作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

1、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用    作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用 簡介                                        

2、60;           提要本文介紹作業(yè)成本法基本理論,闡述作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算、流程再造、作業(yè)分析三個方面的運用,提出實施作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題。 關(guān)鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算 一、作業(yè)成本法概述 作業(yè)成本法簡稱ABC法,是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎(chǔ),以作業(yè)為中心,通過對作業(yè)成本的確認和計量,對所有作業(yè)活動跟蹤反映,消除“不增值作業(yè)”,改進“可增值作業(yè)”,從成本產(chǎn)生的源頭入手,分析成本發(fā)生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計

3、算的準確性,引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源,根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè),并計算出作業(yè)成本,再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量,將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性,而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān),就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產(chǎn)品有益的支出,就應(yīng)計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽?。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理

4、方法。目前,作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。 二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用 房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用,主要體現(xiàn)在以下三個方面: 1、準確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總,按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因,從而無法有效地對

5、間接費用進行控制。 考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中,具體步驟如下:根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點,以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè),建立作業(yè)中心,確認房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景,結(jié)合開發(fā)實際,找出各項成本動因,是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步,并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;確定成本分配率,匯集各項作業(yè)成本費用,并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分攤成本=某作業(yè)成本庫

6、分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量,將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。 2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng),通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動,完整地認識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業(yè)

7、細分為增值作業(yè)和不增值作業(yè),對于不增值和低效作業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除,橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈,并對作業(yè)進行聯(lián)系、整合、選擇等處理,協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈,保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成,保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢,改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率,打造企業(yè)核心競爭力。1 2 下一頁             作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用 簡介   

8、0;                                                房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的

9、步驟如下:繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖,描述流程中的活動;借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優(yōu)先順序;尋求解決問題的方法,由專人負責(zé)實施;評估實施結(jié)果,修正解決方案,重新實施;進行下一個問題的解決;進行新一輪的流程分析,使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率。 3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析,即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價

10、作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講,對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發(fā)生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源,對產(chǎn)品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心,為了有效控制建設(shè)各階段的成本,還

11、必須進行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無重疊現(xiàn)象。這樣,整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設(shè)計等工作,應(yīng)對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。 因此,作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性,進一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。 三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題 本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應(yīng)注意以下問題: 1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進制造行業(yè)相比,

12、其運用先進科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始,逐步推進,發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題,不斷學(xué)習(xí)、摸索,再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程,同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。 2、準確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系,仍將間接成本分

13、配給無關(guān)聯(lián)的對象,這些問題都值得進一步探討。 3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少,應(yīng)依據(jù)重要性原則,選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。 4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法,還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強弱以及與財務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。 上一頁  1 2             作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用 簡介  

14、                                                  

15、房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖,描述流程中的活動;借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優(yōu)先順序;尋求解決問題的方法,由專人負責(zé)實施;評估實施結(jié)果,修正解決方案,重新實施;進行下一個問題的解決;進行新一輪的流程分析,使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率。 3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析,即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的

16、歸集等步驟,分析評價作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講,對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發(fā)生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源,對產(chǎn)品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心,為了有效控制

17、建設(shè)各階段的成本,還必須進行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無重疊現(xiàn)象。這樣,整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設(shè)計等工作,應(yīng)對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。 因此,作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性,進一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。 三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題 本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應(yīng)注意以下問題: 1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進制造行業(yè)相比,其運用先進科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始,逐步推進,發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題,不斷學(xué)習(xí)、摸索,再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程,同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。 2、準確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何