收購操作流程及注意點(diǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購的操作流程解析一般而言，規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購包括四個步驟。(一)簽訂意向書或框架協(xié)議(二)盡職調(diào)查在項(xiàng)目公司收購過程中，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方而言，通常情況下其傾向于僅向受讓方展示公司及項(xiàng)目良好的經(jīng)營狀況與市場前景。但是，受讓一個項(xiàng)目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)(剝離資產(chǎn)除外)、債權(quán)債務(wù)、潛在風(fēng)險(xiǎn)等。受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應(yīng)進(jìn)行詳盡的法律與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。1. 盡職調(diào)查的方法進(jìn)行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況與法律風(fēng)險(xiǎn)，具體方式多種多樣。一般而言，包括以下幾種：(1) 收集、審查目標(biāo)公司提供的書面文件。(2)

2、0;向目標(biāo)公司管理層、普通員工調(diào)查了解有關(guān)信息。(3) 查看目標(biāo)公司與房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場狀況。2. 進(jìn)行盡職調(diào)查時應(yīng)審查的文件清單盡職調(diào)查涉及公司狀況及公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況兩方面的內(nèi)容，一般情況下宜要求轉(zhuǎn)讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：(1)目標(biāo)公司基本情況* 目標(biāo)公司的簡介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等政府批件。(2)治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標(biāo)公司組織架構(gòu)圖。* 目標(biāo)公司股東會、董事會、監(jiān)事會的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會、董事

3、會決議、記錄等文件。* 目標(biāo)公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。(3)資產(chǎn)(權(quán)益)、負(fù)債情況* 目標(biāo)公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。* 目標(biāo)公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。* 目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對外提供擔(dān)保的情況。* 與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。(4)納稅情況* 目標(biāo)公司目前適用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。* 目標(biāo)公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。(5)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況* 目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)

4、模、項(xiàng)目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度等。* 與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、批復(fù)文件及已取得的證書，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。(6)重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)* 除前面所列合同以外的其他重大合同(如貸款、擔(dān)保、銷售、合作合同等)。(7)其他收購方或轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為有其他需要說明的事項(xiàng)或需要提供的文件資料。3. 盡職調(diào)查結(jié)論通過法律與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，收購方應(yīng)對所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計(jì)產(chǎn)生的后果進(jìn)行深入、細(xì)致的分析研究，全面、清晰地掌握目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)或潛在的法律與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就收購的可行性、收購條件及風(fēng)險(xiǎn)問題提出最終的法律與財(cái)務(wù)意見，并

5、提出針對性的解決方案與建議。與一般的公司收購不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購，其最終的著眼點(diǎn)在于項(xiàng)目公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因而盡職調(diào)查很重要的一點(diǎn)就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性作出判斷。國家對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施嚴(yán)格審批與監(jiān)管，判斷一個房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。若通過盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在根本性且無法克服的缺陷，如項(xiàng)目公司不擁有對應(yīng)的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴(yán)重資不抵債等，則宜放棄收購行為。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，

6、該合同應(yīng)將收購中所涉及的方方面面問題囊括進(jìn)去，最大限度避免收購方風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同主要應(yīng)包括以下十二個方面的內(nèi)容：1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對受讓方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現(xiàn)不實(shí)，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項(xiàng)聲明與保證。一般情況下至少應(yīng)包括：(1)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)、權(quán)益(包括項(xiàng)目)不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項(xiàng)目公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目的介紹、資料如實(shí)披露了項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標(biāo)公司的任何對外負(fù)債。(3)除股

7、權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。(4)項(xiàng)目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預(yù)見的限度內(nèi)，亦無被行政部門處罰的可能性。(5)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司已按規(guī)定足額繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅費(fèi)，不存在欠繳稅費(fèi)情形。2. 付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務(wù)單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時注意雙方義務(wù)的對接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項(xiàng)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購并非在

8、辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題與債務(wù)可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露，一旦受讓方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，將有可能遭受不必要的損失。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項(xiàng)目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來的問題導(dǎo)致的支出。3. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務(wù)方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。在某些情況下，對應(yīng)受讓方的付款進(jìn)度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會要求分期辦理股權(quán)過戶手續(xù)。4. 公司治理與員工

9、的安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中一個重大的問題，是公司原有員工如何安排。在股權(quán)移交過程中，最佳的作法是避免過大的震蕩，盡量爭取平穩(wěn)過渡，因而如無特殊情況，項(xiàng)目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。待平穩(wěn)過渡完成后，可根據(jù)對人員的考察情況及開發(fā)經(jīng)營的需要，考慮適當(dāng)調(diào)整。5. 資產(chǎn)剝離房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購，有時并不意味著全盤接受該公司的資產(chǎn)，出于商業(yè)上的考慮，或出于降低法律風(fēng)險(xiǎn)的考慮，某些資產(chǎn)會被排除出收購的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。根據(jù)資產(chǎn)的不同形態(tài)，可以采取不同的資產(chǎn)剝離方式。剝離首選法律意義上的剝離方案，即項(xiàng)目公司與股權(quán)受讓方不再作為上述剝離項(xiàng)目或資產(chǎn)及其相應(yīng)合同之相關(guān)主體

10、。這種剝離主要針對可分割或易于分割資產(chǎn)，如房屋、設(shè)備、知識產(chǎn)權(quán)等。為保證操作順暢，可以考慮保留轉(zhuǎn)讓方的部分股權(quán)，但該等股權(quán)的效力僅及于該等資產(chǎn)。但是，對于該部分資產(chǎn)，由于項(xiàng)目公司作為法人對外承擔(dān)義務(wù)，因而盡管該等資產(chǎn)由轉(zhuǎn)讓方經(jīng)營，項(xiàng)目公司收購方亦宜對該等資產(chǎn)的經(jīng)營實(shí)時監(jiān)控，一旦因其經(jīng)營狀況惡化可能導(dǎo)致公司利益受損，則應(yīng)及時介入并采取相應(yīng)對策。如受讓方可能或已經(jīng)承擔(dān)與剝離項(xiàng)目有關(guān)的義務(wù)、責(zé)任時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)立即代為承擔(dān)相關(guān)義務(wù)、責(zé)任或者給予等額補(bǔ)償。6. 債權(quán)債務(wù)重組作為收購目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或多或少會存在債權(quán)債務(wù)問題，有的還會相當(dāng)復(fù)雜，收購方必須理清這些債權(quán)債務(wù)清單，分門別類地進(jìn)行處理

11、。具體處理方案有以下幾種：(1)對于正常情況下的債權(quán)債務(wù)，由受讓方與新項(xiàng)目公司承繼。(2)某些從商業(yè)角度或操作角度更適于由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，并簽訂有關(guān)三方協(xié)議約定之。(3)某些關(guān)系較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，其主體、內(nèi)容及履行時間不明確或法律關(guān)系不清晰的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、項(xiàng)目公司與相關(guān)債權(quán)人(債務(wù)人)協(xié)商簽訂協(xié)議明確、固定之。如存在可以抵銷之債權(quán)債務(wù)，可以協(xié)議抵銷;(4)對于已到期而未收回之債權(quán)，則雙方商討收益歸屬，及收回債權(quán)的方案。對于已到期而未償還之債務(wù)，如銀行貸款，則分別約定債務(wù)承擔(dān)主體，如確定由受讓方及新項(xiàng)目公司承繼且有必要申請貸款延期，則雙方配合辦理延期手

12、續(xù)。7.股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供的擔(dān)?；驌?dān)保性措施為擔(dān)保股權(quán)轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目公司的各項(xiàng)承諾與保證真實(shí)，及轉(zhuǎn)讓方按期履行股權(quán)過戶手續(xù)及其他各項(xiàng)義務(wù)，保護(hù)受讓方的利益，有必要要求轉(zhuǎn)讓方提供一定的擔(dān)保。擔(dān)保有常規(guī)擔(dān)保，也可以結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的特點(diǎn)設(shè)定特殊的擔(dān)保方式。(1)銀行保函。銀行保函是一種非常有效的擔(dān)保方式，如銀行可以為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方出具一份不可撤銷、見索即付、承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的銀行保函，則股權(quán)受讓方的權(quán)益即可得到極大程度上的保證。但銀行保函的開具一般以被擔(dān)保人的資金充足、其在銀行的信用極高為前提，且其成本較高。(2)由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或以其擁有的其他公司的股權(quán)作為質(zhì)押。(3)由有擔(dān)保能力的

13、第三方提供財(cái)產(chǎn)抵押或連帶責(zé)任保證。(4)由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方以項(xiàng)目公司名下之國有土地使用權(quán)或在建工程作為抵押，并辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則受讓方可以行使抵押權(quán)。8.過渡期轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目公司的行為限制自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至股權(quán)受讓方真正進(jìn)入項(xiàng)目公司行使股東權(quán)利止，這一階段為過渡期，過渡期項(xiàng)目公司仍由轉(zhuǎn)讓方控制。為保障受讓方利益，必須對轉(zhuǎn)讓方及轉(zhuǎn)讓方控制下的項(xiàng)目公司設(shè)定一定的行為限制，即限制其不得從事某些行為，或只有在取得收購方書面同意后，方可進(jìn)行某些行為。9.應(yīng)設(shè)定限制的行為包括：(1) 轉(zhuǎn)讓方在其擁有的項(xiàng)目公司全部或者部分股權(quán)上設(shè)置質(zhì)押、托管或任何其他第三者權(quán)益。(2)&

14、#160;項(xiàng)目公司簽署任何對本次交易構(gòu)成重大障礙的協(xié)議或進(jìn)行對本次交易構(gòu)成重大障礙的行為。(3) 轉(zhuǎn)讓方或其關(guān)聯(lián)方與項(xiàng)目公司之間進(jìn)行交易。(4) 對項(xiàng)目公司的章程條款做出內(nèi)容或形式上的修訂。(5) 項(xiàng)目公司對外投資設(shè)立公司，或進(jìn)行、參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)。(6) 項(xiàng)目公司增、減注冊資本。(7) 項(xiàng)目公司合并、分立或解散。(8) 項(xiàng)目公司進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之目的簽署新的合同。10.資料移交實(shí)踐之中，股權(quán)受讓方正式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目公司后，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)無法找到某些重要證件、合同、財(cái)務(wù)憑證等，從而給后續(xù)開發(fā)工作

15、帶來極大不便甚至造成嚴(yán)重?fù)p失。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，一定要注意資料移交這個細(xì)節(jié)，列出詳盡的應(yīng)移交資料清單，包括相關(guān)證照印章、財(cái)務(wù)帳冊憑證、現(xiàn)金、法律及業(yè)務(wù)檔案等，并安排相關(guān)部門的人手分別接收并保管資料，避免轉(zhuǎn)讓方帶走資料或因接收工作的無序?qū)е沦Y料遺失。11.違約責(zé)任違約責(zé)任的約定關(guān)系到一方違約后另一方可以采取的救濟(jì)手段，因而宜細(xì)不宜粗，且應(yīng)具有較強(qiáng)的可操作性。具體而言，宜約定聲明與保證不實(shí)、不按期辦理股權(quán)變更手續(xù)、無故解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等情形下支付確定金額的違約金，并賠償因此給守約方造成的實(shí)際損失。12.政府行為及不可抗力房地產(chǎn)開發(fā)是一個地域性、政策性極強(qiáng)的行業(yè)，容易受到國家與地方土地、金融、拆遷、

16、城市規(guī)劃等法律法規(guī)及政策的影響，如奧運(yùn)計(jì)劃、城市規(guī)劃的調(diào)整都很有可能導(dǎo)致一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的終止或變更。因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時，雙方對此不承擔(dān)責(zé)任，已付出之股權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)予返還。13.其他安排(1) 保密房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購過程中，由于盡職調(diào)查及信息披露，交易雙方都將掌握對方的大量商業(yè)秘密，該等商業(yè)秘密如外泄，將給被泄密方造成難以估量的損失。因而，通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)約定雙方互相負(fù)有保密義務(wù)，任何一方僅可就履行其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下義務(wù)之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。當(dāng)然，為收購的目的，雙方有時須將該等信息向上級單位(如有)、相關(guān)員工、律師、會計(jì)師等披露，但披露方應(yīng)保證該等單位或人員亦保守秘密，否則將由該方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(2) 排他性約定鑒于雙方已就收購事宜進(jìn)行了大量工作，并最終達(dá)成了一致意見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以約定交易雙方只能獨(dú)家與對方進(jìn)行與本次合作有關(guān)的交易，尤其是限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只能向受讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。未經(jīng)受讓方事先書面許可，轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的工作人員、董事或項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方進(jìn)行