房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其金某地產(chǎn)新化解方式研究節(jié)選DOC5(1)

1、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其金融創(chuàng)新化解方式研究（節(jié)選1）摘要目前我國(guó)房地產(chǎn)融資來(lái)源以銀行貸款為主,這種單一化的融資格局蘊(yùn)涵顯著的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文分析比較了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征和政策環(huán)境，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)融資活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道的缺失是房地產(chǎn)融資困境的癥結(jié)所在，金融創(chuàng)新成為化解房地產(chǎn)企業(yè)融資難題的必然途徑。在分析了各種融資創(chuàng)新工具對(duì)當(dāng)前的融資環(huán)境的適應(yīng)性后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同階段和不同企業(yè)規(guī)模適合的創(chuàng)新工具進(jìn)行了對(duì)照分析。關(guān)鍵詞金融創(chuàng)新 房地產(chǎn)融資 風(fēng)險(xiǎn)2005年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行體系呈現(xiàn)出一種十分值得玩味的格局：在房地產(chǎn)商“四證”(土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可

2、證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證)齊全之前，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)商可以說(shuō)是冷眼相對(duì)、嚴(yán)格防范；但是在房地產(chǎn)商“四證”(土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證)齊全之后，商業(yè)銀行往往是爭(zhēng)相給房地產(chǎn)商貸款。這實(shí)際上反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的一系列身層次的困境與缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時(shí)間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此，如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的戶動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)

3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。顯然，目前房地產(chǎn)融資活動(dòng)中存在的一系列問(wèn)題，顯示當(dāng)前中國(guó)的金融體系和房地產(chǎn)體系的協(xié)調(diào)配合存在一系列值得改進(jìn)的地方。一、 過(guò)分依賴銀行貸款：特定環(huán)節(jié)融資渠道欠缺自2001年央行發(fā)布“195文件”以來(lái)，一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，使得近來(lái)房地產(chǎn)商過(guò)分依賴銀行貸款的特定融資格局受到很大的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，貸款作為我國(guó)房地產(chǎn)融資最主要的途徑之一，其波動(dòng)成為影響房地產(chǎn)融資總體狀況的關(guān)鍵。從房地產(chǎn)貸款內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，最主要的兩部分是開(kāi)發(fā)商貸款與個(gè)人住房消費(fèi)貸款，二者在資金運(yùn)行特征上差異較大，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下降根據(jù)央行貨幣政策報(bào)告，截至20

4、05年9月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.0%，增幅比上年末下降9.7%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為8866億元，自2003年以來(lái)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下降。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，占用資金量大，開(kāi)發(fā)的各環(huán)節(jié)過(guò)分的依賴銀行貸款，增大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而銀行獲得的收益只是利息，從銀行事后的角度看，國(guó)內(nèi)的銀行實(shí)際上承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，拿到的是債券的收益。從事后評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率相對(duì)較高。2005年一季度，四大國(guó)有商業(yè)銀行匯總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款率在10-11之間，遠(yuǎn)高于個(gè)人購(gòu)房貸款不良資產(chǎn)率1.5%的比例。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)周期性

5、明顯，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直處于上升階段，還沒(méi)有經(jīng)歷完整的產(chǎn)業(yè)周期，所以目前的違約率實(shí)際上并不一定完整反映了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，特別是經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)狀況。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)當(dāng)前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴貸款融資的。2005年3月17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，貸款定價(jià)差異化成為必然，不同的房地產(chǎn)商，不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利率都會(huì)有比較大的差異，隨著金融機(jī)構(gòu)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)能力的提高，利率差異化趨勢(shì)將更加顯著。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資成本，加之對(duì)自有資金比例的約束，廣大的中小房地產(chǎn)公司更難以取得貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第一

6、次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率為72%以上，現(xiàn)有的5.9萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，有半數(shù)以上開(kāi)辦不足五年，其中多數(shù)企業(yè)沿用著“拿地貸款賣期房”短平快的經(jīng)營(yíng)模式。原先銀行貸款為主的融資格局已經(jīng)不再適應(yīng)新的市場(chǎng)格局，資金已成為制約房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的核心因素，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著新一輪的洗牌，現(xiàn)有的5萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足銀行貸款條件。進(jìn)而能夠經(jīng)歷宏觀調(diào)控并且順利生存下來(lái)的，肯定只是其中一個(gè)不大的比率；據(jù)粗略的調(diào)查，實(shí)際上目前沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)運(yùn)作的房地產(chǎn)公司就大約在8000家，再剔除那些不能滿足銀行貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，真正能夠繼續(xù)存活并且發(fā)展壯大的，充其量只有一半?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行

7、業(yè)再次進(jìn)入“?！闭邽橥醯臅r(shí)代，努力尋求創(chuàng)新的融資方式和準(zhǔn)確把握政策方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)求“?！钡姆▽?。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策演變軌跡2001年6月，人民銀行“195號(hào)文”要求企業(yè)自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”才能貸款。然而該文件在實(shí)踐上并未引起各家銀行足夠的重視，造成局部地區(qū)違規(guī)貸款比率較高，蘊(yùn)含了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2003年后，國(guó)家以土地審批和信貸投放作為兩大主要手段，金融政策開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，逐步過(guò)渡到從供給和需求兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2003年6月5日人民銀行發(fā)布“121文件”，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“195號(hào)文”內(nèi)容，并規(guī)定對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

8、發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。2004年4月27日，國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)等幾個(gè)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比率，從20上升到35。2004年5月，發(fā)改委等出臺(tái)當(dāng)前部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)目錄中，要求金融機(jī)構(gòu)立即停止涉及項(xiàng)目的新增授信申請(qǐng)，對(duì)已經(jīng)實(shí)施的妥善收回。2004年10月銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理分別提出了要求，貸款操作規(guī)范程度提高，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻提高。（二）個(gè)人住房貸款1. 個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀從發(fā)展趨勢(shì)看，個(gè)人住房貸款余額增幅持續(xù)下降。2005年9

9、月末，個(gè)人住房貸款余額為1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.1%，增長(zhǎng)率已連續(xù)17個(gè)月下降。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)貸款最重要的組成部分，占比67.2%，其中大部分是按揭貸款。2. 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)2003年以來(lái)，按揭貸款增速下降，主要是由于提前還款增多，大幅減少了房地產(chǎn)貸款余額，而新發(fā)放貸款規(guī)模變化并不大。提前還款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響不大，主要是帶來(lái)了銀行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房貸款集中于少數(shù)重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區(qū)，2004年末，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市貸款余額占全國(guó)59.9，而中西部所有省區(qū)之和僅為23%。這進(jìn)一步加劇了投資的地區(qū)性冷熱不均。20042005年一些國(guó)內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)

10、增長(zhǎng)率出現(xiàn)較大分化，主要是過(guò)分將資金集中于一線城市的企業(yè)業(yè)績(jī)欠佳，面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)，而敏銳把握政策趨勢(shì)，及早把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三線城市的企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)較高。目前的個(gè)人住房貸款同樣沒(méi)有經(jīng)歷一次完整的周期的檢驗(yàn)。實(shí)際上受央行的利率調(diào)整走向、以及取消個(gè)人購(gòu)房貸款優(yōu)惠利率等一系列利率政策影響，包括在未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用提高、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和收入增長(zhǎng)出現(xiàn)變化的情況下，購(gòu)房者的還款能力可能就會(huì)受到影響，可能會(huì)推動(dòng)按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)增大?，F(xiàn)階段個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低（1.5%），屬銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在上述情況下，各商業(yè)銀行和監(jiān)管部門應(yīng)提高對(duì)按揭貸款新增不良資產(chǎn)的警惕和控制能力。3.個(gè)人住房貸款政策

11、演變軌跡信貸政策。2003年6月5日人民銀行“121文件”，規(guī)定主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放個(gè)人住房消費(fèi)貸款，.購(gòu)買第一套，首付款仍執(zhí)行的規(guī)定，購(gòu)買第二套及以上的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。由于實(shí)施細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)，該文件對(duì)個(gè)人住房信貸形成的影響遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的影響巨大，但作為貨幣政策制定機(jī)構(gòu)遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求的意圖已經(jīng)明確，信號(hào)作用強(qiáng)烈。2004年10月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)關(guān)注貸款人的償還能力，將借款人住房貸款的月還款額與收入比控制在50以下（含50），提高了消費(fèi)者獲得銀行貸款的門檻。2005年3月17日，中國(guó)人民銀行上調(diào)個(gè)人住房貸

12、款利率，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，這是2001年以來(lái)首次使用利率政策來(lái)專門調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)。個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。(三) 房地產(chǎn)融資的銀行貸款依賴度下降,關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道欠缺2005年前三季度，新增房地產(chǎn)貸款占當(dāng)期房地產(chǎn)融資來(lái)源比例持續(xù)下降，10月底直接貸款占房地產(chǎn)融資來(lái)源比例為18.5%?？紤]間接銀行貸款，包括其他資金來(lái)源中的定金和預(yù)付款中約30%是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，自籌資金的70%來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%左右，接近國(guó)際水平。與我國(guó)其他行業(yè)融資格局類似，銀行貸款是最主要的融資渠道，但這不能成為解釋房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的根本原因，因此房地產(chǎn)企業(yè)不可寄希望于信貸政策的放松來(lái)解決融資困難的問(wèn)題。應(yīng)該看到，我國(guó)現(xiàn)行金融體制下關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道的缺失才是房地產(chǎn)融資困境的癥結(jié)，如何拓寬融資渠道，選擇合適的融資組合，以此改變現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制下銀行承擔(dān)過(guò)重風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是更重要的問(wèn)題。2005年1-9月份房地產(chǎn)貸款發(fā)放情況資料來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從房地產(chǎn)融資格局看，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)有旺