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1、遼寧省房價變動分析摘要本文通過對影響遼寧省房價變動因素進(jìn)行理論研究，運用計量經(jīng)濟學(xué)的研究方法，擬通過城鎮(zhèn)人口數(shù)量，人均生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，商品房屋銷售面積，房地產(chǎn)開發(fā)投資，竣工房屋面積，建安成本、土地成本等數(shù)據(jù)，建立計量回歸模型并進(jìn)行檢驗分析，針對模型中存在的問題進(jìn)行修正，據(jù)此得出了影響因素對房價的影響程度。實證結(jié)果表明商品房屋銷售面積，竣工房屋面積對房價變動無影響，其它變量對房價均具有促進(jìn)作用。最后，針對遼寧省房價持續(xù)攀升的現(xiàn)狀，提出幾點看法和建議?！娟P(guān)鍵詞】房價影響因素回歸模型好的解釋貢獻(xiàn)。因此本文選擇此法來去除多重共線性。分別做Y對格、X3、X?的兀回歸，結(jié)果如表3所/

2、j。表3元回歸估計結(jié)果根據(jù)表3的輸出結(jié)果能夠看出，加入X：,后，方程的V最大，接下來把X,作為基礎(chǔ)，按照順序依次加入其余變量逐步回歸。結(jié)果如表4所示。變量X,X2X3X,參數(shù)估計量2.3750390.6665020.6712230.389159t統(tǒng)計量6.3170237.80759433.5423823.44681R20.7542760.8242260.9885770.9768999R0.7353740.8107050.9876990.975122表4加入新變量的回歸結(jié)果變量、X.X2X3X.,R-X3,X10.0747430.655232/、/、0.986891(2.445617)(15.8

3、2456)X3,X20.0270230.648697八“工/、/、0.986955(2.509122)(13.29088)x：i,x.0.5001910.100979/、/、0.990167(4.023901)(1.392843)由表4可以看出，以X3為基礎(chǔ)，加入變量X,后的修正可決系數(shù)為0.990167,是其中最大的，但其t檢驗值為1.392843,不顯著，所以不能夠確定是否保留X.lo而加入其余兩個變量后的t檢驗值分別為2.445617,2. 509122，均通過檢驗，其中，加入變量X,后的修正可決系數(shù)為0.986955,相對較大，所以綜合考慮，保留X2,以X2,X,為基礎(chǔ)，依次加入其余變

4、量逐步回歸。在以摘，X,為基礎(chǔ)，分別加入X”X】回歸的結(jié)果中，修正可決系數(shù)分別為0.988886,0.992729。雖然加入*后的修正可決系數(shù)有所增大，但t檢驗不顯著，并且其對應(yīng)的P值為0.8009,而加入*后的t檢驗顯著，對應(yīng)的P值為0.0333,都通過了檢驗，所以判斷是X引起了嚴(yán)重的多重共線性，將X,予以剔除，最終保留X.,X2,X,三個變量作為解釋變量。5. 自相關(guān)檢驗對于樣本總數(shù)為15,三個解釋變量的模型，在5%的顯著性水平下，查表可得,下限臨界值dL=0.814,上限du=l.75,4-du=2.25。因為DW統(tǒng)計量為2.144433,大于1.75,小于2.25,根據(jù)上述上下限的值所

5、確定的區(qū)間可以判斷自相關(guān)是不存在的。，龐皓.計量經(jīng)濟學(xué)M.第二版.北京：科學(xué)出版社,2010.0666. 異方差檢驗在上述基礎(chǔ)上，利用White檢驗的方法進(jìn)行異方差檢驗，可以得到nR2=9.559982,在a=0.01的顯著性水平下，查注分布表，得臨界值x20.01(3)=11.3449,比較計算的x統(tǒng)計量與臨界值，因為nR2=9.559982<x20.01(3)=11.3449,所以接受原假設(shè)，拒絕備擇假設(shè)，表明模型不存在異方差。綜合以上各方面的分析，可以得到最終模型的結(jié)果為：lnYo=l.485721+0.0489131nX,+0.0209551nX2+0.64329llnX3(1.

6、048931)(0.189297)(0.060051)(0.054963)t=(2.416415)(2.258393)(2.348959)(11.70404)R0.988886R2=0.988886F=326.2577df=ll7. 統(tǒng)計檢驗(1) 擬合優(yōu)度由最終回歸結(jié)果可以看到R-0.988886,修正的可絕系數(shù)為下=0.988886,說明城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人均生產(chǎn)總值以及居民人均可支配收入三項指標(biāo)結(jié)合起來對被解釋變量房屋銷售價格的影響程度大，該模型對所選指標(biāo)的擬合很好。(2) 方差齊性檢驗給定顯著性水平a=0.05,在F分布表中查得自由度為k1=3,nk=ll的臨界值Fa(3,11)=8.76

7、。由最終回歸結(jié)果中得到F=326.2577,由于F=326.2577>Fa(3,11)=8.76,應(yīng)拒絕原假設(shè)，說明回歸模型顯著，也就是說“城鎮(zhèn)人口數(shù)量”“人均生產(chǎn)總值”、“居民可支配收入”三個變量聯(lián)合起來確實對“商品房屋銷售價格”有顯著影響。(3) T檢驗在a=0.05的顯著性水平下，通過查表可得自由度為11時的臨界值04(n-k)=t以(154)=2.201。由最終回歸結(jié)果中數(shù)據(jù)可得，與其對應(yīng)的t統(tǒng)計量分別為2.416415、2.258393、2.348959、11.70404,其值均大于ta/2(15-3)=2.201,這說明在顯著性水平a=0.05下，應(yīng)該分別拒絕原假設(shè)，也就說明

8、，在其他變量不發(fā)生變化的情況下，解釋變量“城鎮(zhèn)人曰數(shù)量(X.)“人均生產(chǎn)總值(XJ”、“居民可支配收入(X,)”分別對被解釋變量“商品房屋銷售價格(Y)”都有顯著的影響。(三)供給因素的實證分析1.模型設(shè)定根據(jù)上文關(guān)于供給因素的指標(biāo)分析，查出相關(guān)指標(biāo)值如附表1所示。同理，為了使得模型平穩(wěn)，對各個變量加以對數(shù)化處理，回歸模型設(shè)立如下:In"Pt+P5lnX6+P6lnVP7lnX7+P8lnVUt2. 估計參數(shù)運用OLS回歸分析方法對模型進(jìn)行處理，得到回歸結(jié)果見附表2,可得模型如下。lnYt=2.694399+0.26871nX5-0.0151591nX6+0.1291521nX7+0

9、.0235261nX8由回歸模型中可以看出竣工房屋面積與房屋銷售價格呈反向變動關(guān)系，結(jié)合實際考慮，竣工房屋面積增加并不會引起房價的下降，這是與現(xiàn)實情況相違背的，所以將這一變量剔除，對余下的三個解釋變量進(jìn)行回歸分析。回歸結(jié)果見附表3。3. 多重共線性檢驗采用方差擴大因子法，得出模型中三個解釋變量的方差擴大因子分別為VIF產(chǎn)9.032281,VIF2=3,38836,VIF廣10.00128。由結(jié)果可以看出僅有VIF3的值大于10,但非常接近10,說明上述三個指標(biāo)之間的多重共線性不明顯，因此判斷沒有多重共線性。4. 自相關(guān)檢驗對于本模型，設(shè)定顯著性水平為5%,通過查表可得，下限臨界值dL=0.81

10、4,上限臨界值Ml.75,42=2.25。因為DW統(tǒng)計量為1.872069,大于1.75,小于2.25,根據(jù)上述上下限的值所確定的區(qū)間可以判斷自相關(guān)是不存在的。5. 異方差檢驗通過White檢驗法得到*=3.936958,在a=0.01的顯著性水平下,Sx2分布表，得臨界值x20.01(3)=11.3449,因為nR2=3.936958<x20.01(3)=11.3449,所以接受原假設(shè)，表明模型不存在異方差。6. 統(tǒng)計檢驗由最終回歸結(jié)果中可以看到R2=0.986747,修正的可絕系數(shù)為R2=0.983132,說明模型對樣本的擬合很好。F=272.9971,明顯顯著。說明上述模型中的解釋

11、變量對被解釋變量都有顯著的影響。所以，模型可以設(shè)定為：lnYt=2.662396+0.2584291nX5+0.1399471nX7+0.0234461nX.s(0.361600)(0.031328)(0.076223)(0.070585)t=(7.362829)(8.249065)(1.836014)(0.332160)R2=0.986747RM.983132F=272.9971df=ll四、模型的經(jīng)濟應(yīng)用分析根據(jù)上文所述的兩個模型不難得出，遼寧省的房價同時受到需求因素和供給因素雙方面的共同作用，而且都是正相關(guān)的關(guān)系。(-)從需求因素角度分析以需求因素為切入點所得出的第一個模型的結(jié)果中，可以

12、說明，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人均生產(chǎn)總值和居民可支配收入進(jìn)入模型，且與房價變動呈同向變動關(guān)系。假設(shè)其余條件不發(fā)生變化，遼寧省地區(qū)的城鎮(zhèn)人口每增加1單位，平均說來每平方米商品房屋銷售價格會增長0.048913元，人均生產(chǎn)總值每增加1元，平均說來每平方米商品房屋銷售價格會增長0.020955元；當(dāng)年遼寧省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每增加1元，平均說來每平方米房價會增長0.643291元。其中，居民收入的影響效果最明顯，居民收入的多少和生活水平息息相關(guān)，收入水平上升了，人們對住房等方面的要求也會提高，不僅僅是住有所居如此簡單，人們對于環(huán)境更清新，交通更便利，更具增值空間等需求也不斷上升，隨之而來的便是房價的

13、抬高。另外，城鎮(zhèn)人口數(shù)量在一定程度上反映了遼寧省的城市化水平，城市化水平能夠清晰明了的表現(xiàn)出這個地區(qū)是否發(fā)達(dá)，它被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接動力，并且是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)攀升的基礎(chǔ)，城市建設(shè)的不斷加大，吸引了大量外來人口，住房問題是需要解決的頭等大事，充分體現(xiàn)了對住房需求的正相關(guān)關(guān)系。人均生產(chǎn)總值必然對房價有重要的影響。在遼寧省的第十一次黨代會報告中提到力求在今后5年，全省人均生產(chǎn)總值、財政一般預(yù)算收入再翻一番，城鄉(xiāng)居民收入實現(xiàn)倍增，總體發(fā)展水平進(jìn)入東部沿海發(fā)達(dá)省份行列這是為了符合我國關(guān)于全面建設(shè)小康社會的要求，也是為了使遼寧省盡快趕上其它較發(fā)達(dá)的沿海城市而特別擬制的。在上述三個實現(xiàn)目標(biāo)中，全省人均生

14、產(chǎn)總值被列入其中的原因在于，人均生產(chǎn)總值是一個綜合變量，既涵蓋了經(jīng)濟總量，又體現(xiàn)出了平均到每個人的發(fā)展，能更客觀地反映全省經(jīng)濟發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)后，一省的經(jīng)濟發(fā)展必然會影響房屋價格。隨著人均生產(chǎn)總值的提高，房屋價格也會隨之上升，近年來，遼寧發(fā)展迅速，主要經(jīng)濟指標(biāo)上漲速度連續(xù)超出東部沿海地區(qū)平均水準(zhǔn)。按照這樣的速度發(fā)展下去，5年后，遼寧人均生產(chǎn)總值能夠接近收入水平居中的國家。®唐偉杰.遼寧省第十次黨代會落幕繪就未來5年發(fā)展藍(lán)圖DB/OL.(-)從供給因素角度分析根據(jù)供給因素實證分析部分所得出的模型結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資、建安成本和土地成本進(jìn)入模型，且隨著房屋銷售價格的上

15、升而增加。在使得其余的變量不發(fā)生變動的情況下，當(dāng)年遼寧省地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1萬元，平均說來每平方米商品房屋銷售價格會增長0.258429元，建安成本每增加1萬元，平均說來每平方米房價會增長0.139947元；土地成本每增加1萬元，平均說來每平方米房價會增長0.023446元。房產(chǎn)土地成木是房產(chǎn)建設(shè)中非常主要的一部分，土地是房屋建設(shè)的基石,沒有土地就無法建造房屋。在當(dāng)前的土地制度下，政府部門以“招拍掛”的形式提供土地，出價高者就可以得到土地，所以刺激了土地價格的上升，造成土地成本高，土地供應(yīng)不足的狀況。建安成本是指建筑和安裝成本之和，是房屋價格中波動較小的部分，根據(jù)國外的普遍情況來說，建安

16、成本占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本總額約70%的比重，所以對房價的影響不容忽視，隨著我國物價水平呈現(xiàn)出的上漲態(tài)勢，建安成本也大幅上升，所以對房屋的銷售價格起促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資增減的動向反映出了遼寧省對建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的重視程度，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，會吸引越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐遼寧，這就會更進(jìn)一步的加快遼寧省房產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)的開發(fā)與投資會受到諸多方面的影響，例如房產(chǎn)市場因素，其中房屋銷售市場和租賃市場共同組合成了房產(chǎn)市場的兩個方面，而銷售和租賃房屋的形式?jīng)Q定了房地產(chǎn)開發(fā)商的獲益形式。房屋銷售屬于一次性收益，房屋租賃屬于累計收益，通常房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于以第一種形式將竣工的房屋推向房地產(chǎn)市場

17、，這樣可以盡快收回投資和獲取利潤。五、結(jié)論及建議(一) 結(jié)論綜合需求因素和供給因素兩方面考慮，最終進(jìn)入模型的六項指標(biāo)均對房屋銷售價格有影響，而且都有促進(jìn)作用，這是與我們的基本觀念相符合的。1.推動遼寧省房價快速增長的因素分析通過對1997到2011年遼寧省相關(guān)指標(biāo)和房價水平變動情況的綜合分析,可以看出經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展為購房支出快速增長提供了良好的環(huán)境。自從進(jìn)入21世紀(jì)，由于第十個五年計劃的告成和下一個五年規(guī)劃的成功施行，遼寧省的經(jīng)濟發(fā)展得到了大量的建設(shè)資金，在這樣的推動支持下展現(xiàn)了優(yōu)良的發(fā)展勢頭。收入的快速增多為購房支出快速增長奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。收入是在影響居民消費的眾多因素中起最重要作用的指標(biāo)，

18、收入的多少直接和居民的消費10情況掛鉤。若保持其余條件不變，隨著收入的不斷增加，消費水平也會隨之增加，人們手中閑置的資金就會越來越多，用于除掉滿足基本生活需求的支出多了，加上當(dāng)今的購房熱，就會吸引人們把這一部分資金轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)市場中，如此一來，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場需求增多，供給減少，供需失衡的情況，進(jìn)一步的激勵房地產(chǎn)企業(yè)加大房產(chǎn)開發(fā)投資，促進(jìn)市場供應(yīng)。另外，經(jīng)濟快速增長也會帶動遼寧省整體各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對從業(yè)人員的需求增多，帶來大量從外地前來工作的從業(yè)人員，城市流動人口數(shù)量的上升，城市化率加快，對住房的需求也會增多，所以人口數(shù)量也是影響房產(chǎn)需求的重要因素之一。當(dāng)下，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟市場中不可或

19、缺的主要成分，是固定資產(chǎn)投資的主要構(gòu)成內(nèi)容，對經(jīng)濟步伐的持續(xù)前進(jìn)具有非常重大的支撐作用，遼寧省的房地產(chǎn)市場也伴著經(jīng)濟的快速發(fā)展躍入到飛速前進(jìn)的階程。2.制約居民投資、投機需求增長的必要性分析恩格爾系數(shù)的大小可以反映出居民的投資需求變動傾向。恩格爾系數(shù)對度量國家或者是家庭的富足水平具有重大的貢獻(xiàn)。它通常被用作度量的標(biāo)準(zhǔn)之一，在總支出水平不變的情況下，恩格爾系數(shù)越大，說明人們用于滿足溫飽的花費所占比例較大。一般情況下，保持其它條件不變，恩格爾系數(shù)高，說明這個家庭的總收入相對而言較低，也可以說明該省較貧窮，反之則反。1997年，遼寧省城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)是48.1%,而到了2011年，恩格爾系數(shù)降

20、至35.5%,在這15年間，呈現(xiàn)的是不斷下降的趨勢，這表明人們的生活水平是在不斷提高的過程中，居民的投資需求也在隨之而上升。另外，改革開放的不斷加深，城市開放的逐步拓展，人們的消費觀也在快速轉(zhuǎn)變，超前消費的心理漸漸深入人們的思想，特別在購房問題上，超前消費成為了眾多人的選擇。居民所追求的不再僅僅是擁有家庭空間，而是追求更高層次的居住環(huán)境，因此，在不同的城市擁有不同類型和功能的住房。同時，不少在異地購房的消費者認(rèn)為，選擇在一個適宜居住的城市購房，一方面可以滿足自己的住房需求，另一方面，人們更加看好的是它的升值空間，出于這種以投資、投機需求為目的的購房行為，也極大程度的哄抬了房價。但是，有更多的消

21、費者買房是以自助需求為主，表現(xiàn)為多數(shù)工薪階層為自己的兒女準(zhǔn)備婚房，所以這種由于投機需求增加而導(dǎo)致房價上升的現(xiàn)象就會對那些以自助需求購房的消費者帶來壓力和負(fù)擔(dān)。（-）建議基于上述研究結(jié)果可以得出，遼寧省的房屋銷售價格從整體上來看呈平穩(wěn)上升的趨勢，可是考慮到當(dāng)今我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，從遼寧省各城市房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展來看，應(yīng)進(jìn)一步采取措施，克服不利因素，繼續(xù)維系和11穩(wěn)固房價水平。1.抑制投資、投機性需求投資、投機性需求的高漲是房屋銷售價格上漲的主要因素，經(jīng)濟發(fā)達(dá)，國民收入增多，進(jìn)一步引起人們對住房需求數(shù)量的上升，從而使房價上漲。為了抑制這種現(xiàn)象，國家最近出臺了新國五條，這一政策的的提出對二手房市

22、場的成交量產(chǎn)生了巨大的波動，由于新政提出了關(guān)于二手房交易過程中需繳納20%稅費的規(guī)定，因此在政策提出后，為了避免交納這一項稅費，迅速引起了各地房戶排起火隊辦理過戶手續(xù)的現(xiàn)象，我國的北京、上海等一線重點地區(qū)二手房交易量達(dá)到一個新的高峰值。這項政策也使得許多準(zhǔn)備購買住房的潛在客戶的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，面對未來的房地產(chǎn)市場，在新政實施后，二手房的成交量也許會大幅下降，隨著新政效力的逐漸顯現(xiàn)，大多數(shù)購房者可能會更傾向于購買新房，進(jìn)而對二手房交易造成沖擊。同樣的，在這種預(yù)期可能發(fā)生的情形下，也有部分開發(fā)商認(rèn)為會引發(fā)新房上漲。在嚴(yán)格遵守新政抑制投機性需求的同時，應(yīng)該對新政引起的連帶反應(yīng)加以考慮，綜合處理。2.

23、完善住房保障制度由于遼寧省地處東北沿海，經(jīng)濟發(fā)展較快，房價處于中上等水平。但是中低收入者仍然占據(jù)著很大比重，無力負(fù)擔(dān)高昂的房價。盡管近年來國家不斷上漲薪資水平，但終究無法追趕上房價上漲的速度，因此政府應(yīng)該增加保障房的供應(yīng)，盡管房價并不會受到保障房供給數(shù)量增多的影響，但是，完善住房保障制度，能夠改變住房供給結(jié)構(gòu)，可以給一些收入水平較低的人提供更多的優(yōu)惠，為他們的住房問題提供保障，保證住有所居。另外，應(yīng)當(dāng)加強消費者準(zhǔn)入管理，完善住房保障制度。3. 深入多方位投資思想目前，居民所選擇的的投資渠道還很狹隘，由于市場規(guī)模龐大，而且欠缺供給彈性，房地產(chǎn)更加適合作為人們的投資對象，通常，居民手中的大部分閑置

24、資金都被金來投資房產(chǎn)，其實，適合于居民投資的渠道還有很多，例如股票和基金也成為許多人的最佳選擇，除此之外還可以培育居民對保險，投資基金等的認(rèn)識，在加強投資安全的同時，引導(dǎo)人們加入這些投資領(lǐng)域。伴隨著人們的可支配收入的日益增長，建設(shè)多方位的投資方式，深入多方位投資思想，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也極具必要性。參考文獻(xiàn)1 龐皓.計量經(jīng)濟學(xué)國.第二版.北京:科學(xué)出版社,2010.06.2 唐偉杰.遼寧省第十一次黨代會落幕繪就未來5年發(fā)展藍(lán)圖DB/0L.http:/www.chinanews,com/gn/2011/10-13/3387692.shtml,2011.10.3 宋青清.我國城市房地產(chǎn)價格影響因素實

25、證研究D.東北財經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.11.4 鐘海昌.論惠州房價變動影響因素及發(fā)展趨勢D.北京交通大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文,2011.06.5 倪鵬飛等.中國城市競爭力報告No.4M.第一版.北京：中國社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2010.6 許光建，魏義方，趙宇.中國城市住房價格變動影響因素分析J.經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理,2010.(8).7 肖利芬，宮健.基于房價收入比的遼寧省房價增長合理性研充J.東北財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2011.(9).6 詹莉.影響房價變動的計量經(jīng)濟學(xué)分析J.廣東技術(shù)師范學(xué)院學(xué)報(自然科學(xué)),2011.(3)李敏捷，傅澤田.住宅價格的影響因素綜述J.建筑經(jīng)濟,2007.(2).7

26、 何躍，張峰.對我國住宅房地產(chǎn)價格合理性的分析J.統(tǒng)計與決策,2008.(13).10 虞曉芬.房價合理性評價J.城市開發(fā),2005.(5).11 許容.合肥市區(qū)房價變動影響因素分析J.合作經(jīng)濟與科技，2011.(12).12 程選，岳國強，任榮榮.關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究之三：我國“房價上漲過快”的原因分析J.中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012.(8).13 劉愛芳，任曉宇.房地產(chǎn)價格變動的影響因素分析J.商業(yè)時代，2011.(32).14 CaseShiner,MarginalCostsandCo-benefitsofEnergyEfficiencyInvestmentTheCaseoftheSwis

27、sResidentialSectorJ.EnglishPolicy,2004.15 Col1yns.Senhadji,LendingRooms,RealEstateBubblesandAsianCrisisJ.IMFWorkingPaper,2002.附錄附表1遼寧省房價銷售水平及相關(guān)供給因素數(shù)據(jù)表年份商品房屋銷售價房地產(chǎn)開發(fā)投竣工房屋面積建安成本土地成本格（元/平方米）資（萬元）（萬平方米）19971641.881399122735.91160.55363.0319981803.611503829869.71063.21392.8819991919.121822042828.91507.64

28、355.9020002075.9726490621618.9931.18340.7420012126.1532306921842.7986.72466.8520022139.3338831471984.31038.76419.8320032291.0648639472139.71075.48613.7920042416.7572074332303.61218.01561.6520052797.5687425252443.91199.71691.5020063065.78114219482907.81336.37872.3720073490.18149757933129.91422.73593.

29、2820083758.42206079523826.11672.561016.4720094034.22264056394031.71866.431728.3720104504.55346575624497.42159.331620.7420114732.65448756106322.82400.281516.41資料來源：遼寧省統(tǒng)計年鑒附表2回歸結(jié)果VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C2.6943990.4626585.8237310.0002LNX50.2687000.0912852.9435140.0147LNX6-0.0151590

30、.125711-0.1205860.9064LNX70.1291520.1199771.0764740.3070LNX80.0235260.0739800.3180120.7570R-squared0.986766Meandependentvar7.899192AdjustedR-squarcd0.981473S.D.dependentvar0.346121S.E.ofregression0.047112Akaikeinfocriterion-3.011357Sumsquaredresid0.022196Schwarzcriterion-2.775340Loglikelihood27.5851

31、8F-statistic186.4087Durbin-Watsonstat1.562070Prob(F-statistic)0.000000附表3最終回歸結(jié)果VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C2.6623960.3616007.3628290.0000LNX50.2584290.0313288.2490650.0000LNX70.1399470.0762231.8360140.0935LNX80.0234460.0705850.3321600.7460R-squared0.986747Meandependentvar7.899192Adj

32、ustedR-squared0.983132S.D.dependentvar0.346121S.E.ofregression0.044953Akaikeinfocriterion-3.143237Sumsquaredresid0.022228Schwarzcriterion-2.954424Log1ikelihood27.57428F-statistic272.9971Durbin-Watsonstat1.872069Prob(F-statistic)0.000000AbstractThisarticlethroughthetheoreticalresearchonfactorsaffecti

33、ngthepricechangesinLiaoningprovince,usingeconometricresearchmethods,proposedbynumberofurbanpopulation,percapitagrossdomesticproduct,percapitadisposableincomeofurbanhouseholds,commodityhousingsalesarea,thedevelopmentofrealestateinvestment,completedbuildingarea,costofconstructionandinstallation,landco

34、stsandotherdata,establishingeconometricregressionmodelandtestanalysis,inviewoftheproblemsthatexistinthemodel,onthebasisoftheinfluencedegreeoftheinfluencefactorsonhousingprices.Theempiricalresultsshowthatthecommodityhousingsalesareaandcompletedbuildingareahadnoimpactonpricechanges,othervariableshavep

35、romoteroletohouseprices.Finally,inviewofthesituationofthatthehousepricesofLiaoningprovincecontinuedtorise,putforwardsomeviewsandsuggestions.Keywords：housingpriceinfluencingfactorstheregressionmodel一、引言(1)二、遼寧省房價水平現(xiàn)狀和影響因素分析(一)房價水平現(xiàn)狀分析(1)(-)影響房價變動的原因分析(2)三、影響遼寧省房價水平變動因素的實證分析(一) 變量選取(3)(二) 需求因素的實證分析(4)

36、(三) 供給因素的實證分析(7)四、模型的經(jīng)濟應(yīng)用分析(8)(_)從需求因素角度分析(8)(二)從供給因素角度分析(9)五、結(jié)論及建議(10)(一) 結(jié)論(10)(二) 建議(11)參考文獻(xiàn)(13)附錄(14)一、引言近幾年來，隨著我國經(jīng)濟水平的持續(xù)攀升，房價問題早己成為我國經(jīng)濟問題中最熱門，人民最關(guān)注的問題。無論在“兩會”中，亦或是在人們的生活中，住房問題都是討論的重中之重，可見，房價問題早己成為焦點?；仡欁罱辶甑摹皟蓵?，住房問題等民生問題越來越被代表委員們關(guān)注。在3月17日成功閉幕的第十二屆全國人民代表大會第一次會議和政協(xié)第十二屆全國委員會第一次會議中，住房問題依舊是委員們討論的熱點

37、之一，這也將成為下-階段政府工作的重點。自從1998年我國開始推行市場化住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)居民的居住范圍發(fā)生了非常大的轉(zhuǎn)變。同時，福利分房制度的取消，改變了人們對住房的態(tài)度，加之人民生活水平上升，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，促使房價持續(xù)走高，2005年后，房價顯現(xiàn)漲勢兇猛的苗頭，即使中央不停的出臺針對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控舉措，可收效甚微，仍舊保持不斷上漲的態(tài)勢。其中，以北京、上海等一線城市為首，房價遙遙領(lǐng)先于我國的一些中西部城市以及經(jīng)濟發(fā)展較快的中小城市。其中，部分沿海城市房價走高趨勢也非常明顯，以遼寧省為例。遼寧省是我國東北地區(qū)主要的對外開放省份，因為其特殊的沿海性地理條件，所以成為東北以及環(huán)

38、渤海經(jīng)濟區(qū)的主要連接點，是東北地區(qū)進(jìn)行國際交流以及對外貿(mào)易的重要通道。2011年，遼寧省房屋竣工面積為15210.6萬平方米，占東三省全部房屋竣工面積的53.9%,超出全國平均房屋竣工面積4595.37J平方米；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)3648個，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)88314人，均達(dá)到東三省半數(shù)比重，由此可見，遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速而且仍有不斷上升之勢，因此有必要對影響其房價變動的因素進(jìn)行研究，以便更合理的出臺調(diào)控政策，改善居民的居住環(huán)境，加速城市建設(shè)的腳步。二、遼寧省房價水平現(xiàn)狀和影響因素分析（一）房價水平現(xiàn)狀分析遼寧省經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)出不斷上漲的走勢，其房價的特點是上漲速度快、上漲幅度大，

39、高位持續(xù)攀升。根據(jù)1997年到2011年間遼寧省住房價格變動趨勢圖（圖1）可以看出，2005年達(dá)到房價上漲的最高峰，漲幅達(dá)到0.16個百分點。2006年宏觀調(diào)控有所成效，漲幅回落，漲幅為9.6%,2007年又呈現(xiàn)大幅上漲趨勢，上漲0.14個百分點，但漲幅未超過2005年的記錄。2008和2009年房價無較大變動，表現(xiàn)為平穩(wěn)上漲，到2010年再次出現(xiàn)大幅上升,上漲了11.7%0由于2010年全國房價持續(xù)走高趨勢明顯，國家陸續(xù)出臺了“國十一條”“國十條”，以及之后又出臺新政，上述措施，在眾多房價漲勢迅猛的城市中取得顯著的成效，遼寧省亦是如此，2011年的房價漲幅較上一年就有很大的回落，僅上漲了5.

40、1%0縱觀這十二年間，不難看出，遼寧省的房屋價格一路上攀，房價的上漲走勢呈現(xiàn)倒V形狀。同平方米）圖11997-2011年遼寧省住房價格變動趨勢（-）影響房價變動的原因分析1. 城市化進(jìn)程加快通過衡量城市化進(jìn)程，我們可以看出這個地區(qū)是否發(fā)達(dá)，城市建設(shè)是否完善，一般情況下用城市化率來度量，城市化率是指城鎮(zhèn)人口占全部人口的百分比，城鎮(zhèn)人口的數(shù)量增加，就會促進(jìn)城市化水平上升，二者是正向變動的關(guān)系。遼寧省自1997到2009年間，城鎮(zhèn)人口數(shù)量始終保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，其中，2005年城鎮(zhèn)人口數(shù)達(dá)到2029.7萬人，突破2000萬人的水平，而2005年房價也出現(xiàn)近年來漲幅最大的形勢。在2009年至2010年間

41、，遼寧省城鎮(zhèn)人口出現(xiàn)大幅增長，漲幅達(dá)到0.27,是1997到2011年這15年來漲幅最大的一次，縱觀2010年的經(jīng)濟形勢，各方面發(fā)展迅速，帶動了城市化水平的提高，進(jìn)而影響了房價變動。2. 居民可支配收入增加對于一個家庭而言，人均可支配收入的多少是由這個家庭中的主要從業(yè)成員所獲薪資的高低決定的，它能夠如實的反映居民的收入水平。城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的腳步越來越快，居民可支配收入不斷增加，用于購買的支出也會上升,2在1997至2011年間，2008年出現(xiàn)過一次大幅增長，達(dá)到14392.7元，增幅2092.3元，首次增幅超過2000元。隨后繼續(xù)增長,2010年達(dá)到17712.6元,直至2011年，居民可支配收

42、入達(dá)到最高，為20466.84元，較2010年增長了2754.24元，是這15年來增長幅度最大的一次。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的持續(xù)上升，使旺盛的市場需求得以支撐。3.商品房供給和需求市場逆轉(zhuǎn)商品房交易市場近些年高速發(fā)展，供給量和需求量快速上升，供需兩旺的局勢已經(jīng)形成。商品房的竣工面枳和銷售面積之比可以反映出供需市場的變動情況。從整體上觀察，商品房的供需比在逐年下降。在2005年之前，供需比均大于1,可以看出商品房的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，其中1997年的竣工面積比例最大，達(dá)到1.6倍；2005年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，二者的比例降至0.95,表明需求大于供給，此后的需求水平始終保持著上升的趨勢，從2005

43、年至2011年，房屋竣工面積從2443.9增加至6322.8萬平方米,增加了1.59個百分點,商品房銷售面積增加了4976.9萬平方米，增加了1.94個百分點。住房市場供需結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變以及人們對住房需求的不斷上升，都會刺激房價上漲。三、影響遼寧省房價水平變動因素的實證分析(-)變量選取本文的研究對象是遼寧省的商品房屋銷售價格，重點對房價變動進(jìn)行分析及研究，在獲取房屋銷售額和房屋銷售面積的指標(biāo)后，計算二者之比可以得到房屋銷售價格，因此，將通過上述方法計算得出的數(shù)據(jù)作為指標(biāo)數(shù)據(jù)，在此把遼寧省商品房屋銷售價格設(shè)定為被解釋變量?？梢詮哪骋环矫娣从撤績r變動的指標(biāo)有很多，但都只能在某個側(cè)面解釋房價上漲的原因

44、，國內(nèi)外也有許多文獻(xiàn)對于影響房價上漲的因素問題進(jìn)行研究，得到了大量的結(jié)論。木文認(rèn)為，從需求與供給的關(guān)系入手，在可能產(chǎn)生影響的需求及供給因素中選擇具有代表性的因素，然后再對最終進(jìn)入實證分析模型的因素進(jìn)行綜合分析。綜合眾多學(xué)者的研究成果，根據(jù)科學(xué)性，目的性，可計量性，本文選取城鎮(zhèn)人口數(shù)量(X)、人均生產(chǎn)總值()、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(X,)、商品房屋銷售面積(X,)納入需求因素的實證分析模型作為解釋變量，將房地產(chǎn)開發(fā)投資(XJ、竣工房屋面積(X)、建安成木(X?)、土地成本(XQ納入供給因素的實證分析模型作為解釋變量，分別對商品房屋銷售價格做回歸分析。其中建安成本是竣工房屋價值與竣工房屋面積

45、之比，土地成本是購置土地費與購置土地面積之比。本文選擇的是遼寧省1997年至2011年的上述各個指標(biāo)的數(shù)據(jù)加以建立模型并分析。（二）需求因素的實證分析1.模型設(shè)定根據(jù)上述關(guān)于影響遼寧省房屋銷售價格變動因素的分析，選取相關(guān)指標(biāo)對應(yīng)的數(shù)據(jù)后，運用Eviews軟件，進(jìn)行模型的設(shè)定。相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。表1遼寧省房價銷售水平及相關(guān)需求因素數(shù)據(jù)表年份商品房屋銷售價格（元/平方米）城鎮(zhèn)人口（萬人）人均生產(chǎn)總值（元）城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元）商品房屋銷售面積（萬平方米）19971641.91844.4152604518.1460.019981803.61863.2164664617.2664.7199

46、91919.11876.9177674898.6770.920002076.01902.2111775357.8948.720012126.11918.0120155797.01165.720022139.31943.7130006524.61277.520032291.11964.4142707240.61499.120042416.71996.5158358007.62013.520052797.62029.7190749107.62564.520063065.82056.82191410369.63026.520073490.22075.92605712300.43830.420083758.42119.83173914392.74091.220094034.2214445375.52010450