公司IPO上市過(guò)程中土地問(wèn)題法律分析

1、公司上市掛牌過(guò)程中土地權(quán)利處置2022/12/31目錄一、有關(guān)土地的根本問(wèn)題 2一、我國(guó)土地使用的根本原那么 21、土地公有的原那么 22、土地用途管制原那么 2二、我國(guó)土地的分類 21、依據(jù)土地所有權(quán)屬分類 22、依據(jù)土地用途分類 3三、土地權(quán)利概述 41、土地所有權(quán) 42、土地使用權(quán) 43、土地他項(xiàng)權(quán)利 5二、國(guó)有土地使用權(quán) 5一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的介紹 5二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立 61、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 62、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 123、國(guó)有建設(shè)用地權(quán)租賃 144、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股 15三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 161、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 162、國(guó)有

2、建設(shè)用地使用權(quán)的出資 163、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出租 174、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押 20四未確權(quán)的國(guó)有荒山使用權(quán)處置 21三、集體土地使用權(quán) 21一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立與流轉(zhuǎn) 221、集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立 222、集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 23二農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn) 231、集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立 242、集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 24三、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn) 271、四荒地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立 272、四荒地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 293、四荒地使用權(quán)抵押權(quán) 29四、設(shè)施農(nóng)用地處置 29、有關(guān)土地的根本問(wèn)題一、我國(guó)土地使用的根本原那么1、土地公有的原那么我國(guó)?憲法?

3、規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除 有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也 屬于集體所有。也就是說(shuō)，我國(guó)的土地屬于全民所有或集體所有，除此之外，私 人是不享有土地所有權(quán)的。2、土地用途管制原那么所謂土地用途管制是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用以及經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)與 環(huán)境的協(xié)調(diào)開(kāi)展， 通過(guò)劃分土地類型， 嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和審 批，同時(shí)確定土地使用限制條件， 使土地使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土 地。根據(jù)?土地管理法?等相關(guān)規(guī)定：只有農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地這一轉(zhuǎn)變方式 受到法律的限制。 農(nóng)用地、 建設(shè)用地轉(zhuǎn)為未利用地法律并未禁止，

4、 未利用地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地是法律提倡的，建設(shè)用地、未利用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地是法律所鼓勵(lì)的。二、我國(guó)土地的分類在我國(guó)，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，土地有多種分類方法，如依據(jù)土地的所有權(quán)屬、 自然屬性、用途、質(zhì)量、承載狀況等進(jìn)行分類，本文僅介紹與企業(yè)上市關(guān)系最為 密切的兩種分類方法，即依據(jù)土地所有權(quán)屬和土地用途進(jìn)行分類。1、依據(jù)土地所有權(quán)屬分類根據(jù)我國(guó)?土地管理法? 第 2 條規(guī)定： 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義 公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 因此，土地按照所有權(quán)屬可以分 為全民所有的土地和集體所有的土地。不同所有權(quán)類別的土地， 其使用權(quán)取得和流轉(zhuǎn)的條件是不同的， 因此， 有必 要區(qū)分不同所有權(quán)屬的

5、土地。1國(guó)家所有的土地我國(guó)?憲法?第 10 條規(guī)定：城市的土地以及法律規(guī)定為國(guó)有的農(nóng)村和城市 郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。 ?土地管理法?第八條也作了相同的規(guī)定。這兩條 法律規(guī)定，確定了國(guó)有土地的根本范圍。而根據(jù)?土地管理法實(shí)施條例?第 2 條的規(guī)定：以下土地屬于國(guó)家所有： 一城市市區(qū)的土地； 二農(nóng)村和城市郊 區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、 征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；三國(guó)家依法征用的土地；四 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 五農(nóng)村集體經(jīng) 濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 六因國(guó)家 組織移民、自然災(zāi)害等原因， 農(nóng)民成建制的集體遷移以后不再使用的原屬于遷移 農(nóng)民集

6、體所有的土地。此外，根據(jù)國(guó)家土地管理局 1995 年發(fā)布的?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的假 設(shè)干規(guī)定?第 18 條：土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體 所有的，屬于國(guó)家所有。該規(guī)定表達(dá)了國(guó)家所有權(quán)優(yōu)先的原那么。 2集體所有的土地我國(guó)?土地管理法?第 8 條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬 于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集 體所有。此外，根據(jù)?物權(quán)法?等相關(guān)的法律規(guī)定， 集體土地主要包括以下幾類： 農(nóng)用地：主要包括耕地和其他用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)的土地。 集體建設(shè)用地： 主要是指在農(nóng)村在用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)工程的土地。 宅基地：

7、也 就是農(nóng)民用于建造房屋以及附屬設(shè)施的土地。 集體所有的四荒地， 即荒山、 荒 溝、荒丘和荒灘。2、依據(jù)土地用途分類我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度， 不同用途的土地， 其使用權(quán)取得和流轉(zhuǎn)的法律 規(guī)定是不同的，因此，有必要了解我國(guó)土地的用途類分。我國(guó)?土地管理法?第 4 條規(guī)定：國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用 途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 1農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。 2建設(shè)用地 是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交 通水利設(shè)施用地、 旅游用地、 軍事設(shè)施用地等。 建設(shè)用地分為長(zhǎng)期建設(shè)用地和

8、臨 時(shí)用地。長(zhǎng)期建設(shè)用地是一般意義上的建設(shè)用地。 臨時(shí)用地是因建設(shè)工程施工和 市政公共設(shè)施建設(shè)需要而暫時(shí)占用的土地。 臨時(shí)用地由縣級(jí)以上人民政府土地行 政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)領(lǐng)先經(jīng)有關(guān) 城市規(guī)劃行政主管部門同意。 土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地屬性， 與有關(guān)土地行政主 管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、 村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)用地合同， 并按照合同的約 定支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。 臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定 的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)兩年。 3未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。三、土地權(quán)利概述在企業(yè)改制掛牌過(guò)程中

9、， 涉及的土地權(quán)利主要是使用權(quán)的取得、 流轉(zhuǎn)和他項(xiàng) 權(quán)利的設(shè)定。以下對(duì)土地權(quán)利體系做一個(gè)概述。1、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地權(quán)利人依法對(duì)土地享有占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。 根據(jù)我國(guó)?憲法?和?土地管理法?的規(guī)定，土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家和集 體，其他任何組織和個(gè)人都不能享有土地所有權(quán)， 因此，在我國(guó)只有國(guó)家土地所 有權(quán)和農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體土地所有權(quán)。 土地所有權(quán)的客體為土地， 屬于不動(dòng)產(chǎn)的 范疇，土地所有權(quán)的取得、 喪失和變更必須履行一定的法律手續(xù)， 以表征權(quán)利狀 況。2、土地使用權(quán)由于土地所有權(quán)是禁止交易的， 而且所有人必須為國(guó)家或者農(nóng)村集體， 因此 企業(yè)無(wú)法獲得土地的所有權(quán)， 但法

10、律允許將土地占有、 使用、 收益等權(quán)能同土地 所有權(quán)相別離，土地使用權(quán)即是與土地所有權(quán)相別離的獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)是指民事主體 組織和個(gè)人 在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有或集體 所有的土地占有、利用和收益的權(quán)利。我國(guó)?土地管理法?第 9 條規(guī)定：國(guó)有土 地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。3、土地他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的土地權(quán)利， 這些權(quán)利的權(quán) 利人是土地所有權(quán)和使用權(quán)的相對(duì)人， 常見(jiàn)的抵押權(quán)、 租賃權(quán)即屬他項(xiàng)權(quán)利的范 疇，此等權(quán)利也需要在土地管理機(jī)關(guān)登記，取得?土地他項(xiàng)權(quán)利證書? ，或者在 土地使用權(quán)證書中做相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利記載。土地使用權(quán)及相關(guān)的土

11、地他項(xiàng)權(quán)利是企業(yè)尤其是生產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的重要 條件，因此，企業(yè)在改制上市過(guò)程中的土地資產(chǎn)處置是企業(yè)資產(chǎn)重組的重要內(nèi)容， 也是發(fā)行監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注的法律問(wèn)題。二、國(guó)有土地使用權(quán)根據(jù)前文的分類方法， 國(guó)有土地可以分為三類： 建設(shè)用地、 農(nóng)用地和未利用 土地。根據(jù)?物權(quán)法?第 124 條規(guī)定：農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用 的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。因 此，國(guó)有土地中的農(nóng)用地的使用將參照集體土地承包經(jīng)營(yíng)制度， 將在集體土地中 闡述。一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的介紹我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度， 因此在取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以前， 要通過(guò) 建設(shè)工程用地預(yù)審和建設(shè)

12、用地申請(qǐng)報(bào)批。根據(jù)?土地管理法?第52 條規(guī)定：建設(shè)工程可行性研究論證時(shí)，土地行政國(guó)內(nèi)主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、 土地利用年度方案和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)， 對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查， 并提出意見(jiàn)。 根據(jù)?土地管理法? 第 53 條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程需要使用國(guó)有建設(shè)用地的， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、 行政法規(guī)規(guī)定的相關(guān)文件， 向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政 府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)， 經(jīng)土地行政主管部門審查， 報(bào)本級(jí)人民 政府批準(zhǔn)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有土地享有 的占有、使用、受益的權(quán)利，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)在該土地上建造建筑物、 構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施

13、。1國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)主體的廣泛性。根據(jù)?城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第 3 條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、 企業(yè)、其他組織和個(gè)人， 除法律另有規(guī)定者除外， 均可依照本條例的規(guī)定取得土 地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。這說(shuō)明，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的主體非 常廣泛，可以不受身份的限制而享有建設(shè)用地使用權(quán)。 2國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 的設(shè)立模式是登記生效主義模式。 具體說(shuō)就是當(dāng)事人要達(dá)成一致的意思表示， 簽 訂出讓合同，同時(shí)要加以公示。 ?物權(quán)法?第 139 條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) 的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立

14、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得是指國(guó)家作為土地所有權(quán)人與相對(duì)人之間通過(guò) 出讓、劃撥等形式將國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給相對(duì)人， 由相對(duì)人加以利用的 行為。根據(jù)?物權(quán)法?第 137 條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃 撥等方式。根據(jù)?土地管理法實(shí)施條例?第 29 條規(guī)定：國(guó)有土地有償使用的方 式包括：一國(guó)有土地使用權(quán)出讓； 二國(guó)有土地租賃； 三國(guó)有土地使用 權(quán)作價(jià)出資或者入股。因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得主要有四種：出讓、劃 撥、租賃、出資入股 。1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者， 由土地使用者向國(guó)家支付土

15、地使用權(quán)出讓金的 行為。根據(jù)?土地管理法?、?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法? 、?招標(biāo)拍賣掛牌 出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定? 等法律、 法規(guī)的有關(guān)規(guī)定， 我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)出讓的方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌等。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、 娛樂(lè)、和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗土地上有兩個(gè)意向用地者的， 應(yīng)當(dāng)以 招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 因此在出讓方式的適用上， 招拍掛出讓優(yōu)于協(xié)議 出讓。1以招拍掛的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指市縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā) 布招標(biāo)公告， 邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ淖匀蝗恕?法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)投標(biāo)， 根

16、據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 掛牌出讓國(guó)有建設(shè) 用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告， 由競(jìng)買人在指定時(shí)間、 地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)， 根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 是指出讓人發(fā)布掛牌公告， 按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的 土地交易場(chǎng)所掛牌公布， 接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限 截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正 和誠(chéng)信的原那么。 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓， 必須符合土地利用總體規(guī)劃、 城市規(guī) 劃和年度建設(shè)用地方案。

17、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓， 必須由土地所在地的市、 縣 人民政府有方案、 有步驟進(jìn)行。 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方案、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度方案、城市規(guī)劃和 土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后， 及時(shí)向社會(huì)公布， 并具體組織實(shí)施。 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照 出讓方案， 會(huì)同城市規(guī)劃等部門共同擬定出讓的每幅地塊的用途、 年限、規(guī)劃條 件和其他土地使用條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府 土地行政主管部門具體組織實(shí)施。2以協(xié)議的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù) 2007年11月 1日施行的?

18、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定? 的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè) 以上意向用地者的， 應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、 拍賣或者掛牌方式出讓。 因此目前企業(yè)要從國(guó) 家獲得經(jīng)營(yíng)性用地的使用權(quán)，主要通過(guò)招拍掛的方式。但根據(jù) 2022 年 8 月 10 日?關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知? 的規(guī)定， 以下三種情況依舊可以 采用協(xié)議的方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。 由于城市規(guī)劃調(diào)整、 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生 變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國(guó)有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、 國(guó)有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓， 符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)， 可以采取協(xié)議方式。 政 府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)

19、改建， 需要搬遷的工業(yè)工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的， 經(jīng) 市縣國(guó)土資源行政主管部門審核并報(bào)經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)， 收回原國(guó)有土地使用 權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。 擬安置的工業(yè) 工程用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求， 盡可能在確定 的工業(yè)區(qū)集中安排工業(yè)用地。采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放 用地，鼓勵(lì)采取租賃， 也可以協(xié)議方式出讓。 各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用 地最高出讓年限內(nèi)， 結(jié)合探礦權(quán)、 采礦權(quán)出讓年限， 靈活確定采礦用地租賃和出 讓年限。3擬上市公司曾經(jīng)通過(guò)協(xié)議方式取得土地使用權(quán) 招拍掛制度是一個(gè)逐步開(kāi)展完善的過(guò)程。 許多企業(yè)在歷

20、史上通過(guò)協(xié)議方式獲 得經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地， 而且沒(méi)有違反當(dāng)時(shí)國(guó)家及地方法律法規(guī)的情形。 對(duì)于企 業(yè)通過(guò)協(xié)議的方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是否符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定問(wèn)題， 可以重 點(diǎn)關(guān)注以下四個(gè)時(shí)段。 時(shí)段一： 2002年 7月 1日以前：國(guó)有建設(shè)用地大局部通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方 式出讓，招拍掛程序并非必經(jīng)程序。 時(shí)段二： 2002年7月1日至 2004年8月31日：根據(jù)?招標(biāo)拍賣掛牌出 讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定? 和?關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓 情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知?規(guī)定：除工業(yè)用地以外的經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)、 拍賣和掛牌方式供應(yīng)，但允許解決歷史遺留問(wèn)題。2002年 5月 9日?招標(biāo)拍賣掛

21、牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?要求從 7月 1 日期，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者 掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。 2004年3月 31日?關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)招標(biāo) 拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知? 要求從即日起就 “開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用 權(quán)招標(biāo)、拍賣掛牌出讓情況進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2004 年 8 月 1 日以前將歷時(shí)遺留問(wèn)題處理完畢。所謂歷時(shí)遺留問(wèn)題是指 2002 年 7 月 1 日 ?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定? 實(shí)施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改 變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問(wèn)題之外， 商業(yè)、旅游、娛

22、樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛 牌方式，其他土地的供地方案公布后， 同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的， 也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。 時(shí)段三： 2004年8月31日至 2006年8月31日：除工業(yè)用地已外的經(jīng)營(yíng) 性用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)，且不允許解決歷史性遺留問(wèn)題。 時(shí)段四： 2006年8月31日至 2007年6月30日：根據(jù)國(guó)務(wù)院?關(guān)于加強(qiáng) 土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知? 、?關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題 的通知?、?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定? 規(guī)定：工業(yè)用地必須采 用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，允許解決歷史性遺留問(wèn)題。2

23、006年 8月 31 日?關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知?第五點(diǎn)規(guī)定：國(guó)家 根據(jù)土地等級(jí)、 區(qū)域土地利用政策等， 統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得本錢、 土地前期開(kāi)發(fā)本錢和按 規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。 工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓， 其出讓價(jià) 格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地， 或以各種形式給予補(bǔ) 貼或返還的， 屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為， 要依法追究有關(guān)人員的法 律責(zé)任。 2007年4月 4日?關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度度有關(guān)問(wèn) 題的通知?中第二點(diǎn)規(guī)定： 一政府供應(yīng)工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方

24、 式公開(kāi)出讓或租賃， 必須嚴(yán)格執(zhí)行 ?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定? 和 ?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)? 規(guī)定的程序和方法。 該文件也同樣允 許在一定時(shí)間內(nèi)解決歷史性遺留問(wèn)題： “國(guó)務(wù)院 31號(hào)文件下發(fā)前， 市、縣人民政 府已經(jīng)簽訂工業(yè)工程投資協(xié)議， 確定了供地范圍和價(jià)格， 所涉及的土地已辦理完 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的， 可以繼續(xù)采取協(xié)議方式出讓或租賃， 但必須 按照?協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)?的有關(guān)規(guī)定，將意向出讓、租賃地塊的位 置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價(jià)格等信息向社會(huì)公示后，抓緊簽 訂土地出讓或租賃合同， 并在 2007年 6月 30日前簽訂完畢。不

25、符合上述條件或 者超過(guò)上述期限的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或租賃。 時(shí)段五： 2007年 11月1日起施行的?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)規(guī)定?：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗土地 有兩個(gè)以上意向用地者的， 應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、 拍賣或掛牌方式轉(zhuǎn)讓。 該規(guī)定最終將包 括工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地都納入必須招拍掛出讓的范 圍。4以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)需要關(guān)注以下問(wèn)題： 土地出讓金的數(shù)額： ?國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定?第 9條規(guī)定：土地使用權(quán)除保存劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行 地價(jià)評(píng)估， 要以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)

26、確定土地出讓金的數(shù)額。 關(guān)于出讓金的數(shù)額， 國(guó) 家土地管理局 1992年公布的?劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法? 第 26條規(guī)定：土 地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的 一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的 40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政 府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)， 按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 出租、 抵押期限和地塊條件 核定。 2003 年?協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?第 5 條規(guī)定：協(xié)議出讓最低價(jià) 不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、 征地拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家 規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和， 有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)， 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出 讓地塊所在級(jí)別

27、基準(zhǔn)地價(jià)的 70。因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金要參照改 制當(dāng)時(shí)地政府出臺(tái)的標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)及最低下浮限度， 根據(jù)地段、級(jí)別判斷 出讓金額是否符合規(guī)定。根據(jù)?國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定?第17 條規(guī)定：在土地有償使用費(fèi)用方面， 可采取適當(dāng)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)和支持國(guó)有企業(yè)改革， 具體方法 由各地根據(jù)本地實(shí)際情況制定。 因此，一些地方政府對(duì)于改制的國(guó)有企業(yè)土地出 讓金的繳納，會(huì)有更優(yōu)惠的政策，一般按評(píng)估值的 5 30計(jì)收。另外，根據(jù) ?關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)? 的規(guī)定：對(duì)其 他采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)， 可將原使用的劃撥土地按 出讓方式

28、處置， 土地收益可作為應(yīng)付帳款暫留企業(yè)， 全額用于技術(shù)改造， 并參照 技改貸款方式進(jìn)行管理。但如果出讓金明顯低于標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)有合理的解釋并取得有權(quán)部門的批準(zhǔn)， 保證 土地出讓金優(yōu)惠政策的法律效力。 由于在出讓金繳納方面的優(yōu)惠， 地方政府往往 會(huì)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做些限制， 如改制企業(yè)如果轉(zhuǎn)讓該幅土地， 須補(bǔ) 繳剩余局部的出讓金等，要注意這些限制條件。 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的繳付期限： 根據(jù)?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第 14 條規(guī)定：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使 用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)， 支付全部土地使用權(quán)出讓金。 逾期未全部支付的， 出 讓方有權(quán)解除合同，

29、 并可請(qǐng)求違約賠償。 但一般來(lái)說(shuō)， 這條法律規(guī)定只有在極少 數(shù)地方被嚴(yán)格執(zhí)行， 許多地方政府在執(zhí)行時(shí)相對(duì)靈活， 一般僅規(guī)定企業(yè)在某一時(shí) 間內(nèi)一般是一兩年內(nèi)甚至更長(zhǎng)， 視出讓金數(shù)額及企業(yè)情況而定 繳納。但按?中 華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第 16 條規(guī)定：土地使 用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后， 應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記， 領(lǐng)取土地使用證， 取得土地使用權(quán)。故按規(guī)定在未繳納完土地出讓金前，不能取得土地使用權(quán)證， 盡管地方政府有變通的做法， 企業(yè)還是應(yīng)在申報(bào)上市申請(qǐng)前將土地出讓金繳納完 畢，取得土地使用權(quán)證。 出讓土地的用途與期限：我國(guó)實(shí)行土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃制 度

30、，因此，要關(guān)注企業(yè)取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的用途，如果企業(yè)改變用途， 可能會(huì)面臨補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題。 另外，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有期限 出讓制度，因此，還要關(guān)注國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的期限。根據(jù)?中華人民共和國(guó) 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第 12 條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高 年限按以下用途確定： 一居住用地七十年； 二工業(yè)用地五十年； 三教育、科 技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 四商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； 五綜 合或者其他用地五十年。根據(jù)?土地管理法?第 58 條規(guī)定：土地出讓等有償使 用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的， 有關(guān)人民政府土

31、地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人 民政府批準(zhǔn)， 可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。 根據(jù)?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例?第 40 條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他 附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。 建設(shè)用地使用權(quán)的收回：根據(jù)?土地管理法?第 37條規(guī)定：禁止任何單 位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地， 1 年內(nèi)不 用而又可以耕種并收獲的， 應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種， 也可 以由用地單位組織耕種； 1 年以上未開(kāi)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省自治區(qū)、直轄市的 規(guī)定繳納閑置費(fèi)； 連續(xù) 2年未使用的， 經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)， 由縣級(jí)

32、以上人民政府 無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。 ?城市房地產(chǎn)管理法? 第 26 條規(guī)定：以出讓方 式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的， 必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地 用途、開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。 超過(guò)出讓合同約定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿 1 年未開(kāi)工 開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿 2 年未開(kāi) 工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部 門的行為或者開(kāi)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成開(kāi)發(fā)延遲的除外。 這兩條存在較大爭(zhēng) 議，?物權(quán)法?中沒(méi)有關(guān)于土地閑置超過(guò)兩年就收回的規(guī)定，但該條法律仍然有 效。 出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的登記以及抵押登

33、記： 根據(jù)?土地登記 方法?規(guī)定： 依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全 部國(guó)有土地出讓價(jià)款后， 持國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑 證等相關(guān)證明材料， 申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。 劃撥國(guó)有建設(shè)用地 使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有原國(guó)有土地使用 證、出讓合同以及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料， 申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用 地使用權(quán)初始登記。2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?第 23 條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上 人民政府依法批準(zhǔn)， 在土地使用者繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使 用，或者將土

34、地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)， 并由市、縣人民政府土地行政主管部門向 用地單位或者個(gè)人頒發(fā)?國(guó)有土地劃撥決定書?和?建設(shè)部用地批準(zhǔn)書? 。 1劃撥土地的范圍由于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥時(shí)， 土地使用者未向作為土地所有者的國(guó)家支 付土地收益，且沒(méi)有使用期限的限制， 對(duì)于政府而言， 土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú) 償性質(zhì)的行政配置方式， 因此國(guó)家對(duì)于劃撥土地范圍有嚴(yán)格限制。 ?土地管理法? 第 54 條明確規(guī)定：建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得； 但是，以下建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)， 可以以劃撥方式取得：一 國(guó)家

35、機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 二城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 三國(guó)家 重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地； 四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其 他用地。?城市房地產(chǎn)管理法?第 24 條規(guī)定：以下建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬 必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： 一國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用 地；二城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 三國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、 交通、 水利等工程用地；四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。根據(jù)上述法律規(guī)定， 國(guó)土資源部公布了 ?劃撥用地目錄? 對(duì)上述可以劃撥的四類用地范圍進(jìn)行具體細(xì) 化，因此，只有符合?劃撥用地目錄?的建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批 準(zhǔn)，方可劃撥方式提供。2擬上

36、市公司擁有劃撥土地 根據(jù)國(guó)家土地管理局?國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定?第 8 條規(guī)定：企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)， 有以下情形之一的， 經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保存 劃撥方式處置： 一繼續(xù)作為城市根底設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持 的能源、交通、水利等工程用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公 司制企業(yè)的除外； 二國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并、 兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的； 三在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被 兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；四 國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。前款第二 、三、四項(xiàng)保存劃撥用地發(fā)生的 期限不超過(guò)

37、五年。按照這一規(guī)定公司應(yīng)當(dāng)有償使用土地， 一般不能通過(guò)劃撥的方式取得國(guó)有建 設(shè)用地使用權(quán)， 但這會(huì)加重許多改制國(guó)有企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 因此， 國(guó)土資源部公布的 ?關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)? 規(guī)定：在涉及 國(guó)家平安的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期開(kāi)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域， 國(guó)有企業(yè) 可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。對(duì)承當(dāng)國(guó)家方案內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造工程的國(guó)有企 業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資入股方式向企業(yè)注 入土地資產(chǎn)。 “為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有 土地；改革后的企業(yè)用地符合?劃撥供地目錄?的，可仍以劃撥方式使用。國(guó)有 和集體企業(yè)兼并國(guó)

38、有企業(yè)涉及的土地， 不屬于劃撥供地范圍的， 經(jīng)土地行政主管 部門批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用 。該規(guī)定擴(kuò)大了劃撥用地使用權(quán)的 范圍，使改制企業(yè)仍可通過(guò)劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。因此，上市公司的土地使用涉及到城市根底設(shè)施用地、 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、 交通、水利等工程用地，仍有以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的法律依據(jù)。 3劃撥國(guó)有建設(shè)用地的法律限制與登記 程序限制：根據(jù)?土地管理法?等相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的 程序主要包括： 建設(shè)用地使用人提出申請(qǐng)， 土地管理部門進(jìn)行審批， 劃撥建設(shè)用 地，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)證登記，核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。 流轉(zhuǎn)限制：根據(jù)?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)

39、出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第 44條規(guī) 定：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第 45 條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 其第 45 條規(guī)定：符合以下條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理 部門批注， 其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、 出租 和抵押：土地使用者為公司、 企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證； 具有地上建筑物、 其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； 依照本條例第 2 章的規(guī)定簽訂土 地使用權(quán)出讓合同， 向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、 出租、 抵押所獲效益遞交土地使用權(quán)出讓金。 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的登記：根據(jù)?土地登記方法?第 26條規(guī)定：

40、依法 以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有縣級(jí)以上人民政府的批 準(zhǔn)用地文件和國(guó)有土地劃撥決定書等相關(guān)證明材料， 申請(qǐng)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用 權(quán)初始登記。 新開(kāi)工的大中型建設(shè)工程使用劃撥國(guó)有土地的， 還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng) 目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。3、國(guó)有建設(shè)用地權(quán)租賃國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出資給使用者使用， 由使用者與縣級(jí) 以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同， 并支付租金的行 為。國(guó)有建設(shè)用地租賃是過(guò)于土地有償使用的一種形式， 是出讓方式的補(bǔ)充， 不 適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。根據(jù)?標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租賃假設(shè)干意見(jiàn)?規(guī)定：對(duì)原有 建設(shè)用地， 法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持

41、劃撥， 不是想有償使用， 也不實(shí)行租 賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、 場(chǎng)地出租、 企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使 用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地， 重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓， 租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地， 無(wú)論是利用原有建設(shè) 用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。國(guó)有建設(shè)用地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的， 必須采用招標(biāo)、拍賣方式。承租人在按規(guī)定支付土地出讓金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后， 經(jīng)土地行政主管部門或根據(jù)合同約定， 可以將承租的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、 轉(zhuǎn)讓或抵 押，但需要依法登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓，在使用年

42、期內(nèi)，承 租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。根據(jù)?國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定? ：企業(yè)改革涉及到的 劃撥土地使用權(quán)， 有以下情形之一的， 應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃方式處置： 國(guó)有企 業(yè)改造或改組為、股份公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的； 國(guó)有企業(yè)改制為股份合作制的； 國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資 入股 是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有建 設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)， 作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)， 該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè) 持有，可以按照土地管理法律、 法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、 出租和抵 押。土地

43、使用權(quán)作價(jià)出資入股形成的國(guó)家股股權(quán)， 按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批 準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。 國(guó)有土 地使用權(quán)作價(jià)出資， 應(yīng)當(dāng)由市、 縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地使用權(quán)價(jià) 格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)， 核算應(yīng)折算的出資額或股本額， 并向企業(yè)頒發(fā) ?國(guó)有土地使用 權(quán)作價(jià)出資決定書?，明確土地用途、使用年限、出資額或者股本額和雙方的權(quán) 利、義務(wù)。根據(jù)?公司法?第 24 條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè) 產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。 ?國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管 理暫行規(guī)定?第 7 條規(guī)定：根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、 國(guó)

44、民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和根底性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)， 改造或改組為有限 責(zé)任公司、 股份以及組建企業(yè)集團(tuán)的， 涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政 府土地管理部門批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股方式處置。 ?關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)? 規(guī)定：對(duì)于自 然壟斷的行業(yè)、 提供重要公共產(chǎn)品和效勞的行業(yè)， 以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 中的重要骨干企業(yè)， 根據(jù)企業(yè)改革和開(kāi)展的需要， 主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià) 出資入股方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集 團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對(duì)承當(dāng)國(guó)家方案內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造工程的國(guó)有企業(yè)， 原劃撥土地可以繼續(xù)

45、以劃撥方式使用， 也可以作價(jià)出資 入股 的方式向企業(yè)注 入土地資產(chǎn)。三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)， 其權(quán)利的飽滿狀態(tài)僅次于土地的 所有權(quán)，根據(jù)?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人可 以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。根據(jù)?物權(quán)法?規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。鑒于互換以及贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)讓的一種形 式，因此建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以分為四類：轉(zhuǎn)讓、出資、出租和抵押。1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為， 包括 出售、交換和贈(zèng)與。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同

46、并辦理變更登記。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、 其他附著物轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市 場(chǎng)價(jià)格的， 市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不合理上漲時(shí)， 市 縣人民政府可以采取必要的措施。轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)， 是從二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)的一種土地 使用權(quán)交易行為， 是一種市場(chǎng)化的土地使用權(quán)取得方式。 這種土地使用權(quán)取得方 式，法律關(guān)系比擬清晰， 也不像國(guó)有企業(yè)改制要涉及很多政策性問(wèn)題， 但要審閱 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 關(guān)注標(biāo)的土地的規(guī)劃用途、 尚余的使用年限、 轉(zhuǎn)讓金的支 付、是否設(shè)定它項(xiàng)權(quán)利、土地

47、使用權(quán)的過(guò)戶登記及權(quán)屬證書的變更等情況。2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出資建設(shè)用地使用權(quán)出資是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)投資于一定 的經(jīng)營(yíng)中， 以獲取經(jīng)濟(jì)利益的行為。 公司可以通過(guò)股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的 方式取得土地的使用權(quán)， 通過(guò)這種方式取得的土地使用權(quán)可以抵押、 出租、轉(zhuǎn)讓。1發(fā)起人建設(shè)用地使用權(quán)的取得是否有瑕疵：發(fā)起人必須是以出讓、受 讓或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式取得的土地使用權(quán)， 才能折為股份投入公司， 劃撥土地使用 權(quán)是不能作為出資的。2折股金額的問(wèn)題：由于土地出讓金一般按照評(píng)估值的1530%計(jì)繳， 所以，有的公司在折股的時(shí)候，也把這一金額作為折股的依據(jù)。根據(jù)?公司法? 規(guī)定：對(duì)作為出資

48、的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)， 核實(shí)財(cái)產(chǎn)， 不得高估或者低估作 價(jià)。3發(fā)起人作為出資的建設(shè)用地使用權(quán)是否設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)：如果發(fā)起人在 作為出資投入股份公司的土地使用權(quán)上設(shè)定了抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)， 那么這種土地使 用權(quán)不僅在權(quán)利的行使上受到法律的限制， 而且因其可能受到抵押權(quán)人的追索而 在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損， 甚至完全失去投資價(jià)值。 發(fā)起人如果用這種設(shè)定了權(quán)利 負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，就會(huì)產(chǎn)生出資不實(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，違反?公司法?資本確 定的根本原那么。因此，對(duì)于發(fā)起人以出資入股方式投入到股份公司的土地使用權(quán)， 一定要關(guān)注其上是否設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)。3、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出租建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用者作為

49、出租人將土地使用權(quán)隨同地上建 筑物、其他附著物租賃給承租人使用， 由承租人支付租金的行為。 土地使用權(quán)出 租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。 1出租方是否已合法取得了出租土地的使用權(quán)如土地使用權(quán)系租賃得來(lái)， 首先應(yīng)確認(rèn)出租方有權(quán)租賃。 改制后的股份公司， 主要向兩類主體通過(guò)租賃取得土地使用權(quán)， 一類是向縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門 租賃取得， 即一級(jí)市場(chǎng)。 另一類是向其他擁有建設(shè)用地使用權(quán)者租賃取得， 即二 級(jí)市場(chǎng)租賃。 “先出讓再出租 方式：即控股股東或其下屬企業(yè)先以出讓方式取得土地使 用權(quán)后，再出租給公司。 對(duì)于這種方式， 應(yīng)注意國(guó)土資源部 1999年 6月 18

50、日發(fā) 布的?關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知?規(guī)定 “對(duì)于改制后新組建 的公司為從事基建工程 如公路工程 的公司和物業(yè)公司的企業(yè)， 由于該類企業(yè) 的土地使用是其業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素，需要取得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地使用 權(quán)，因此不宜采用 先出讓再出租 '的方式處置土地資產(chǎn) ，根據(jù)該文件的精神，上 述企業(yè)也不宜采取 “先租賃再轉(zhuǎn)租賃 、“先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃 的方式取得土地使用 權(quán)。 “先租賃再轉(zhuǎn)租賃 方式：有些公司由于一時(shí)難以支付土地出讓金，取得土 地使用權(quán)證，因此采取 “先租賃再轉(zhuǎn)租賃 的方式取得土地使用權(quán)。 “先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃 方式：所謂授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年 期的國(guó)

51、有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司， 作為國(guó)家 授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)， 由國(guó)家土地管理局審批， 并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書， 被授權(quán)的國(guó)家 控股公司、 作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書， 可以向 其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資入股或租賃等方式配置土地， 企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手 續(xù)。2關(guān)于土地租賃期限的問(wèn)題 通過(guò)租賃的方式取得的土地使用權(quán)，并不能保證改制企業(yè)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的使 用，因此，證監(jiān)會(huì)規(guī)定，以租賃方式取得的土地使用權(quán)，要保證較長(zhǎng)的租賃期。 1

52、999年 7月國(guó)土資源部發(fā)布的?標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租賃假設(shè)干意見(jiàn)?規(guī)定 “國(guó)有土地 租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。 對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建 筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃， 短期租賃年限一般不超過(guò) 5年；對(duì)需要進(jìn)行地上 建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地， 應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃， 具體租賃期限由租賃 合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期 。 但要注意超過(guò) 20年的租賃期限是無(wú)效的，因?yàn)楦鶕?jù) 1999年 10月實(shí)施的?合同 法?第 214 條：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)局部無(wú)效。租賃 期間屆滿， 當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同， 但約定的租賃期限自續(xù)訂之日

53、起不得超過(guò) 二十年。由于?合同法? 相比?標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租賃假設(shè)干意見(jiàn)? 是上位法、后法， ?標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租賃假設(shè)干意見(jiàn)? 關(guān)于最長(zhǎng)租賃期限的規(guī)定是無(wú)效的， 因此，要 提請(qǐng)企業(yè)注意租賃期限不得超過(guò) 20 年與該幅土地剩余使用年限中的較短者。 3租賃土地上的建筑物 “房地別離 問(wèn)題根據(jù)我國(guó)?房地產(chǎn)法?第三十一條 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、 抵押 ；?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和 轉(zhuǎn)讓暫行條例?第二十三條 “土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所 有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 ；第二十四條 “地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享 有該建筑物、 附著物使用范

54、圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、 其 他附著物所有權(quán)時(shí)， 其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓， 但地上建筑物、 其他 附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外 。這些規(guī)定反映了我國(guó)的 “房地一體 主義。國(guó)土資 源部 1999 年 6 月 18日發(fā)布的?關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知? 也規(guī)定 “為降低土地資產(chǎn)管理的復(fù)雜性，對(duì)于以土地房屋為生產(chǎn)場(chǎng)地的企業(yè)，企 業(yè)改制時(shí)可選擇房地整體出租或整體出讓、入股等方式處置土地資產(chǎn) 。土地權(quán)利人以出讓、 受讓方式獲得土地使用權(quán)后， 在土地上建筑房屋， 或者 房地均以租賃方式取得，自然不存在 “房地別離 的問(wèn)題，但如果在租賃的土地上 擁有建筑物的所有權(quán)，

55、 房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的權(quán)利主體就會(huì)不一致， 如 果有一方處置權(quán)利， 會(huì)影響到另一方的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)， 特別是土地使用權(quán)人處置權(quán)利 時(shí)，如土地權(quán)利權(quán)人將土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)給租賃權(quán)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于此類問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注： 土地租賃期限在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能長(zhǎng)， 如雙方約定 20 年的承租期， 期滿后可再續(xù)租 20 年，使租賃土地的使用權(quán)相對(duì)穩(wěn)定。 要考察土地使用權(quán)出租主體 一般是企業(yè)的控股股東或其他關(guān)聯(lián)方 是否 設(shè)定了抵押，如果設(shè)定抵押應(yīng)當(dāng)通過(guò)符合法律規(guī)定的方式解除。 房地分割的合法性。 ?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第二十 五條第二款 “土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所

56、有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)， 并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記 ， 確認(rèn)了房地一體的例外，但要求有權(quán)部門批準(zhǔn)。 ?關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置 有關(guān)問(wèn)題的通知?規(guī)定 “只有在新設(shè)公司向母公司租賃土地后再興建地上建筑物 和地上只有機(jī)器設(shè)備而沒(méi)有房屋等建筑物， 母公司將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入新公 司但又不愿放棄土地使用權(quán)這兩種情況下， 才可按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)可 別離的原那么， 保存先出讓再出租的土地處置方式， 但要相應(yīng)加強(qiáng)土地資產(chǎn)嚴(yán)格監(jiān) 管。包括出讓金的征收管理， 取消各類隨意性優(yōu)惠政策等； 同時(shí)對(duì)采取先出讓再 出租的方式處置土地的改制企業(yè)， 在上報(bào)審批時(shí)要同時(shí)

57、上報(bào)草簽的土地出讓合同 和土地租賃合同， 嚴(yán)格審核其中的土地收益關(guān)系 。這說(shuō)明在企業(yè)改制的實(shí)踐中， 國(guó)家土地管理部門認(rèn)可 “房地別離 的做法，但要在批準(zhǔn)與登記程序方面符合上 述規(guī)定。4其他問(wèn)題：租賃權(quán)是設(shè)定在土地使用權(quán)上的他項(xiàng)權(quán)利，因此，應(yīng)當(dāng)在縣市 級(jí)以上土地管理部門備案，并取得?他項(xiàng)權(quán)利證書? 。4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押土地抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的、 不轉(zhuǎn)移占有二作為債務(wù) 履行擔(dān)保的土地使用權(quán)， 在債務(wù)人到期不能履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn) 抵押權(quán)的情形時(shí)， 可就該土地使用權(quán)折價(jià)或者就拍賣、 變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償 的權(quán)利。土地使用權(quán)可以抵押， 土地使用權(quán)抵押時(shí)， 其

58、地上建筑物、 其他附著物隨之 抵押。建設(shè)用地在抵押時(shí)，需要進(jìn)行評(píng)估。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并辦理 抵押登記。根據(jù)?關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知?規(guī)定：以出讓方式 取得的國(guó)有土地使用權(quán)， 由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或者由具有土地估價(jià)資格的中 介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后， 由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。 以劃撥方 式取得的國(guó)有土地使用權(quán)， 由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià) 評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押 權(quán)人簽訂抵押合同。土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、 變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。 根據(jù)?土 地登記方法?第 36 條規(guī)定：依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持 土地權(quán)利證書、 主權(quán)債合同、 抵押合