房地產(chǎn)估價程序

1、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價全過程中各項具體工作房地產(chǎn)估價全過程中各項具體工作 按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價一、明確估價基本事項一、明確估價基本事項明確物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況明確物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況 實體范圍由委托方提供由估價目的決定實體范圍由委托方提供由估價目的決定 （三）明確估價時點（三）明確估價時點 公歷表示，精確到日公歷表示，精確到日 （二）明確估價對象（二）明確估價對象（一）明確估價目的（一）明確估價目的 估價目的源自于對估價的需

2、要估價目的源自于對估價的需要 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價二、擬定估價作業(yè)方案二、擬定估價作業(yè)方案 （一）初選估價方法（一）初選估價方法 1 1、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價 2 2、若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍、若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍 3 3、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的應(yīng)以市場比較法為主要方法、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的應(yīng)以市場比較法為主要方法 4 4、收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法、收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方

3、法 5 5、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法 6 6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法可采用成本法作為主要的估價方法 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價二、擬定估價作業(yè)方案二、擬定估價作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價方法決定資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價方法決定 （三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排（三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排 時間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度時間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序

4、（二）擬定調(diào)查搜集的資料（二）擬定調(diào)查搜集的資料房地產(chǎn)估價三、搜集所需要資料三、搜集所需要資料 （一）宏觀資料和市場狀況資料（一）宏觀資料和市場狀況資料 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序（三）估價對象狀況資料（三）估價對象狀況資料 區(qū)位、權(quán)益、實物區(qū)位、權(quán)益、實物 （二）估價方法所需資料（二）估價方法所需資料房地產(chǎn)估價四、實地察看估價對象四、實地察看估價對象（一）實體確認(rèn)（一）實體確認(rèn) 坐落、面積坐落、面積（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn) 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估

5、價程序房地產(chǎn)估價五、選定估價方法計算五、選定估價方法計算 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價六、確定估價結(jié)果六、確定估價結(jié)果房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價七、撰寫估價報告七、撰寫估價報告 （一）估價報告的形式（一）估價報告的形式 （二）估價報告的要求（二）估價報告的要求 內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1 1、敘述式報告、敘述式報告2 2、表格式報告、表格式報告房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序1 1、封面、封面2 2、目錄、目錄3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估

6、價師聲明、估價師聲明5 5、估價的假設(shè)和限制條件、估價的假設(shè)和限制條件6 6、估價結(jié)果報告、估價結(jié)果報告7 7、估價技術(shù)報告、估價技術(shù)報告8 8、附件、附件 （三）估價報告的內(nèi)容（三）估價報告的內(nèi)容房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序八、資料歸檔八、資料歸檔房地產(chǎn)估價對估價報告的要求對估價報告的要求房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價估價報告的組成估價報告的組成房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價四、估價結(jié)果報告四、估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序四、估價結(jié)果報告四、估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價五、估價技術(shù)報告五、估價技術(shù)報告房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估

7、價程序房地產(chǎn)估價1 1、市場比較法、市場比較法至少至少10個交易實例，說明：個交易實例，說明：具體地址、總價、面積、單價、交易日期、交易情況等；具體地址、總價、面積、單價、交易日期、交易情況等；資料來源：門店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。資料來源：門店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。（2 2）選取可比實例）選取可比實例房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序（1 1）搜集交易實）搜集交易實例例房地產(chǎn)估價估價對象估價對象實例實例A實例實例B實例實例C坐落坐落成交價格成交價格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況交易情

8、況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設(shè)施公共設(shè)施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較好很好很好個個別別因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝（3 3）估價對象與可比實例因素比較）估價對象與可比實例因素比較房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價估價對象估價對象實例實例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/)1099

9、81134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105合計合計100101102115（4 4）比較因素分值分析）比較因素分值分析房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價實例實例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/)109981

10、134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100交通條件交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100層次層次100/98100/104100/96裝修裝修100/100100/101100/105修正后價格修正后價格1

11、09001110810170比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格10726元元/（5 5）比準(zhǔn)價格計算）比準(zhǔn)價格計算房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價2 2、收益還原法、收益還原法至少至少5個實例，說明：個實例，說明：具體地址、租金、面積、配置、裝修、新舊等；具體地址、租金、面積、配置、裝修、新舊等；資料來源：門店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。資料來源：門店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。（1 1）搜集收益實例）搜集收益實例（2 2）求取年潛在毛收入）求取年潛在毛收入（3 3）求取年有效毛收入）求取年有效毛收入有效毛收入有效毛收入=潛在毛收入潛在毛收入（1-空置率）空置率）=潛在毛收入潛在毛收入出租率出租率房地產(chǎn)估

12、價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價2 2、收益還原法、收益還原法租金中所包含的費(fèi)用租金中所包含的費(fèi)用由出租方所付的費(fèi)用由出租方所付的費(fèi)用管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi)管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi) 、保險費(fèi)、保險費(fèi)（5 5）計算年凈收益）計算年凈收益年凈收益年凈收益=有效毛收入有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用（6 6）求取還原利率）求取還原利率（7 7）確定收益年限）確定收益年限（8 8）計算收益價格）計算收益價格房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序（4 4）估算運(yùn)營費(fèi)）估算運(yùn)營費(fèi)用用房地產(chǎn)估價3 3、估價結(jié)果、估價結(jié)果理由、計算、結(jié)論理由、計算、結(jié)論房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價估價報告的組成估價報告的組成房地產(chǎn)估價程

13、序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價全過程中各項具體工作房地產(chǎn)估價全過程中各項具體工作 按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價一、明確估價基本事項一、明確估價基本事項明確物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況明確物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況 實體范圍由委托方提供由估價目的決定實體范圍由委托方提供由估價目的決定 （三）明確估價時點（三）明確估價時點 公歷表示，精確到日公歷表示，精確到日 （二）明確估價對象（二）明確估價對象（一）明確估價目的（一）明確估價目的 估價目的源自于對估價的需要估價目的源自于對估價的需要 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)

14、估價程序房地產(chǎn)估價二、擬定估價作業(yè)方案二、擬定估價作業(yè)方案 （一）初選估價方法（一）初選估價方法 1 1、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價 2 2、若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍、若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍 3 3、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的應(yīng)以市場比較法為主要方法、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的應(yīng)以市場比較法為主要方法 4 4、收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法、收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法 5 5、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法

15、作為其中一種方法、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法 6 6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法可采用成本法作為主要的估價方法 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價二、擬定估價作業(yè)方案二、擬定估價作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價方法決定資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價方法決定 （三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排（三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排 時間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度時間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序（二）擬定調(diào)查搜集的資料（二）擬定調(diào)查搜集的資料房

16、地產(chǎn)估價三、搜集所需要資料三、搜集所需要資料 （一）宏觀資料和市場狀況資料（一）宏觀資料和市場狀況資料 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序（三）估價對象狀況資料（三）估價對象狀況資料 區(qū)位、權(quán)益、實物區(qū)位、權(quán)益、實物 （二）估價方法所需資料（二）估價方法所需資料房地產(chǎn)估價四、實地察看估價對象四、實地察看估價對象（一）實體確認(rèn)（一）實體確認(rèn) 坐落、面積坐落、面積（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn) 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價五、選定估價方法計算五、選定估價方

17、法計算 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價六、確定估價結(jié)果六、確定估價結(jié)果房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價七、撰寫估價報告七、撰寫估價報告 （一）估價報告的形式（一）估價報告的形式 （二）估價報告的要求（二）估價報告的要求 內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1 1、敘述式報告、敘述式報告2 2、表格式報告、表格式報告房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序1 1、封面、封面2 2、目錄、目錄3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估價師聲明、估價師聲明5 5、估價的假設(shè)和限制條件、

18、估價的假設(shè)和限制條件6 6、估價結(jié)果報告、估價結(jié)果報告7 7、估價技術(shù)報告、估價技術(shù)報告8 8、附件、附件 （三）估價報告的內(nèi)容（三）估價報告的內(nèi)容房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序八、資料歸檔八、資料歸檔房地產(chǎn)估價A.0.7A.0.7估價技術(shù)報告：估價技術(shù)報告：房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價（五）估價方法選用（五）估價方法選用1 1、選用方法及理由、選用方法及理由2 2、方法概念及公式、方法概念及公式（六）估價測算過程（六）估價測算過程房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價1 1、市場比較法、市場比較法（1）搜集交易實例）搜集交易實例至少至少10個實例的基本情況：個實例的基本情況：坐落、單價、日期、情況坐落、單價、日期、情況（2）選取可比實例）選取可比實例面積、房型、層次、朝向面積、房型、層次、朝向（3）比較因素分析比較因素分析（表格）（表格）（4）比較因素分值）比較因素分值（表格）（表格）（5）比準(zhǔn)價格計算）比準(zhǔn)價格計算房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價2 2