南寧綠城物業(yè)管理方案講解學(xué)習(xí)

1、XX綠城物業(yè)管理方案編制：編制日期：年 月日審核：審核日期：年 月日批準(zhǔn)：批準(zhǔn)日期：年 月日二OO五年八月一日0.0 封頁(yè)0.1 目錄1.0 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介2.0 管理方式概述3.0 物業(yè)管理處架構(gòu)4.0 管理指標(biāo)承諾5.0 管理用物資裝備6.0 物業(yè)管理費(fèi)用收支預(yù)算7.0 管理規(guī)章制度1.0物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介物業(yè)公司受托管理的物業(yè)小區(qū):X小區(qū)XXX小區(qū)XX宿舍區(qū)XX小區(qū)X小區(qū)大廈:XX辦公大樓XX大廈168大廈XX物業(yè)榮譽(yù)榜九八年度：XX小區(qū)榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)；XX小區(qū)榮獲“全國(guó)城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)綜合金牌獎(jiǎng)”；XX小區(qū)榮獲“全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；XX

2、小區(qū)榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)；XX小區(qū)被評(píng)為南寧市“花園式”單位。九九年度：XX物業(yè)公司通過(guò)IS09002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證；XX物業(yè)公司榮獲“南寧市先進(jìn)集體”稱號(hào)；XX小區(qū)榮獲“南寧市文明小區(qū)”稱號(hào)；XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)文明小區(qū)”稱號(hào)；XX物業(yè)公司榮獲首府“講文明、樹(shù)新風(fēng)”活動(dòng)先進(jìn)單位稱號(hào)。二000年度：XX物業(yè)公司被推舉為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位；XX物業(yè)公司榮獲首府“樹(shù)立廣西新形象、創(chuàng)建全國(guó)文明城”活動(dòng)先進(jìn)單位稱號(hào);XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)環(huán)保模范院區(qū)”稱號(hào)；XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)單位”稱號(hào)；新城區(qū)政府辦公大廈榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào)二 00 一年

3、度：XX 物業(yè)公司取得物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)資格。XX 小區(qū)榮獲南寧市“無(wú)毒小區(qū)”XX 物業(yè)公司被評(píng)為“抗洪搶險(xiǎn)先進(jìn)集體”XX 物業(yè)公司被評(píng)為“雙擁先進(jìn)單位”二 00 二年度：XX 小區(qū) 小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤物業(yè)管理獎(jiǎng)”XX 小區(qū) 小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤理想 XX 獎(jiǎng)”XX 小區(qū)小區(qū)榮獲“ 2002 年度全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”XX 小區(qū) 小區(qū)榮獲“全國(guó)青年文明社區(qū)”XX 小區(qū) 小區(qū)榮獲“南寧市首批文明社區(qū)”二 00 三年度：XX 物業(yè)公司被評(píng)為南寧市城區(qū) 2002 年綜合治理模范單位XX 物業(yè)公司被評(píng)為南寧市環(huán)境保護(hù)工作先進(jìn)單位XX 物業(yè)公司被評(píng)為 2003 年度消防安全先進(jìn)單位XX

4、小區(qū)小區(qū)榮獲 2003 廣西首批創(chuàng)建文明社區(qū)示范點(diǎn)XX 物業(yè)公司被評(píng)為 2003 年內(nèi)部保安服務(wù)組織先進(jìn)單位1、物業(yè)公司簡(jiǎn)介2.0 項(xiàng)目概述：南寧市XX綠城是目前南寧市建筑檔次較高、地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、齊全的自 然生態(tài)居住社區(qū)。其占地面積 2000 畝，總建筑面積約 43 萬(wàn)平方米，交通便利，整個(gè)小區(qū) 充分利用了地勢(shì)起伏的自然景觀，引入了設(shè)計(jì)大師的先進(jìn)理念，有：多層、聯(lián)排、單體別 墅等等，社區(qū)內(nèi)有擁有大片未開(kāi)墾的植被豐富、樹(shù)木種類繁多的森林及以天鵝湖為核心的 7 大天然水系等；社區(qū)內(nèi)綠化率高，設(shè)有配套設(shè)施齊全的購(gòu)物中心、高尚會(huì)所、幼兒園， 小區(qū)實(shí)行分組團(tuán)管理等人性化的管理模式，注重

5、社區(qū)文化建設(shè)。根據(jù)大型生態(tài)社區(qū)的這些 特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理總體目標(biāo)是： 將XX綠城小區(qū)管理成為南寧市乃至全區(qū)住宅區(qū)之典范， 為小區(qū)的業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境；充分體現(xiàn)XX物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主的宗旨。2.1 我們的目標(biāo)是 :全部物業(yè)交付使用一年內(nèi)，評(píng)為市級(jí)物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評(píng)為自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。2.2 為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們的策劃思想是 12352.2.1 一個(gè)中心： 以業(yè)主（住戶、開(kāi)發(fā)商）的滿意為中心，最大限度地體現(xiàn)全心全意為為業(yè)主服務(wù)的宗旨。2.2.2 二個(gè)手段： 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理手段。2.2.3 三種意識(shí)： 樹(shù)立員工

6、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。2.2.4 五個(gè)工作重點(diǎn)： 工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理、協(xié)管管理及停車場(chǎng)管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、提供社區(qū)事務(wù)服務(wù)。2.3 一個(gè)中心：即以業(yè)主（住戶、開(kāi)發(fā)商）的滿意為中心。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，充分體現(xiàn)“以人為本”的人性化服務(wù)，要讓小區(qū)的業(yè)主擁有一個(gè)安心、舒心的居住環(huán)境，以充分實(shí)現(xiàn)物 業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主服務(wù)的宗旨，達(dá)到管理為物業(yè)服務(wù)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)的目的。2.4 二種管理手段：根據(jù)現(xiàn)代管理學(xué)原理，管理的手段有多種多樣，但對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為最主要、最有效的管理手段應(yīng)當(dāng)是規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化二種。2.4.1 規(guī)范化：由于物業(yè)管理這一服務(wù)行業(yè)涉及到居民生活的方方

7、面面，在前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)具有相對(duì)的壟斷權(quán)，為約束各主體在物業(yè)管理過(guò)程中的行為，國(guó)家與地方政府已 相續(xù)出臺(tái)了法規(guī)、政策，這是我們從事物業(yè)管理的根本依據(jù)。同時(shí)，我們制定嚴(yán)格內(nèi)部管 理制度以約束員工的行為，科學(xué)的公共管理制度約束業(yè)主（或房屋使用人）的行為。2.4.2 標(biāo)準(zhǔn)化：公司將導(dǎo)入已成功運(yùn)作的 ISO9002 質(zhì)量管理體系，用完善的質(zhì)量體系文件明確責(zé)任分工、明確工作程序、明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制好服務(wù)過(guò)程來(lái)保證提供服務(wù)的質(zhì)量，使之 時(shí)時(shí)保持在本司承諾的標(biāo)準(zhǔn)之上， 隨后導(dǎo)入的 ISO14000 環(huán)境管理體系， 通過(guò)環(huán)境管理體系 當(dāng)中的組織機(jī)構(gòu)、策劃、活動(dòng)、責(zé)任、程序、過(guò)程和資源等要素的落

8、實(shí)，建立和完善環(huán)境 體系，控制我們工作對(duì)環(huán)境的影響，制定、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評(píng)審和維持環(huán)境方針，確定和實(shí) 現(xiàn)環(huán)境管理體系目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)人和自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展之路。2.4.2.1 用人標(biāo)準(zhǔn)化：我們聘用一名員工，不僅是聘用他的雙手，還包括指揮這雙手的頭腦、承載 這雙手的身體以及他的社會(huì)關(guān)系，也就是他的整個(gè)身心。完整的人才是我們管理的內(nèi)容和 保證業(yè)績(jī)與效益的資源。深知這一點(diǎn)，本公司對(duì)每一個(gè)崗位用什么樣的人都制定了相應(yīng)的 標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)歷、年齡、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)歷、品德、知識(shí)、專業(yè)技能、身體素質(zhì)等都有硬性的標(biāo)準(zhǔn)。 在員工的聘用上保證只有滿足標(biāo)準(zhǔn)能勝任該崗位的人才被選用，任人唯賢；2.4.2.2 工作標(biāo)準(zhǔn)化：物業(yè)管理的內(nèi)

9、容很繁雜，要保證沒(méi)有任何一件工作被遺漏，每一件工作都能 達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，就必須制定標(biāo)準(zhǔn)化文件：數(shù)據(jù)化地明確每一件工作該由誰(shuí)來(lái)做？每一位 員工每時(shí)該做什么？怎么做？做到什么標(biāo)準(zhǔn)？由誰(shuí)來(lái)檢查？檢查的標(biāo)準(zhǔn)是什么？以便切實(shí) 控制好服務(wù)的過(guò)程，保證管理服務(wù)到位、服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，這些正是本公司一直堅(jiān)持的基本 管理手段。2.4.2.3 考核標(biāo)準(zhǔn)化：對(duì)員工的工作進(jìn)行考核是我們進(jìn)行有效激勵(lì)和實(shí)施有效培訓(xùn)的基礎(chǔ)，也是我 們發(fā)現(xiàn)服務(wù)缺陷的有效手段。本公司制定了科學(xué)的、數(shù)據(jù)化的考核機(jī)制來(lái)保證這些管理基 本數(shù)據(jù)的獲得，明確規(guī)定了什么時(shí)間考核？由誰(shuí)考核？考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？考核結(jié)果如何與 員工的工資待遇掛勾等相關(guān)內(nèi)容，以此發(fā)現(xiàn)

10、工作中存在的問(wèn)題和激勵(lì)員工盡最大努力干好 各方面的工作。2.5 三種意識(shí)：?jiǎn)T工素質(zhì)絕對(duì)是搞好物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)鍵因素，員工素質(zhì)除思想素質(zhì)、身體素 質(zhì)以外，更重要的是員工應(yīng)具有的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。2.5.1 服務(wù)意識(shí)：讓員工牢固樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”，“我們的合格產(chǎn)品就是為讓業(yè)主滿意 的服務(wù)”的觀念，在工作中堅(jiān)持處處為業(yè)主著想的工作原則，讓我們的業(yè)主天天好心情。 提倡并落實(shí)“換位思考”，站在業(yè)主的立場(chǎng)考慮問(wèn)題的工作方法。這些觀念、工作原則和 工作方法是本公司培訓(xùn)的重要內(nèi)容。在工作中我們通過(guò)服務(wù)時(shí)效和業(yè)主滿意的程度來(lái)考察 員工的意識(shí)，并不斷加以強(qiáng)化。2.5.2 質(zhì)量意識(shí) : 質(zhì)量是企

11、業(yè)的生命，這句話對(duì)物業(yè)管理企業(yè)同樣有效，沒(méi)有質(zhì)量的服務(wù)不如不提 供。完成工作不僅需要及時(shí)，更要保質(zhì)。小區(qū)的服務(wù)需要是多種多樣的，但服務(wù)的最終目的 只有一個(gè)，那就是我們的服務(wù)能讓業(yè)主滿意。2.5.3 成本意識(shí) : 物業(yè)管理企業(yè)必須在他的運(yùn)作過(guò)程中充分考慮其行為所產(chǎn)生的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效 益。要保證他在物業(yè)管理的過(guò)程中的投入能夠收回并有一定的利潤(rùn)，物業(yè)管理才能生存，發(fā) 展和壯大。如果我們的物業(yè)管理不能以業(yè)主愿意提供的價(jià)格向業(yè)主提供他需要服務(wù)， 管理工 作就是失敗的。在收入既定的情況下，控制物業(yè)管理成本就是最好的途徑。成本控制不僅是 公司老總或管理處主任的事， 也是員工的事， 只有讓每一位員工都成為成

12、本控制者和監(jiān)督者， 從一滴水、一度電、一張紙做起，建立相應(yīng)的審批制度，嚴(yán)格管理各項(xiàng)費(fèi)用支出，在保證物 業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，減少各項(xiàng)開(kāi)支，才能為業(yè)主省錢，為公司創(chuàng)利，小區(qū)的物業(yè)管理 也才能得以健康發(fā)展。 對(duì)于這三種意識(shí)的培養(yǎng)， 我們將利用各種培訓(xùn)及各種場(chǎng)合進(jìn)行不斷的 灌輸，并通過(guò)各種手段不斷加以強(qiáng)化。2.6 五個(gè)工作重點(diǎn)261工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理。XX綠城物業(yè)小區(qū)是一個(gè)配套設(shè)備專業(yè)、高智能化較完善的小區(qū)，公司將嚴(yán)格按照 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)備進(jìn)行管理。同時(shí)，設(shè)置工程 維修部，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)負(fù)全責(zé)，以確保各項(xiàng)設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，更好地為小區(qū)職能服 務(wù)。2.6.2 治安

13、管理及停車場(chǎng)管理。貫徹“預(yù)防為主、防治結(jié)合、防消結(jié)合”的原則，防止盜竊、火 災(zāi)等各種事故的發(fā)生。通過(guò)充實(shí)治安隊(duì)伍及健全各項(xiàng)協(xié)管制度，以及公司內(nèi)部建立的應(yīng)急 聯(lián)動(dòng)中心，確保小區(qū)處于良好的治安狀態(tài)，并成為市治安綜合治理先進(jìn)單位。2.6.3 清潔衛(wèi)生管理。公司將嚴(yán)格按照 ISO9002 體系和星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生管理，確 保小區(qū)衛(wèi)生的整潔，并營(yíng)造成出一種高雅、舒適、親和的居住環(huán)境。2.6.4 綠化管理。重點(diǎn)包括小區(qū)公共陸地的綠化布置，花卉、草的種植和養(yǎng)護(hù)，以及室內(nèi)綠化布 置等。2.6.5 社區(qū)公共服務(wù)。重點(diǎn)包括接待小區(qū)業(yè)主的報(bào)修、投訴、咨詢、收費(fèi)的工作 , 及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)部 門處理業(yè)戶的投訴，

14、調(diào)解糾紛，達(dá)到全心全意為業(yè)主服務(wù)的目的。3.0物業(yè)管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖3.1 組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：a. 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé) 制。b. 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，提倡“高門檻進(jìn)，高門檻出”，所有員工既 是自己所在崗位的專家能手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。4.0管理的指標(biāo)承諾4.1 質(zhì)量方針：追求永遠(yuǎn)卓越，提供滿意服務(wù)，營(yíng)造溫馨XX,4.2 質(zhì)量目標(biāo)：1、實(shí)施IS09002質(zhì)量保證體系，按照要求進(jìn)行規(guī)范化管理，為小區(qū)住戶提供滿意服務(wù)。2、小區(qū)全部物業(yè)交付使用后一年內(nèi)，評(píng)為市級(jí)物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評(píng)為自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理小 區(qū)；在三年內(nèi)評(píng)

15、為全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。3、 根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定小區(qū)服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)如下:一、社區(qū)管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、日常服務(wù)日常每天對(duì)轄區(qū)巡視 1-2遍，并做好巡視記錄：A、制止違反規(guī)定私搭亂建，裝修噪音污染及影響市容 觀瞻的行為，確保小區(qū)無(wú)安全隱患，房屋外觀整潔、完好。B監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)保潔、綠化的實(shí)施情況，檢查公共配套 設(shè)施、房屋共用部位及附屬設(shè)施的完好狀況，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理，做到規(guī)范有序。工作記錄完整，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；違章處理率98%2、處理投訴A、協(xié)調(diào)有關(guān)部門及時(shí)處理住戶投訴，調(diào)解糾紛。B對(duì)住戶投訴及保修的處理情況進(jìn)行回訪，確保對(duì)住

16、戶的服務(wù)質(zhì)量。投訴回訪率100%,維修回訪率50%以上。3、社區(qū)文化設(shè)立文化管理員崗，與社區(qū)服務(wù)部人員一起開(kāi)展社區(qū)文 化活動(dòng)：A、每季度更換一期社區(qū)宣傳板報(bào)。B對(duì)節(jié)日裝飾，重大活動(dòng)進(jìn)行策劃布置，每年按計(jì)劃與業(yè)委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合舉辦文體活動(dòng)，豐富住戶的文化 生活。定期出報(bào)，按計(jì)劃 舉辦各項(xiàng)社區(qū)文化活 動(dòng)，形成有特色的社區(qū) 文化氛圍。二、房屋及公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、房屋共用部位主體結(jié)構(gòu)：戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等基本 完好，發(fā)現(xiàn)零星損壞及時(shí)維修。房屋完好率98%2、房屋共用設(shè)樓內(nèi)共用照明、電視、電訊、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備、單元對(duì)按設(shè)備維護(hù)規(guī)范施

17、設(shè)備講安防系統(tǒng)等運(yùn)行正常，基本完好，出現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)排除。進(jìn)行，設(shè)備維修及時(shí)， 保證正常使用。3、共用配套設(shè)施設(shè)備主體設(shè)施、休息設(shè)施、小品雕塑保持完好，非經(jīng)營(yíng)性的其他設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修； 噴泉系統(tǒng)運(yùn)行正常， 設(shè)施完好；共用配套設(shè)施完好 率95%設(shè)備維修及時(shí)、 運(yùn)行正常。4、道路及公共場(chǎng)地路面平整、通暢、井蓋無(wú)缺損，無(wú)丟失，無(wú)危及安全的 地方。道路完好率95%5、供水系統(tǒng)A、設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好：每天巡視1次，并做好巡視記錄，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。B給水管線無(wú)明顯滲漏，無(wú)污染。C水池按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。按設(shè)備維護(hù)規(guī)范 進(jìn)行維護(hù)，設(shè)備故障 及時(shí)排除，運(yùn)行正常， 二次供水水質(zhì)送檢合 格

18、率達(dá)到100%6、排水排污A、排水系統(tǒng)由專人疋期維護(hù)、疏通、清理。B排水、排污管道通暢，發(fā)現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象及時(shí)處理。C溝渠、池、井完好D排水暢通無(wú)阻，及時(shí)處理積水和塌陷。排水管、明暗溝 渠、雨水井、污水井、 化糞池完好率98%設(shè) 備故障及時(shí)排除，運(yùn)行 正常。7、公用照明系統(tǒng)路燈、樓道燈、園林燈、庭院燈等公共照明設(shè)備完好。公共照明設(shè)備完 好率95%做到即報(bào)即 修。三、小區(qū)治安、消防、車輛管理服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、治安防范A、實(shí)行24小時(shí)值班，文明值勤；進(jìn)出大門設(shè)立門崗，監(jiān) 控外來(lái)人員、進(jìn)出車輛；糾正違章，監(jiān)控可疑人員，維護(hù)小區(qū) 的正常秩序。B涉及人身安全處設(shè)立有明顯的標(biāo)志

19、并有防范措施。C小區(qū)各種安防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常。小區(qū)秩序井然， 人員車輛進(jìn)出小區(qū)安 全；安防設(shè)備、設(shè)施 完好率95%故障排除 及時(shí)，運(yùn)行正常。2、消防管理A、消防設(shè)備設(shè)施有明顯標(biāo)志，完好，放置合理，可隨時(shí) 啟用，由專職人員實(shí)行定期巡查、維護(hù)、記錄。B物業(yè)管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，以協(xié)管隊(duì)員為消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到100%發(fā)現(xiàn)各個(gè)場(chǎng)所的火災(zāi)隱患及時(shí)骨干，每年定期進(jìn)行消防演練，日常巡視中加強(qiáng)消防檢查、發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。處理。3、車輛管理疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)車輛按秩序停放，保證道路暢通。小區(qū)主干道暢通，無(wú)堵塞現(xiàn)象。四、保潔服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、公共場(chǎng)所A、道路、公共場(chǎng)地，每天

20、清掃一次（ 7： 00-10 : 00）， 每天早上10： 00-11 : 00，下午3: 00-6 : 00清理一遍公共場(chǎng) 地，白天全天保潔。B公共休息設(shè)施每月清潔四次，其他公共設(shè)施每月清潔 四次。C公共廁所每天清潔一次。地面無(wú)明顯的 泥沙、污漬、積水及 雜物；休息設(shè)施無(wú)污 漬、無(wú)積塵；公共廁 所地面干凈，無(wú)污漬， 無(wú)嚴(yán)重異味。2、房屋共用部位A樓道每天9: 00開(kāi)始清掃一次，對(duì)較臟部位拖抹一次， 地面每月擦洗二次。B扶手每天清潔一次，公共設(shè)施（門、窗等）每月清潔 二次。C天面、雨逢、雨槽等共用部位每月清潔一次。樓道地面干凈， 無(wú)污漬、積水及雜物； 扶手干凈，無(wú)積塵； 其他共用部位無(wú)明顯 積

21、塵，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。3、垃圾清運(yùn)A、生活垃圾每天下午3: 00-5 : 00收集一次；早上10: 30-12 : 00及下午5: 00-6 : 00進(jìn)行巡邏保潔B垃圾箱、果皮箱夏天每天清洗一次，冬天每周清洗二次。垃圾箱、果皮箱、 等外表干凈，無(wú)嚴(yán)重 異味；垃圾按時(shí)清運(yùn)， 無(wú)隔夜現(xiàn)象4、四害消殺A、每天清掃垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍環(huán)境一次。B公共廁所、洗手間、垃圾箱夏天每天一次，較涼季節(jié) 每2-3天次。C污水井、排水溝每年消殺1-2次。D垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍每月消殺二次。按時(shí)消殺，無(wú)蒼蠅蚊 子等“四害”的嚴(yán)重 孳生，環(huán)衛(wèi)達(dá)標(biāo)。五、綠化管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、修剪A、草坪修剪：春夏季生長(zhǎng)期每

22、月修剪一次，休眠期（秋冬季）視實(shí)際情況修剪。每次修剪以保持草咼度在5-6厘米，干旱季節(jié)，修剪后及時(shí)淋透水，并追施一次肥料，促進(jìn)其速生 恢復(fù)。B、綠籬修剪：花球、花叢修剪每月一次，確保觀賞平整 圓滑，無(wú)人為造成殘缺，棱角分明。C枯枝黃葉每日?qǐng)?jiān)持清檢一次。D不因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，造成大面積植物草皮夕匕亡。1、修剪合理、造型優(yōu) 美、景觀豐富。2、保持5-6厘米咼草 高度，平整美觀，四 周規(guī)則，草邊及轉(zhuǎn)彎 位無(wú)明顯交錯(cuò)痕跡， 現(xiàn)場(chǎng)清理干凈，無(wú)遺 漏草屑。3、無(wú)大片枯葉和植株 凌亂現(xiàn)象。2、養(yǎng)護(hù)A澆水：按時(shí)澆水，一般日淋盆花1-2次（早晚各一次）， 對(duì)修剪后的剪皮及時(shí)淋透水，秋冬（干旱無(wú)雨時(shí)）15-20天一次，

23、保持長(zhǎng)勢(shì)良好。B、施肥：草坪每年 1-3次，喬灌木每年 2-4次。C不定期清除雜草、無(wú)蔓延滋生現(xiàn)象。D綠地每天清潔一次，確保綠地雜物少于1%綠地長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú) 大面積塊斑，無(wú)雜草從 生，無(wú)因干旱、缺肥而 枯委現(xiàn)象。3、病蟲(chóng)害防治A、每天堅(jiān)持檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)防治，無(wú)病蟲(chóng)害蔓延 現(xiàn)象。B、堅(jiān)持每15天噴一次藥，局部發(fā)生病蟲(chóng)害局部處理。綠地長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)大 片枯黃夕匕亡等明顯的 病蟲(chóng)害現(xiàn)象，綠化完 好率達(dá)到98%5.0管理用物資裝備5.1管理用房（由甲方配備）辦公室：150 m2、綠化保潔班：10 m2 （存放工具）、維修 30 m2、飯?zhí)?0m2宿舍:450 m2 （配有衛(wèi)生間，供維修員、協(xié)管員等

24、住宿）5.2器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃如下表：一、購(gòu)買固定資產(chǎn)支岀項(xiàng)目>>數(shù)量合計(jì)（元）備注1、維修用 固定資產(chǎn)電錘1500元/臺(tái)1臺(tái)1500管道疏通機(jī)2000元/臺(tái)1臺(tái)2000高壓電工具500元/套1套500鋁合金梯1000元/臺(tái)2臺(tái)2000平均值維修工工具200元/套4套800手電鉆400元/臺(tái)1臺(tái)400其它工具2000 元2000萬(wàn)用表、鉗表、管子鉗、砂 輪機(jī)等工具小計(jì)92002、綠化用 固定資產(chǎn)割草機(jī)8000元/部3部24000日本川崎（品牌）割灌機(jī)2000元/部2部4000日本小松（品牌）噴灌機(jī)2500元/部2部5000日本川崎（品牌）其它工具300元/人5套150

25、0大小鋤頭、大小枝剪、高枝 剪、大鏟、水管、斗車等小計(jì)345003、保潔用 固定資產(chǎn)垃圾清運(yùn)車1500元/輛4輛6000桂花牌垃圾箱450元/個(gè)100個(gè)45000北海宏龍（品牌）斗車220元/輛4輛880易耗工具240元7套1680小計(jì)535604、保安用 固定資產(chǎn)對(duì)講機(jī)1800 元12部21600健伍TK379 （品牌）主機(jī)9500 元1部9500小計(jì)311005、辦公用 固定資產(chǎn)電腦5000元/臺(tái)3臺(tái)15000聯(lián)想（品牌）打印機(jī)2000元/臺(tái)2臺(tái)4000佳能（品牌）電話機(jī)800元/臺(tái)4臺(tái)3200桌椅200元/套20套4000小計(jì)26200以上合計(jì)154560二、后勤用品1、單人床（上下鋪）

26、150元/套22套33002、衣柜300元/個(gè)6個(gè)18003、電視機(jī)2000元/臺(tái)1臺(tái)200025寸合計(jì)7100總計(jì)（一） + （ 二）161660注：乙方購(gòu)買上述物品前，應(yīng)與甲方協(xié)商后方可采購(gòu)。6.0物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算6.1正常管理階段物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算（表一）一、人員配備部 門人員配備崗位工資 （元 /月）合計(jì)備注人數(shù)：金額（元）物業(yè)處主任1人200012000主管1人140011400社區(qū)事務(wù)部管理員3人90032700接待員2人90021800維修部班長(zhǎng)1人100011000維修員3人80032400主管1人140011400每班設(shè)班長(zhǎng)1人協(xié)管部協(xié)管員36人7503627000班長(zhǎng)3

27、人90032700主管1人140011400綠化保潔部保潔員7人50073500綠化員8人55084400合計(jì)6751700人員配備說(shuō)明：1、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，實(shí)行大區(qū)管理小區(qū)制度。2、 物業(yè)管理處將由 XX物業(yè)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，設(shè)物業(yè)處主任1名，分管社區(qū)事務(wù)部、維修部、協(xié)管部、綠化保潔部。其中社區(qū)事務(wù)部設(shè)主管1人，管理員5人，負(fù)責(zé)XX綠城物業(yè)管理處的公共事務(wù)管理和公共服務(wù)；維修部設(shè)班長(zhǎng)1人，維修員3人，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等管理工作；綠化保潔部設(shè)主管 1人,綠化員5人，負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化工作；保潔員7人，負(fù)責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生工作；設(shè)協(xié)管部主管1人，3個(gè)班，每班包括班

28、長(zhǎng)13人，協(xié)管員主要負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、交通與消防管理工作，實(shí)行24小時(shí)值班。整個(gè)小區(qū)至少配備67人。3、 考慮到人員的流動(dòng)性強(qiáng)和物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，為預(yù)防突發(fā)事件，乙方必須按管理人員5%的比例配置備用人 員,67 X 5%=4人。、物業(yè)管理收入測(cè)算收入項(xiàng)目計(jì) 算公式年收入（元）備注1、住宅綜合管理服務(wù)費(fèi)77250 m2X 1.50 元/ 月.m2X 12X 95%1320975收繳率95%2、特約服務(wù)收入6000元/年60003、其它收入綜合測(cè)算20000合計(jì)1346975說(shuō)明：收繳率按 95%測(cè)算，管理費(fèi)按1.50元/平方米.月測(cè)算三、物業(yè)管理支岀測(cè)算、員工工資及福利支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備

29、注1人員工資51700元/月X 12個(gè)月6204002、養(yǎng)老保險(xiǎn)600X 67 人 X 12X 20 %96480按平均工資提取3、福利51700 X 12X 14 %86856按工資總額計(jì)4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)51700 X 12X 2 %12408同上5、教育經(jīng)費(fèi)51700 X 12X 1.5 %9306同上6、人身意外保險(xiǎn)150元/人X 44人6600維修員及協(xié)管員7、節(jié)假日補(bǔ)貼300元/人X 67人201008獎(jiǎng)金51700元/月X 1個(gè)月51700年終雙薪9、服裝費(fèi)300元/年.人X 67人2010010、備用人員(1+2+3+4+5+6+7+8+) X 5%46198小計(jì)970148二、公共

30、設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1日常維修材料費(fèi)綜合測(cè)算300002、外委維修費(fèi)同上10000委托專業(yè)公司小計(jì)40000三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1工具維修費(fèi)綜合測(cè)算80002、機(jī)物料80 升/月X 3.00元/升X 12月/年2880汽油、機(jī)油等3、肥料費(fèi)（農(nóng)機(jī)肥）綜合測(cè)算375000.5公斤/平方米.年1.50元/公斤測(cè)算4、農(nóng)藥費(fèi)300元/車X 3車X 4次/年3600防病蟲(chóng)每季一次，每次3 車，300元/車小計(jì)51980四、衛(wèi)生保潔費(fèi)支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1消殺藥品綜合測(cè)算50002.易耗工具及勞保200元/月X 12月X 7人1680

31、02、排污管井清理、疏通費(fèi)對(duì)外承包100003、垃圾清運(yùn)費(fèi)7.00元/月X 300戶X 12月/年25200按300戶測(cè)算小計(jì)57000五、協(xié)管費(fèi)支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1對(duì)講機(jī)維修費(fèi)綜合測(cè)算1500更換電池2、年檢測(cè)費(fèi)1500元/年15003、頻率費(fèi)13部X 150元/年.部19504、勞保用品100元/套X 13套1300軍用雨衣、水鞋、 手電等小計(jì)6250六、辦公費(fèi)支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1、差旅費(fèi)綜合測(cè)算50002、通訊費(fèi)250 元/ 月 X 4 部 X 12 月12000共4部電話3、低值易耗品費(fèi)500元/月X 12月60004、其它辦公費(fèi)綜合測(cè)算3000含辦公設(shè)備維護(hù)5

32、、水電費(fèi)綜合測(cè)算6000小計(jì)32000以上（一 +二+三+四+五+六）合計(jì)1157378七、其它支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)400元/月X 12月/年48002、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)5000元/年5000小計(jì)4800以上（一 +二+三+四+五+六+七）合計(jì)1167178八、管理傭金支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1、管理傭金1167178X 10 %116718小計(jì)116718以上（一 +二+三+四+五+六+七 +八）合計(jì)1283896九、稅金及附加費(fèi)支出項(xiàng)目計(jì)算式年支岀（元）備注1、稅金及附加費(fèi)1283896X 5.5 %70615營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附 加費(fèi)等小計(jì)70615總費(fèi)用支出以上（一 +二+三+四+五+六+七 +八+九）合 計(jì)1354511四、收支相抵1346975 （收入）1354511 （支岀）=-7536（元），收支基本平衡6.2 XX 綠城入住期管理（增加）費(fèi)用測(cè)算一、新員工培訓(xùn)費(fèi)用包括員工招聘費(fèi)用和培訓(xùn)費(fèi)用，培訓(xùn)期為半個(gè)月，費(fèi)用按管理人員月工資的一半測(cè)算：（51700+4 人 X 800 元/ 月）元 X 0.5=27450 元二、接管費(fèi)用1、接管驗(yàn)收費(fèi)用驗(yàn)收按物業(yè)管理主管 2人，物業(yè)管理員 2個(gè)，土建水電技術(shù)員 4個(gè)計(jì)，工日按15個(gè)工日測(cè)算，則8 人X（ 1000 元/ 月.人十 22 日） X 15=5455 元2、保潔消殺費(fèi)用接管驗(yàn)收