資產(chǎn)評估計算題匯總

1、第三章歷年考試情況：1被評估的設(shè)備購建于2000年6月，賬面原值為120萬元，2002年6月對該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，使用了某種新型技術(shù)，改造費(fèi)用為15萬元，2004年6月對該設(shè)備進(jìn)行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)資料：(1)從2000年至2004年，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為102、105、103、106、108；(2)由于使用了新型技術(shù)，該設(shè)備的月人工成本比社會普遍運(yùn)用的同類設(shè)備節(jié)約5000元；(3)該設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；(4)該設(shè)備在評估基準(zhǔn)日前利用率僅為60，評估基準(zhǔn)日后，預(yù)計利用率可達(dá)80；(5)經(jīng)檢測該設(shè)備尚可使用

2、8年。要求：(1)計算該設(shè)備的重置成本；(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限與成新率（計算實體性貶值）；(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額；(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值額；(5)計算該設(shè)備的評估值。(以萬元為計算單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù))（2006 12分）【答】 (1)計算該設(shè)備的重置成本： 重置成本120×（108÷102）15×（108÷103）142.787(萬元)(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限： 加權(quán)投資年限120×(108%÷（102）×415×（108÷103×2）)÷120&#

3、215;（108÷102）15×（108÷103）539.6916÷142.7873.78（年）成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91%(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額 功能性貶值額=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）×5.3349=21.45（萬元） (4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（8÷1）0.7×10014.46 經(jīng)濟(jì)性貶值額=（142.787×77.91%-21.45

4、）×14.46%=12.98（萬元） (5)計算該設(shè)備的評估值=142.787×77.91%-21.45-12.98 = 76.82（萬元） 2.被評估成套設(shè)備購建于1992年12月，賬面價值100萬元，1997年對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，追加投資20萬元，2002年12月對該設(shè)備進(jìn)行評估。經(jīng)評估人員調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)：（1）從1992年到1997年，每年該類設(shè)備價格上升率為10%，而從1997年至2002年設(shè)備價格維持不變；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支2000元；（3）被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)

5、備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的80%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計要求。 要求：（1）計算被估設(shè)備的重置成本及各項損耗；（2）計算該設(shè)備的評估值（以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 （2005試題） 【答】（1）重置成本=100×（1+10%）5+20=181.051（萬元）（2）加權(quán)投資年限=（161.051×10+20×5）/181.051=9.45（年）實際使用年限=9.45×80%=7.56（年）成新率=5/（7.56+5）=39.8%功能性貶值額=0.2×12×（1-33

6、%）×（P/A,10%,5）=6.096(萬元)（3）評估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（萬元）3某型號壓力機(jī)購置于1990年12月，賬面原值為40萬元，其中，壓力機(jī)的購買價為35萬元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)4.5萬元，運(yùn)雜費(fèi)0.5萬元。評估基準(zhǔn)日為2000年12月20日。經(jīng)過調(diào)查得知，該類壓力機(jī)的定基價格指數(shù)1990年和2000年分別為130%、150%，基礎(chǔ)安裝費(fèi)10年間上漲了100%，評估基準(zhǔn)日的運(yùn)雜費(fèi)為1.1萬元。該壓力機(jī)前5年的利用率為120%，后5年的利用率為95%，預(yù)計尚可以使用3年。與同類設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要5個

7、工作人員，而同類設(shè)備需要3個工作人員，操作人員的年工資及福利費(fèi)用為2萬元/人。所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為12%。要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本。（2）計算該設(shè)備的實體性貶值額。（3）計算該設(shè)備的功能性貶值額。（4）計算該設(shè)備的評估價值。（2003試題）【答】（1）設(shè)備重置成本35×（150%÷130%）4.5×(1+100%)+1.1=50.48萬元（采用物價指數(shù)法）(2)實體性貶值:設(shè)備實際已使用年限=5×120%5×95%=10.75年實體性損耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%實體性貶值額=

8、50.48×78.2%=39.48萬元（采用使用年限法）(3)功能性貶值=凈超額運(yùn)營成本(5-3)×2×(1-33%)×年金現(xiàn)值系數(shù)1-1/(1+12%)3÷12% =2.68×2.40=6.44萬元(4)設(shè)備價值=重置成本50.48實體性貶值39.48功能性貶值6.44=4.56萬元4. 被評估設(shè)備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設(shè)備購置價80萬元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用18萬元，運(yùn)雜費(fèi)2萬元。2000年11月對該設(shè)備進(jìn)行評估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料： (1)2000年該類設(shè)備的購置價比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的

9、物價上漲了30%，該設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)用達(dá)到3萬元。 (2)由于開工不足，該設(shè)備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計每月工人成本超支額為1000元。 (4)該企業(yè)的正常投資報酬率為10%，所得稅率為33%。 要求：(1)根據(jù)上述資料，分別計算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項貶值指標(biāo)。 (2)計算被估設(shè)備的評估值。（2002年試題）【答】(1)按物價指數(shù)法計算重置成本重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（萬元） (2)按年限法計算實體性貶值率實體性貶值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（3×6

10、0%）/（3×60%+5）=26.47% 實體性貶值額=146.4×26.47%=38.75（萬元） (3)通過計算超額運(yùn)營成本反映功能性貶值功能性貶值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=0.804×3.7908=3.05(萬元)注:折現(xiàn)率為10%,5年的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.79083.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15 (4)評估值=重置成本146.4-實體性貶值38.75-功能性貶值3.05=104.5(萬元)5某肉食加工生產(chǎn)線由兩個部分構(gòu)成，分別購建于1994年10月和1995年

11、10月，賬面原值分別為500萬元、150萬元，現(xiàn)評估其在2000年10月的價值。調(diào)查分析得知，該類設(shè)備定基價格指數(shù)在1994年、1995年、2000年分別為110%、115%、140%，該設(shè)備尚可使用5年，和當(dāng)前市場上的同類設(shè)備相比，該設(shè)備運(yùn)行所耗費(fèi)電力能源較大，平均每年多耗電3萬度，每度電按0.7元計算，所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為10%。要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本。（2）計算該設(shè)備的已使用年限。（3）計算該設(shè)備的貶值額（4）估算該設(shè)備的價值 (2001試題)【答】 （1）該設(shè)備重置成本為： 500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.3

12、6+182.61=818.97（萬元） （2）該設(shè)備的已使用年限=（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年） （3）該設(shè)備的實體性貶值額=818.97×（5.78/（5.78+5）=439.13（萬元） 該設(shè)備的功能性貶值=3×0.7×（1-33%）/10%×（1-1/（1+10%）3）=5.33（萬元）（4）該設(shè)備的評估值=818.97-439.13-5.33=374.51（萬元）6、2006年12月，評估人員對A設(shè)備評估時，了解到以下情況：(1)A設(shè)備購建于1996年12月，其賬面價值20萬元，2001年

13、12月和2004年12月進(jìn)行過兩次技術(shù)改造，添置自動控制設(shè)施，分別支出5萬和3萬元。(2)A設(shè)備經(jīng)鑒定，尚可使用7年。經(jīng)調(diào)查，A設(shè)備購建以來，其每年的價格上升率為10%左右，評估基準(zhǔn)日前A設(shè)備的實際利用率為90%。要求計算：(1)A設(shè)備的重置成本；(2)A設(shè)備的加權(quán)更新成本； (3)A設(shè)備的加權(quán)投資年限；(4)A設(shè)備的成新率。(復(fù)利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))（2008年04）1、（1）20×2.60=52(萬元) 5×1.61=8.05(萬元) 3×1.21=3.63(萬元) 重置成本=528.053.63=63.68(萬元) （2）加權(quán)更新成本=52&

14、#215;108.05×53.63×2=567.51(萬元) （3）加權(quán)投資年限=567.51÷63.68=8.9(年) （4）A設(shè)備的成新率=7÷(8.9×90%7)=7÷15.0=46.67%.7、B設(shè)備5年前購置，賬面價值為30萬元。評估時該型號的設(shè)備已不再生產(chǎn)，被新型設(shè)備所取代。經(jīng)調(diào)查了解，評估時，其他公司購置新型設(shè)備的價格為40萬元。評估人員從功能上鑒定：B設(shè)備與新型設(shè)備生產(chǎn)能力之比約為0.8；B設(shè)備剩余使用年限為8年。（其他費(fèi)用忽略不計）（08年7月） 要求：（1）估算B設(shè)備的重置成本。40*0.8=32 （2）估算B設(shè)備

15、的成新率。8/(5+8)*100%=61.54% （3）估算B設(shè)備的評估價值。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位） 32*61.54%=19.698、評估人員對B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價值進(jìn)行評估時，對經(jīng)濟(jì)性貶值的相關(guān)因素進(jìn)行了調(diào)查、了解。具體情況如下： （1）該生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為1000噸；規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6； （2）企業(yè)正常投資報酬率為10%；適用的所得稅率為25%。 （3）評估時，正值國家實施宏觀調(diào)控政策，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若不降價，則年產(chǎn)量會減至800噸；若每噸降價100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。估計調(diào)控政策對企業(yè)的影響會持續(xù)3年。要求：請

16、幫助評估人員計算（09年4月）（1）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率；1-（800/1000）0.6=12.53%（2）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。（計算結(jié)果以元為單位，取整數(shù)）1000*100*75%*2.4869=1865189、甲企業(yè)以成套設(shè)備(A設(shè)備)出資，與乙企業(yè)組成聯(lián)合公司。2006年底，某評估公司的評估人員，調(diào)查了解的有關(guān)資料如下：（1）A設(shè)備2001年1月從美國進(jìn)口，當(dāng)年安裝成功，即投入生產(chǎn)。目前，鑒定的成新率為70；（2）A設(shè)備包括主機(jī)(原始價值10萬美元)和輔助設(shè)備(原始價值3萬美元)。同時，另有國內(nèi)配套設(shè)施共計15萬元人民幣。評估基準(zhǔn)日美元對人民幣匯率為18；（3）經(jīng)查會計資料，A設(shè)備

17、發(fā)生的國內(nèi)運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用共計10萬元人民幣；（4）截止評估基準(zhǔn)日，有關(guān)價格變化率的情況為：主機(jī)上升30%；輔助設(shè)備上升20%；國內(nèi)配套設(shè)施上升16%；國內(nèi)運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用上升40%。要求：請幫助評估人員完成以下數(shù)據(jù)的計算。（09年7月）（1）主機(jī)的重置成本；10*(1+30%)*8=104（2）輔助設(shè)備的重置成本；3*(1+20%)*8=28.8（3）國內(nèi)配套設(shè)施及其他費(fèi)用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4（4）A設(shè)備的重置成本；104+28.8+31.4=164.2（5）A設(shè)備的評估值。164.2*70%=114.94（計算

18、結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）10、被評估設(shè)備購置于1998年4月，購置價為200萬元，在不停產(chǎn)的情況下，于2000年4月對該設(shè)備做了一定的技術(shù)改造，投資15萬元給設(shè)備增添了一個深加工配套裝置。2008年4月進(jìn)行評估，2008年4月該設(shè)備由于操作上的原因設(shè)備傳動齒輪嚴(yán)重受損，經(jīng)有關(guān)技術(shù)人員檢測，認(rèn)定該設(shè)備更換傳動齒輪后仍能繼續(xù)使用10年，損壞的傳動齒輪的價值約占設(shè)備重置成本的2，傳動齒輪的現(xiàn)行購買價格為5萬元，調(diào)換費(fèi)用(包括因調(diào)換而造成的停產(chǎn)損失)約2萬元。評估人員經(jīng)調(diào)查得知該類設(shè)備1998年的定基物價指數(shù)為106，2000年的定基物價指數(shù)為108，2008年的定基物價指數(shù)為118。

19、要求：(1)計算被評估設(shè)備的重置成本；（10年4月）(2)計算該設(shè)備的有形損耗(或成新率)及評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))重置成本200*118/106+15*118/108222.64+16.39239.03加權(quán)投資年限（222.64*10+16.39*8）/239.039.86年不可修復(fù)貶值（239.03-239.03*2%）*9.86/（9.86+10）116.3可修復(fù)性損耗引起的貶值5+27實體貶值7+116.3123.3 評估值239.03-123.3115.73 11、被評估設(shè)備購置于2005年4月，賬面原值100萬元，2008年4月對該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，改造費(fèi)

20、用為20萬元，2009年4月對該設(shè)備進(jìn)行評估，得到以下數(shù)據(jù)：（10年7月(1)2005年至2009年該類數(shù)控機(jī)床的價格指數(shù)分別為105、110、112、109、106；(2)被評估設(shè)備的月人：工成本比同類新型設(shè)備超支1000元；(3)被評估設(shè)備所在企業(yè)的行業(yè)投資報酬率為10，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為O.7，企業(yè)所得稅率為25；(4)被評估設(shè)備在評估之前實際利用率僅為60，預(yù)計該設(shè)備尚可使用1O年。要求：(1)計算被評估設(shè)備的重置成本；(2)計算被評估設(shè)備的各項損耗及評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))重置成本100*106/105+20*106/109=120.4加權(quán)投資年限100*1

21、06/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年貶值率3.52*60%/（10+3.52*60%）17.42%實體性貶值17.42%*120.420.97 功能性貶值1.2*75%*6.14465.53萬 評估值120.4-20.97-5.5393.9萬第四章歷年考試題目1、有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個宗地交易實例，具體情況見下表：（08年4月）宗地成交價(元/M2)交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1

22、%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。(計算結(jié)果以元為單位，取整)年限修正系數(shù)=1-1/（1+6%）50÷1-1/（1+60%）45=1.020交易實例修正后價格為：A=5150×（11%）12×163/154×100/

23、99×1.020=6328（元/）B=6700×（11%）6×163/181×100/102=6279（元/）C=5550×（11%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/）宗地單價=（632862796300）÷3=6302（元/）宗地總價=6302×40000=252 080 000（元）2、某磚混結(jié)構(gòu)2層住宅，總建筑面積400平方米，占地面積為500平方米，月租金44000元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余經(jīng)濟(jì)使

24、用年限為40年，稅金為年租金收入的18%，管理費(fèi)按年租金的2.5%計，年空置損失租金以半月租金計，維持費(fèi)按年租金的5%計，年保險費(fèi)12000元，另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米3800元（為樓面地價）。要求：試用建筑物殘余估價法評估該建筑物的價格。（計算結(jié)果以元為單位，取整）收入44000*12=528000 費(fèi)用528000/24+528000*（18%+2.5%+5%）+12000168640土地純收益3800*500*8%152000 建筑物純收益528000-168640-152000207360總價207360/（10%+1/40）16588803、待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面

25、原值為500萬元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對該建筑物進(jìn)行評估。假定2000年的價格指數(shù)為100%，從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。（09年4月）要求：（1）估算該建筑物的重置成本；500*(1+1.7%)(1+0.7%)(1-1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%；

26、 =461.4790*0.8+80*0.1+80*0.1=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89%（3） 估算該建筑物2006年底的價格。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)）4、有一宗“七通一平”待開發(fā)建設(shè)用地，面積為5000平方米，使用期限50年，容積率為4，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為每建筑平方米4800元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入。預(yù)期寫字樓建成后的售價為每建筑平方米12000元，貸款利率為6.3，合理的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))之和的30，稅金和銷售費(fèi)用為樓價的8。要求：評估該宗地的價格(總價

27、及樓面單價)。（09年07）(計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)5000*4=20000售價12000*20000*1/(1+6.3%)2=212395207.3建筑費(fèi)4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14專業(yè)費(fèi)90310442.14*8%7224835.37利潤（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*30%利息（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*6.3%稅金銷售費(fèi)用212395207.3*8%16991616.58地價5160.81萬 樓面單價0.25805、待評估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50，

28、土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，12層為商用房，共2000平方米，314層共12000平方米用于住宅。預(yù)計共需2年時間完成(到2011年8月)，第一年投入60的總建筑費(fèi)，第二年投入40的總建筑費(fèi)?？偨ㄖM(fèi)1000萬元，專業(yè)費(fèi)為總建筑費(fèi)的6，利潤率為20，租售費(fèi)用及稅金綜合為售樓價的5。假定該建筑物建成后即可全部出售，預(yù)計當(dāng)時售價，商業(yè)樓4000元平方米，住宅樓2000元平方米，折現(xiàn)率10。（10年4月）要求：(1)以評估基準(zhǔn)日2009年8月為時間點(diǎn)，計算總樓價；2000*4000*0.8264+1200

29、0*2000*0.826426444800(2)計算該時點(diǎn)的總建筑費(fèi)；1000*60%*1/（1+10%）0.5+ 1000*40%*1/（1+10%）1.5=9185938(3)計算該時點(diǎn)的專業(yè)費(fèi)； 551156(4)計算該時點(diǎn)的稅費(fèi)；26444800*5%=1322240(5)計算該時點(diǎn)的利潤和地價。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)利潤（地價+9185938+551156）*20%(提示公式：地價=樓價建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利潤稅費(fèi))1.2地價26444800-9185938-551156-1322240-1947419地價11198372.56、待評估土地位于城市開發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開發(fā)建設(shè)的七通一平空

30、地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，面積為12000平方米。評估基準(zhǔn)日為2008年lO月1日。經(jīng)過市場調(diào)查選取比較實例三個，情況如表1所示：（10年7月）表1：比較實例情況表項目交易實例A交易實例B交易實例C出讓方式招標(biāo)協(xié)議拍賣面積10000平方米11000平方米13000平方米成交價1800元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930剩余使用期限45年40年50年容積率32.53.5評估人員經(jīng)市場調(diào)查獲得以下資料：(1)評估人員判斷分析認(rèn)為：A為招標(biāo)出讓，價格約低于正常價格4；B為協(xié)議出讓；價格約低于正常價格10；C為拍賣，價格約

31、高于正常價格5。(2)根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月地價上漲約一個百分點(diǎn)。(3)由于交易實例C與待評估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為100100；交易實例A、B采用直接比較法進(jìn)行打分，如表2所示：表2：區(qū)域因素比較表待評估土地交易實例A交易實例B合計得分1009590(4)經(jīng)分析判斷各實例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)分別為：A：10097 B：100102 C：100103(5)待評估土地規(guī)劃容積率為2.5，以其得分為100，容積率每上升O.5，得分增加5分。(6)折現(xiàn)率取10。要求：采用市場法評估該地塊的轉(zhuǎn)讓價格。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)1-1/（1+10%）50/

32、 1-1/（1+10%）45=1.00531-1/（1+10%）50/ 1-1/（1+10%）40=1.014A=1800*1.016*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064B=1650*1.0112*1.014*100/90*100/102*1.1=2282C=2509*100/110*100/103*0.95=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=258360007、預(yù)計某房地產(chǎn)未來5年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第5年末計劃將該房地產(chǎn)出售，出售價格預(yù)計比現(xiàn)在增值5%。出售時需要對增值部分繳納30%的稅費(fèi)

33、。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)當(dāng)前的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）（2004試題）（收益法）【答案】 （1）求該房地產(chǎn)未來5年收益的現(xiàn)值 400×1-1/(1+10%)5/10%=1516.32（萬元） （2）假定該房地產(chǎn)當(dāng)前價值為P，則該房地產(chǎn)第5年末出售收益的現(xiàn)值為 P×（1+5%）-P×5%×30%/ (1+10%)5 =0.6426P(3)求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價值： P=0.6426P+1516.32 P=4242.64(萬元) 8.有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地為甲，有關(guān)對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域

34、因素個別因素交易時間地價指數(shù)A 2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。（0.1:5%）要求：(1)計算參照物和待估宗地的容積率為與地價相關(guān)系數(shù)。(2)計算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。(3)計算參照物修正后地價。（2002試題）（市場法）【答案】 (1)A宗地容積率地價指數(shù)為105（即1為100，1.1為105%），甲宗地的容積率地價指數(shù)為110 （即

35、1為100，1.2為110%） (2)交易情況修正系數(shù)為 或0.99 交易時間修正系數(shù)為 或1.06 區(qū)域因素修正系數(shù)為 或1.02 個別因素修正系數(shù)為 或1 容積率修正系數(shù)為 或0.95 (3)參照物修正后地價=780× × × × × =796.47 9被評估資產(chǎn)是一塊50年期土地使用權(quán)的空地，通過市場調(diào)查得到三個可比實例。其中，實例A成交于1999年10月20日，市場分析近幾年地價平均每月上漲0.5%，A的交通比被評估土地的交通便捷程度高5%，但其他基礎(chǔ)設(shè)施完善程度是被評估土地的93%，A在成交時的剩余土地使用年限為60年，折現(xiàn)率為10%

36、。A的成交價格為500萬元。評估基準(zhǔn)日定為2001年5月22日。要求：（1）計算各因素修正系數(shù)（計算結(jié)果保留三位小數(shù)）。（2）估算對實例A比較修正后的地價（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）(2001試題)（市場法）【答案】（1）時間因素修正系數(shù)為： 1+0.5%×19=1.095 交通便捷程度修正系數(shù)為：100/105=0.952 基礎(chǔ)設(shè)施完善程度修正系數(shù)為：100/93=1.075 土地使用年限修正系數(shù)為： 1-1/(1+0.1)30/1-1/(1+0.1)60=99.5/100=0.995（2）修正后地價為：500×1.095×0.952×1.075×

37、;0.995=557.51（萬元）第五章歷年考試題目例題分析1.A公司生產(chǎn)某產(chǎn)品，原產(chǎn)量為每年10萬件，每件價格100元，成本80元，現(xiàn)擬采用某專利技術(shù)，該技術(shù)可以提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而使價格上升到110元/件；并且可以擴(kuò)大銷量，使年產(chǎn)銷量達(dá)12萬件；同時可以提高原材料利用率，使成本下降為75元/件。該企業(yè)所得稅率為33。預(yù)計該專利的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，假定折現(xiàn)率為10，請計算該專利技術(shù)的價值。(以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù))（2006）（收益法）【答案】該專利技術(shù)的價值12×（110-75）-10×（100-80） ×（1-33%）×（P/A，10%，5

38、）=220×0.67×3.7908=558.76（萬元） 2某飲料生產(chǎn)企業(yè)擬購買某食品研究所的一項最新飲料添加劑專利技術(shù)，該專利的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，經(jīng)過預(yù)測分析表明，使用該添加劑專利技術(shù)后，該飲料生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品年銷售量將提高10%，產(chǎn)品的銷售價格將提高5%，生產(chǎn)及銷售成本節(jié)約2%。該企業(yè)目前的產(chǎn)品年銷售量為100萬噸，每噸的銷售價格為2300元，每噸的生產(chǎn)及銷售成本為2000元。所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為10%。試估算該專利技術(shù)的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位數(shù)） （2005試題） (收益法)答：（1）求使用該專利技術(shù)后的年利潤總額 100×1.1

39、5;（2300×1.05-2000×0.98）50050（萬元） （2）求使用該專利技術(shù)前的年利潤總額 100×（2300-2000）30000（萬元）（3）求年追加利潤總額 50050-3000020050（萬元）（4）求該專利技術(shù)的價值 20050×（1-33）/0.1×(1-1/1.15) =50923.71(萬元) ，公式見154頁 3某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知如下資料：該企業(yè)與技術(shù)購買方共同使用該生產(chǎn)技術(shù)，雙方的設(shè)計生產(chǎn)能力分別為700萬和300萬標(biāo)箱；該技術(shù)的開發(fā)研制成本為200萬元，已經(jīng)使用兩年，尚可使用6年

40、，兩年的通貨膨脹率累計為6%；該技術(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于失去了現(xiàn)有和潛在的全部或部分產(chǎn)品銷售市場即盈利機(jī)會，而可能造成的年經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)值為60萬元。該技術(shù)轉(zhuǎn)讓時先收取最低收費(fèi)額，以后再每年從買方的銷售收入中分成2%，直到該技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命到期。預(yù)計每標(biāo)箱的價格為200萬元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試評估該技術(shù)的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位數(shù)）（2004試題）(收益法)答：（1）浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值為： 200×（1+6%）× =159（萬元） （2）重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?（3）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本損失為60萬元。 該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額=1

41、59×30%+60=107.7（萬元） 該資產(chǎn)的評估價值=200×300×2%×（1-33%）×（P/A，10%，6）-107.7 =804×4.3553-107.7=3393.96（萬元）4某評估事務(wù)所對A公司準(zhǔn)備投入中外合資企業(yè)的一項非專利技術(shù)進(jìn)行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，該項技術(shù)已使用3年，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越，每件產(chǎn)品可帶來新增利潤10元，目前，該產(chǎn)品年實際銷量為2萬件，評估人員預(yù)測，該技術(shù)產(chǎn)品的這種市場優(yōu)勢尚可保持5年，且每年的銷量會以10%的速度遞增。國庫券利率為4%，風(fēng)險報酬率為8%，該企業(yè)所得稅率為33%。根據(jù)上述

42、資料，確定該非專利技術(shù)的評估值。（2003試題）(收益法)答：（1）確定各年新增長利潤第一年：10×2×（1+10%）=22（萬元）第二年：22×（1+10%）=24.2（萬元）第三年：24.2×（1+10%）=26.62（萬元）第四年：26.62×（1+10%）=29.28（萬元）第五年：29.28×（1+10%）=32.21（萬元）（2）折現(xiàn)率=4%+8%=12%（3）評估值= =（22×0.893+24.2×0.797+26.62×0.712+29.28×0.636+32.21×

43、0.567）×（1-33%） =63.5（萬元） 5某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。現(xiàn)收集的有關(guān)資料如下： （1）該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。 （2）經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元。140萬元，150萬元，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬元的水平上。 （3）該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。 （4）經(jīng)調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日時，社會的平均收益率為9%，無風(fēng)險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)為2，資本化率為12%。 要求：（1）說明評估企業(yè)商譽(yù)的主要思路

44、和方法。 （2）評估該企業(yè)的商譽(yù)價值。（2003試題）（收益法）答：（1）評估商譽(yù)的主要思路和方法 評估商譽(yù)的主要思路和方法是用割差法。首先用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值，然后運(yùn)用加和法計算出企業(yè)單項資產(chǎn)價值之和最后用企業(yè)整體價值減去企業(yè)單項資產(chǎn)評估值之和即得出該企業(yè)的商譽(yù)價值。 （2）評估商譽(yù)價值 折現(xiàn)率=4%+（9%-4%）×2=14%未來5年收益現(xiàn)值=100/（1+14%）+110/（1+14%）2+120/（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5=100×0.877+110×0.769+120×0.675+140

45、5;0.592+150×0.519=414.02（萬元）未來永續(xù)收益資本化價值=150/12%=1250（萬元）整體資產(chǎn)評估值=414.02+1250×0.519=1062.77（萬元）商譽(yù)評估值=1062.77-800=262.77（萬元） 6甲企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，重置成本為100萬元，經(jīng)測算，專利技術(shù)的成本利潤率為500%。現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，以企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為10%。評估人員通過分析認(rèn)為，該專利技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，法律保護(hù)期還有10年，預(yù)計未來5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和4

46、40萬元，風(fēng)險報酬率估測為6%，國庫券利率為4%。（收益法）要求：（1）分別計算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。（2）計算專利技術(shù)的利潤分成率。（3）計算折現(xiàn)率。（4）計算被估專利技術(shù)的評估值。（2002試題）答：（1）專利技術(shù)的約當(dāng)投資量=100×（1+500%）=600（萬元） 乙企業(yè)約當(dāng)投資量=3000×（1+10%）=3300（萬元） （2）利潤分成率= （3）折現(xiàn)率=4%+6%=10% （4）評估值=400×（1+10%）-1+420×（1+10%）-2+430×（1+10%）-3+450×（1+10%）-4+440

47、15;（1+10%）-5 ×15.38% =248.28萬元 7百花皮鞋廠將“百花”注冊商標(biāo)通過許可使用合同許可給某鞋廠使用。使用時間為5年。雙方約定該鞋廠按使用商標(biāo)新增稅前利潤的25%支付給百花鞋廠。據(jù)估測某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后，每雙鞋可新增加稅前利潤10元，該鞋廠在5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量估計為40萬、45萬、55萬、60萬、65萬雙鞋。假定折現(xiàn)率為14%，所得稅稅率為33%。（收益法）要求：（1）計算某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后5年新增稅前利潤。（2）計算稅前新增利潤現(xiàn)值。（3）估算該“百花”商標(biāo)許可使用權(quán)價值。（2001試題） 答：（1）某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后5年新增稅前利潤分別為

48、：第一年：40×10=400（萬元）第二年：45×10=450（萬元）第三年：55×10=550（萬元）第四年：60×10=600（萬元）第五年：65×10=650（萬元） （2）新增利潤現(xiàn)值為=400/（1+14%）+450/（1+14%）2+550/（1+14%）3+600/（1+14%）4+650/（1+14%）5=1761.28（萬元） （3）按25%分成率計算確定該商標(biāo)的許可使用權(quán)價值為： 1761.28×25%×（1+33%）=294.96（萬元） 8、A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評估人員了解

49、到以下情況：(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺；(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤的30%支付A企業(yè)；(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為15%，所得稅稅率為25%。要求：(1)計算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤；（08年4月） (2)計算該商標(biāo)使用權(quán)價格。 （1）該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤：第1年新增利潤=9×10=90（萬元）第2年新增利潤=9×10=90（萬元）第3年新增利潤=10×10=100（萬元）第4年新增利潤=

50、10×10=100（萬元） 9、甲企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓一項制藥生產(chǎn)技術(shù)。經(jīng)評估人員調(diào)查測算獲得以下資料：（1）甲企業(yè)與B公司共同享用該制藥技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱。（2）該技術(shù)3年前從國外引進(jìn)，賬面價格400萬元，預(yù)計尚可使用9年。（3）由于該技術(shù)轉(zhuǎn)讓，對甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，估計將減少銷售收入（按折現(xiàn)值計算為80萬元）和增加相關(guān)支出（按現(xiàn)值計算為20萬元）。（4）自引進(jìn)日起至評估時，該類技術(shù)的價格上升了10%。（08年7月）要求：（1）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值；400*（1+10%）*9/12=330（2）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偮剩?/p>

51、300/（700+300）30%（3）計算該制藥生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。80+20+330*30%199（計算結(jié)果以萬元為單位，取整）400*（1+10%）*9/1233010、由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其飲料生產(chǎn)的專有配方轉(zhuǎn)讓給A公司。根據(jù)雙方協(xié)商，該專有技術(shù)的收益期限為4年，且按銷售收入的4%分成。評估人員經(jīng)測算，未來4年飲料的銷售分別是80噸、90噸、95噸、95噸，每噸售價10萬元。根據(jù)技術(shù)所屬行業(yè)和市場情況，評估人員確定的風(fēng)險報酬率為6%，企業(yè)適用的所得稅率為25%，銀行存款利率為4%。（09年04月）要求：請幫助評估人員計算確定（1）專有技術(shù)的折現(xiàn)率；10%（2）專有技術(shù)各年

52、的凈收益；(1)600*4%=24 (2)27 (3)28.5 (4) 28.5（3）專有技術(shù)的評估價值。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)）24*0.9091+27*0.8264+28.5*0.7513+28.5*0.683=85.0111、甲企業(yè)擬進(jìn)行股份制改組。根據(jù)企業(yè)過去的經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。預(yù)計從第6年開始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬元的水平。評估人員根據(jù)分析，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10。另外，采用單項資產(chǎn)評估方法，評估出甲企業(yè)有形資產(chǎn)的價值為900萬元，可確定的無形資產(chǎn)價值為

53、200萬元。要求：（1）計算甲企業(yè)整體評估值；（09年07）130*0.9091+140*0.8264+110*0.7513+120*0.683+150*0.6209+140/10%*0.6209=1361（2）確定甲企業(yè)商譽(yù)的評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，取整)1361-(900+200)=26112、某企業(yè)許可一項技術(shù)給聯(lián)營企業(yè)使用，該技術(shù)的重置成本為200萬元，適用的成本利潤率為400；聯(lián)營企業(yè)其它投資的重置成本為5000萬元，適剛的成本利潤率為10。該技術(shù)已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，該產(chǎn)品成本為120元/件，該產(chǎn)品價格在甲類地區(qū)為180元/件，乙類地

54、區(qū)為170元/件，丙類地區(qū)為160元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬件，其中甲類地區(qū)為8000件，乙類地區(qū)為7000件，丙類地區(qū)為5000件。經(jīng)分析，該技術(shù)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為8年，售價和成本變化不大，故不考慮其變化(折現(xiàn)率為12，所得稅率為25)。（10年4月）要求：計算該項技術(shù)的利潤分成率和評估值。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)200*（1+400%）1000 5000*（1+10%）5500 1000/650015.38%甲60*8000*75%360000乙50*7000*75%262500丙40*5000*75%150000 合計772500*15.38%*4.9676590203元13

55、、A公司將一項專利技術(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司，擬采用對利潤分成的方法。該專利系3年前從外部購入，賬面成本400萬元，3年間生產(chǎn)資料價格累計上升25。該專利法律保護(hù)期10年，已過4年，尚可保護(hù)6年。經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為200%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為5000萬元，成本利潤率為20。通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用年限為5年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，B公司實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品100000臺，成本費(fèi)用每臺約為200元，未來5年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達(dá)30

56、0元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺250元，第五年降為每臺230元，折現(xiàn)率確定為10，企業(yè)所得稅稅率為25。要求：根據(jù)上述資料確定該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓的利潤分成率和評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))400*(1+25%)*(1+200%)=1500 5000*(1+20%)=6000利潤分成率1500/7500=20%1000*75%*0.9091+750*0.8264+375*0.7513+375*0.683+225*0.62091979.2評估值1979.2*20%395.84第八章歷年計算題簡答題1.確定折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)遵循哪些原則？ （200

57、5試題）2.簡述企業(yè)整體資產(chǎn)評估與單項資產(chǎn)評估匯總確定企業(yè)資產(chǎn)評估價值的區(qū)別。（2004試題）3簡述企業(yè)整體資產(chǎn)評估的程序。（2003試題）計算題1某企業(yè)預(yù)計未來五年年收益均為100萬，第六年比第五年增長2，以后均保持此增長率，當(dāng)時銀行存款利率為4，社會平均收益率為8，被評估企業(yè)的系數(shù)為1.5，請評估該企業(yè)的價值。(以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù))(2006試題)（1）折現(xiàn)率=4%+1.5×(8%-4%)=10%（2）采用分段法和增長模型，該企業(yè)的評估值為：100×（P/A，10%，5）+100*(1+2%)（P/F，10%，5）/(10%-2%) 2.待估企業(yè)預(yù)計未來5年