房價(jià)上漲原因分析

1、試論我國房價(jià)上漲的成因與對(duì)策任峰（寶雞市委黨校 陜西寶雞 721001 ）【摘要】本文分析了我國房價(jià)上漲的成因： 城市化帶來的住房需求和土地資 源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾； 投資性需求旺盛助長了房價(jià)不斷上漲； 地方財(cái)政過度依 賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房 “門檻過高 ”。提出遏制對(duì)策 : 加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)， 進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間； 加大普通商品房供應(yīng)， 從根本上遏制房價(jià)上漲； 進(jìn)一 步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強(qiáng)化市場監(jiān)管措施。【關(guān)鍵詞】 高房價(jià)；成因；對(duì)策 近年來，房價(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。房地 產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲， 已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。 特

2、別是一些弱勢 群體即低收入的困難家庭需要住房， 但因房價(jià)之高而無力購買。 過高的房價(jià)已經(jīng) 超出社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力， 最終會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定乃至社 會(huì)的穩(wěn)定。一、當(dāng)前房價(jià)上漲的成因分析在市場經(jīng)濟(jì)條件下， 一種商品的價(jià)格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。 但在 房地產(chǎn)領(lǐng)域， 支撐房價(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜， 不僅取決于供需關(guān)系， 還有其他 因素：1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾 這是房價(jià)上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有 36%左右，農(nóng)村人口 占 54.3 ，城市化進(jìn)程在未來一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均 1.12%的城市化速度估算， 每年平均有近

3、1500 萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。 如果城 市化水平提高到 70%，城市就要增加 4 億人口。不斷擴(kuò)大的購房隊(duì)伍與城市有限 的土地供應(yīng)之間的矛盾， 必然導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲， 這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨 勢，也是房價(jià)上漲的根本原因。2、投資性需求旺盛助長了房價(jià)不斷上漲 我國居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹 的擔(dān)憂和房價(jià)上漲的預(yù)期， 通過買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。 不 但富人買房投資， 越來越多的工薪階層也加入其中， 有不少地方投資買房比例甚 至超過了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣 2000 名購房者進(jìn) 行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有 6

4、2%的登記購房者表示如果手上有剩余資 金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了 51%。大量投資客進(jìn) 入樓市炒房，直接助推了房價(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。3、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)這是房價(jià)上漲的深層次原因。 據(jù)國土資源部去年調(diào)查結(jié)果， 全國地價(jià)占房價(jià) 比平均為 23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房價(jià)的 46.7%。在土建成本變化不大的 情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長。據(jù)國土資源部2010年 2 月公布的最新數(shù)據(jù)顯示， 2009年，我國城市土地出讓總價(jià)款為 15910 億元人民幣，同比 增加 63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房價(jià)的 32.8

5、38.8 ， 賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。 并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、 水泥、家用 電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等 60 多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然， 投資少、收益高、 見效快，是快速提高GDP勺一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房價(jià)的受益者和 推手。4、保障性住房 “門檻過高 ” 住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。 近年來，國家加 大了保障性住房建設(shè)的力度， 尤其是國際金融危機(jī)以來， 進(jìn)一步加快了保障性安 居工程建設(shè)進(jìn)度， 3 年內(nèi)全國將新建 200 萬套廉租房和 400 萬套經(jīng)濟(jì)適用房，將 有力緩解城

6、鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的 “零地價(jià)、低稅 費(fèi) ”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府 缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。 保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢， 導(dǎo)致門檻過高、 覆蓋 面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。 目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房 政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶， 而這只是 城市住房困難群體中很小的一部分。 大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適 用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為 “夾芯層 ”，這是中低收入群體 買房難的主要原因。二、遏制房價(jià)過快上漲的對(duì)策有效抑制房價(jià)持續(xù)上漲， 是當(dāng)前一件十分棘

7、手而迫切的問題。 結(jié)合當(dāng)前國家 有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對(duì)策建議。1、加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間 我國的城市化與房價(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的， 如果是采 取農(nóng)民進(jìn)城的方式， 大量的農(nóng)村人口涌入城市， 便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張 的壓力。所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農(nóng)村城市化建設(shè)。 據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國家 80%90%，而我國只有 36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我 國要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 擴(kuò)大城市化的空間。 吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城 集中、資本不斷向工業(yè)園

8、區(qū)集中， 實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)， 吸納農(nóng)村剩余 勞動(dòng)力 ，在解決 "三農(nóng)"問題的同時(shí)，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減 了城市住房需求過旺的壓力， 促進(jìn)房價(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè) “雙贏”格局。2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價(jià)上漲供不應(yīng)求是房價(jià)上漲的根本原因， 遏制房價(jià)過快上漲， 就必須從治本上下功 夫，大量增加普通商品住房的有效供給。 在政策導(dǎo)向上， 要采取支持自住性需求， 鼓勵(lì)改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增 加中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)， 提高土地供應(yīng)和使 用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定

9、性的同時(shí)， 加快保障性住房和普通商品房建設(shè)， 穩(wěn)定市場預(yù)期，從根本上遏制房價(jià)過快上漲的勢頭。3、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)， 而忽視了住房的社 會(huì)保障功能， 這是政府職能的嚴(yán)重缺位。 應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。 適當(dāng) 放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)， 降低準(zhǔn)入門檻， 把更多的困難家庭納入廉租住房保障范 圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的 “應(yīng)保 盡保 ”。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成 “夾 芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住 房和經(jīng)濟(jì)適用房

10、供應(yīng)條件， 又無力購買普通商品住房的家庭， 應(yīng)從實(shí)際出發(fā)， 大 力發(fā)展租賃住房方式， 這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。 香港有 40%的居民租住公房，日本有 38%，法國 36%，英、美等國均在 30%左右，瑞典、 德國達(dá) 50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是 健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。4、強(qiáng)化市場監(jiān)管措施 一是完善市場監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審 核管理。二是建立房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)測體系。 科學(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場價(jià)格的 監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。 三是整治房地產(chǎn)市場秩序。 加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度， 重點(diǎn)查處房地產(chǎn) 開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息 不對(duì)稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā) 布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房價(jià)、誤導(dǎo)市