某房地產(chǎn)項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告概述

1、“錦繡人家”工程初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告調(diào)研范圍：楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車站及復(fù)興村片、香港路沿線調(diào)查對(duì)象 ： 楊汊湖片區(qū)住宅樓盤（新華家園、金色雅園、綠色家園、陽光花園、澤皓雅居、浩海公寓）火車站片樓盤（東方帝園、裕榮家園、元辰國(guó)際大廈）金銀湖片樓盤（常青花園10號(hào)小區(qū)、將軍家苑、華星辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬科四季花城二期 B 期、奧林匹克花園工程、泰躍集團(tuán)工程）香港路沿線主要樓盤（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）說明： 本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)

2、也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車站片、金銀湖片、香 港路沿線樓盤及市場(chǎng)也做調(diào)研分析。第一部分區(qū)域簡(jiǎn)況第二部分區(qū)域市場(chǎng)特征楊漢湖片區(qū)金銀湖片區(qū)火車站片香港路沿線第三部分區(qū)域住宅物業(yè)簡(jiǎn)況 區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng) 住宅產(chǎn)品特征第四部分銷售情況分析 主要在售樓盤一覽 銷售情況分析 積壓量分析第五部分總體營(yíng)銷水平分析 在售樓盤營(yíng)銷手法 營(yíng)銷推廣成敗點(diǎn)第六部分市場(chǎng)展望 潛在市場(chǎng)供應(yīng)量 未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 銷售價(jià)格走勢(shì)第七部分本案面市價(jià)格建議 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 可比性樓盤性價(jià)比一覽 本案市場(chǎng)比較定價(jià)附：樓盤資料第一部分區(qū)域簡(jiǎn)況楊汊湖片屬城郊結(jié)合部，區(qū)域有較中心

3、城區(qū)相對(duì)理想的居住環(huán)境，自然環(huán)境非常好，空間大，空氣清新，安靜無污染；又有良好的市政規(guī)劃，金銀湖片規(guī)劃為大型居住區(qū)，將入住30 萬人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。目前常青花園經(jīng)過十余年的開發(fā)，已經(jīng)具備成熟的生活居住配套條件，加上萬科四季花城的開發(fā)及一批大規(guī)模工程的啟動(dòng)，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營(yíng)造還沒有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利。區(qū)域內(nèi)經(jīng)過幾年的開發(fā)，生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般?？傮w來看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū)域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟(jì)

4、發(fā)展區(qū)，潛在消費(fèi)群體豐富。第二部分區(qū)域市場(chǎng)特征一、楊汊湖片區(qū)早期開發(fā)有華苑小區(qū)、陽光花園、浩海小區(qū)，以低價(jià)中小戶型和陽光花園的中大戶型為主，價(jià)格在1400元/平方M左右徘徊。經(jīng)過幾年的低檔次樓盤開發(fā)積蓄，現(xiàn)階段開發(fā)樓盤檔次提高，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤，價(jià)格也攀升到2200元 /平方M。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征:1、城郊結(jié)合部房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，中低價(jià)市場(chǎng)為主向中檔住宅房?jī)r(jià)發(fā)展；2、由于無景觀支撐，物業(yè)開發(fā)以公寓住宅為主；3、房?jī)r(jià)分1800元/平方M2000元/平方M2400元/平方M三個(gè)檔次走，在18002000之間居多4、土地資源比較豐富，由以前的小盤向現(xiàn)在的一批較大規(guī)模的樓

5、盤發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、區(qū)域內(nèi)有一批知名企事業(yè)單位，消費(fèi)層次高；但周邊居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套資源豐富但水平低相對(duì)于楊漢湖片區(qū)而言，周邊幾個(gè)相關(guān)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征：二、金銀湖片區(qū)因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對(duì)低的土地成本，吸引像萬科、沿海國(guó)際、泰躍集團(tuán)等開發(fā)商相繼登陸開發(fā)大規(guī)模工程，一直以來為漢口開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由以前的1500元/平M上升到目前的2200元/平M,萬科四季花城的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到平均 2500元/平方M主要得益于前期投資開發(fā)商 如新世界、萬科對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的推廣和炒作，以及便民看房措施。區(qū)域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī)模銷售均價(jià)賣點(diǎn)銷售情況金銀

6、湖片將軍家苑15棟6層多層5.5 萬，500套1450貼近現(xiàn)代家居生活60%麗水佳園40棟6層多層11 萬，1040 套1550網(wǎng)綠生活、都市生態(tài)園約30%華星辰龍城一期16棟多層6.85 萬，675 套1440新康居生活，新園林開盤，約10%萬科四季花城二期B區(qū)約6棟多層、2棟小高層約5萬，378套2500左岸楓林，春天狂想曲內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（注：未考慮高爾夫城市花園、碧?；▓@、黃金海岸等老盤）三、火車站片區(qū)片區(qū)屬?gòu)?fù)興村區(qū)域概念，臨近城市中心，以“新漢口火車站”和“臨CBD兩個(gè)賣點(diǎn)而成為開發(fā)熱土。片區(qū)樓盤規(guī)模較小，均價(jià)分2400元/平MH2800元/平M兩個(gè)檔次走。區(qū) 域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī) 模銷售

7、價(jià)格賣 點(diǎn)銷售率火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬，約200套2300約60%東方市園9棟12層小高層5萬，約400套2250城巾中心點(diǎn)現(xiàn)房元辰國(guó)際大廈1棟20層、24層3.5萬（住宅2.6萬），約140套3000商務(wù)概念約30%（注：未考慮天梨豪園、豐竹園、航天花園、富豪花園、新世紀(jì)都市花園等老盤）四、香港路沿線小規(guī)模小高層住宅區(qū)，銷售均價(jià)在 2700元/平M左右，大多樓盤進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，區(qū)域可供開發(fā)的土地資源少。整體市場(chǎng)環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合 居住。片 區(qū)代表樓盤規(guī)模（平方M）建筑形態(tài)銷售均價(jià)（兀/平M）賣點(diǎn)銷售情況香港路片穗豐花園9萬小高層2600實(shí)力、實(shí)在、實(shí)用現(xiàn)房鵬飛湖庭1.

8、42 萬小高層2750臨湖，多功能商住樓現(xiàn)房紫藤花園4.4萬小高層2800紫色文化，城開品牌現(xiàn)房總體而言，本案所在的楊漢湖片處于開發(fā)熱點(diǎn)的新華西路片（離市區(qū)中心開發(fā)）和金銀湖片（郊區(qū)概念開發(fā)）、香港路沿線之間，相對(duì)于周邊片區(qū)而言，整體市場(chǎng)開發(fā)水平還處于中低層次。三大片區(qū)的開發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)楊漢湖片樓盤的市場(chǎng)影響力，改變消費(fèi)者區(qū)域心理價(jià)值。第三部分區(qū)域住宅物業(yè)簡(jiǎn)況、區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)供應(yīng)量分析經(jīng)過調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，區(qū)域內(nèi)（楊漢湖片）主要在售住宅樓盤5個(gè)，總在售規(guī)模約40萬平M,總套數(shù)3240套，平均每套面積約123平M外圍（包括金銀湖片、火車站片、香港路沿線）相關(guān)主要在售住宅樓盤7個(gè)，總在售規(guī)模約41萬

9、平M,總套數(shù)為3300套左右，戶均面積124平更可見，就主要在售樓盤而言，楊漢湖片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場(chǎng)在售住宅供應(yīng)量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。區(qū)域項(xiàng)目名稱在售建筑形態(tài)在售規(guī)模（褶）總套數(shù)（套）戶均回積（m2）楊漢湖片新華家園一期4棟22層圖層8萬512136綠色家園一期20棟6層多層，5棟12層小高層7.5萬750113陽光花園四期22棟6層多層約8萬650125金色雅園一期20棟6層多層，7棟11層小高層13萬1100130澤皓雅居一期1棟8層多層，2棟12和14層小高層2.6萬228140合計(jì)63棟多層，14棟小圖層，4棟圖層約40萬3240123金銀湖片將軍家苑15棟6層多

10、層5.5萬500112麗水佳園40棟6層多層11萬1040105華星辰龍城一期16棟多層6.85 萬675110萬科四季花城二期B區(qū)約6棟條式多層和2棟小高層約5萬378123合計(jì)77棟多層，2棟小高層30萬2600115火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬200125東方市園9棟12層小高層5萬400115元辰國(guó)際大廈1棟20層、24層3.5萬(住宅2.6萬)140套160合計(jì)12棟小圖層，1棟圖層約11萬740148注：(1)楊漢湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤，不構(gòu)成大的威脅，未考慮；(2)金銀湖片由于常青花園14號(hào)小區(qū)銷售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、高爾夫城市花園等為老盤，麗景灣、奧林

11、匹克花園等未面市或啟動(dòng)，也沒有考慮；(3)火車站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開豐竹園等尾盤；(4)香港路沿線新盤不多，這里不做比較分析。供應(yīng)類型分析 從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，約 65棟多層，14棟小高層，4棟高層。多層住宅量為21.6萬平方M占總量的55%小高層住宅量為9.5萬平方M,占總供應(yīng)量的25%高層住宅量為8萬平方M占總量的20%區(qū)域外圍在售樓盤中，有77 棟多層， 14 棟小高層，1 棟高層。多層供應(yīng)量占總量的70%，小高層供應(yīng)量占總量的22%，高層占總供應(yīng)量的8%。綜合來看，以多層為主，小高層次之。產(chǎn)品特征產(chǎn)品形態(tài)分析從上面供應(yīng)類型分析可知，楊汊湖片區(qū)住宅供應(yīng)方面，早期

12、以多層住宅為主，如華苑小區(qū)、浩海小區(qū)、陽光花園等；隨著區(qū)域市場(chǎng)的逐漸開發(fā)，住宅建筑形態(tài)由多層為主向小高層為主轉(zhuǎn)變，如錦繡人家（全部為電梯小高層）、綠色家園（部分電梯小高層）、金色雅園（部分電梯小高層）、澤皓雅居（部分電梯小高層） 、新華家園（全部為高層）等。在新開發(fā)的樓盤中，小高層工程占總量的比例提高到25%之多，若將錦繡人家和新華家園高層工程計(jì)入，此比例會(huì)更高。這也反映出土地資源減少，地價(jià)上漲后，電梯小高層建筑將成為市場(chǎng)主流的發(fā)展趨勢(shì)。銷售價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)平均表價(jià)1980元/平方M,平均成交實(shí)價(jià)1933元/平方M從價(jià)格來看，低于2000元/平方肌 付款優(yōu)惠平均9.8折，因?yàn)楸緛韮r(jià)格低，

13、付款 優(yōu)惠額度不大。樓盤名稱規(guī)模（平方M）均價(jià)（元/平M ）成交實(shí)價(jià)（兀/平M）付款方式及優(yōu)惠新華家園一期8萬250023759.5折優(yōu)惠綠色家園一期7.5萬18501813一次性付款9.8折優(yōu)惠陽光花園四期約8萬19101890一次性付款9.9折金色雅園一期13萬18001782一次性付款9.9折澤皓雅居一期2.6萬25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合計(jì)40萬198019339.8折戶型及面積分析區(qū)域在售主住宅工程中，3X2X2共1600余套，占總量的51%為絕對(duì)主力戶型，其次是 2X2和4X2戶型供應(yīng)量大，并且成為熱銷戶型、型名1X1X12X2X 12X2X23X2X24X2

14、X2復(fù)式主力戶型熱銷戶型總套數(shù)新華家園一期50%50%3X2X2, 4X2X23X2X2512綠色家園一期15%25%40%20%3X2X23X2X2750陽光花園四期10%5%50%25%10%3X2X2, 4X2X43X2X2650金色雅園一期25%55%10%10%3X2X2, 2X2X 13X2X21100澤皓雅居一期53%30%17%3X2X2, 4X2X23X2X2228總套數(shù)113340220160759636423403X2X23240比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100%園林綠化及物業(yè)經(jīng)管配套分析已建成小區(qū)規(guī)模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。現(xiàn)

15、在開發(fā)的幾個(gè)大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全十分注重環(huán)境綠化，綠化率高達(dá) 40%fc右。不少樓盤就是以環(huán)境綠化為賣點(diǎn)，如綠色家園、麗水佳園等。物業(yè)經(jīng)管費(fèi)平均為0.8元/平方M費(fèi)用適中。樓盤名稱社區(qū)配套車位情況物業(yè)經(jīng)管費(fèi) （元/褶）綠化率新華家園一期園林、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等地下車位140個(gè)，租金200元/月， 地面車位免費(fèi)0.8833%綠色家園一期會(huì)所、花園、園林綠化、停車位不詳約0.539.6%陽光花園四期花園、停車位低層車庫(kù)和地面停車位0.3540%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平M多功 能大會(huì)所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃 有小學(xué)及幼兒園車位租金200元/月0.5 0.81.039%澤皓雅居

16、一期停車位，2000平M中心 組團(tuán)式花園租金150元/月，售價(jià)8萬元個(gè)0.8約25%合 計(jì)園林、車位、會(huì)所租金150200元/月，售價(jià)6萬元8萬元/個(gè)0.735%第四部分銷售情況分析、主要在售樓盤一覽樓盤名稱銷售率主要原因總戶數(shù)剩余戶數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷512205綠色家園一期25%賣點(diǎn)突出，價(jià)格適中，但位置偏遠(yuǎn)是具/、足750563陽光花園四期約30%復(fù)式單位售價(jià)2300元/平M,價(jià)格高，滯銷；發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶型及朝向好的單位銷售情況好于大戶型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價(jià)高，

17、戶型面積大。近期舉辦了一些促銷活動(dòng)22846合 計(jì)約40%樓盤檔次提高，但整體市場(chǎng)冷淡，人氣不旺，環(huán)境欠佳， 難以進(jìn)一步提升銷售32401930、銷售情況分析從統(tǒng)計(jì)分析可知，區(qū)域整體銷售率約40%開盤時(shí)間大多在6個(gè)月左右，開盤時(shí)間不長(zhǎng)，銷售情況較理想。各個(gè)樓盤分期開發(fā)，將陸續(xù)推出其二期、三期等,市場(chǎng)有持續(xù)供應(yīng)量。24萬平方隊(duì)三、積壓量分析按銷售率估算，楊漢湖片區(qū)住宅積壓量為 1900套左右，即為片區(qū)市場(chǎng)上實(shí)際在售住宅套數(shù)，折算供應(yīng)面積第五部分總體營(yíng)銷水平分析一、在售樓盤營(yíng)銷方式營(yíng)銷推廣多采用報(bào)紙廣告、戶外廣告牌為主要吸引消費(fèi)者視野的手法，而像新世界集團(tuán)、統(tǒng)建集團(tuán)等品牌形象好的開發(fā)商，其代表樓盤

18、多依靠其品牌影 響力。通過對(duì)營(yíng)銷手法和銷售率的對(duì)比分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售的有效方法。樓盤名稱營(yíng)銷手法廣告推廣訴求點(diǎn)銷售率新華家園一期大版面報(bào)紙廣告、戶外廣告牌、大售樓部率先住在明天約60%綠色家園一期報(bào)紙廣告、戶外廣告牌現(xiàn)代綠色陽光社區(qū)，房在林中，人在樹下25%陽光花園四期定期發(fā)布統(tǒng)建集團(tuán)的整體廣告陽光之城，放心房承諾單位約30%金色雅園一期報(bào)紙廣告、報(bào)紙文章人生百年，金色雅園40%澤皓雅居一期報(bào)紙廣告、設(shè)計(jì)大賽迎賓道旁好安家20%成功之處不足之處在于訴求點(diǎn)突出綠化、陽光等現(xiàn)代住房消費(fèi)注意點(diǎn)；是營(yíng)銷手法單調(diào)，對(duì)市中心市民的影響力弱，且在市中心沒有設(shè)立售樓部、售樓車等方便看房；

19、過分依靠新世界新華家園、統(tǒng)建陽光等營(yíng)造的市場(chǎng)氛圍；、營(yíng)銷推廣成敗點(diǎn)第六部分市場(chǎng)展望潛在市場(chǎng)供應(yīng)量（未來23 年內(nèi)） 楊汊湖片 萬豐花園（6 棟多層，約3 萬平方M， 300 套左右，靠近本案）派新華家園二期（4棟高層住宅，10萬平方M左右，與一期相當(dāng)，靠近本案）派 金色雅園二期（10萬平方M左右，2003年5月推出） 綠色家園二期（約8 萬平方M）派美聯(lián)地產(chǎn)“藍(lán)色天嬌”工程（預(yù)計(jì) 12萬平方M左右）分析：未來片區(qū)內(nèi)潛在市場(chǎng)供應(yīng)量在 40萬平方M左右，加上目前積壓實(shí)際在售面積 24萬平方M,預(yù)計(jì)楊漢湖片區(qū)未來23年市場(chǎng)共有約60萬平方M的住宅 有待消化，平均年消化量約20萬平方M,有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力

20、。周邊片區(qū)市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)情況如下： 金銀湖片區(qū)派 萬科四季花城二期工程（約 4.5萬平方M住宅，售價(jià)2500元/平方M左右）派常青花園10號(hào)小區(qū)（約20萬平方M檔次提升，價(jià)格在2200元/平方M左右） 麗景灣（跑馬場(chǎng)旁邊，600 畝， 2003 年 5 月會(huì)推出）派 華星辰龍城二期（約10萬平方M,價(jià)格在1500元/平方M左右） 麗水佳園二期（預(yù)計(jì)10 萬平方M）奧林匹克花園泰躍集團(tuán)工程結(jié)論： 金銀湖片區(qū)在未來一段是內(nèi)仍然將成為市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)，可供開發(fā)土地較豐富?，F(xiàn)開發(fā)樓盤規(guī)模大，其后期工程將陸續(xù)上市銷售。預(yù)計(jì)總開發(fā)兩至少在100萬平方 M火車站片新華西路舊城改造工程800畝香港路沿線片銀鶴置業(yè)“

21、城市花園”工程位于新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開發(fā)。工程總建面約12萬平M,以小高層和部分高層住宅位置，臨界街為商鋪。主要戶型有2X2、3X2、4X2。預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在 2750元/平M左右華氏儒商花園二期位于新香港路于建設(shè)大道交匯處（商業(yè)銀行大樓后面），為華氏儒商花園的二期工程，一期已經(jīng)入住。交發(fā)地產(chǎn)地塊 位于華氏儒商花園對(duì)面，占地 8000平M左右。 政和世紀(jì)廣場(chǎng)工程位于香港路口，商業(yè)銀行大樓旁。規(guī)劃30 層高層建筑。目前在打樁。結(jié)論：預(yù)計(jì)未來香港路沿線繼前幾年開發(fā)熱潮之后，開發(fā)趨勢(shì)將逐漸平穩(wěn)，主要市場(chǎng)供應(yīng)以上述四個(gè)工程為主。二、 未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析未來區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將主要集中

22、在以下幾個(gè)方面：1、樓盤規(guī)模及由此帶來的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)經(jīng)管；2、實(shí)實(shí)在在的環(huán)境綠化景觀；3、營(yíng)銷推廣手法的創(chuàng)新；4、多樣化、選擇多的房型設(shè)計(jì)；三、 區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格走勢(shì)從區(qū)域未來市場(chǎng)供應(yīng)量來看，年消化量約 20萬平方市場(chǎng)供應(yīng)較穩(wěn)定；從市場(chǎng)潛在目標(biāo)消費(fèi)群來看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來看，本案片區(qū)市場(chǎng)平均價(jià)格低于周邊區(qū)域，價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以有效吸引因價(jià)格敏感而從金銀湖片樓盤、新華西路片樓盤、香港路沿線樓盤分流出來的客戶。綜合上述因素，預(yù)計(jì)未來片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在近年來提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱

23、點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在1800元/平方M240加/平方M范圍內(nèi)。第七部分本案面市價(jià)格建議一、 本案優(yōu)劣勢(shì)分析本案具有如下優(yōu)勢(shì)：1 、純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性2、交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對(duì)較高3、本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于本案地塊價(jià)值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價(jià)位；4、周邊早期開發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；5、區(qū)域內(nèi)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無推出跡象，真正對(duì)本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及5 月份將推出的二期工程，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開發(fā)的陽光花園四期（多層，正在外墻裝修），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯并且穩(wěn)定。劣勢(shì) ，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來營(yíng)銷中的障礙：1、本案旁邊火車站及變電站的影響2、本地區(qū)