房地產抵押與評估風險防范課件

1、房地產抵押房地產抵押與評估風險防范與評估風險防范 演講人：閆旭東房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范目錄目錄一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系二、房地產市場與房地產價值三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系問題五、房地產抵押的操作風險與防范一、引言：金融與一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系房地產、評估行業(yè)的關系房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系1 1、歷史上金融危機與房地產業(yè)及評估行業(yè)的關、歷史上金融危機與房地產業(yè)及評估行業(yè)的關系系 例如：例如：80年代美國經濟遭受泡沫經

2、濟的嚴重沖擊，對金融體系也造成嚴重打擊。在事后的研究與分析中，房地產泡沫被認為是引發(fā)金融危機的重要因素，而不當的評估行為被作為導致泡沫經濟的原因之一受到廣泛指責。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系 1 1、歷史上金融危機與房地產業(yè)及評估行業(yè)的關系、歷史上金融危機與房地產業(yè)及評估行業(yè)的關系 為規(guī)范評估執(zhí)業(yè)行為，保護國家和公共利益，在綜合各方面考慮的基礎上，1989年美國國會通過了金融機構改革、復原和強制執(zhí)行法令(FIRREA)。這是美國關于評估管理方面的重要立法，也是政府干預、管理評估業(yè)的開始和最直接體現(xiàn)。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險

3、防范險防范一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系1 1、歷史上金融危機與房地產業(yè)及評估行業(yè)的關系、歷史上金融危機與房地產業(yè)及評估行業(yè)的關系該法令中第11章是專門針對“涉及聯(lián)邦交易”評估業(yè)務的規(guī)定，指出“本章是為了在涉及不動產的交易中維護聯(lián)邦本章是為了在涉及不動產的交易中維護聯(lián)邦金融和公共政策的利益，要求涉及聯(lián)邦交易中所采用的不動金融和公共政策的利益，要求涉及聯(lián)邦交易中所采用的不動產評估須提供書面形式報告，遵守統(tǒng)一準則，并由專業(yè)能力產評估須提供書面形式報告，遵守統(tǒng)一準則，并由專業(yè)能力已獲證實并始終處于有效監(jiān)督的人士完成。已獲證實并始終處于有效監(jiān)督的人士完成?！苯鹑跈C構改革、復原和強制執(zhí)行法令的制

4、定標志著評估管理體系的形成，該法制定以后至今十年的實踐證明，這部法令對美國評估業(yè)的當代發(fā)展發(fā)生了重要影響。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系2 2、評估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀、評估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀 1993年我國房地產管理法確立實行房地產價格評估制度，開始了房地產估價師、土地估價師資格考試、注冊、執(zhí)業(yè)活動。 評估機構和人員的從業(yè)資格實行行政許可。 在技術規(guī)范方面，房地產、土地評估均有國家標準。 建設部、人行和銀監(jiān)會聯(lián)合制定了關于規(guī)范與銀行信關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知及配套的技術規(guī)

5、則房地產抵押估價指導意見房地產抵押估價指導意見房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范一、引言：金融與房地產、評估行業(yè)的關系2 2、評估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀、評估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀 建設部、人行和銀監(jiān)會聯(lián)合制定的關于規(guī)范與銀關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知明確要求將科學、合理的確定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程。 銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引也有相關要求。二、房地產市場二、房地產市場與房地產價值與房地產價值房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市

6、場與房地產價值1 1、房地產與房地產價值房地產與房地產價值對于房地產的認識涉及其物質形態(tài)、功能性和財產權利三個方面： 房：它具有物質形態(tài)、功能形態(tài)； 地：除具有房的特性外，還具有位置的唯一性； 產：泛指權利、財產。財產分為動產和不動產；權利有不同的權利類型。 房地產價格：是在一定條件下形成的，其價值基礎取決于價值基準是公開市場價值還是非公開市場價值，以及房地產的使用和權利狀況。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值2 2、房地產市場、房地產市場（1 1）從層次上分，房地產市場可分為：）從層次上分，房地產市場可分為：一級市場，主要指土地的供應和需求市場；二級市

7、場，主要指商品房買賣市場；三級市場，主要指房屋二手房市場和房屋租賃市場。如以北京房地產市場為例房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值2 2、房地產市場、房地產市場（2 2）從用途結構上分，房地產市場可分為：）從用途結構上分，房地產市場可分為： 住宅市場； 商業(yè)用房市場； 寫字樓市場； 工業(yè)廠房市場等等。如以深圳房地產市場為例房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值2 2、房地產市場、房地產市場（3 3）從區(qū)域上分，房地產市場是一個區(qū)域性的市場，每個城市都有其明顯的區(qū)域市場特征，每個城市的每個區(qū)域也都有其明顯的特征。因此，對于

8、每一個項目的房地產價格的把握，都應清楚是在什么市場層次面上、什么市場結構用途、哪一個市場區(qū)域的價格。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值3 3、房地產估價方法與價值基準、房地產估價方法與價值基準 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路房地產估價技術途徑基本上按照5條線來界定：（1）不同目的估價（2）不同房地產用途（3）不同權利類型（4）不同類型房地產（5）不同的估價方法房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產

9、估價技術思路（1 1）不同目的估價）不同目的估價估價的目的是確定評估價值的基準。估價的價值標準有：公開市場價值和非公開市場價值。房地產估價規(guī)范確定了抵押、拍賣、課稅等12種估價目的。分清價值基礎很重要，是屬于公開市場下的價值還是非公開市場下的價值。限制條件：界定市場波動，明確對市場價值有影響的因素。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路（2 2）不同房地產用途）不同房地產用途 房地產分住宅、工業(yè)、商業(yè)、辦公（寫字樓）、綜合等不同用途，不同的用途房地產估價的影響因素、市場背景、方法選擇都不同。房地產抵押與評估風房地

10、產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路（3 3）不同權利類型）不同權利類型 同樣一個標的物在不同權利狀態(tài)條件下，價格表現(xiàn)是不同的。例如： 土地包括：出讓、劃撥、集體三種大的權利類型。 房地產包括：出讓、劃撥、集體三種土地權利類型上的房地產。 他項權利：抵押權、承租權、地上權、地下權、地役權、留置權等其他他項權利。 評估時應明確權利取得方式、評估設定條件、變現(xiàn)處置條件等事項。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路（4 4）不同類型房地產）不同類型房地產 主

11、要分為土地、在建工程、預售商品房、已領取房產證的房地產。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路（4 4）不同類型房地產）不同類型房地產 土地評估：土地評估：土地根據“生熟”程度分為生地、毛地、熟地。 生地生地是指已完成了土地使用批準手續(xù)（包括土地使用權出讓手續(xù)）可用于建設的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時水、電）條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未搬遷拆除。 毛地毛地指已完成了土地使用批準手續(xù)（包括土地使用權出讓手續(xù)），具備三通（通道路和臨時水、電）或者條件

12、更完備的基礎設施，但未進行動拆遷的可用于建設的土地。 熟地熟地指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建設的土地。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路（4 4）不同類型房地產）不同類型房地產 在建工程評估：在建工程評估：一般適用于成本法和假設開發(fā)法,成本法采用房地分估綜合計價,假設開發(fā)法求出的是房地產總價值。已領取房地產權證的房地產已領取房地產權證的房地產分為劃撥土地上的房地產、出讓土地上的房地產、集體土地上的房地產；劃撥土地上的房地產評估價值應為市場價值扣出讓金、出讓土地上的房地產評估價值即為市場價值、集體土

13、地上的房地產評估價值只考慮建筑物現(xiàn)值。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路（5 5）不同的估價方法）不同的估價方法 見前部分“估價方法與價值基準”。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范二、房地產市場與房地產價值4 4、房地產估價技術思路、房地產估價技術思路每一個評估項目都要從以上五個方面進行分析判斷。估價結果應與“價值定義”一致，所應用的可比實例一定要統(tǒng)一到待估房地產條件下才具有可比性。三、目前房地產評估行業(yè)存三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范在的問題與風險防范房地產抵押與評估風房地產抵押

14、與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范1 1、目前房地產評估存在的問題、目前房地產評估存在的問題房地產評估制度建立十二年來，房地產評估行業(yè)有了飛躍發(fā)展，但實踐中也暴露一些問題。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估標的物價值，出具不實評估報告；（2）評估報告質量不高，技術水平亟待提高；（3）不顧資格實力，超營業(yè)范圍承攬評估業(yè)務等；（4）不正當競爭泛濫，收費打折、給回扣現(xiàn)象嚴重；（5）評估機構魚龍混雜、良莠不齊 。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問

15、題與風險防范2 2、評估機構對評估風險應有的防范措施、評估機構對評估風險應有的防范措施評估技術風險防范包括：價值定義界定、估價方法選擇、估價案例選擇、參數選擇、計算審核、高估價值等環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風險防范。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范2 2、評估機構對評估風險應有的防范措施、評估機構對評估風險應有的防范措施實地勘察風險防范評估必須到現(xiàn)場進行實地勘察、記錄，必須弄清楚標的物的實際狀況及使用利用狀況，現(xiàn)場要全部踏勘，并與委托方提供的資料核實，要防止出現(xiàn)評估標的物與實際標的物不符的情況。房地產抵押與

16、評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范2 2、評估機構對評估風險應有的防范措施、評估機構對評估風險應有的防范措施產權審核風險防范評估價值定義的界定取決于對標的物權利狀況的判斷，房地產價值就是房地產權利價值。產權審核至關重要。報告中價值定義、登記、權利狀況必須說明清楚，如有設定或假設條件，必須注明。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范2 2、評估機構對評估風險應有的防范措施、評估機構對評估風險應有的防范措施 職業(yè)道德風險

17、防范評估結果的準確取決于客觀和主觀兩方面，其中客觀方面的數據選擇也受主觀影響，保持客觀、公正、嚴謹的職業(yè)道德是評估人員賴以生存的基礎。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范3 3、金融機構對房地產評估風險的防范、金融機構對房地產評估風險的防范（1 1）建立評估機構動態(tài)入圍制度）建立評估機構動態(tài)入圍制度建立評估機構動態(tài)入圍制度，選擇一批評估資質等級高、社會信譽好、技術和服務水平優(yōu)秀的評估機構從事相關評估業(yè)務，并提出相應技術和操作標準，可以提高利用評估機構服務的質量和效率，防范風險。房地產抵押與評估風房地

18、產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范3 3、金融機構對房地產評估風險的防范、金融機構對房地產評估風險的防范（1 1）建立評估機構動態(tài)入圍制度）建立評估機構動態(tài)入圍制度建設部對房地產評估機構實行資質等級管理，分為一、二、三級和臨時級別。 國土資源部對土地估價機構分為全國范圍注冊執(zhí)業(yè)和省級范圍注冊執(zhí)業(yè)兩類。最高人民法院、北京市高級人民法院也分別認定一批房地產和土地評估機構作為司法鑒定入冊機構。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范3

19、 3、金融機構對房地產評估風險的防范、金融機構對房地產評估風險的防范（2 2）建立評估報告審核制度）建立評估報告審核制度金融機構作為評估報告的使用者，不應被動地、簡單地在評估結果基礎上按一定折扣確定放貸額，而要對評估報告進行必要的審核或復核。審核的內容包括：評估報告格式、估價對象的產權、價值內涵和價格水平等。例如國土資源部、建設部對評估報告格式都有明確的規(guī)范要求，如報告分為估價結果報告和技術報告；報告需由兩名以上注冊房地產或土地估價師簽字，估價機構蓋章；應選擇兩種以上估價方法評估；對估價對象的產權、區(qū)域因素、個別因素、最佳使用、市場狀況、估價的假設和限制條件應進行說明等。 建設部、人行和銀會聯(lián)

20、合制定的關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知及配套的技術規(guī)則房地產抵押估價指導意見，對于抵押評估也提出新要求，如法定優(yōu)先受償款的信息披露、抵押物變現(xiàn)能力分析等。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范3 3、金融機構對房地產評估風險的防范、金融機構對房地產評估風險的防范（2 2）建立評估報告審核制度）建立評估報告審核制度對于價值內涵和價格水平的審核，關鍵是確定估價對象的價值內涵與評估價格水平是否一致。以某城市商業(yè)中心的一塊土地來講，它的公開市場價值可能是400萬，也可能是4000

21、萬，甚至4個億，而且都是客觀合理價值。 因為它們的價值定義內涵是不同的：400萬是生地價格，只是政府所收的土地出讓金；4000萬是包含土地出讓金和各類基礎設施配套費的毛地價格；4個億是包含土地出讓金、各類基礎設施配套費和拆遷補償費的熟地價格。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范3 3、金融機構對房地產評估風險的防范、金融機構對房地產評估風險的防范 （3 3）估價報告防偽查詢）估價報告防偽查詢 2009年5月1日，北京仁達房地產評估有限公司推出了評估報告在線查詢系統(tǒng)。我公司出具的2009年5月1日后的報告，均可以通過該系統(tǒng)查詢到。該系統(tǒng)的推出是為方便客戶核查手中的紙質報告中關鍵數據是

22、否與公司電子版報告相同，并作為鑒定報告真?zhèn)蔚闹匾罁弧?登錄方式：首先登陸公司主頁，然后在首頁可以找到漂浮的“評估報告在線查詢系統(tǒng)”的圖標。點擊即可進入評估報告在線查詢系統(tǒng)。 三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范4 4、三部門、三部門通知通知及及抵押評估指導意見抵押評估指導意見簡介簡介（1 1）將科學、合理的確定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎）將科學、合理

23、的確定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程 通知要求（第二條）商業(yè)銀行在發(fā)放房地產抵押貸款前，要確定房地產抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據。房地產抵押價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以委托房地產估價機構進行估價。商業(yè)銀行應當對房地產抵押價值進行審核。 通知要求（第八條）商業(yè)銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產抵押價值。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房

24、地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范4 4、三部門、三部門通知通知及及抵押評估指導意見抵押評估指導意見簡介簡介（1 1）將科學、合理的確定房地產抵押價值，選用房地產估價機）將科學、合理的確定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程 通知要求（第八條）處置抵押房地產前，商業(yè)銀行必須委托估價機構對其市場價值進行評估，防止信貸資產流失。 對于房地產估價機構的選用（第四條）明確由商業(yè)銀行按照公正、公開、透明的原則，在資質等級高、社會信譽好的房地產估價機構中擇優(yōu)選擇。 同時要求商業(yè)銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備

25、房地產估價專業(yè)知識和技能。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范4 4、三部門、三部門通知通知及及抵押評估指導意見抵押評估指導意見簡介簡介（2 2）完善了房地產估價技術標準體系，明確了審慎的房地產抵）完善了房地產估價技術標準體系，明確了審慎的房地產抵押估價原則押估價原則 通知要求（第十條）房地產抵押價值評估應當按照房地產抵押估價指導意見的要求進行。 指導意見，考慮了房地產抵押估價業(yè)務特點，從估價技術的角度，對房地產抵押估價的基本原則、估價目的、估價時點、估價方法選擇、估價參數選取以及估價報告應當披露

26、的信息等提出了具體要求，并要求估價報告對優(yōu)先受償權等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作重點分析。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范4 4、三部門、三部門通知通知及及抵押評估指導意見抵押評估指導意見簡介簡介（3 3）指導意見指導意見的技術要求特點的技術要求特點 關于房地產抵押價值的內涵關于房地產抵押價值的內涵 指導意見明確規(guī)定（第四條）：“房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，其中“法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點

27、實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范4 4、三部門、三部門通知通知及及抵押評估指導意見抵押評估指導意見簡介簡介（3 3）指導意見指導意見的技術要求特點的技術要求特點 報告內容報告內容 指導意見規(guī)定（第十二、二十條）：“房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況”。 “房地產抵押估價報告應當包含估價的

28、依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果?！?房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業(yè)存在的問題與風險防范4 4、三部門、三部門通知通知及及抵押評估指導意見抵押評估指導意見簡介簡介（3 3）指導意見指導意見的技術要求特點的技術要求特點 信息披露信息披露（1） “法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告的附件” （第十三條）。（2）“內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況

29、照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。（第十四條）”（3）“評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額（第十七條）”。（4）“房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況（第十八條）”。（5）“已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產生的影響（第十九條）”。（6） “房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：（一）估價對象狀況和房地產市場狀

30、況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；（二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；（三）合理使用評估價值；（四）定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估（第二十二條）”。 四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系問題房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題從現(xiàn)有的銀行抵押貸款與處置拍賣的實踐結果來看，當抵押物成為唯一的還款來源而進行處置的情況下，處置所得進行清償時往往不能完全償還銀行的債權本金和利息，還會給銀行造成損失，這樣的教訓不在少數。這種

31、損失直接揭示一個普遍的現(xiàn)象：房地產抵押時的評估價值與處置變現(xiàn)清償價值之間有相當的差距。因此需要對房地產抵押評估價值與處置變現(xiàn)清償價值之間產生差距的原因進行進一步分析。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題1 1、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)房地產抵押作為擔保債務履行的方式，在債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。因此在房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)的過程中就出現(xiàn)下列價值類型：房地產抵押物的評估價值；抵押貸款額；處置抵押物房地產的評估底價；處置抵押物房地產

32、的成交價格；扣除處置費用及相關交易稅費后的可清償債務凈值。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題1 1、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)抵押物處置后所得價款的清償次序為：（1）支付處分抵押物的費用，如拍賣傭金、評估費、保管費、司法費用等；（2）扣除抵押物應繳納的稅費，如補繳土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅、契稅、土地增值稅、過戶登記費等；（3）償還抵押權人債權本金、利息及支付違約金；（4）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失或賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。由

33、此可見需扣除（1）、（2）兩項費用后才可償還抵押權人的債權，為了抵押權人債權的安全，（1）、（2）兩項費用對抵押價格和處置價格的影響應予以考慮。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題1 1、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)在這個過程中涉及的評估活動有兩個：房地產抵押價格評估和處置拍賣底價評估。銀行關心的是處置拍賣所得扣除相關費用后的凈值能否償還貸款額。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)

34、過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題2 2、對抵押房地產變現(xiàn)清償價值的認識、對抵押房地產變現(xiàn)清償價值的認識通過對抵押物價值實現(xiàn)過程的分析可以看出，抵押物的價值實現(xiàn)是在未來房地產市場狀況中快速變現(xiàn)條件下實現(xiàn)的價值，其中真正能用于還款的是要扣除各種相關費用后的凈額。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題2 2、對抵押房地產變現(xiàn)清償價值的認識、對抵押房地產變現(xiàn)清償價值的認識由此正常可收回的抵押貸款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示：抵押貸款額抵押貸款額未來房地產市場條件下

35、抵押物快速變現(xiàn)的價值未來房地產市場條件下抵押物快速變現(xiàn)的價值快速變現(xiàn)處置費用處置交易相關稅費利息違約金賠償快速變現(xiàn)處置費用處置交易相關稅費利息違約金賠償金約定的其他內容。金約定的其他內容。抵押率抵押貸款抵押率抵押貸款抵押評估價值抵押評估價值從以上公式所表明的內容來看，安全抵押貸款額與抵押評估價值沒有直接關系，它取決于未來房地產市場條件下抵押物快速變現(xiàn)價值和扣減費用。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題3 3、現(xiàn)行的房地產抵押評估制度的缺陷、現(xiàn)行的房地產抵押評估制度的缺陷從上述的

36、說明和目前實踐中暴露的問題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的房地產抵押評估制度存在一定缺陷：（1）目前的國家房地產評估規(guī)范規(guī)定，房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。而所謂的“正常市場價格”是二級市場的商品房銷售價格？還是三級市場的二手房交易價格？通常二級市場價格高于三級市場價格，抵押房地產的處置變現(xiàn)屬于三級市場。如果抵押評估時以二級市場價格為基礎進行，實際上就是高估了抵押房地產的價值。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題3 3、現(xiàn)行的房地產抵押評估制度的缺陷、

37、現(xiàn)行的房地產抵押評估制度的缺陷（2）一般房地產抵押評估報告未考慮處置變現(xiàn)時的扣減費用。這部分費用占處置變現(xiàn)價值的百分之幾至百分之二十幾不等，甚至有的更高。由于這部分費用在處置時要先行扣除，直接影響銀行所得的清償價值。（3）抵押和處置的時點不同，一般抵押報告只是在報告中注明一句話“提醒評估報告的使用者注意未來市場變化風險”，但沒有針對抵押房地產的實際情況，從專業(yè)角度給出未來市場變化方向及程度對現(xiàn)有評估價值的影響分析。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題3 3、現(xiàn)行的房地產抵押評估

38、制度的缺陷、現(xiàn)行的房地產抵押評估制度的缺陷（4）一般抵押報告也只是泛泛地提醒評估報告的使用者注意未來短期強制處分因素的影響，也沒有從專業(yè)角度分析抵押物自身的各方面因素及處置變現(xiàn)三級市場的狀況，給出未來抵押物變現(xiàn)能力的分析說明，供銀行確定安全抵押貸款額作參考。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題4 4、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議體系的建議通過以上分析，我們可以看到僅從目前的房地產抵押評估價格角度去確定房地產抵押貸款

39、額是不夠的，它不能夠消除抵押物本身價值的變動給抵押額帶來的各種風險。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題4 4、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議系的建議建議：（1）調整補充房地產抵押評估報告的技術要求，使之能夠反映房地產處置交易市場價格水平。（2）開展對抵押物清償變現(xiàn)價值及抵押物變現(xiàn)能力的評估分析，對抵押物未來市場價值進行分析預測，并圍繞影響抵押物變現(xiàn)價值因素進行研究分析，對抵押物的未來變現(xiàn)能力給出專業(yè)意見，幫助銀行

40、分析確定出一個比較合理的抵押額，最大限度地避免風險。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題4 4、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議體系的建議（3）對抵押物的價值變動進行動態(tài)監(jiān)測。房地產的市場價值隨著時間的變化處于一個動態(tài)變化過程中，房地產作為抵押物從設定抵押權到處置變現(xiàn)，存在一個時間周期過程，在此期間，有必要對抵押物的價值變動進行動態(tài)監(jiān)測，及時維護銀行的權利，達到資產價值的保全。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范

41、險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系問題4 4、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度、完善房地產抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議體系的建議同時，對抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測有利于貸款分類。國際上通行的“五級資產分類法”是按貸款償還能力來劃分貸款質量的,抵押物價值能否覆蓋貸款額是衡量借款人償還能力的重要指標。所以,正確、動態(tài)地評估借款人的抵押物價值是貸款分類的重要依據。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的四、房地產抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題評估制度體系

42、問題5 5、建議開展房地產開發(fā)項目與經營性物業(yè)項目融資評估、建議開展房地產開發(fā)項目與經營性物業(yè)項目融資評估 項目評估報告書的基本內容要求：項目評估報告書的基本內容要求： 企業(yè)資信評估 項目基本情況評估：包括項目概況、建設情況評估、產品定位、項目市場狀況評估。 項目財務狀況評估：包括項目投資估算與融資方案評估、項目經濟效益評價、不確定性評價、風險評估。 擔保評價五、房地產抵押的五、房地產抵押的操作風險與防范操作風險與防范房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題

43、（1 1）“假按揭假按揭”套取房地產開發(fā)貸款套取房地產開發(fā)貸款近年來，作為宏觀調控措施，國家限制房地產開發(fā)貸款，鼓勵個人住房消費貸款。在此背景下，一些開發(fā)資金不足且無法正常取得開發(fā)貸款的開發(fā)商，就采取了假“按揭”的方式，以套取貸款。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（1 1）“假按揭假按揭”套取房地產開發(fā)貸款套取房地產開發(fā)貸款即：開發(fā)商利用自己員工及其親屬的身份證，或者從社會上租借來的個人身份證，簽訂所謂的“商品房預售合同”，并以此申請個人住房抵押貸

44、款，取得貸款后，由開發(fā)商以個人的名義按月償還本息。同時，開發(fā)商將已設定抵押的商品房向社會銷售，實際成交后，購房人一次付款的，則解除抵押；購房人選擇按揭的，開發(fā)商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開發(fā)商既不解除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過長期不協(xié)助辦理個人住房產權，掩蓋事實。據反映，開發(fā)商以這種假“按揭”方式取得貸款的現(xiàn)象在各地都不同程度地存在。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（1 1）“假按揭假按揭”套取房地產開發(fā)貸款套取房地產

45、開發(fā)貸款假假“按揭按揭”現(xiàn)象的明顯特征：現(xiàn)象的明顯特征：一是形式合法。開發(fā)商利用員工或其親屬等個人名義簽訂的“商品房預售合同”、借款合同、抵押合同等要件，從表面上看都是合法的，正因為這種形式上的合法，房地產權屬登記部門即使發(fā)現(xiàn)其有套貸跡象，也不能憑推斷就不登記，否則會被控行政不作為。二是“銷售價格”一般明顯高于市場價，因為開發(fā)商的主要目的就是為了多取得貸款。三是一般集中發(fā)生在月末、季末或逢年過節(jié)時，因為此時一般為財務結算的時間。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在

46、的主要問題（1 1）“假按揭假按揭”套取房地產開發(fā)貸款套取房地產開發(fā)貸款假假“按揭按揭”蔓延的原因：蔓延的原因：據了解，開發(fā)商之所以選擇假“按揭”方式，除了因正常的開發(fā)貸款難以取得外，也有利益驅動的因素。因為個人住房抵押貸款一時利率明顯低于生產性貸款；二是要件少，手續(xù)簡便；三是不需要評估抵押價值，貸款成本低。此外，據反映也有個別銀行工作人員為完成放貸任務，有意幫助開發(fā)商辦理假“按揭”業(yè)務。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（1 1）“假按揭假按揭”套取

47、房地產開發(fā)貸款套取房地產開發(fā)貸款假假“按揭按揭”的危害：的危害：一是擾亂了正常的金融秩序，使大量消費性貸款轉化為房地產開發(fā)貸款。二是部分假“按揭”實質上是“一房兩售”，一旦開發(fā)商逃廢債務，銀行貸款將難以追回，因為真正的購房人入住后，抵押物將無法處分；購房人產權將得不到保護，因為盡管購房人是善意的且已實際付清房款，但在不解除抵押權的情況下，登記部門將無法為其確權登記。三是損害他人利益。假“按揭”中名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開發(fā)商惡意欺詐，將作為違約一方承擔違約賠償責任，如果處理不好，將影響社會穩(wěn)定。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險

48、與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（2 2）超值抵押）超值抵押房地產抵押是一種債務履行擔保方式，抵押物的價值應當高于所擔保的債務。但實踐中，有的借款人以虛報房地產價值或要求估價機構高估房地產價值，以此取得超出抵押物實際價值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報的抵押物價值或估價機構的估價結果高于其市場價值，甚至在房地產管理部門提醒其抵押物價值不足以為貸款提供擔保的情況下，仍堅持以此作為確定抵押貸款額度的依據，致使銀行實際放貸額大于抵押物的市場價值。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操

49、作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（3 3）“售后再抵售后再抵”、“抵后再售抵后再售”有的開發(fā)商預售商品房后，不到房地產管理部門辦理合同備案手續(xù)，通過隱瞞預售事實，又以其開發(fā)項目（含已預售商品房部分）辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開發(fā)商在沒有取得抵押權人同意的情況下，隱瞞開發(fā)項目已設定在建工程抵押的事實，擅自銷售商品房。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（3

50、3）“售后再抵售后再抵”、“抵后再售抵后再售”這兩種情況下，如果開發(fā)商經營不善或惡意逃廢債務，不能償還到期借款，在建工程抵押權不解除，購房人即使已經實際付清房款，房地產管理部門也無法為其確權登記，其產權也得不到保護；而在購房人已經入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風險就不可避免。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（4 4）利用假房產證、假買賣合同、假身份證、假）利用假房產證、假買賣合同、假身份證、假評估報告抵押騙取銀行貸款評估報告抵押騙取銀行貸

51、款利用假房產證、假買賣合同、假身份證、假評估報告騙取銀行貸款，也是銀行面臨的一大風險。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（5 5）重復抵押）重復抵押近年來，隨著規(guī)章制度的健全和抵押登記管理的加強，除正常的余值抵押外，惡意重復設定房地產抵押現(xiàn)象已得到有效控制，但仍時有發(fā)生。究其原因： 一是當事人擅自改變房屋的樓號、樓層、房屋等信息，使房地產管理部門的信息系統(tǒng)難以識別；房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產

52、抵押的操作風險與防范1 1、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（5 5）重復抵押）重復抵押 二是部分地方當地工商行政管理部門也在辦理房地產抵押登記業(yè)務，但因該部門不掌握房屋權屬檔案，不了解具體房地產的權利狀態(tài)，為不法分子提供了可乘之機； 三是有的當事人利用房地產管理體制上房、地分別管理或分級管理的缺陷，隱瞞已設定土地使用權抵押或在建工程抵押的事實，就同一房地產到另一部門再次申請抵押登記。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會導致銀行債務處于無擔保狀態(tài)。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1 1、

53、當前房地產抵押中存在的主要問題、當前房地產抵押中存在的主要問題（6 6）其他風險問題）其他風險問題法院司法解釋造成的抵押擔保風險：法院對于個人居住的房屋的執(zhí)行設置的限制性條件；對于拖欠的建設工程價款債權優(yōu)先于抵押權和其他債權的規(guī)定；對于認定未登記的商品房買賣預售合同優(yōu)先于抵押權和其他債權的規(guī)定等。帶他項權利的房地產抵押。已抵押的在建工程或按揭的預售商品房竣工后注銷、變更登記、借新還舊貸款的注銷、變更登記問題等。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范防范房地

54、產抵押風險從程序上講應把好三個方面：把好對抵押物的審核關，確保抵押物的真實性、合法性和有效性；把好抵押物評估關，如實反映抵押物的價值；把好抵押物登記關，確保抵押關系的效力。在具體實踐中，根據經驗各類型房地產抵押及風險防范要點為：房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（1 1）土地使用權抵押）土地使用權抵押明確地價款是否交清。若分期或延期，需計算利息，并在抵押價值中扣除。此外若項目地塊較大，可能要分割抵押，有幾種做法。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防

55、范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（1 1）土地使用權抵押）土地使用權抵押明確拆遷安置及場地平整情況。若拆遷安置由開發(fā)商負責，應弄清拆遷安置或征地費用是否已付清或拆遷安置是否完畢、商業(yè)用地是否有回遷等。另處還應注意紅線外市政基礎設施條件和紅線內市政條件及場地平整情況。例如：舊城改造中未拆遷完的用地抵押價值應扣除拆遷安置費；新區(qū)市政基礎設施條件不好的用地抵押價值應扣除尚未投入配套的市政配套費用；土地開發(fā)成本按區(qū)域客觀平均成本核算等。即應明確標的物狀況及價格定義，由于標的物狀況及價格定義不同，同

56、一用地的價值是可以完全不同的。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（1 1）土地使用權抵押）土地使用權抵押注意項目是否有限制條件，在抵押和轉讓時需補交出讓金。此外有些出讓用地用公建配套，市政工程等費用抵扣地價、有的出讓項目需上交一定比例建筑面積給政府作為公建和公益項目等都需注意。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范

57、（1 1）土地使用權抵押）土地使用權抵押注意是否是閑置土地，閑置時間是否超過兩年，因為按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權無償收回。對于閑置時間較長的或貸款還款遲于規(guī)定的二年閑置期限時間的土地抵押，嚴格上應要求開發(fā)商辦理延期手續(xù)較為安全。例如土地已閑置一年半，現(xiàn)辦理抵押貸款，期限一年，如果半年后土地仍未開發(fā)，政府無償收回土地，銀行的抵押收益就會受損。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（1 1）土地使用權抵押）土地使用權抵押注意土地剩余年限。出讓土地是

58、有年限的，隨著土地剩余使用年限的減少，土地價值也會減少。房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（2 2）在建工程抵押）在建工程抵押在建工程是一種特殊類型的房地產。 從法律地位上看，在建工程不能單獨設立抵押權。在建工程無法獲得產權，只能依附于土地使用權，在建工程抵押實際是土地使用權及其地上建筑物抵押。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房

59、地產抵押的風險與防范（2 2）在建工程抵押）在建工程抵押 從形態(tài)上看，在建工程一直在變化，換句話說，標的物處在動態(tài)變化的狀況中，而根據擔保法和城市房地產管理法規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。因此對在建工程有標的物形態(tài)及價值構成的界定問題。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（2 2）在建工程抵押）在建工程抵押 從財產權或債權的關系看，在建工程涉及的利益關系最多。例如涉及政府方面有地價款是否交清，是否違建問題；原用地方面有征地拆

60、遷費用處理完畢與否，是否回遷問題；建筑商方面是否有工程款拖欠問題（按建筑法拖欠工程款建筑商可將承建的工程留置，且留置權優(yōu)先與抵押權）；業(yè)主方面有預售問題；銀行方面有是否重復抵押，抵押的部分又被出售或出售部分又做抵押等各種問題。 房地產抵押與評估風房地產抵押與評估風險防范險防范五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2 2、不同類型房地產抵押的風險與防范、不同類型房地產抵押的風險與防范（2 2）在建工程抵押）在建工程抵押所以對于在建工程抵押其抵押價值一般以成本法確定為主，當其已封頂或近竣工時，使用時才會考慮其造價部分利潤，并進行建設進度修正。對于在建工程抵押需注意的核心在于其