房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人理論與實務(wù)9

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人理論與實務(wù)第一節(jié) 經(jīng)紀(jì)人概述一、經(jīng)紀(jì)人概念（一）經(jīng)紀(jì)業(yè) “經(jīng)紀(jì)”表示一種營業(yè)或職業(yè)性的行為，是以提取傭金為經(jīng)營特征來為交易雙方提供中介服務(wù)的。 經(jīng)紀(jì)業(yè)是指從中介紿他人進行商品交易活動的行業(yè)，其中經(jīng)紀(jì)人是實施經(jīng)紀(jì)行為的主體。經(jīng)紀(jì)業(yè)的活動范圍較廣，涉及各行各業(yè)，各個區(qū)域，但政府對有些控制專營的特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)活動，進行專業(yè)經(jīng)營限制，如期貨經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、外匯經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。（二） 經(jīng)紀(jì)人 經(jīng)紀(jì)人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務(wù)活動，以獲取傭金的中間商。它主要包括3個方面的含義； 一是經(jīng)紀(jì)人是以買賣雙方為服務(wù)對象的； 二是經(jīng)紀(jì)人在其經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動中只起居間介紹的作用

2、，不能成為商品買賣任何一方的當(dāng)事人，也無權(quán)簽訂其買賣合同，其服務(wù)活動是在充分尊重買賣雙主權(quán)益的基礎(chǔ)上進行的； 三是經(jīng)紀(jì)人以收取一定報酬為中介服務(wù)活動的目的； 經(jīng)紀(jì)人是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。經(jīng)紀(jì)是一種中介服務(wù)活動，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，從法律角度來看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。 經(jīng)紀(jì)人的一般職能主要包括信息服務(wù)、中介服務(wù)和代理服務(wù)三個方面。（三） 經(jīng)紀(jì)人的特征 經(jīng)紀(jì)人具有與其他行業(yè)不同的特性，其主要特征有：1、經(jīng)紀(jì)人提供的是智力、精力與體力相結(jié)合的綜合性專業(yè)勞動服務(wù)。2、經(jīng)紀(jì)人以信息為資本，不占有買賣的商品，無須支付貸款，也無 須承擔(dān)商品交易的經(jīng)濟風(fēng)險責(zé)

3、任。3、開放性與適應(yīng)性。開放性是指經(jīng)紀(jì)人的行為具有較大的自由度； 適應(yīng)性是指經(jīng)紀(jì)人的行為要能適應(yīng)各種環(huán)境、不同業(yè)務(wù)和不同客 戶的需要。4、經(jīng)紀(jì)人可以是公民也可以是經(jīng)濟組織。5、經(jīng)紀(jì)人根據(jù)不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點可分為專業(yè) 經(jīng)紀(jì)人和兼職經(jīng)紀(jì)人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經(jīng)紀(jì)人；按 素質(zhì)可分為一般經(jīng)紀(jì)人和專家型經(jīng)紀(jì)人。（四） 經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)活動中不同服務(wù)的區(qū)別 經(jīng)紀(jì)人在從事中介服務(wù)活動中的居間服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務(wù)關(guān)系不同，并且根據(jù)不同業(yè)務(wù)簽訂不同的合同，其法律關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)也不所不同。1、代理服務(wù)與居間服務(wù) 根據(jù)民法通則第64條，“代

4、理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，從事中介服務(wù)活動的代理人一般為委托代理人。我國一些經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定，將代理人也列入經(jīng)紀(jì)活動經(jīng)營范圍，但代理人與經(jīng)紀(jì)人在法律關(guān)系上有明顯區(qū)別，根據(jù)委托代理合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對委托代理人與（居間）人的主要特征進行區(qū)別比較。（1） 代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進行代理活動， 由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則是處 于獨立地位，以自己的名義來從事經(jīng)紀(jì)活動，其法律后果由自 己承擔(dān)。（2） 代理人在交易活動中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關(guān)系，而經(jīng)紀(jì)（居間）

5、人在其經(jīng)紀(jì)活動中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關(guān)系，進行交易。（3） 代理人在交易活動中向第三人地理表達(dá)自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則向交易雙方表達(dá)的是買賣雙方的意志，無權(quán)控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。（4） 代理人只行使委托人委托的權(quán)利和義務(wù)，對第三人不具有任何權(quán)利和義務(wù)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則獨立對當(dāng)事人雙方負(fù)有同等權(quán)利與義務(wù)，但無權(quán)替交易雙方的任何一方行使權(quán)利。（5） 代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進媒介行為，而不能為其他人進行；經(jīng)紀(jì)（居間）人則

6、同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動。（6） 代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務(wù)報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報酬數(shù)額，經(jīng)紀(jì)（居間）人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標(biāo)準(zhǔn)一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。2、咨詢服務(wù)與經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù) 中介服務(wù)活動包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)。咨詢服務(wù)的內(nèi)容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業(yè)性要求較高，經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)中也包含有一定的

7、咨詢服務(wù)內(nèi)容，但經(jīng)紀(jì)（居間）活動中不包括咨詢服務(wù)活動。在我國的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動，但實質(zhì)上有一定的區(qū)別。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對兩者進行區(qū)別比較：（1） 咨詢委托人在法律關(guān)系上只涉及委托人，直接獨立對委托人先 使自己的權(quán)利和義務(wù)，不存在交易中的第三人；而經(jīng)紀(jì)（居間） 人或代理人都會涉及到第三人。（2） 咨詢委托人在其經(jīng)濟活動中，向委托人直接提供自己的勞動產(chǎn)品；而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務(wù)。（3） 咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務(wù)費；而經(jīng)紀(jì)（居間）人收取是中介費。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實可靠

8、的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報告書后，無論這些信息、意見或報告結(jié)論對委托人是否適用，都不影響委托人取得報酬；雖然經(jīng)紀(jì)（居間）人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)（居間）合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)（居間）人才能取得傭金。否則只能收取成本費。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（一）房地產(chǎn)中介服務(wù) 狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成為目的而進行房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理精力或價格評估等。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，則覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個

9、方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費提供多元化的中介服務(wù)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、策劃、廣告、測量、會計、經(jīng)紀(jì)、估價、金融、保險、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。房地產(chǎn)中介服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動同屬于房地產(chǎn)經(jīng)營的范疇，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。但是，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)開展較晚，現(xiàn)階段也只是剛剛起步。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，目前我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價三種形式，顯然這是對房地產(chǎn)中介服務(wù)作了狹義的理解。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例中，明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房

10、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)人員?！保ㄈ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點 由于房地產(chǎn)屬于特殊的超高檔商品，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具有區(qū)別于其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點：1、政策性強 房地產(chǎn)業(yè)受政策影響比較大。政府對房地產(chǎn)業(yè)采取相關(guān)的政策與措施，并通過制訂一系列法律、法規(guī)影響和控制房地產(chǎn)業(yè)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康、直轄市發(fā)展，為人民安居樂業(yè)以及國民經(jīng)濟的發(fā)展提供物質(zhì)的相關(guān)的保障。政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理也有相應(yīng)的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有較強的政策意識，時刻關(guān)注各種政策的變化，以便順應(yīng)形勢，進行相關(guān)的調(diào)整。2、專業(yè)性強 由于房地產(chǎn)涉及面廣，相關(guān)法律性、經(jīng)濟性、使用性、技術(shù)性都要高于一般商品，凡從事

11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人要求具有一定專業(yè)基礎(chǔ)知識和較強的能力。3、地域性強 由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其地域的固定性已決定了房地產(chǎn)交易方式不同于其他商品，一般來說，無論是買方還是賣方，都與其交易物所在地域有著一定的聯(lián)系，而經(jīng)紀(jì)人也只以在本地從事經(jīng)紀(jì)活動，國內(nèi)各省市睥經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定都明確規(guī)定，在當(dāng)?shù)厣陥蠓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的公民必須是具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘木用瘛?、標(biāo)的物價值高 不動產(chǎn)的交易，除零散租賃以外，每一筆交易的成交額都是巨款，而從事房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，其傭金收入也相對較高。5、從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高 房地產(chǎn)不但是高檔商品，而且社會涉及面廣，影響大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德品質(zhì)高低直接影響到其行業(yè)

12、以及經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，因此從事房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人要具有良好的職業(yè)道德。6、工作時間彈性大 由于房地產(chǎn)交易雙方有很多是個人買賣，往往選擇業(yè)余時間洽談業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也要相應(yīng)的將就客戶的時間。7、成交難度大 由于房地產(chǎn)是超高檔商品，同時購房地產(chǎn)對于中國的大多數(shù)消費者來說，是人生中的一件大事，有不少的人也許一生只有這么一次，而且所購買的房屋可能永遠(yuǎn)會伴隨消費者一生。因此消費者在選擇房屋、價格、購買備件等方面需要反復(fù)慎重的比較和考慮，再加上目前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營者和消費者對經(jīng)紀(jì)行業(yè)的認(rèn)識不足，受傳統(tǒng)觀念影響較深，商品經(jīng)濟意識淡薄，經(jīng)常發(fā)生買賣雙方見面后，拋棄經(jīng)紀(jì)人而直接成交的現(xiàn)象。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既要

13、有耐性說服客戶，又要注意保護自己的合法權(quán)益。8、受宏觀因素、區(qū)域因素、市場因素影響較大 由于房地產(chǎn)交易涉及金額大，其市場的供需變化受政治性、政策性、經(jīng)濟性等宏觀因素的影響較大。如某地區(qū)的房地產(chǎn)市場一旦受到政府形勢的影響，或中央地方某些政策的影響以及當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營狀況也將伴隨這些變化出現(xiàn)階段性的興衰，一般來說商品經(jīng)濟越發(fā)達(dá)的地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展速度越快，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場越活躍。9、行業(yè)競爭大，淘汰率高 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資金投入低，傭金收入高，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員和機構(gòu)在市場成熟的地區(qū)也相應(yīng)增多，而導(dǎo)致競爭激烈。由于專長性強，操作難度大，從業(yè)人員人員及機構(gòu)的淘汰率比較高。（

14、四） 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的類型 由于各省市房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人類型的劃分也有不同，但一般來說大致劃分如下：1、按職業(yè)劃分 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按職業(yè)劃分，有專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這兩種經(jīng)紀(jì)人只要服務(wù)于政府批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)，或經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門批準(zhǔn)允許成立持照經(jīng)營的，都是合法的，否則為非法經(jīng)營。深圳市只允許經(jīng)紀(jì)人在一家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不能兼職和跨機構(gòu)執(zhí)業(yè)。2、按素質(zhì)劃分 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按素質(zhì)劃分，可分為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，專家型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。前者主要從事二級市場和三級市場的房地產(chǎn)買賣、租賃以及市場信息咨詢；專家型經(jīng)紀(jì)人由于具備較高文化水平、專業(yè)水準(zhǔn)和豐富的市場經(jīng)驗，可以

15、充當(dāng)專業(yè)顧問，其專業(yè)活動可以貫穿整個房地產(chǎn)市場。一般來說，主要從事房地產(chǎn)一級市場和二級市場的市場研究、投資分析、決策建議、土地轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計建議、項目融資、營銷策劃、工程代理、銷售代理、三級市場的房地產(chǎn)整盤收購，轉(zhuǎn)讓租賃、項目改造等方面的咨詢和經(jīng)紀(jì)活動。（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作用 隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)社會化和社會分工專業(yè)化的程度越來越高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一個專業(yè)性較強的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場流通的動作中起到了較為重要的作用。1、促進房地產(chǎn)市場流通 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把涉及面較廣的繁雜事務(wù)集中到專門的工作中來完成，對房地產(chǎn)交易雙方來說，省時省事，便于促成交易。另一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運用其專業(yè)手段提高了市場交易動作的效率，加速了市場流通和資金周轉(zhuǎn)，促進了市場的繁榮。2、傳播房地產(chǎn)知識和政策法規(guī) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動的交往中，必然不斷運用自己的專業(yè)知識向交易雙方傳播有關(guān)的房地產(chǎn)知識和政策、法規(guī)以及相關(guān)的法律知識，從而有效地規(guī)范和培育了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3、傳遞房地產(chǎn)市場信