安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門(mén)考試題上課講義

1、安徽省 2015年房地產(chǎn)估價(jià)師 制度與政策：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門(mén)考試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意）1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自 _之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。A 土地使用權(quán)出讓合同簽訂B 土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)C 土地使用權(quán)出讓金繳納D. 土地使用權(quán)證書(shū)取得2、物業(yè)管理的全面啟動(dòng)以為標(biāo)志。A :物業(yè)的接管驗(yàn)收B:業(yè)主入住C:日常的前期物業(yè)管理服務(wù)D:首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、土地使用權(quán)出讓合同由 _與土地使用者簽

2、訂。A 市人民政府B 縣人民政府C 省人民政府土地管理部門(mén)D 市、縣人民政府土地管理部門(mén)4、某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3 400元/卅，以估價(jià)對(duì)象為100,可比實(shí)例交易 情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為元/tf0A: 3 40136B: 3 39864C: 3 53878D: 3 26667E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某宗房地產(chǎn) 2004年的純收益為 500萬(wàn)元,預(yù)計(jì)以后每年按照 25萬(wàn)元速度遞 增,房地產(chǎn)剩余使用壽命 35年,房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10,則該房地產(chǎn)的價(jià)值接 近于。A: 7123 萬(wàn)元B: 7365 萬(wàn)元C: 7230萬(wàn)元D: 7190萬(wàn)元E:工

3、業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中政府的城市規(guī)劃屬于 _方面的制約。A .建筑技術(shù)B. 土地權(quán)利設(shè)置C. 相鄰關(guān)系D. 土地使用管制7、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的， 原訴遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn) 移給。A:轉(zhuǎn)讓人B:受讓人C:轉(zhuǎn)讓人和受讓人D:第三人E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、城市用地評(píng)價(jià)中，下列 _屬于適于修建的用地。A 一類用地B. 二類用地C 三類用地D.已征用的土地9、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以 _為單元建檔。A 街道B房號(hào)C. 幢D. 丘10、臨時(shí)使用土地的期

4、限，最多不得超過(guò)年。A: 1B: 2C: 3D: 4E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析 是指 _。A .投資機(jī)會(huì)研究B. 初步可行性研究C. 詳細(xì)可行性研究D. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策12、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套 上升到 1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為 _。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.5313、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。A .半個(gè)月B. 一個(gè)月C. 一個(gè)半月D. 二個(gè)月14、按照謹(jǐn)慎原則，

5、 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)， 當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì) 高也可能會(huì)低時(shí)，一般采用的收益估計(jì)值。A :較高B:較低C:最高D:最低E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、已知某房地產(chǎn) 40 年收益價(jià)格為 150 萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為 10，那么該 宗房地產(chǎn) 30 年收益價(jià)格為萬(wàn)元。A:112. 5B:155. 6C:144. 6D:132. 4E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、房地產(chǎn)估價(jià)可以認(rèn)為是 _。A .一種定價(jià)B 對(duì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證C. 可以取代當(dāng)事人的某種民事權(quán)利D. 為當(dāng)事人提供公平可信的價(jià)格參考依據(jù)17、_是特別能適合家庭經(jīng)濟(jì)和小型合作經(jīng)濟(jì)分散經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)， 滿足融資要求的 信用

6、形式。A .消費(fèi)信用B. 銀行信用C. 國(guó)家信用D. 民間信用18、（）是由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明的。A .項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B. 將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C. 投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D. 項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比19、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是 _A .市場(chǎng)需求容量調(diào)查B. 市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查C. 競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查D. 消費(fèi)者調(diào)查20、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià) 格。已知該類房地產(chǎn) 2006年 3月至 9月的價(jià)格指數(shù)分別為: 99.4， 94.8， 96.6， 105.1, 109.

7、3, 112.7和 118.3（均以上個(gè)月為基數(shù) 100）,則該房地產(chǎn) 2006 年 9 月的價(jià)格為（）元 /m2。A. 2700.8B. 2800.1C. 2800.8D. 2817.721、 開(kāi)發(fā)商投資收益率是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí),項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目 之比。A :投資的資本價(jià)值B:總開(kāi)發(fā)成本C:總開(kāi)發(fā)價(jià)值D:總投資額E:借款合同22、下列不列入國(guó)民生產(chǎn)總值核算的是 _。A .出口到外國(guó)的一批貨物B. 經(jīng)紀(jì)人為一座舊房買(mǎi)賣(mài)收取的傭金C. 政府給貧困家庭發(fā)放的救濟(jì)金D. 保險(xiǎn)公司收到一筆家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)23、下列關(guān)于設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則的說(shuō)法不正確的是 _。A .經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合原

8、則是要在滿足使用者需求的前提下盡可 能降低造價(jià)B .項(xiàng)目全壽命費(fèi)用是項(xiàng)目從投資一開(kāi)始一直到項(xiàng)目建設(shè)完成投入使用所發(fā)生的一切費(fèi)用C.設(shè)計(jì)過(guò)程中要力求項(xiàng)目全壽命費(fèi)用最低D .設(shè)計(jì)者要兼顧近期和遠(yuǎn)期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠(yuǎn)期效益 相結(jié)合的原則24、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 規(guī)定，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)同意， 原訴遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人， 并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日 起日內(nèi)予以公告。A: 15B: 30C: 45D: 60E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同

9、簽訂 _日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。A.7B.10C.14D.20二、多項(xiàng)選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項(xiàng)中，有 2個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)， 與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)， 通常有 _。A .基準(zhǔn)收益率B. 目標(biāo)收益率C. 出租率或空置率D. 毛租金收入比率E. 運(yùn)營(yíng)成本2、在司法處置拍賣(mài)中，某房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為 100 萬(wàn)元，如果第一次拍賣(mài)流拍， 則第二次拍賣(mài)保留價(jià)的范圍應(yīng)在萬(wàn)元之間。A: 60100B: 6480C: 64100D: 80100E:執(zhí)行

10、層的組織協(xié)調(diào)3、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（） 。A 在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B. 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C. 該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D. 正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)4、下列會(huì)計(jì)科目中，屬于資產(chǎn)類的有。 （2009 年試題）A :短期投資B:累計(jì)折舊C:實(shí)收資本D:委托加工材料E:壞賬準(zhǔn)備5、流動(dòng)比率越 _，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。A 低BEC. 不變D. 無(wú)法判斷6、如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可 能為.【2005 年考題】A: 0. 5B: 1. 0C: 1 . 5D: 2.

11、0E: 3. 07、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng) 期期業(yè)投資。A :出售B:抵押C:轉(zhuǎn)讓D:經(jīng)營(yíng)E:借款合同8、在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，對(duì)于最佳開(kāi)發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是 _A .用途B. 檔次C. 規(guī)模D. 建筑結(jié)構(gòu)9、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是 _。A .名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B. 實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C. 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D. 當(dāng)計(jì)息周期為”月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率10、根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估師管理辦法 ，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條 件的有。A :緩刑期未滿的人員B:現(xiàn)職公務(wù)

12、員C:年齡超過(guò)65周歲的人員D:具有完全民事行為能力的人員E:申請(qǐng)?jiān)?個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員11、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)， 選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳 的。A :區(qū)位B:用途C:檔次D:周圍環(huán)境E:建筑規(guī)模12、 下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是_。A .屬地管理原則B .房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則C. 房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記D. 房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個(gè)人13、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于。A :估價(jià)對(duì)象B:估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C:委托人D:估價(jià)機(jī)構(gòu)資

13、料庫(kù)中可用資料情況E:當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況14、對(duì)一般_的工程，開(kāi)發(fā)商可在開(kāi)標(biāo)會(huì)議上當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)單位， 同時(shí)公布標(biāo)底， 并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。A .規(guī)模小B. 內(nèi)容復(fù)雜C. 規(guī)模較大D. 不太復(fù)雜15、屬于債券基本要素的是。A :債券的票面價(jià)值B:債券的發(fā)行時(shí)間C:債券的價(jià)格D:債券的利率E:債券的補(bǔ)償期限16、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有。A :房地產(chǎn)抵押估價(jià)B:房屋征收評(píng)估C:房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)D:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E:房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)17、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是 _。A .指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和B.

14、 通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益C 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D 資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系E 計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單18、下列對(duì)于信托的性質(zhì)敘述有誤的一項(xiàng)是 _。A 信托是受托人按委托人的要求全權(quán)代為管理或處理有關(guān)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的信用行 為B. 信托合同生效后，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于委托人C 受托人不收取信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，其在管理和處理信托財(cái)產(chǎn)中產(chǎn)生的 虧損最終由受益人承擔(dān)，受托人只收取其提供勞務(wù)的報(bào)酬D 信托收益根據(jù)資財(cái)運(yùn)用的贏利水平進(jìn)行分配，因而付給受益人的盈利額并 不固定19、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)， 若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

15、計(jì)算， 則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是 _。A 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期B 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期20、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A :房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)B:房地產(chǎn)入股C:房地產(chǎn)繼承D:房地產(chǎn)抵債E:房地產(chǎn)贈(zèng)與21、以下不屬于銷售費(fèi)用的是 _。A 廣告費(fèi)B. 售樓處建設(shè)費(fèi)C. 銷售人員費(fèi)用D. 交易手續(xù)費(fèi)22、下列保險(xiǎn)中，屬商業(yè)保險(xiǎn)的有。A :無(wú)擔(dān)保保險(xiǎn)B:保證保險(xiǎn)C:信用保險(xiǎn)D:健康保險(xiǎn)E:失業(yè)保險(xiǎn)23、直接導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的原因有。A:外部性B:壟斷C:排他性物品的生產(chǎn)D:信息不完全E:政府對(duì)市場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)24、若某商務(wù)寫(xiě)字樓目前尚未出租， 因而并未產(chǎn)生經(jīng)