)推廣設(shè)想營(yíng)銷方式營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè)3.5.4銷售方案銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；銷售方

33、案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)工程規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)方案。企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司工程公司；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型工程可采用兩級(jí)管理；大型工程可采用三級(jí)管理。人力資源需求：?jiǎn)?dòng)工程對(duì)個(gè)專業(yè)部門人員的需求，具體人數(shù)重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、效勞人員。在可行性研

34、究中，分別估算各類人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)方案：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3.7合作方式及條件合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否

35、有承當(dāng)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四局部：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的可行性研究中，工程的本錢測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。本錢測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，本錢測(cè)算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說(shuō)明4.1.2分項(xiàng)本錢估算房地產(chǎn)工程的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建立本錢、營(yíng)銷預(yù)算、金融本錢。A土地費(fèi)用：土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)拆遷本錢用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混構(gòu)

36、造，其中4棟5層住宅樓房實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需撤除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)歷。拆遷本錢估算：按照A市?城市房屋拆遷管理暫行方法?規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*0.9+0.3+0.08+0*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元

37、/平方米*0.9+1.5+0.3+0.45+2.7*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物水、電、 、空調(diào)以上其它住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房

38、：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省?城市房屋拆遷管理方法?，在2003年7月1日開(kāi)場(chǎng)執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷根本停頓。再者，A市房屋拆遷管理方法即將出

39、臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原根底上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷本錢預(yù)計(jì)為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支土地費(fèi)用合計(jì)：本工程占地#畝，每畝#萬(wàn)元，土地總價(jià)值為#萬(wàn)元。B建立本錢估算前期工程費(fèi)用、建立配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建立監(jiān)理費(fèi)、建立單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建立期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建立規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建立東路靠近匯景

40、小區(qū)的橋旁。沿建立東路建二層裙房，形式根本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計(jì)建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。建筑本錢估算工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程

41、設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安本錢的2%取費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建立工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本工程實(shí)際情況，住宅樓按1300元/方案1，1500元/方案2，綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套效勞功能裝修按1000元/計(jì)算，本工程建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元方案1，9168萬(wàn)元方案2。工程本錢：樁基：59460*100元/=594.6萬(wàn)元地下室：4861*600元/=291.66萬(wàn)元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=

42、450萬(wàn)元室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本工程實(shí)際情況，按50元/計(jì)算，本工程的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/計(jì)算，本工程的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。建立配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安本錢的10%取費(fèi)。工程建立監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為萬(wàn)元。建立單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。預(yù)備費(fèi)由于工程開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安本錢

43、的6%計(jì)提。C營(yíng)銷預(yù)算工程前研究及可行性研究的開(kāi)支工程籌劃的開(kāi)支銷售籌劃的開(kāi)支廣告開(kāi)支工程公司日常運(yùn)作的開(kāi)支工程及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支D金融本錢貸款引起的利息支出按本工程建立期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元每年為250萬(wàn)元。各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支4.1.3總本錢估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，工程總投資直接建造本錢加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅等。工程總投資估算表方案1項(xiàng) 目 投資總額萬(wàn)元 單位本錢元/m21土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3建筑安裝工程費(fèi)用含裝修費(fèi)4建立配套費(fèi)用5室外

44、工程費(fèi)6管理費(fèi)用7銷售費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9各種稅金支出10預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本工程總投資估算為15487萬(wàn)元方案1，16342方案2。4.1.4單位本錢4.1.5銷售收入估算依據(jù)比擬定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原那么，就該工程的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫(kù)800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712總本錢：拆遷本錢+建安本錢+稅收

45、+費(fèi)用+土地本錢=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利潤(rùn)：銷售收入總本錢=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7工程資金預(yù)測(cè)工程投入總資金及分年投入方案資金投入方案：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、根底、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款方案：各期銷售回款方案。資金需求方案：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況

46、，付款時(shí)間適當(dāng)控制原那么，針對(duì)工程的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如工程較大，開(kāi)場(chǎng)回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表單位：萬(wàn)元：時(shí)間工程 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 5409自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建立配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 1

47、30 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250其他費(fèi)用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 -7238 61164.1.9自有資金的核算建立期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。經(jīng)營(yíng)期自有資金占用工程 資金占用量(萬(wàn)元) 計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/;酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%4.2融資方案4.2.1工程融資主體4.2.2工程資金來(lái)源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投

48、資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源?？尚行匝芯恐?，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、歸還方式、最大歸還時(shí)間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對(duì)工程資金來(lái)源、建立進(jìn)度進(jìn)展綜合研究后提出。為保證工程有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)展比選?？尚行匝芯恐?，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資本錢、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)展比擬，尋

49、求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。1資金來(lái)源可靠性分析2融資構(gòu)造分析3融資本錢分析4.2.4投資使用方案投資使用方案要考慮工程實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用方案表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。4.2.5借款歸還方案借款歸還方案是通過(guò)對(duì)工程各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款歸還方案的最常年限可以等于借款資金使用的最常年限，制定借款歸還方案，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)展說(shuō)明。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的歸還順序；方案還款時(shí)間。國(guó)外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能

50、力歸還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額歸還本金和利息，即每年歸還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。歸還的本金局部逐年增多，支付的利息局部逐年減少。等額還本，利息照付。即各年歸還的本利之和不等，每年歸還的本金相等。利息將隨本金逐年歸還而減少。第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在工程的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)展財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷工程在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建立方案。本局部的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建工程未來(lái)的效益費(fèi)用?？疾旃こ探ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)歸還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析工程的盈

51、利能力。工程投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1.財(cái)務(wù)價(jià)格2.利率3.工程計(jì)算期選取4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率ic設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案15.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款歸還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)本錢計(jì)算。營(yíng)業(yè)收

52、入估算營(yíng)業(yè)工程 營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/，公開(kāi)銷售3300元/寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/×天配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租 36/年 300元/×月×個(gè)合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬(wàn)元本錢費(fèi)用估算例表：_工程測(cè)算表萬(wàn)元工程名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明1、土地費(fèi)用 土地為_(kāi)萬(wàn)/畝2、前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、景觀及配套費(fèi)用6、銷售本錢 按銷售收入3%控制

53、7、財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入50%利率為8%8、管理費(fèi) 按總投入的3%計(jì)合計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)未計(jì)建立本錢營(yíng)業(yè)工程 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)萬(wàn)元 計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承當(dāng)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年 按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入 168/年 按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元工程開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)表達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 20××年 合 計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積m2單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)

54、(萬(wàn)元)5.2.2靜態(tài)獲利分析投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期不變價(jià)計(jì)算，<1192×50-12.5+1794>÷15487=300%每年為300%÷50=6%投資回收期(Pt)工程總投資的回收期為15487-1794÷1193-250=14.5年。假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV內(nèi)部收益率貸款歸還期等5.2.4償債能力分析流動(dòng)比率杠桿比率5.2.5綜合指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值元/m2 工程總金額萬(wàn)元銷售收入直接本錢總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售凈利率 投資回報(bào)率 5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案2略5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論方案的比擬分析：幾種方案的投資回收期根本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差異較大，本工程的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)