物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)課件

1、物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)前言前言l 現(xiàn)結(jié)合蘭州市物業(yè)管理條例自2016年7月1日實(shí)施以來所遇到的具體問題，給大家作一次關(guān)于“物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識”的講解。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)的法律定義物業(yè)服務(wù)的法律定義：l物業(yè)服務(wù)條例第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 概論部分物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循的（物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循的（六六個）基本法律原則個）基本法律原則：l公平、公開、

2、合理；l以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利與業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；）l業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合；例：中華人民共和國物權(quán)法第八十三條規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失”。上述規(guī)定將為業(yè)主大會或業(yè)主委員會維權(quán)訴訟提供法律依據(jù)，

3、避免了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的直接對立沖突，體現(xiàn)了業(yè)主自治自律原則。l保證物業(yè)正常運(yùn)作與安全合理使用；l維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益；比如，不同物業(yè)所有權(quán)人在行使自己的所有權(quán)時，應(yīng)尊重他人的相鄰權(quán)，不得妨礙他人的安全和便利。又如，所有權(quán)人在共同享有對過道、樓梯、停車場、屋頂?shù)裙矆鏊凸灿迷O(shè)施的權(quán)利時，其行使所有權(quán)的方式要注意對他方利益的影響。l政府的適度干預(yù)與推動引動。譬如蘭州市物業(yè)管理條例第三十九條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價?！备耪摬糠治飿I(yè)服

4、務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體l業(yè)主（房屋所有權(quán)人；通過買賣且已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，即因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人）。蘭州市物業(yè)管理條例第八條：“ 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！眑業(yè)主委員會：（業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成）l物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合

5、同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。l建設(shè)單位：即有關(guān)物業(yè)的開發(fā)單位。概論部分物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件l物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同（是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，具有過渡性）。l管理規(guī)約（業(yè)主共同制定的規(guī)范、區(qū)分其享有所有權(quán)的建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的法律文件）或臨時管理規(guī)約（開發(fā)建設(shè)單位制定的管理規(guī)約）。l其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）。概論部分物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的法律效力的法律效力l建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委

6、員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。l l 案例：李先生住在某小區(qū)一幢高層公寓的三樓。由于樓層低，李先生平時極少乘電梯，可電梯費(fèi)卻要照交不誤。李先生向物業(yè)管理公司提出，自己以后不再使用電梯，也不要交電梯費(fèi)，物業(yè)公司予以拒絕。李先生有些想不通：我不乘坐電梯，就不會產(chǎn)生費(fèi)用，為什么還必須繳納電梯費(fèi)。l 點(diǎn)評：物權(quán)法第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！彪娞葙M(fèi)不僅僅是乘坐電梯的費(fèi)用，還包括因日常維護(hù)等產(chǎn)生的費(fèi)用，李先生作為業(yè)主之一，對電梯享有共

7、有和共同管理的權(quán)利，同時必須承擔(dān)對共有財產(chǎn)養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。以“不乘坐電梯”這種放棄權(quán)利的形式，不履行交費(fèi)義務(wù)，是不符合物權(quán)法規(guī)定的。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無效的情形判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無效的情形（5種）種）l違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定；l主體不合法（如物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有依法取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的）；l物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；l物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任（如：同一小區(qū)、同一類型物業(yè)、同樣的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同）、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；l合同法規(guī)定的

8、其他合同無效情形（如：采用欺詐、脅迫的手段且損害國家利益）。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（3方面）方面）（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè) 服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)

9、違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 附：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)范圍：1、物業(yè)管理費(fèi) 或 物業(yè)服務(wù)費(fèi)；2、裝修管理費(fèi)；3、裝修押金（需退還）；4、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；5、公共設(shè)備設(shè)施能源公攤（指未計算在物業(yè)費(fèi)中的設(shè)備設(shè)施能源費(fèi)）；6、特約服務(wù)費(fèi)（一般指為住戶修理戶內(nèi)自用的設(shè)備設(shè)施，如疏通下水，維修水龍頭、更換電燈泡等等）7、代理服務(wù)費(fèi)（如代業(yè)主出租房屋、代業(yè)主聘請小時工等等）；8、機(jī)動車停放管理費(fèi)；9、機(jī)動車車位租金（非業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的機(jī)動車停車位，如地下車庫、專用停車樓等等）10、非機(jī)動車停放管理

10、費(fèi)（必須有專門的停放非機(jī)動車的場地，且有專人看守）11、其它服務(wù)費(fèi)（指不屬于物業(yè)公共服務(wù)業(yè)務(wù)之內(nèi)，由物業(yè)公司和業(yè)主自行約定的其它服務(wù)，比如業(yè)主室內(nèi)保潔開荒等）物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時應(yīng)注意：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時應(yīng)注意：l 蘭州市物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：l (一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;l (二)設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);l (三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;l (四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝

11、修材料;l (五)提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);l (六)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任（2個方面）個方面）l業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 l經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院

12、不予支持。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式：l蘭州市物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示或者提交社會征信機(jī)關(guān)記入個人誠信檔案等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。對無正當(dāng)理由經(jīng)催交仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請仲裁或者提起訴訟。l總結(jié)：1、書面催交；2、在本物業(yè)管理區(qū)域公示；3提交社會征信機(jī)關(guān)記入個人誠信檔案；4申請仲裁或者提起訴訟。l注：物業(yè)不能采取斷水、斷電的方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物

13、業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)公司的等級：物業(yè)公司的等級：l根據(jù)國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)公司分三個等級：l一級資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項目；l二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。l三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

14、可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn) 03年11月13日物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金?！眑蘭州市物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定：“ 物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)?！眑總結(jié)：業(yè)主是否交納物業(yè)費(fèi)以物業(yè)是否交付給業(yè)主為前提，而不是以業(yè)主是否入住為

15、前提。思考思考空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)承租人承租人、借用人借用人及及其其他物業(yè)使用人他物業(yè)使用人的法律效力的法律效力l因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。l 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同終止后的服務(wù)行為的有效性物業(yè)服務(wù)合同終止后的服

16、務(wù)行為的有效性l物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。l總結(jié)：物業(yè)費(fèi)以物業(yè)服務(wù)合同的存在為前提而不是以提供物業(yè)服務(wù)為前提。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義l建筑物專有部分范圍：房屋、車位、攤位、規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。專有部分具備三個特點(diǎn)：構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。l建筑物共有部分：除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人

17、的綠地三種情形外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，均屬于業(yè)主共有。實(shí)踐中，還包括小區(qū)的排水系統(tǒng)、配電房、天然氣管道、小區(qū)出入口、路燈、溝渠、圍墻、電梯、水箱等，住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯井、樓梯間、垃圾道、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半都認(rèn)定為業(yè)主共有。l探討：目前很多小區(qū)的走廊外墻、電梯間均刊登了廣告，這部分收益如何處理？l走廊外墻及電梯間的部分屬于業(yè)主共有，占用共有部分所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，如果業(yè)主與開發(fā)商或者物業(yè)管理公司協(xié)商不成，我們可以向人民法院起訴

18、，請求排除妨礙、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失，例如本案例，業(yè)主還可以請求物業(yè)管理公司扣除了合理的管理成本之后所得收益用于補(bǔ)充專項維修基金或者業(yè)主共同決定的其他用途。建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權(quán)利：業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權(quán)利： （一）占有；（一）占有； （二）使用；（二）使用； （三）收益；（三）收益； （四）處分。（四）處分。建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)業(yè)主對其建筑物專有部分行使權(quán)利的業(yè)主對其建筑物專有部分行使權(quán)利的合法性規(guī)定合法性規(guī)定:物權(quán)法物權(quán)法71條：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他條：業(yè)主行使權(quán)利不得危

19、及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益業(yè)主的合法權(quán)益 。l應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。l“住改商住改商”應(yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利應(yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。害關(guān)系的業(yè)主同意。蘭州市物業(yè)管理條例第五十四條： 業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動(含開網(wǎng)店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。l新司

20、法解釋：新司法解釋：業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。法權(quán)益的除外。（如：（如： 在屋頂上安裝太陽能的行為則是為了滿足對其住宅專有部分特定使用功能的合理需要，但如果管理規(guī)約已禁止此行為，則業(yè)主應(yīng)遵守）。 建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)共有權(quán)共有權(quán)的行使：的行使： 蘭州市

21、物業(yè)管理條例第五十一條規(guī)定：蘭州市物業(yè)管理條例第五十一條規(guī)定：“ 物業(yè)使用中禁止下列行為：物業(yè)使用中禁止下列行為： ( (一一) )損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途; ; ( (二二) )侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途; ; ( (三三) )將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生

22、間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室( (廳廳) )、書、書房和廚房的上方房和廚房的上方; ; ( (四四) )損害、占用、堵塞、封閉燃?xì)夤艿兰捌渌艿涝O(shè)施，影響公共安全損害、占用、堵塞、封閉燃?xì)夤艿兰捌渌艿涝O(shè)施，影響公共安全; ; ( (五五) )違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物; ; ( (六六) )違法挖掘房屋地下空間違法挖掘房屋地下空間; ; ( (七七) )擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施; ; ( (八八) )隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往

23、樓下拋棄物品; ; ( (九九) )將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活; ; ( (十十) )違反有關(guān)法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活違反有關(guān)法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活; ; ( (十一十一) )排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲; ; ( (十二十二) )存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);

24、; ( (十三十三) )損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地?fù)p壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地; ; ( (十四十四) )法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)案例分析案例分析l甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將廚房挪至陽臺處，同時將上下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見到后廚房挪至陽臺處，同時將上下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見到后認(rèn)為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱認(rèn)

25、為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問題，二樓下水堵塞，并且燈招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問題，二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。箱影響二樓休息。l問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？ l 蘭州市物業(yè)管理條例第五十一條：蘭州市物業(yè)管理條例第五十一條：“ 物業(yè)使用中禁止下列行為：物業(yè)使用中禁止下列行為： (一一)損壞、拆改房屋損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途擅自改變房屋用途;. (三三)將無防水要求的房間或者將無防水要求的房間或者陽臺改

26、為衛(wèi)生間、廚房，陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳廳)、書房和廚房的上、書房和廚房的上方方;”l建筑物的外墻面屬于共有部分建筑物的外墻面屬于共有部分,蘭州市物業(yè)管理條例第三十八條蘭州市物業(yè)管理條例第三十八條:“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動： (一一)改變物業(yè)共用部改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途; (二二)設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn); (三三)許可或者默許他人利用共用部

27、位、共用許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;.”建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸誰（誰（ 3種情形）？種情形）？l第一種情形：l停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)受到法律保護(hù)。業(yè)主購買此類停車位享有該停車位的專有權(quán)。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸誰（誰（ 3種情形）？種情形）？

28、l第二種情形：l開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場停車位的使用權(quán)。l 蘭州市物業(yè)管理條例第四十一條：” 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及經(jīng)營性用房進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有。該項收益可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)

29、備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充住宅專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸誰（誰（ 3種情形）種情形）l第三種情形：l地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)出售。人民防空法第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)人防工程改建為停車場的收益權(quán)歸誰人防工程改建為停車場的收益權(quán)歸誰？（兩種情況）？（兩種情況）l中華人民共和國人民防空法第五條則明確規(guī)定“誰投資誰收益”原則。城市住宅小區(qū)人防工程地下停車場開始由開發(fā)商投資建設(shè)，相應(yīng)的經(jīng)營管理及收益自然應(yīng)歸開發(fā)商享有。但當(dāng)小區(qū)住宅完成出售并向業(yè)主交付使用后，人