張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告課件

1、張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 今日家園商鋪策劃報告今日家園商鋪策劃報告 張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告引言：引言：今日家園住宅項目的運作成功是張家港房產(chǎn)歷史上的一次里程碑式的事件。開發(fā)公司、策 劃商的默契配合，創(chuàng)造了港城樓市里一個經(jīng)典的營銷案例。 相信，經(jīng)過近三年的合作，賽博仍將不負眾望。 賽博賽博張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告1 1、序言序言 張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃發(fā)展中的賽博發(fā)展中的賽博 張家港保稅區(qū)賽博營銷策劃咨詢有限公司成立于2002年10月，是張家港市成立的第一家專業(yè)房產(chǎn)代理機構。公司擁有員工近40人，其中大專學歷以上

2、占到總數(shù)的92%，本科學歷以上占到總數(shù)的56%。公司在張家港市發(fā)展較為迅速，自2002年末代理第一個項目8萬平方的“今日家園”一期以來，共代理樓盤數(shù)量9個，總面積逾70萬平方，銷售金額達20億，占到張家港市同年銷售面積的50%。 目前，賽博公司積極開拓外部市場，已在南京大廠接盤代理35萬平方?；F(xiàn)代城項目。 賽博公司通過近幾年的發(fā)展，已形成多元化運作，成立以二手房為主要經(jīng)營內容的“賽博房屋置換中心”以及以裝修為主的“北京天地偉業(yè)裝飾公司”和以餐飲為主的“屋里香酒店”。 賽博公司的發(fā)展目標，即是以張家港市為立足點，以策劃代理為主要方向，走向全省乃至全國，爭取十年內成為江蘇省較為知名的代理品牌。

3、1張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃發(fā)展中的賽博發(fā)展中的賽博 總結起來，賽博有兩個“三”，第一是三種人才，第二是三方面的運作能力。 從人才方面來說，我們具有營銷類的專才，策劃類的高手，設計類的創(chuàng)作師。三三方面的運作能力指的是以下三種： 第一， 媒體類的通關。 第二， 樓盤品牌形象的定位。 第三， 整合的包裝推廣手段。 賽博目前是張家港市最大的策劃公司，它憑借其專業(yè)的操盤水平，豐富的市場經(jīng)驗，優(yōu)秀的企業(yè)品牌，以及與貴公司合作三年的深厚情感，將為本項目提供更加完美的服務。 2張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃發(fā)展中的賽博發(fā)展中的賽博代理項目舉例：1、“今

4、日家園”：建筑面積13萬平方，項目位于張家港市暨陽西路，由張家港長江城市建設綜合開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目是2002年全市最大的一個高檔住宅社區(qū)，建筑形式為多層及小高層。當時該地段位置較偏，沒有公交站臺，周邊只有零星的經(jīng)濟適用房，配套十分缺乏。 賽博公司在02年十月開始接手本項目，在短短兩個月內，通過縝密的市場調研，制定出一系列銷售策略及媒體策略。在樓盤的包裝上，賽博率先提出“風景化”住宅的概念，并進一步挖掘樓盤品質，提出今日家園在港城樓市的“十大首創(chuàng)”，并通過嚴密的廣告投放體系，在2個月的預熱期內，將樓盤的信息傳達到各個街道整個港城。 2002年12月21日，今日家園正式公開預訂，當日銷售均價

5、2200元/平方，認購80套，創(chuàng)下張家港市一個新的銷售記錄。3張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告發(fā)展中的賽博發(fā)展中的賽博賽博策劃賽博策劃代理項目舉例：2、“南城花園”：2003年1月8日開盤，建筑面積9萬平方，位于張家港市南苑，為多層及小高層建筑，均價4100元/平方。項目2003年1月8日一期開盤，100多市民連夜排隊購買，開盤四日，一期全部銷售完畢。 3、濱江花園：位于張家港市大新鎮(zhèn)，建筑面積4萬平方，為多層、小高層建筑。銷售均價1800元/平方。項目于2005年1月8日開盤，當日熱賣73套。4、迎新家園：位于張家港市后塍鎮(zhèn)，建筑面積4萬平方，為多層、別墅。銷售均價1700元/平方，

6、2005年5月1日開盤。當日，40余人排隊購買，共計簽約72戶，截止8月1日，已銷售120套。5、福基現(xiàn)代城：位于南京大廠，建筑面積35萬平方米。為多層、小高層建筑。目前尚在緊張準備中，預計年底或明年年初開盤。4張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告2 2、了解了解張家港商業(yè)市場張家港商業(yè)市場 張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 張家港市地處長江下游南岸，江蘇省東南部，北濱長江，與南通、如皋、靖江相望，南近太湖，與蘇州、無錫相鄰，東連常熟、太倉，距上海150公里，西接江陰、常州，是沿海及長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。全市總面積998.48平方公里，總人口8

7、8萬。張家港經(jīng)濟發(fā)達，人均GDP達到8000美元，在全國經(jīng)濟百強縣的評比中名列第四。 國內生產(chǎn)總值：01年306億；02年365億；03年475億；04年540億； 全市人均GDP：01年3.59萬，02年4.28萬，03年5.59萬，04年6.4萬 第三產(chǎn)業(yè)的GDP份額：01年37.22%；02年36.99%；03年34.5%； 城鎮(zhèn)居民可支配收入：02年13654元；03年17083元1 1、了解張家港、了解張家港5張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 2002年，是張家港樓市的起步之年。 位于城西片區(qū)的今日家園，以2200元/平米的均價熱銷，向原本平淡的房產(chǎn)市場注入了

8、強有力的興奮劑，成為這輪牛市市場的起點。 20032004年，在開發(fā)商與消費者親密配合下，張家港樓市迅猛發(fā)展：土地價格、開發(fā)面積、銷售均價均有大幅度增長； 2005年， 樓市則進入拐點之年。樓市觀望氣氛在中央政府的各類政策出臺后逐漸形成，于是房價平穩(wěn)、樓盤銷售不緊不慢成為這一年的主要特征。 周期波動的理論告訴我們，市場經(jīng)濟的一般規(guī)律是：供小于求剌激價格上升利潤增加剌激投資規(guī)模擴張商品供應量增加供大于求價格下降利潤減少投資規(guī)?？s小商品供應量減少供小于求。如此循環(huán)往復?，F(xiàn)在的張家港房產(chǎn)市場正在經(jīng)歷這樣的轉變過程，根據(jù)分析，2005年樓市主要有以下幾個特點：2 2、張家港房地產(chǎn)市場（一）、張家港房地

9、產(chǎn)市場（一）6張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 1、05年港城樓市新盤供應量持續(xù)增加 2004年，市區(qū)供應量為120萬平方米。與2003年相比，略有增幅。04年，共推出土地（掛牌、拍賣）96.6萬平方米，其中部分為商業(yè)用地。根據(jù)預測，05年可上市面積達到130萬平方，主要分布在市區(qū)南面及西面，熱點表現(xiàn)為暨陽湖地塊、人民醫(yī)院地塊等。2、各樓盤銷售降溫 2005年上半年，未有新樓盤推出，從已銷售樓盤看，銷售不溫不火，均價沒有明顯漲幅。根據(jù)調查，樓盤普遍銷售率比04年有所下降，基本保持在50%左右，而市場空置率逐年增大，達到12%。3、觀望氣氛濃郁 由于對新政后續(xù)影響預期不明

10、，開發(fā)商、消費者都持觀望態(tài)度。表現(xiàn)在開發(fā)商拿地時較為謹慎、消費者把購房時間后延等。2 2、張家港房地產(chǎn)市場（二）、張家港房地產(chǎn)市場（二）7張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 2 2、張家港房地產(chǎn)市場（三）、張家港房地產(chǎn)市場（三）指標名稱 單位02年度03年度04年度05年度拍賣或者掛牌面積 畝58.03850.11623計劃9幅，2185畝土地平均地價 萬元/畝133.12175.6193.332002-20052002-2005張家港土地供應情況表張家港土地供應情況表 從以上可以看出，張家港市的土地供應量每年都以較大幅度增加，04年比03年增長12.25%，05年比04

11、年增長34%，而隨著土地供應量的增大，開發(fā)面積也不斷增長，導致市場供求關系由賣方市場向買方市場的轉變。8張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 02-0402-04年度商品房開發(fā)與銷售情況年度商品房開發(fā)與銷售情況2 2、張家港房地產(chǎn)市場（四）、張家港房地產(chǎn)市場（四）指標名稱單位02年度03年度04年度03、04同比增長(%)新開工面積萬平米73.26134.39107.5619.97竣工面積萬平米64.3697.96124.1026.68預售面積萬平米71.58146.24116.7125.3銷售面積萬平米6274.290.8722.47空置面積萬平米6.632.002.65

12、32銷售均價元/平16402317306832.4市區(qū)最高6900元/平方，均價4000元/平方市區(qū)供需比1：1.22 9張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 第三產(chǎn)業(yè)總體概述第三產(chǎn)業(yè)總體概述 進入21世紀以后，張家港市經(jīng)濟快速發(fā)展，國民經(jīng)濟運行質量穩(wěn)步提高。2000年全市第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，全年完成三產(chǎn)增加值100.5億元，比1999年增加12.8%，占國內生產(chǎn)總值的比重達37.22。2001年完成三產(chǎn)增加值114.21億元，比上年增12.8，占國內生產(chǎn)總值比重的37.22。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額48.2億元，比上年增12.6。2002年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值365.02億元

13、，按可比價計算比上年增長17；實現(xiàn)財政收入43.08億元，比上年增長34.3。在此基礎上，張家港市的消費品市場呈現(xiàn)繁榮景象，住房裝飾、汽車、餐飲等新的消費熱點日趨明顯。同時，新的消費業(yè)也在加速發(fā)展，大賣場、連鎖店、直銷店、主題上場爭相推進，商貿(mào)流通業(yè)形成新格局，實現(xiàn)了消費品市場的平穩(wěn)發(fā)展和穩(wěn)中求旺。3 3、張家港商業(yè)情況（一）、張家港商業(yè)情況（一）10張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃3 3、張家港商業(yè)情況（二）、張家港商業(yè)情況（二）張家港現(xiàn)行的商業(yè)格局、需求特征分析張家港現(xiàn)行的商業(yè)格局、需求特征分析 目前張家港市區(qū)建成區(qū)商業(yè)面積約150萬平方米（含百貨類、電子產(chǎn)品、服裝

14、棉紡、賓館、餐飲、洗浴、建材裝飾、五金機電等），金港、塘橋兩個鎮(zhèn)商業(yè)面積在30萬平方左右； 港城88萬人口，外來人口30萬，按上述180萬平方統(tǒng)計，人均商業(yè)面積達到1.63平方。國內一般城市為0.6平方/人，上海、北京約1.2平方/人，國外大城市為1.5平方/人。 從總體上來看，張家港市商業(yè)面積已經(jīng)過剩，存在競爭較為激烈的局面，但事實上，商業(yè)門面的格局和定位多集中在較低層面，中高檔商業(yè)門面仍有較好空間。 目前，張家港市的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特色：1、商業(yè)較為發(fā)達，形成了諸如賣場、商城等不同經(jīng)營類別的商業(yè)形式，像購物超市百潤發(fā)、建材城九州裝飾、休閑購物中心步行街等，這些不同類別的商業(yè)建筑使整個張

15、家港市的商業(yè)氛圍濃郁，能夠滿足不同種類的需求；11張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃 2、已出現(xiàn)明顯的功能分區(qū)功能分區(qū)是商業(yè)走向成熟的標志之一，在目前的張家港，具有美食一條街、五金一條街、裝飾一條街、服飾一條街等等，各功能片區(qū)相互獨立又緊密連接，表明商業(yè)已由分散型競爭發(fā)展到共同做大市場的階段；3、核心商圈地位凸現(xiàn)，二三級商圈尚未形成以步行街為核心的商業(yè)圈（包括長安路、西街）作為張家港的龍頭商業(yè)圈，已成為市民心目中的標志性商業(yè)地帶，居民購物、消費活動基本上都在本商圈內完成，而除此之外，張家港市并沒有形成其他的商業(yè)圈來對核心商業(yè)圈進行功能補充。4、普遍缺乏精品意識目前商業(yè)門店

16、的檔次普遍不高，對未來的發(fā)展缺乏預見性的眼光。許多高檔次的商業(yè)消費都在無錫、蘇州、上海等地進行。3 3、張家港商業(yè)情況（三）、張家港商業(yè)情況（三）12張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃3 3、張家港商業(yè)情況（四）、張家港商業(yè)情況（四）5、未來商業(yè)供應量更大亨通廣場、財富廣場、購物公園、暨陽湖商業(yè)街、塘橋國際紡織城、紅星大賣場等，合計約30萬平方。其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)如金港的中央廣場（原巫山商城）錦豐等都有大量商業(yè)計劃。 6、市區(qū)商業(yè)集中度過高長安中路、沙洲中路十字分布，西門路、楊舍西街與沙洲中路圍合的商業(yè)占市區(qū)80%；缺乏商業(yè)副中心、大型社區(qū)商業(yè)。如城西大規(guī)模居住區(qū)，城東、城南等區(qū)域

17、，均沒有商業(yè)支撐； 13張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃3 3、張家港商業(yè)情況（五）、張家港商業(yè)情況（五）商業(yè)門面主要情況分析商業(yè)門面主要情況分析 1、面積情況：目前在售商鋪，主力面積多集中于50-250平方米內，總價控制在50250萬。與項目面積相當?shù)匿N售個案為鴻泰新時代，面積為300800平方米，由于其地段接近步行街，起價達到4萬左右，目前尚未銷售。 2、產(chǎn)品特色：在售商鋪一般都為兩層，底層層高普遍在3米、3.5米左右，如揚帆名都、怡景灣等。其中威隆嘉業(yè)，底層層高達到4.8米，上層層高達到3米。 3、目前在銷售樓盤，個案均價基本定在1萬/平方左右，如長江置業(yè)開發(fā)的怡

18、景灣、東苑房產(chǎn)開發(fā)的東苑新村以及興鴻房產(chǎn)開發(fā)的明日嘉園。這三個項目中，除明日嘉園以開盤外，其他都未開盤。值得一提的是，明日嘉園在03年開盤銷售后，銷售情況一般，目前銷售僅50%左右。這一情況說明，雖然目前的商鋪售價不斷提高，但購買情況并不盡如人意，市場對價格具有一定抗性。 14張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃4 4、西片區(qū)商業(yè)情況（一）、西片區(qū)商業(yè)情況（一）西片區(qū)商業(yè)情況綜述西片區(qū)商業(yè)情況綜述 門面情況：門面情況：以今日家園為中心，500米為半徑畫圓的話，我們可以發(fā)現(xiàn)基本沒有商業(yè)設施的存在。西片區(qū)眾多的小區(qū)中，除了本項目，在規(guī)劃中都沒有設計商業(yè)門面。比如都市心海岸是完全

19、沒有門面，30萬平方的清水灣，只在會所里設計了一個超市；臨近今日家園的悅豐、悅盛，周邊都是綠化帶；目前，離本社區(qū)最近的商業(yè)用房位于萬紅三村及一村，但其檔次不高，主要是服務于自身社區(qū)。 超市情況：超市情況：百潤發(fā)是西片區(qū)最大的一個超市，距離本項目1公里左右；其余都為小型超市； 未來發(fā)展：未來發(fā)展：位于項目以西的購物公園，具有10萬平方商業(yè)面積，今年正在啟動。規(guī)劃有百貨超市、商務生活區(qū)、歐陸風情街等，是張家港市繼步行街后著力打造的右一力作，項目完成時間預計在07年左右。另外，位于新人民醫(yī)院以西的南城項目，將于明年啟動，規(guī)劃面積17萬平方，設計有標準化菜場，對于是否設立底商，還未確定。15張家港城西

20、城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賽博策劃賽博策劃4 4、西片區(qū)商業(yè)情況（二）、西片區(qū)商業(yè)情況（二）綜合分析綜合分析 從目前來看， 今日家園的商業(yè)門面為西片區(qū)僅有的商業(yè)門面，具有一定稀缺性，它將承擔起為本社區(qū)及其他社區(qū)人口提供生活物資、娛樂場所的重要功能，并且這功能在未來的幾年內是不可取代的；雖然將來購物公園建成使用存在，但并不與其形成競爭，反而會是一種互補。它們的主要區(qū)別是：1、目標客戶群并不相同：購物公園可以說是張家港的形象工程，它的設計與招商檔次之高，是一般商業(yè)無法相提并論的，它所針對的消費人群主要有兩塊，一是旅游消費，二是商務消費；而生活消費則少而又少；2、經(jīng)營方式并不一樣：購物公園基本采

21、取以租為主，限定經(jīng)營的方式，而項目本身則與其相反；前一種是用主觀去形成高端市場，后者則是交由市場自己完成經(jīng)營類別的篩選；3、推向市場的時間不一樣：購物公園項目依然在規(guī)劃中，預計要到07、08年左右。本項目于年底前即將上市，面對周邊已有的1萬人口，很容易占有市場先機，形成較為旺盛的商業(yè)氛圍；16張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告5 5、項目、項目SWOTSWOT分析（一）分析（一）1 1、優(yōu)點：、優(yōu)點：A、項目周邊居住人口眾多。從目前來看，今日家園、悅盛等社區(qū)有近1萬人口；從長遠來看，醫(yī)院西面地塊和今日家園西面地塊將有1萬人口，而根據(jù)整體規(guī)劃，西片區(qū)有10萬人口的規(guī)模，這一數(shù)字足以支撐起本

22、項目；B、檔次較高：從整個張家港目前現(xiàn)存的商業(yè)形式來看，全部以底商為主，尚沒有一個社區(qū)建有如此高規(guī)模的MALL結構，在形式上，它是絕無僅有的；C、道路順暢：西片區(qū)的道路寬敞、通暢，絕對不會出現(xiàn)擁堵的局面，這較為容易吸引一批有車族前來消費；D、現(xiàn)房發(fā)售：今日家園大部分人口已經(jīng)入住，本項目在此基礎上以現(xiàn)房發(fā)售，很容易使投資者看到商機；賽博策劃賽博策劃17張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4 4、項目、項目SWOTSWOT分析（二）分析（二）2 2、缺點：、缺點：A、公共交通情況不理想：公交線路偏少，晚班車結束時間偏早，這種情況限制了社區(qū)以外的部分消費人群；B、公共設施少：因為此點，所以不少人

23、都沒有到過或路過今日家園，更不知道有商業(yè)門面，這會給宣傳上帶來難度；C、個體面積偏大，總價高；3 3、機會、機會隨著購物公園及其他幾個項目的開發(fā)，西片區(qū)在未來的一段時間內，將會繼續(xù)升溫，所以本項目的前景極為樂觀；4 4、威脅、威脅房地產(chǎn)市場繼續(xù)受到宏觀調控，銀行對樓盤實行不同利率，不同貸款成數(shù)的限制，并且由于最近經(jīng)濟出現(xiàn)回落，諸多因素使投資者信心明顯不足，賽博策劃賽博策劃18張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告5 5、本案主要競爭對手、本案主要競爭對手南城花園南城花園 由于西片區(qū)基本沒有商業(yè)門面，所以，本案的競爭對手涉及到整個市區(qū)內。綜觀整個房地產(chǎn)市場，2005年的樓市亮點主要在南片和西片

24、，而我們發(fā)現(xiàn)，擁有商業(yè)門面并且是現(xiàn)房的也正是這兩個地方。 南城花園：建筑形式為小高層底商，共有40套左右，商鋪分為兩層，單體商鋪建筑面積在200-500平方，與本項目相當；另外，在意向售價上，南城花園與本項目較為相似，其售價在9000元/平方左右；最后，兩者的上市時間都定在了今年年底前；可能會形成一定的競爭。 南城花園對于投資者來說，還是具有一定吸引力的，首先是上半年幾塊地的拍賣，使南片區(qū)倍受關注，其次，南片區(qū)目前商業(yè)、居住氛圍濃郁，總體比西片繁榮。 但本項目與南城花園的建筑形式、服務人口是各不相同的，在策劃中需要把握好項目的獨特優(yōu)勢，把握住投資人群關注的焦點，將成為銷售成功的關鍵。賽博策劃賽

25、博策劃19張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告6 6、商業(yè)買賣、租賃情況（一）、商業(yè)買賣、租賃情況（一）1、原大成商貿(mào)城（原江南小商品市場）主要是店鋪（4）2.8萬元/年和攤位（2）4000元/年2、金港中央廣場（購物中心）：總投資4.1億元，占地面積約103畝，總建筑面積9萬；張家港有史以來規(guī)模最大、品質最高的商業(yè)建筑，由人民第一商場與金港鎮(zhèn)政府共同開發(fā)建設，目前正在銷售。3、楊子針織市場（塘橋）目前正在規(guī)劃中。香港華潤集團入駐經(jīng)營管理。4、青草巷綜合批發(fā)市場：目前張家港最早、規(guī)模最大的菜籃子果品批發(fā)市場，目前其沿街店面50年租金3萬元。5、步行街：步步高商場一樓8000元/年、二樓30

26、00元/年、三樓1500元/年6、王府廣場：價格6萬元/ 租金13元/天至15元/天（步行街南側）包租三年凈回報17。賽博策劃賽博策劃20張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告6 6、商業(yè)買賣、租賃情況（二）、商業(yè)買賣、租賃情況（二）步行街某廣場 精品服裝、飲品 30-33mm/間 12-16.6元 /天 西門路附近 商店、餐飲 30-60mm/間 2.7-3.7元 /天 梁豐路附近 西：中介東：服裝 20-40mm/間 1.5-2.7元 /天 暨陽公路附近 機電、五金 16-150mm/間 1.5-0.4元 /天 長安路附近 北：五金中：摩托、電動車南：服飾 30-80mm/間 2.2-4

27、.1元 /天 某建材一條街 裝飾材料、電器、燈飾 50mm/間 1.64元 /天 港城大道附近 餐飲 / 1元 /天左右 張楊公路附近 汽車、汽配 30-60mm/間 1元 /天左右 沙洲賓館附近某小商品市場 小百貨、服裝 7-8mm/間 1.5-1.7元 /天賽博策劃賽博策劃21張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告6 6、商業(yè)買賣、租賃情況（三）、商業(yè)買賣、租賃情況（三）某小商品市場 小百貨、服裝 7-8mm/間 1.5-1.7元 /天步行街附近某小商品市場 服裝、服飾 8mm/間 3.4元 /天 張家港某批發(fā)市場 農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)、果品 30-60mm/間 2.1-0.9元 /天 溫州商

28、貿(mào)城 文體、百貨、服裝、禮品、建材燈具等 80-150mm/間 0.55元 /天(開盤參考價)賽博策劃賽博策劃22張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告二、項目的產(chǎn)品定位二、項目的產(chǎn)品定位 張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 這一商業(yè)產(chǎn)品從建筑形式來看，是目前張家港市前所未有的，那么，我們在推廣時將賦予它一個什么樣的嶄新概念？ 題記張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 SHOPPING MALLSHOPPING MALL 的概念的概念 MALL全稱SHOPPING MALL，在中國一般音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為超大型購物中心，屬于一種新興的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱SHOPP

29、ING CENTER，即“購物中心”。SHOPPING MALL作為一種新興的商業(yè)形態(tài)從20世紀50年代就開始盛行于歐美等發(fā)達國家，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)。 SHOPPING MALL的定義是：“大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的聚合體?！?其顯著特征是：1、規(guī)模大，由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上。2、功能全，集購物和其他商業(yè)服務，甚至金融、文化功能于一體，進行全方位服務。1、項目的產(chǎn)品類別（一）、項目的產(chǎn)品類別（一）賽博策劃賽博策劃23張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告鄰里中心鄰里中心 鄰里中心是

30、在借鑒新加坡公共管理先進理念的基礎上，結合社區(qū)商業(yè)開發(fā)，通過多年實踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務中心。特色之一：特色之一：鄰里中心以居住人群為中心，其特色之一是全部設施緊密圍繞人們的在家居附近尋求生活、文化交 MALL圖片 蘇州鄰里中心1、項目的營銷概念（二）、項目的營銷概念（二）賽博策劃賽博策劃24張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 流的需要，構成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如：菜場、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲、小吃是餐廳的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。特色之二：特色之二：鄰里中心把日常商業(yè)

31、和服務設施集于其中，既縮短了這些設施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活質量和城市環(huán)境質量。特色之三：特色之三：鄰里中心的服務對象以本區(qū)居民日常生活為主，有別于中心商務對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構成城市人居活動中心的完整系統(tǒng)。特色之四：特色之四：鄰里中心是政府調控下的商業(yè)行為，在政府的規(guī)劃要求下，發(fā)展商通過高起點的商業(yè)開發(fā)運作，為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活配套等服務，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當可觀的經(jīng)濟效益，還提供了很多的就業(yè)機會，這是第四個特色。1、項目的營銷概念（三）、項目的營銷概念（三）賽博策劃賽博策劃25張家港城西

32、城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 從以上的分析可以看出，本項目雖然在建筑形式和部分功能上類似于MALL，但其規(guī)模同一般意義的上的MALL還有一定差距。事實上，如果將MAALL與鄰里中心作為天平的兩端，本項目在某種意義上更接近于鄰里中心。原因在于： 第一，它是服務于社區(qū)的，屬于居家生活的延伸空間； 第二，它不具備城市商務交流的功用； 第三，其規(guī)模并不大，只能服務于西片區(qū)的某一個組團； 但本項目又不是完全的鄰里中心，普通意義上的鄰里中心是服務于一個社區(qū)，而項目的獨特地理位置、周邊環(huán)境將其服務外延提升到了片區(qū)組團規(guī)模； 從策劃的角度而言，鄰里中心的概念過于狹小，容易使投資者誤以為該項目僅對今日家園社區(qū)

33、服務，并且鄰里中心在宣傳上沒有氣勢，過于普通。賽博策劃賽博策劃1、項目的營銷概念（四）、項目的營銷概念（四）26張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 如果MALL和鄰里中心的概念都不是最佳的選擇，那么，我們將從什么角度來為它取一個易于推廣的名稱？賽博策劃賽博策劃張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 賽博策劃賽博策劃1、項目的營銷概念（五）、項目的營銷概念（五）城西第一街城西第一街 繼今日家園的十大首創(chuàng)后，我們依然延續(xù)第一的口號，使之形成連貫的宣傳風格。該商鋪取第一街的名稱，具有多個因素的支撐： 1、城西目前唯一的具有一定規(guī)模的商鋪； 2、其獨一無二的MALL結構的建筑形式，使之形成了互

34、相對應的街的概念； 3、其檔次之高，在城西片區(qū)甚至張家港市區(qū)內從未有過；27張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 2、項目的形象推廣（一）、項目的形象推廣（一）賽博策劃賽博策劃項目的標識及解釋項目的標識及解釋 “城西第一街”的設計突出 “1”的作用，成為整個LOGO的重點表現(xiàn)，突出 “1”的地位顯赫性和獨一無二的開辟性，采用縱深感覺的立體效果表現(xiàn)大氣渾厚的實力，富有動感、時代感，表示城西的沸騰商業(yè)自此到來。 28張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告賣點賣點 項目的賣點主要有： 1、位居城西片區(qū)，升值潛力巨大； 2、獨特的MALL建筑形式及高尚的品質； 3、全新現(xiàn)房發(fā)售； 4、相對的兩個

35、鋪面距離近（街寬8米），商業(yè)氛圍濃厚； 5、周邊未來居住人口眾多，有10萬之巨； 6、交通便捷2、項目的形象推廣（二）、項目的形象推廣（二）賽博策劃賽博策劃29張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 2、項目的形象推廣（三）、項目的形象推廣（三）賽博策劃賽博策劃目標消費人群目標消費人群 由于項目單體價格高，普通投資者幾乎沒有經(jīng)濟實力購買，因而我們認為本項目的目標消費人群將集中在一類人上，他們就是私營業(yè)主及各類企業(yè)的老板。具體來說，他們又可以分為：1、張家港市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)投資者、經(jīng)營者；2、外地的商業(yè)投資者、經(jīng)營者； 該類人群普遍年齡在3555歲，文化層次并不一定很高，但是社會經(jīng)驗豐富，有自

36、己成熟的處事觀點和做事方法，不易接受他人的意見。他們獲取信息的主要來源為報紙、電視、朋友三大渠道。30張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 城西第一街生活新天地燃點城西時尚生活（城西第一街8大社區(qū)商服中心）（城西第一街10萬人生活新天地）2、項目的形象推廣（四）、項目的形象推廣（四）賽博策劃賽博策劃31張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 投資向西10萬人的居住規(guī)模 商業(yè)的繁榮已是必然2、項目的形象推廣（五）、項目的形象推廣（五）賽博策劃賽博策劃32張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告 規(guī)劃向西城市副中心的地位 商業(yè)繁榮已是必然2、項目的形象推廣（五）、項目的形象推廣（五）賽博策劃

37、賽博策劃33張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告項目的報紙廣告系列項目的報紙廣告系列 3、項目的、項目的VI設計（一設計（一 ）賽博策劃賽博策劃34張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告項目的報紙廣告系列項目的報紙廣告系列 3、項目的、項目的VI設計（二）設計（二） 賽博策劃賽博策劃35張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告項目的名片設計項目的名片設計 3、項目的、項目的VI設計（三設計（三 ）賽博策劃賽博策劃36張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告項目的吊旗設計項目的吊旗設計 3、項目的、項目的VI設計（四）設計（四）賽博策劃賽博策劃37張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4

38、、項目的銷售建議（一）、項目的銷售建議（一）賽博策劃賽博策劃租售結合的策略租售結合的策略 全國商業(yè)地產(chǎn)最大的經(jīng)營企業(yè)大連萬達的董事長王健林曾說：全賣掉的商業(yè)地產(chǎn)非死不可，萬達做三年商業(yè)地產(chǎn)最核心的體會就是商業(yè)地產(chǎn)應以租為主，嚴格的說就是只租不售。要考慮長期的收益，不能搞短期利益。 萬達集團在全國19個城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)總面積300萬平方米。在最初的操作中，萬達也以售、租相結合的方式，但很快就發(fā)現(xiàn)了其中的不足所在，后來又通過高價進行了回收。為什么只租不熟售呢？租的問題到底在于哪？ 38張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售建議（二）、項目的銷售建議（二）賽博策劃賽博策劃 1、經(jīng)營的

39、整體性得不到保證。商鋪一旦出售，作為物業(yè)管理方就無權干涉業(yè)主的經(jīng)營行為。他做什么、怎么做都無法得到保證，結果就是經(jīng)營項目失控，商品檔次下降，質量問題嚴重等。 2、經(jīng)營的有效性上得不到保證。商鋪出售，吸引來的多半是投資者，這些投資者在二次轉租的時候，其實就是在進行另一種個體行為的招商，而他們的招商是無序的，唯一的條件是租金合適。 3、從長期利潤來看，租金收益要遠遠大于商鋪出租的收益； 4、今日家園所處的地理位置，將來具有很好的商業(yè)前景。而現(xiàn)在出售，將無法實現(xiàn)潛在的價值。 5、目前經(jīng)營上的風險性依然存在，如果采用部分招商部分銷售的策略，可以立即帶來商業(yè)人氣。 當然，就目前實際來說，租與售實在是一個

40、兩難的悖論。如果無可避免的要賣商鋪才能解決資金運作難關時，租售的有機組合、統(tǒng)一分配是相當重要的。 所以，我們建議，該商鋪70%出售，另外30%根據(jù)情況進行招租，必須優(yōu)先選擇重要的客戶，安排他們進場。39張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售建議（三）、項目的銷售建議（三）賽博策劃賽博策劃項目的推廣時間項目的推廣時間 張家港人歷來喜歡在年前進行投資，所以很多項目開盤時間都選擇在12月或者1月。依據(jù)項目目前的實際工程情況，項目開盤已完全沒有問題，但這里涉及到一個廣告運作期的問題，需要2個月時間。所以，開盤定在12月底，一方面滿足了我們的運作需要，另一方面滿足了消費者。當然，為了資金

41、回籠可以加快工作進度，但是，前期的準備是十分必要的，這好比電站發(fā)電需要水庫蓄水一樣，沒有達到一定程度，將不會產(chǎn)生電。 40張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售建議（四）、項目的銷售建議（四）賽博策劃賽博策劃項目的銷售方式項目的銷售方式 根據(jù)南面2層、北面局部3層的建筑形式以及樓梯的設置，樓上樓下兩層在功能上沒有連帶性，所以項目基本上采用的是單層結構銷售。 這時，就要注意：1、調節(jié)好優(yōu)勢地段和劣勢地段的價格差；2、控制優(yōu)勢地段的銷售進度，做好保留，以滿足部分客戶的需求。 項目的銷售均價項目的銷售均價 整體均價定在6500元/平方左右較為合適。銷售時，1樓價格大約在9000元/平

42、方，2樓均價在5000元/平方；3樓與2樓聯(lián)售的，可以適當降低3樓價格，在4000元/平方。41張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告5、項目的業(yè)態(tài)定位、項目的業(yè)態(tài)定位賽博策劃賽博策劃 由于項目主體70%以上發(fā)售，所以我們很難對其經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次類別加以控制。但根據(jù)其他城市的一些社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營情況來看，主要經(jīng)營類別有三：第一，飲食類：餐飲、茶座、咖啡茗茶、酒吧等；第二，購物類：超市、音像、報刊、畫廊、服飾等；第三，娛樂類：足浴、美容美發(fā)等； 對于30%招租的商鋪，我們將有選擇的引進一些經(jīng)營類別作為主力，以引導其他經(jīng)營者，使項目在后期經(jīng)營中，保持各方面比例的協(xié)調，并維持一定的檔次。 42張家港城

43、西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告三、項目的推廣策略三、項目的推廣策略 張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告2、項目的總體費用、項目的總體費用賽博策劃賽博策劃項目廣告總體費用費用使用原則：控制總額、量效為出。費用使用額度：預算總額為60萬，其中內容包括售樓處租賃及內部軟裝飾、各類基本宣傳資料制作（包括名片等）、廣告費用及其他費用銷售推廣渠道：活動、報紙、電視、條幅、戶外廣告、廣播、網(wǎng)絡費用分配比例：租賃及裝飾費用為15萬元、電視費用為10萬元、報紙費用為15萬元、招商費用為5萬元、基本資料費用為3萬元、活動費用為7萬元，其他費用為5萬元。 43張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告3、項目

44、的銷售目標、項目的銷售目標賽博策劃賽博策劃 項目本身為商鋪，總價高，客戶群比較窄，所以銷售速度不會很快。根據(jù)研究，我們確認我司操作本項目的銷售目標是：1、總體目標：開盤后半時間內銷售商鋪的60%2、階段目標：開盤三個月內銷售總套數(shù)的40%、開盤半年時間銷售總套數(shù)60%； 44張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售推廣（一）、項目的銷售推廣（一）賽博策劃賽博策劃前期宣傳造勢炒作策略前期宣傳造勢炒作策略1、策略內容A、軟文炒作：利用一切可利用的機會，在項目發(fā)售前期（前夕或初期），與媒體聯(lián)合進行宣傳造勢，確保項目能火爆開盤，順利發(fā)售。B、地盤包裝：利用本項目所在地理位置，進行無聲的廣

45、告宣傳（售樓處、地盤包裝等等），使客戶絡繹不絕地參觀項目，造成熱烈響應。C、電視廣告：電視的宣傳作用隨著房產(chǎn)欄目的成功舉辦，效果越來越好。所以，依靠電視臺制作系列的形象宣傳片，將取道非常重要的作用。45張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售推廣（二）、項目的銷售推廣（二）賽博策劃賽博策劃 2 2、系列展銷會、系列展銷會 利用房地產(chǎn)展銷會、國慶、封頂及各類節(jié)假日舉行各類展銷活動，進行營銷宣傳。 A、時間：國慶、住交會、元旦等節(jié)假日 B、地點：大型廣場等； C、作用：聚集人氣，擴大影響，促進銷售 D、操作方式：在展銷場地設立獨特的人造草坪地毯，輔以獨特的景觀小品設施。盡量采用硬性的

46、高科技展示， 營造一種時尚、輕盈、充滿現(xiàn)代活力的親和形象。不采用“美女明眸善睞，鼓樂掀天做秀”的過度營銷模式； 在大商場等地的展銷，以設立展棚的形式，適時召開，配合各種宣傳促銷活動舉行。46張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售推廣（三）、項目的銷售推廣（三）賽博策劃賽博策劃3 3、活動策劃、活動策劃（1 1）、無錫、蘇州、常州商業(yè)地產(chǎn)考察團）、無錫、蘇州、常州商業(yè)地產(chǎn)考察團內容：組織登記客戶，定于某個時間，一同前往無錫、蘇州、常州等地實地考察社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營情況，以事實予以傳播。組織：報社、電視臺進行系列報道，并寫出考察評論文章（2 2）、西區(qū)商業(yè)前景論壇）、西區(qū)商業(yè)前景論壇內

47、容：邀請市規(guī)劃部門相關領導出席、地產(chǎn)界知名人士、商業(yè)人士、民眾共同參與組織：A、報社、電視臺進行系列報道 B、街心公園“展望西區(qū)”宣傳展覽 47張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售推廣（四）、項目的銷售推廣（四）賽博策劃賽博策劃招租策劃招租策劃 賽博公司將專門與開發(fā)公司成立一個聯(lián)合的招商小組，將工作細致、周到的完成。工作內容主要如下：1、確立哪些門面為招租門面，所選擇的門面必須具有一定代表性；2、確立招租門面的基本業(yè)態(tài)定位，該業(yè)態(tài)定位為城西第一街的代表性定位，具有示范作用；3、制作招商手冊，將招商工作落實到實處；4、聯(lián)系市內各行業(yè)商家，進行商議； 48張家港城西城西第一街今日生活廣場商業(yè)報告4、項目的銷售推廣（五）、項目的銷售推廣（五）賽博策劃賽博策劃低開高走的價格策略低開高走的價格策略 以快速銷售策略規(guī)避市場風險擬采用分步推出（保留房）、低開高走、波浪式漲價策略。分階段推出項目不同單位，不斷制造新的熱點。同時并在市場建立口碑，使客戶對本樓盤進行正面宣傳，把握項目的整體節(jié)奏，力求每個組團的強銷時間與下一組團的