第六章資產(chǎn)評(píng)估收益法

1、. 6.3 6.3 收益途徑收益途徑.6.3.1 6.3.1 收益法的基本原理收益法的基本原理 收益法的理論基礎(chǔ)收益法的理論基礎(chǔ) 效用價(jià)值論效用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益。者帶來(lái)的收益。 收益途徑的基本含義收益途徑的基本含義 通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值來(lái)判通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。 收益法的評(píng)估思路收益法的評(píng)估思路 預(yù)期收益折現(xiàn)預(yù)期收益折現(xiàn).6.3.2 6.3.2 收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提 (1)(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可

2、被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；以用貨幣衡量；(2)(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量; ;(3)(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。.3.2.3 3.2.3 收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序1) 1)收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料的數(shù)據(jù)資料, ,包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2)2)分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益分析測(cè)算被評(píng)估

3、對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益; ;3)3)確定折現(xiàn)率或資本化率；確定折現(xiàn)率或資本化率；4)4)用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；期收益折算成現(xiàn)值；5)5)分析確定評(píng)估結(jié)果。分析確定評(píng)估結(jié)果。. 3.2.4 3.2.4 收益途徑的基本參數(shù)收益途徑的基本參數(shù)1) 1)收益額收益額 資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理, ,資資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。所得額。特點(diǎn)：特點(diǎn)：其一其一, ,收益額是資產(chǎn)收益額是資產(chǎn)收益額收益額, ,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；而不是資

4、產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其其二二, ,用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的收收益益, ,而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。.2)2)折現(xiàn)率折現(xiàn)率從本質(zhì)上講從本質(zhì)上講, ,折現(xiàn)率是一種折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率期望投資報(bào)酬率, ,是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下, ,對(duì)投資對(duì)投資所期望的回報(bào)率。所期望的回報(bào)率。3)3)收益期限收益期限 收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間, ,通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件評(píng)估資產(chǎn)自身效能及

5、相關(guān)條件, ,以及有關(guān)法以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。.（2 2）因素分析法）因素分析法確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；收入、稅金等）；預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況；預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況；估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。.PP評(píng)估值；評(píng)估值；ii年序號(hào)；年序號(hào)；P Pi i未來(lái)第未來(lái)第i i年的評(píng)估值；年的評(píng)估值；R Ri i未來(lái)第未來(lái)第i i年的預(yù)期收益；年的預(yù)期收益；rr折現(xiàn)率或資本化率；折現(xiàn)率或資本化率；r ri i第第i i年的折現(xiàn)率或資本化率

6、；年的折現(xiàn)率或資本化率；tt收益年期；收益年期；nn收益年期；收益年期；AA年金。年金。.1、理論公式為房地產(chǎn)價(jià)格，為房地產(chǎn)價(jià)格， 為未來(lái)各年的純收益，為未來(lái)各年的純收益， 為未來(lái)各年的還原率。為未來(lái)各年的還原率。P123,.n 312112123123.111111111.1nnPrrrrrrrrrr123, .nr r rr. 2、基本公式每年的凈收益都為 ，還原率都為 。 .111111111.1Prrrrrrrrrrr.1) 1)純收益不變純收益不變(1)(1)在收益永續(xù)在收益永續(xù), ,各因素不變的條件下各因素不變的條件下, ,有有以下計(jì)算式：以下計(jì)算式：P PA/rA/r（最簡(jiǎn)單的情

7、況）（最簡(jiǎn)單的情況）其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；資本化率固定且大于零；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。收益年期無(wú)限。. (2)(2)在收益年期有限在收益年期有限, ,資本化率大于零的條件下資本化率大于零的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式, ,其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；資本化率固定且大于零；資本化率固定且大于零；收益年期有限為收益年期有限為n n。) )14(6r)（111rAPn.例：某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬(wàn)元，土地還原率為6%，則其

8、法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格為多少萬(wàn)元？. 例：有一不動(dòng)產(chǎn)，利用該不動(dòng)產(chǎn)正常情況下，每年所獲得的總收益為20萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用為12萬(wàn)元，該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為8.5%，另外，該宗不動(dòng)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)已使用了6年，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為： )(5.919724.0*1.94%5.8111%5.81220650萬(wàn)元P.(3)(3)在收益年期有限在收益年期有限, ,資本化率等于零的資本化率等于零的條件下條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：P PA An n其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；收益年期有

9、限為收益年期有限為n n；資本化率為零。資本化率為零。.二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=an=a n32r1A.r1Ar1Ar1APnrrAP111n= rAP r=0有限年有限年nAP 有限年公式有限年公式無(wú)限年公式無(wú)限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第六章 收益法.2)2)純收益在若干年后保持不變純收益在若干年后保持不變(1)(1)無(wú)限年期收益。其基本公式為無(wú)限年期收益。其基本公式為: :其成立條件是：其成立條件是：純收益在純收益在n n年年( (含第含第n n年年) )以前有變化以前有變化; ;純收益在純收益在n n年年( (不含第不含

10、第n n年年) )以后保持不變以后保持不變; ;收益年期無(wú)限收益年期無(wú)限; ;r r大于零。大于零。1 16 6) )( (6 6r r) )r r( (1 1A Ar r) )( (1 1R RP Pn nn n1 1t ti ii i.前期前期 （設(shè)（設(shè)n=5n=5） 后期后期 ), 2, 1(ni), 2, 1(nni01234567895 51 1i ii ii ir)r)(1(1R R前期現(xiàn)值前期現(xiàn)值r r A A資資本本化化現(xiàn)現(xiàn)值值n nr r) )( (1 11 1r r A A資資本本化化現(xiàn)現(xiàn)值值的的現(xiàn)現(xiàn)值值.(2)(2)有限年期收益。其計(jì)算公式為有限年期收益。其計(jì)算公式為:

11、:其成立條件是：其成立條件是：純收益在純收益在t t年年( (含第含第t t年年) )以前有變化；以前有變化；純收益在純收益在t t年年( (不含第不含第t t年年) )以后保持不變；以后保持不變；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零。大于零。)176()1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP.01234t678nt t1 1t ti ii ir r) )( (1 1R R前前t t期期現(xiàn)現(xiàn)值值】r r) )（1 11 1【1 1r rA At t）期期現(xiàn)現(xiàn)值值后后（n nt tn nt tr r）（1 11 1】t tn nr r) )( (1 11 1【1

12、1r rA At t) )期期現(xiàn)現(xiàn)值值的的現(xiàn)現(xiàn)值值后后（n n.例 題 例：某寫字樓于例：某寫字樓于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用權(quán)，于年的土地使用權(quán)，于20042004年年1111月月3030日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于評(píng)估該寫字樓于20042004年年1212月月1 1日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未來(lái)前來(lái)前4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為200200萬(wàn)元、萬(wàn)元、220220萬(wàn)元、萬(wàn)元、250250萬(wàn)元、萬(wàn)元、280280萬(wàn)元；萬(wàn)元；第第5

13、 5年開始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在年開始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300300萬(wàn)元左右，萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%8%。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 . 300萬(wàn)元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445 .46432.3)3)純收益按等差級(jí)數(shù)變化純收益按等差級(jí)數(shù)變化(1)(1)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增, ,收益年期無(wú)限的條件下收益年期無(wú)限的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以

14、下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為純收益逐年遞增額為B B；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；r r大于零。大于零。)186 (2rBrAP.例題 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為8 8萬(wàn)元，萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1 1萬(wàn)元，萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 2rBrAP萬(wàn)元35.212%91%982.(2)(2)在純收益按等差級(jí)

15、數(shù)遞增在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件下, ,有以下計(jì)算式有以下計(jì)算式: :其成立條件是：其成立條件是： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為純收益逐年遞增額為B B；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零。大于零。)196 ()1 ()1 (11 2nnrnrBrrBrAP）（.)206 (2rBrAP(3)(3)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減, ,收益年期無(wú)收益年期無(wú)限的條件下限的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減額

16、為純收益逐年遞減額為B B；收益遞減到零為止；收益遞減到零為止；r r大于零。大于零。.2 21 1) )( (6 6r r) )( (1 1n nr rB B r r) )( (1 11 1） 1 1r rB Br rA A（P Pn nn n2 2(4)(4)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減額為純收益逐年遞減額為B B；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零。大于零。.2 22 2) )( (6 6s s

17、r rA AP P4)4)純收益按等比級(jí)數(shù)變化純收益按等比級(jí)數(shù)變化(1)(1)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增, ,收益年期無(wú)收益年期無(wú)限的條件下限的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為純收益逐年遞增比率為s s；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.2 23 3) )( (6 6 ) )r r1 1s s1 1( ( 1 1s sr rA AP Pn n(2)(2)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件

18、下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為純收益逐年遞增比率為s s；收益年期有限；收益年期有限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.)246( srAP(3)(3)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減, ,收益年期無(wú)收益年期無(wú)限的條件下限的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為純收益逐年遞減比率為s s；收益年期無(wú)限；收益年期無(wú)限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.)256()11(1 n

19、rssrAP(4)(4)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為純收益逐年遞減比率為s s；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零；大于零；0 0s1s1。.)266()1 ()111 nnnrPrrAP（5)5)已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下, ,有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益在第純收益在第t t年年( (含含t t年年) )前保持不變；前保持

20、不變；預(yù)知第預(yù)知第n n年的價(jià)格為年的價(jià)格為P Pn n；r r大于零。大于零。.6)6)應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例 例例6-86-8某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng),3,3年的營(yíng)業(yè)年的營(yíng)業(yè)收益全部用于抵充負(fù)債收益全部用于抵充負(fù)債, ,現(xiàn)評(píng)估其現(xiàn)評(píng)估其3 3年經(jīng)營(yíng)收年經(jīng)營(yíng)收益的折現(xiàn)值。經(jīng)預(yù)測(cè)得出益的折現(xiàn)值。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3 3年內(nèi)各年預(yù)期收益年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表的數(shù)據(jù)如表6-3:6-3:.表表3-3 3-3 某企業(yè)未來(lái)三年的預(yù)期收益某企業(yè)未來(lái)三年的預(yù)期收益 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元第一年第一年第二年第二年第三年第三年收益額收益額300300400400200200折現(xiàn)率折現(xiàn)率6%6%6%6%6%6%折

21、現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)系數(shù)0.94340.94340.89000.89000.83960.8396收益折現(xiàn)值收益折現(xiàn)值283283356356167.90167.90由此可以確定其折現(xiàn)額為：由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=283+356+167.9=806.9(=283+356+167.9=806.9(萬(wàn)元萬(wàn)元) ).6)6)應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例 例例6-96-9被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5 5年內(nèi)收益年內(nèi)收益分別為分別為1212萬(wàn)元、萬(wàn)元、1515萬(wàn)元、萬(wàn)元、1313萬(wàn)元、萬(wàn)元、1111萬(wàn)元和萬(wàn)元和1414萬(wàn)元。假定從第萬(wàn)元。假定從第6 6年起。以后各年收益均為年起。以后各年收益均為1414萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%10%。確定被評(píng)估資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下和經(jīng)營(yíng)確定被評(píng)估資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下和經(jīng)營(yíng)5050年條年條件下的評(píng)估價(jià)值。件下的評(píng)估價(jià)值。.1) 1)永續(xù)經(jīng)營(yíng)下永續(xù)經(jīng)營(yíng)下（1 1）前）前5 5年現(xiàn)值年現(xiàn)值（2 2）第）第6 6年以后的收益資本化年以后的收益資本化（3 3）評(píng)估值）評(píng)估值( (萬(wàn)萬(wàn)元元）2777.49)1 (511tttiPP（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）140%1014