德思勤湖北武漢三金鑫城國際價值思考課件

1、三金三金鑫城國際價值思考鑫城國際價值思考一、市場回顧（從（從20022002年說起年說起） 2002 2002年年底，南京三金房地產(chǎn)公司以年年底，南京三金房地產(chǎn)公司以4.8054.805億天價拿億天價拿得新華西路編號為得新華西路編號為P2002P2002（027027）地塊，其樓面地價為）地塊，其樓面地價為12001200元每平方米，創(chuàng)下了當(dāng)年地價新高。這塊地總建筑面積元每平方米，創(chuàng)下了當(dāng)年地價新高。這塊地總建筑面積4040余萬余萬平方米，這是迄今為止，新華區(qū)域所推出的最大一宗土地。平方米，這是迄今為止，新華區(qū)域所推出的最大一宗土地。 從此，奠定了新華路王者地位。從此，奠定了新華路王者地位。

2、也開始了新華片區(qū)在武漢版圖上的一段傳奇發(fā)展歷程。也開始了新華片區(qū)在武漢版圖上的一段傳奇發(fā)展歷程。2006起，大型住區(qū)總匯起，大型住區(qū)總匯代表項目：鑫城國際、美林代表項目：鑫城國際、美林公館公館2005-2006，精品樓盤聚集，精品樓盤聚集代表項目：北湖假日、西北代表項目：北湖假日、西北湖鳳凰城、兩湖總督湖鳳凰城、兩湖總督2002-2004，高檔物業(yè)先鋒，高檔物業(yè)先鋒代表項目：世紀(jì)華庭、福代表項目：世紀(jì)華庭、福星城市花園、萬豪國際星城市花園、萬豪國際 新華路的發(fā)展分新華路的發(fā)展分3 3個個歷史時期，由南向北依歷史時期，由南向北依次成為開發(fā)熱點(diǎn)，新華次成為開發(fā)熱點(diǎn)，新華路整體規(guī)劃價值凸顯。路整體規(guī)

3、劃價值凸顯。新華西路成為今后的地新華西路成為今后的地產(chǎn)焦點(diǎn)。產(chǎn)焦點(diǎn)。 這里是武漢市最早發(fā)這里是武漢市最早發(fā)展起來的高檔居住區(qū)之展起來的高檔居住區(qū)之一?；貧w中心城區(qū)的熱一?；貧w中心城區(qū)的熱潮最先由這里開始策源。潮最先由這里開始策源。新華路發(fā)展新華路發(fā)展地產(chǎn)新秀地產(chǎn)新秀-新華西新華西新華時代日月華庭美林公館淺水灣金利明珠花園 新華西目前聚集大量新華西目前聚集大量在開發(fā)項目，加在開發(fā)項目，加0505年開年開發(fā)的一些項目，總量約發(fā)的一些項目，總量約100100萬方。而當(dāng)年引起最萬方。而當(dāng)年引起最大關(guān)注的最大項目，一大關(guān)注的最大項目，一直遲遲未露面，但卻留直遲遲未露面，但卻留給這個片區(qū)最大的期待。給這個

4、片區(qū)最大的期待。國際國際鑫城鑫城二、市場分析（20062006年，烽火連天年，烽火連天）1、宏觀市場分析宏觀政策2005-3中央政府工作報告指出整頓房地產(chǎn)市場次序，治理房價過快增長的勢頭2005-3國務(wù)院頒布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知2005-4國務(wù)院辦公廳規(guī)定：國家級開發(fā)區(qū)禁建商品房2005-4國務(wù)院出臺進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控2005-4國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平若干意見的通知2005-4國土資源部開始將2005年國土資源利用計劃下達(dá)各地2005-5建設(shè)部、發(fā)改委七部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見2005-5建設(shè)部發(fā)布了進(jìn)一步加強(qiáng)穩(wěn)定住房

5、價格的通知2005-5財政部、國家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知2006-56項措施穩(wěn)定房價，包括金融，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等措施2006-7六部委限制外資條例正式出臺稅收政策2005-3中國人民銀行對二次置業(yè)者提高住房首付，對三次置業(yè)者提高貸款利率2005-3房地產(chǎn)新的征稅制度確定，首選地級城市試點(diǎn)2005-3央行調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率及首付比例2006-1征收房產(chǎn)交易個人所得稅2006-4央行再次提高房地產(chǎn)貸款利率2006-7央行再次提高房地產(chǎn)貸款利率地區(qū)政策2005-3武漢公積金貸款相關(guān)政策調(diào)整2005-6武漢市公布“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)2005-6武漢市采取四大措施，調(diào)控土地供應(yīng)，

6、控制房價過快上漲2005-6武漢市開發(fā)辦和市物價局通知，商品房銷售需實(shí)行明碼標(biāo)價原則2005-6武漢市發(fā)布商品房廣告“五不準(zhǔn)”通知2006-2武漢市二手房交易契稅提高一倍各項政策出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及購房/投資逐漸趨向理性化房地產(chǎn)開發(fā)投資額152.2113.60204060801001201401602005年上半年2006年上半年土地成交量（單位：畝）123411250500100015002005年上半年2006年上半年房地產(chǎn)指標(biāo)對比圖05001000150020002005上半年1782.905087175.9562842480.54919912006上半年170016142

7、0施工面積竣工面積預(yù)銷售面積銷售價格對比圖30003100320033003400350036003700系列134163584360020052006一季度2006二季度武漢市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r武漢市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r市場整體發(fā)展平穩(wěn)/部分指標(biāo)增幅回落 宏觀調(diào)控作用將逐步顯現(xiàn)，市場整體發(fā)展平穩(wěn)，市場鋼性需求依然存在。宏觀調(diào)控作用將逐步顯現(xiàn)，市場整體發(fā)展平穩(wěn)，市場鋼性需求依然存在。宏觀市場總體特點(diǎn)宏觀市場總體特點(diǎn)2、漢口區(qū)域市場分析重點(diǎn)區(qū)域代表性項目分布圖重點(diǎn)區(qū)域代表性項目分布圖中心區(qū)內(nèi)的中高端項目（已推或即將推出部分）總供應(yīng)量在200萬左右，均價多在5000以上，高端市場競爭激烈。本項目本項目222

8、2萬萬4.54.5萬萬13.613.6萬萬150150萬萬27.627.6萬萬4545萬萬1010萬萬5.555.55萬萬 復(fù)合型物業(yè)的開發(fā)價值大于單一物業(yè)開發(fā)復(fù)合型物業(yè)的開發(fā)價值大于單一物業(yè)開發(fā)； 中高端項目主要集中在沿江片、中心商業(yè)片及新華路片；中高端項目主要集中在沿江片、中心商業(yè)片及新華路片； 中心區(qū)價值倍受關(guān)注，大量高檔項目面臨激烈競爭。中心區(qū)價值倍受關(guān)注，大量高檔項目面臨激烈競爭。漢口區(qū)域市場結(jié)論漢口區(qū)域市場結(jié)論3、新華西市場分析在售項目待售項目待開發(fā)項目區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析鑫城國際鑫城國際40萬萬創(chuàng)意創(chuàng)意SOHOSOHO2.23萬新華豪庭新華豪庭3.36萬兩湖總都兩湖總都5.5

9、5萬西北湖西北湖 鳳凰城鳳凰城10萬北湖假日北湖假日4.6萬日月華庭日月華庭8.3萬淺水灣淺水灣4.47萬萬全城萬全城美林公館美林公館30萬偉業(yè)大廈偉業(yè)大廈新華時代新華時代9.73萬江花實(shí)業(yè)總公司江花實(shí)業(yè)總公司3萬金利明珠花園金利明珠花園4.34萬昌盛項目昌盛項目19.8萬長安麗都長安麗都三、項目要點(diǎn)分析（現(xiàn)在，我們披甲歸來（現(xiàn)在，我們披甲歸來）核心問題：如何在未來非常有潛力，但現(xiàn)在尚未成熟的區(qū)域打造成功的綜合項目？1、經(jīng)典項目回顧經(jīng)典項目介紹經(jīng)典項目介紹水岸星城水岸星城華潤鳳凰城華潤鳳凰城武漢住宅項目武漢住宅項目華潤中心華潤中心深圳商業(yè)項目深圳商業(yè)項目綜合項目實(shí)例綜合項目實(shí)例-華潤中心華潤中

10、心 占地面積占地面積8 8萬平米，總?cè)f平米，總建筑面積建筑面積5555萬平米，總投資萬平米，總投資4040億港幣。分二期開發(fā)；一億港幣。分二期開發(fā)；一期總建筑面積期總建筑面積2323萬平米，萬平米，20042004年年1212月完工。月完工。 一期包含寫字樓（華潤一期包含寫字樓（華潤大廈）及商業(yè)（萬象城）。大廈）及商業(yè)（萬象城）。 二期規(guī)劃中，以五星級二期規(guī)劃中，以五星級酒店、酒店公寓、商業(yè)步行酒店、酒店公寓、商業(yè)步行街組成。街組成。華華 潤潤 中心中心華潤華潤大廈大廈萬象城萬象城華潤中心華潤中心二期二期華潤中心華潤中心深圳唯一的深圳唯一的 都市綜合體都市綜合體18.818.8萬平米深圳商業(yè)航

11、母萬平米深圳商業(yè)航母不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時尚生活方式不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時尚生活方式四大領(lǐng)航國際品牌主力店四大領(lǐng)航國際品牌主力店 萬象城萬象城6 6層商業(yè)樓面（含地下一層）層商業(yè)樓面（含地下一層） 深圳最大、華南最好、深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心。室內(nèi)購物中心。酒店酒店寫字樓寫字樓商務(wù)公寓商務(wù)公寓高檔商業(yè)高檔商業(yè)都市住宅都市住宅商務(wù)租客商務(wù)租客高消費(fèi)人流高消費(fèi)人流旅游租客旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流資源平臺資源平臺提升品質(zhì)提升品質(zhì)提升品質(zhì)提升品質(zhì)都市綜合體價值都市綜合體價值 區(qū)域形象提升，大規(guī)模高尚住宅區(qū)形成；區(qū)域形象提升，大規(guī)模高尚住宅區(qū)形成； 區(qū)域配套完善，專業(yè)賣場，百貨、零售購物、娛樂餐飲、社區(qū)服務(wù)為一體的區(qū)域配套完善，專業(yè)賣場，百貨、零售購物、娛樂餐飲、社區(qū)服務(wù)為一體的區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)中心形成；案例：新世界中心通過對新世界商場亞洲旗艦店品牌高檔商業(yè)定位，提升住宅的形象和檔次，綜合價值高。本項目可通過前期商業(yè)規(guī)劃及品牌招商的本項目可通過前期商業(yè)規(guī)劃及品牌招商的宣傳，展示項目未來繁華的商業(yè)配套，支宣傳，展示項目未來繁華的商業(yè)配套，支撐住宅的價值提升。撐住宅的價值提升。實(shí)景展示圖片施工階段，在人流量較大的臨街建筑顯現(xiàn)前可充分利用圍板廣告發(fā)布項目信息；施工