工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究課件

1、工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 總總 結(jié)結(jié)工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、?gòu)物中心、綜合市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別；商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有

2、別；但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；多重特性；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)要求越來(lái)越專業(yè)、越來(lái)越精細(xì)的必然產(chǎn)物；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)要求越來(lái)越專業(yè)、越來(lái)越精細(xì)的必然產(chǎn)物；商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)

3、經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究商業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)盈利模式u 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售收入或者租金；u 對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)，以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤(rùn)主要來(lái)源；對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)u 開(kāi)發(fā)商一是通過(guò)與制造商合作開(kāi)發(fā)賺取適當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷售或者出租獲取利潤(rùn)；u 運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)， 是出租獲取租金回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)與

4、工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究 工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區(qū)別在于土地投入成本，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的14， 而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的15到110，甚至更低。從而投資門(mén)檻較低 這將是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)難得的好機(jī)會(huì)。當(dāng)然由于工業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜所以國(guó)內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屈指可數(shù)。 對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來(lái)出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信托，商鋪期權(quán)，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善。中國(guó)地

5、產(chǎn)證券化也將是一個(gè)不斷摸索和改進(jìn)完善的過(guò)程。總的來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)證券化是一種趨勢(shì)國(guó)外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國(guó)的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較表工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較表商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 1 主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn) 投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)

6、工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究2進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物

7、業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究3 通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究直接銷售模式直接銷售模式先租賃再銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產(chǎn)完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售打包出售開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)最后整開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)最后整體打

8、包上市體打包上市盈利模式盈利模式總總 結(jié)結(jié) 國(guó)內(nèi)常用模式國(guó)內(nèi)常用模式國(guó)外常用模式國(guó)外常用模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利取得土地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，取得土地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益提供針對(duì)園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利提供針對(duì)園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動(dòng)的組織等各個(gè)方面的服務(wù)為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動(dòng)的組織等各個(gè)方面的服務(wù)以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)部分或整體完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其