碧桂園集團房產板塊會計核算規(guī)范

1、碧桂園集團房產板塊會計核算規(guī)范（V2.0版）制度編碼FR-1-1制度類型核心業(yè)務流程 部門支持流程編寫部門集團財務資金部審批人伍碧君總經(jīng)理版本修改情況 生效日期V1.0版初稿（試行）2007-12-12V2.0版第一次修改稿2013-07-01更改情況1.增加了第一章總則部分，對制定本規(guī)范的目的、適用范圍、職責等進行了說明。2.增加了第二章會計政策部分，對企業(yè)采用的主要會計政策進行了說明。3.將之前的核算（一）和（二）進行了合并，對會計科目按資產、負債、所有者權益、成本、損益類進行了分類，對常用會計科目及費用科目的核算規(guī)范進行了闡述。4.增加了1012其他貨幣資金、1101交易性金融資產、12

2、21其他應收款、1303委托貸款、1606固定資產清理、1811遞延所得稅資產等科目的核算說明。5.取消了預提費用科目，原預提費用通過“應付帳款”、“應付利息”、“其他應付款”等科目核算。6.明確了長期待攤費用的攤銷政策：開辦費的攤銷，在有預售收入的當年，一次性攤銷轉入當期損益；其他統(tǒng)一按三年攤銷。更改情況7.明確無形資產攤銷年限，其中軟件類按3年進行攤銷。8.新增明確了分期收款、按揭等銷售，收入確認時點及成本結轉原則。9.新增科目“其他應付款-購房定金”核算簽約前收到的定金款項，簽約后轉入“預收賬款”核算。10.新增科目“其他應付款-無效樓款”，無效樓款由銷售中心每年末確認一次，通過預收賬款

3、貸方紅字轉入“其他應付款-無效樓款”進行核算。11.明確了負超標樓款、違約金等確認時，通過預收賬款貸方紅字轉出；滯納金不通過預收賬款科目核算的賬務處理要求。12.對制造費用、銷售費用和管理費用的部門屬性根據(jù)部門架構調整重新明確。13.制造費用科目下增設“社會保險費”、“住房公積金”、“職工教育經(jīng)費”、“工會經(jīng)費”、“維修費”、“裝修費及攤銷”、“保險費”明細科目。銷售費用科目下增設“招聘費”明細科目。14費用科目下增設“宿舍收支”和“食堂收支”，核算員工宿舍費用和食堂費用支出，不通過“福利費”科目核算。15.明確土地使用稅在“管理費用-土地使用稅”科目核算，停用“制造費用土地使用稅”科目。16

4、.明確財務顧問費在新增科目“財務費用財務顧問費”下核算；貸款評估費、服務費等其他融資費用通過“管理費用-咨詢審計費”核算。17.明確理財產品通過“交易性金融資產”核算，其收益通過“投資收益-理財產品收益”進行核算；“財務費用-利息收入”科目下新增明細科目“定期利息收入”，核算定期存款、通知存款利息收入。18.“市內交通費”統(tǒng)一在“差旅費”核算。取消差旅費明細科目，發(fā)生的費用不分明細統(tǒng)一在新增科目“差旅費-差旅費”核算。19.車輛費用結合管理的需要，原下設的八個明細科目，簡化通過以下三個明細科目核算：1）油費：車輛使用過程中發(fā)生的油費、路橋費、停車費、洗車費等統(tǒng)一在此科目核算。2）維修保養(yǎng)費：核

5、算車輛的修理及日常保養(yǎng)費用。更改情況3）其他：核算車輛繳納的保險費、年票費用、年審費用、車船使用稅等其他車輛費用。20.業(yè)務接待費、差旅費、移動通訊費取消員工檔案輔助；“應付職工薪酬工資”取消部門輔助；“應交稅費土地增值稅”取消業(yè)態(tài)輔助。所有繳納的土地增值稅必須先經(jīng)過“預付稅費土地增值稅”科目。21.明確贊助費用通過“管理費用其他”核算，不在“營業(yè)外支出”核算。22.應付工程款科目明確了房產公司與騰越等內判單位工程款項、往來款項核算的規(guī)范要求。23.明確“產假工資”統(tǒng)一在“工資”科目核算，產假工資不通過“管理費用福利費”核算，統(tǒng)一在費用科目“工資”中核算，同時停用“應付職工薪酬職工福利產假工資

6、”科目?！肮芾碣M用辭退福利”科目改成“管理費用辭退工資”工資，同時在銷售費用、制造費用科目下新增“辭退工資”明細科目。實報實銷的職工薪酬福利費等需先通過應付職工薪酬，再入費用科目。24.內部關聯(lián)公司往來款統(tǒng)一通過“其他應收款往來款”核算，不通過“其他應付款往來款”核算。25.房產公司自持物業(yè)，如：學校、會所、酒店、售樓部、員工宿舍等用地的土地成本應和房屋全部結轉入“固定資產”，不單獨計入“無形資產”，之前有記入“無形資產”的，按攤銷后的余額轉入“固定資產”核算。26.對所得稅費用、遞延所得稅資產和遞延所得稅負債科目核算進行了補充修訂。27.補充了盈余公積提取比例、要求及用途等，明確法定盈余公積

7、按照稅后利潤的10%提取，累計額達注冊資本50%時可不再提取。28.停用“其他應付款應交稅費地方教育發(fā)展費”、“其他應付款應交稅費價格調節(jié)基金”、“其他應付款應交稅費地方教育附加”科目，相關業(yè)務通過“應交稅費”相關明細科目核算。目錄第一章 總則6一、目的6二、適用范圍6三、職責6第二章 會計政策6一、會計期間6二、固定資產折舊政策6三、攤銷政策6四、資產減值準備7五、收入確認時點標準7第三章 會計科目核算規(guī)范7 第一節(jié) 資產類科目7一、1001庫存現(xiàn)金7二、1002銀行存款8三、1012其他貨幣資金8四、1101交易性金融資產10五、1122應收賬款10六、1123預付賬款11七、1124預付

8、稅費11八、1221其他應收款12九、1303委托貸款13十、1401材料采購14十一、1403原材料14十二、1405庫存商品14十三、1481待攤費用15十四、1601固定資產15十五、1606固定資產清理17十六、1604在建工程18十七、1701無形資產18十八、1801長期待攤費用19十九、1811遞延所得稅資產19 第二節(jié) 負債類科目21一、2202應付賬款21二、2203預收賬款22三、2221應交稅費22四、2211應付職工薪酬23五、2241其他應付款24六、2901遞延所得稅負債24 第三節(jié) 成本類科目25一、5001開發(fā)成本25二、5101 制造費用25 第四節(jié) 損益類科

9、目26一、6001主營業(yè)務收入26二、6051 其他業(yè)務收入27三、6301 營業(yè)外收入28四、6401 主營業(yè)務成本28五、6402 其他業(yè)務成本29六、6403 營業(yè)稅金及附加30七、6601 銷售費用30八、6602 管理費用31九、6603 財務費用32十、6711 營業(yè)外支出33十一、6801 所得稅費用33十二、6111 投資收益34十三、6901 以前年度損益調整35 第五節(jié) 所有者權益類科目36一、4001實收資本36二、4002資本公積37三、4101盈余公積37四、4103本年利潤38五、4104 利潤分配38第四章 費用核算規(guī)范39第五章 附則49第一章 總則一、目的為規(guī)

10、范企業(yè)會計確認、計量和報告行為，保證會計信息質量，根據(jù)會計法、企業(yè)會計準則及國家有關法律和法規(guī)，結合本企業(yè)的實際情況，制定本規(guī)范。二、適用范圍本規(guī)范適用于碧桂園集團內房地產板塊各級企業(yè)，相關科目核算規(guī)范及口徑同樣適用于集團內其他各板塊公司，若與各板塊制定的相應規(guī)范/辦法不同時，按各板塊制定的相應規(guī)范執(zhí)行。三、職責集團總部財務資金部負責本規(guī)范的制定、解釋、修改及檢查執(zhí)行；集團內各公司負責具體實施，并對實施過程中發(fā)生的問題及時向集團總部反饋。第二章 會計政策一、會計期間1.年度采用公歷日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；2.月度會計期間，為及時準確完成報表，須按集團規(guī)定的結賬時間點完成結賬

11、。二、固定資產折舊政策1.固定資產折舊方法為平均年限法；預計凈殘值率統(tǒng)一使用5%。2.折舊年限：房屋建筑物20年，機器設備10年，電子機器及家具5年，運輸工具5年，辦公及其他設備5年。三、攤銷政策1. 低值易耗品：領用時一次性攤銷。2. 長期待攤費用：開辦費的攤銷，在有預售收入的當年，一次性攤銷轉入當期損益；其他統(tǒng)一按三年攤銷。3. 無形資產：合同有約定使用期限的按合同規(guī)定年限攤銷；合同未約定使用期限的按10年攤銷（但軟件類除外，軟件類統(tǒng)一按3年攤銷）。四、資產減值準備壞賬損失采取直接轉銷法，不計提，實際發(fā)生時，經(jīng)審批處理。存貨跌價準備、固定資產減值準備、長期股權投資跌價準備等亦同。五、收入確

12、認時點標準原則上是按合同收樓日為確認收入的口徑，但由于售樓合同約定業(yè)主可選擇不同的付款方式，故確認收入的時間也有不同，現(xiàn)根據(jù)相關的情況做出指引如下：1.一次性付款方式：以合同交付日期（銷售合同上所載的收樓日期）為收入確認的時間點，以合同約定的實際結算金額為收入確認金額。2.分期付款方式：合同收樓日前收到的款項，在合同收樓日的當季度，將累計已收到的款項確認收入；合同收樓日前未收到的剩余款項，待實際收到款項的當季度確認收入。3.銀行按揭付款方式：首期銷售收入（現(xiàn)樓）或預收賬款（預售）按實際已收到的款項在合同收樓日當季確認；合同收樓日后，對后續(xù)收到的銀行按揭款，按照銀行實際放款的當季確認收入（現(xiàn)樓）

13、或預收賬款（預售）。第三章 會計科目核算規(guī)范 第一節(jié) 資產類科目一、1001庫存現(xiàn)金1.本科目核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金。企業(yè)員工借支內部周轉使用的備用金，在“其他應收款-備用金”科目核算，不在本科目核算。2.各公司庫存現(xiàn)金限額及現(xiàn)金業(yè)務收支、保管等應嚴格按照國家有關現(xiàn)金管理的規(guī)定及碧桂園集團貨幣資金管理制度嚴格執(zhí)行。3.企業(yè)需設置“現(xiàn)金日記賬”，由出納人員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務發(fā)生順序逐筆登記。每日終了，應當計算當日的現(xiàn)金收入、支出合計數(shù)和結余數(shù)，并將結余數(shù)與實際庫存數(shù)核對，月終要與總賬核對相符，做到日清月結。4.企業(yè)現(xiàn)金清查，發(fā)現(xiàn)的有待查明原因的現(xiàn)金短缺或溢余，應通過“待處理財產損溢”科目核算。

14、待查明原因后作如下處理：（1）如為現(xiàn)金短缺，屬于應由責任人賠償?shù)牟糠?，借記“其他應收款”或“庫存現(xiàn)金”等科目，貸記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目；屬于應由保險公司賠償?shù)牟糠?，借記“其他應收款”科目，貸記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目；屬于無法查明的其他原因，根據(jù)管理權限，經(jīng)批準后處理，借記“管理費用”科目，貸記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目。（2）如為現(xiàn)金溢余，屬于應支付給有關人員或單位的，應借記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目，貸記“其他應付款”科目；屬于無法查明原因的現(xiàn)金溢余，經(jīng)批準后，借記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目，貸記“營業(yè)外收入”科

15、目。5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實際持有的庫存現(xiàn)金。二、1002銀行存款1.本科目核算企業(yè)存入銀行的各種存款，包括七天存款、協(xié)定存款等。企業(yè)的外埠存款、銀行本票存款、銀行匯票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等在“其他貨幣資金”科目核算，不在本科目核算.2.各公司應當嚴格按照國家有關支付結算辦法，正確地進行銀行存款收支業(yè)務的結算，并按照碧桂園集團貨幣資金管理制度規(guī)定加強對銀行賬戶的管理。3.各公司應加強對銀行存款的管理，定期對銀行存款進行檢查，對賬，編制銀行存款余額調節(jié)表。存在未達賬項應及時查明原因并向有關領導報告，及時進行清理：（1）銀收企未收，超過1個月以上必須要求銀行補制

16、單據(jù)入賬；（2）銀付企未付，超過1個月以上必須要求銀行補制單據(jù)入賬；（3）企收銀未收，超過1個月以上須查明原因并提交書面報告至區(qū)域財務負責人審批；超過3個月以上由資金分部負責人審批；（4）企付銀未付，超過3個月以上須查明原因并要求銀行開具銀行未付證明后做沖賬處理。4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實際存在銀行或其他金融機構的款項。三、1012其他貨幣資金1.本科目核算公司的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款、外埠存款、專戶管理賬戶等其他貨幣資金。2.外埠存款，是指企業(yè)到外地進行臨時或零星采購時，匯往采購地銀行開立采購專戶的款項。企業(yè)將款項委托當?shù)劂y行匯

17、往采購地開立專戶時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到采購員交來供應單位發(fā)票賬單等報銷憑證時，借記“材料采購”或“原材料”等科目，貸記本科目。將多余的外埠存款轉回當?shù)劂y行時，根據(jù)銀行的收賬通知，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。3.銀行匯票存款，是指企業(yè)為取得銀行匯票按規(guī)定存入銀行的款項。企業(yè)在填送“銀行匯票申請書”并將款項交存銀行，取得銀行匯票后，根據(jù)銀行蓋章退回的申請書存根聯(lián)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。企業(yè)使用銀行匯票后，根據(jù)發(fā)票賬單等有關憑證，借記“材料采購”或“原材料”等科目，貸記本科目；如有多余款或因匯票超過付款期等原因而退回款項，根據(jù)開戶行轉來的銀行匯票第四聯(lián)（多余款收

18、賬通知），借記“銀行存款”科目，貸記本科目。4.銀行本票存款，是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項。企業(yè)向銀行提交“銀行本票申請書”并將款項交存銀行，取得銀行本票后，根據(jù)銀行蓋章退回的申請書存根聯(lián)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。企業(yè)使用銀行本票后，根據(jù)發(fā)票賬單等有關憑證，借記“材料采購”或“原材料”等科目，貸記本科目。因本票超過付款期等原因而要求退款時，應當填制進賬單一式兩聯(lián)，連同本票一并送交銀行，根據(jù)銀行蓋章退回的進賬單第一聯(lián)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。5.信用卡存款，是指企業(yè)為取得信用卡按照規(guī)定存入銀行的款項。企業(yè)應按規(guī)定填制申請表，連同支票和有關資料一并送交發(fā)卡銀行，根

19、據(jù)銀行蓋章退回的進賬單第一聯(lián)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。企業(yè)用信用卡購物或支付有關費用，借記有關科目，貸記本科目。企業(yè)信用卡在使用過程中，需要向其賬戶續(xù)存資金的，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。6.信用證保證金存款，是指企業(yè)為取得信用證按規(guī)定存入銀行的保證金。企業(yè)向銀行申請開立信用證，應按規(guī)定向銀行提交開證申請書、信用證申請人承諾書和購銷合同。企業(yè)向銀行交納保證金，根據(jù)銀行退回的進賬單第一聯(lián)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。根據(jù)開證行交來的信用證來單通知書及有關單據(jù)列明的金額，借記“材料采購”或“原材料”等科目，貸記本科目和“銀行存款”科目。7.存出投資款，是指企業(yè)已存入證券公司但

20、尚未進行短期投資的現(xiàn)金。企業(yè)向證券公司劃出資金時，應按實際劃出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；購買股票、債券等時，按實際發(fā)生的金額，借記“交易性金融資產”等科目，貸記本科目。8.企業(yè)應加強其他貨幣資金的管理，及時辦理結算，對于逾期尚未辦理結算的銀行匯票、銀行本票等，應按規(guī)定及時轉回，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。企業(yè)應嚴格按照本辦法規(guī)定核算其他貨幣資金的各項收支業(yè)務。9.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實際持有的其他貨幣資金四、1101交易性金融資產1.交易性金融資產是指企業(yè)為了近期內出售而持有的金融資產，如以賺取差價為目的從二級市場購買的股票、債券、基金等，企業(yè)持有購買的銀行理財產

21、品，也在本科目核算。企業(yè)購買持有的銀行理財產品，通過本科目核算；七天存款、協(xié)定存款等符合存款性質的通過“銀行存款”科目核算，不在本科目核算。2.滿足以下條件之一的金融資產應當劃分為交易性金融資產：（1） 取得金融資產的目的主要是為了近期內出售或回購或贖回。（2） 屬于進行集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，具有客觀證據(jù)表明企業(yè)近期采用短期獲利方式對該組合進行管理。（3）屬于金融衍生工具。但被企業(yè)指定為有效套期工具的衍生工具、屬于財務擔保合同的衍生工具、與在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資掛鉤并須通過交付該權益工具結算的衍生工具除外。3.企業(yè)取得交易性金融資產時，按其公

22、允價值借記本科目，按發(fā)生的交易費用，借記“投資收益”科目，按實際支付的金額，貸記“銀行存款”等科目。4.持有至到期出售時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按該金融資產的成本，貸記本科目，按其差額（收益），貸記或借記“投資收益”科目。5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)持有的交易性金融資產的公允價值。五、1122應收賬款1.本科目核算銷售產品、提供勞務等，應向購貨單位或接受勞務單位收取的款項。2.各公司之間的資金調撥的往來款，通過“其他應收款”內部往來科目核算，不通過本科目進行核算。3.為保障企業(yè)應收款的安全性，防范資金風險，加快企業(yè)資金周轉，提高資金使用效率，應收款管理應實行統(tǒng)一領導、

23、分工協(xié)作，責任到人。各公司財務部門應牽頭聯(lián)合經(jīng)營部門定期對企業(yè)的應收賬款加強管理：（1）財務部負責應收款臺帳管理，定期對應收款進行賬齡分析及匯總工作，針對問題及時提出管理建議，督促業(yè)務部門加強催收。（2）業(yè)務部門負責應收賬款的回收，跟蹤業(yè)務處理過程。特別是對公司墊資的代收代付款項，業(yè)務部門應竭力加強管理。4.應收賬款的壞賬損失采取直接轉銷法，不計提，實際發(fā)生時，經(jīng)管理層合理審批處理。5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未收回的應收賬款；期末如為貸方余額，需查明原因，并調整至“預收賬款”核算。六、1123預付賬款1.本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預付的款項。包括預付土地款、預付工程款、預付材料設備款、

24、預付辦證費用和其他等。2.預付工程款核算按總包合同或非總包合同約定的工程預付款。預付給施工單位工程款項時，必須取得施工方開具的工程發(fā)票。（1）按總包合同規(guī)定支付施工單位預付工程款1000萬并取得發(fā)票：借：預付工程款 1000萬 貸：銀行存款 1000萬（2）本期需支付進度款3000萬，從預付工程款中抵扣500萬（只需開具發(fā)票2500萬）： 借：應付賬款 3000萬 貸：銀行存款 2500萬 預付工程款 500萬借：生產成本 3000萬貸：應付工程款-發(fā)票已到 3000萬3.預付材料設備款核算企業(yè)因購貨而預付的款項，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收到所購物資，按應計入購入物資成本的金額，借

25、記“材料采購”或“原材料”、“庫存商品”等科目，按應支付的金額，貸記本科目。補付的款項，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；退回多付的款項做相反的會計分錄。涉及增值稅進項稅額的，還應進行相應的處理。4.本科目應按照預付款項的類別設置明細科目，并分別按分包單位和供應單位進行輔助核算。5.預付賬款須建立臺賬管理制度。除政府事業(yè)單位預付款外，其他款項預付時，必須事先取得發(fā)票。財務部門應督促經(jīng)辦人跟進預付賬款的清理情況、發(fā)票開具以及清收負責人和經(jīng)辦人等信息，建立健全預付賬款清理責任制度。6.本科目期末借方余額，反映企業(yè)實際預付的款項；期末如為貸方余額，需查明原因，并調整至“應付賬款”核算。七、1124

26、預付稅費1.本科目核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計算預付的各種稅費，包括預付的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及各項附加稅費，預收賬款確認收入時，將對應的土地增值稅、營業(yè)稅及各項稅費結轉到主營業(yè)務稅金及附加科目。2.預付稅費-土地增值稅下設兩個三級科目：預交、待退。均下掛核算項目房地產項目業(yè)態(tài)檔案，按核定預征率計提。計提時：借：“預付稅費-土地增值稅-自建物業(yè)（預交）”貸：“應交稅費-土地增值稅”，繳付時：借：應交稅費-土地增值稅貸：銀行存款確認收入時：借：主營業(yè)務稅金及附加貸：預付稅費-土地增值稅-自建物業(yè)（預交）” 3.預付稅費-企業(yè)所得稅。從預收賬款結轉收入時，將預繳的企業(yè)所得稅轉入應交稅費-企業(yè)所

27、得稅科目，抵減當期應繳企業(yè)所得稅。貸：應交稅費企業(yè)所得稅（紅字） 貸：預付稅費-企業(yè)所得稅八、1221其他應收款1.本科目核算企業(yè)除應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款、應收股利、應收利息、長期應收款等以外其他各種應收及暫付款項。根據(jù)核算需要，設置明細科目：往來款、保證金及押金、員工借支、備用金借支、內部員工代付款、外部單位代付款等。2.往來款，核算集團內部單位往來款，以協(xié)同憑證處理，以達到雙方同時掛賬，無論款項是應收對方還是應付對方，統(tǒng)一計入“其他應收款-往來款”核算，以便集團合并報表互相抵銷。3.借支劃分“員工借支”和“備用金借款”核算。（1）員工借支核算員工因特定業(yè)務辦理需要以個人的名義向公司申

28、請預支資金以辦理相關業(yè)務，收款人為員工個人的借支行為，如差旅費、零星采購借支等。（2）備用金借款核算公司撥付給員工備作需要周轉的經(jīng)常性開支，該款項在額度的金額和期限內，業(yè)務發(fā)生時，借支人憑發(fā)票等有關憑證報銷，補充原定額等；借款期限到期或調換經(jīng)辦人時才全部交回備用金，如屋村物業(yè)管理服務部、屋村客服前臺收款找零長期周轉的備用金。（3）對于借支，財務應設立個人借支備案登記薄登記個人借支信息，登記薄信息須包括：借支單編號、借款人、所在部門、借支事項、借支金額、預計還款日期。找零備用金期限最長為一年，實行定額備用金管理，于每個會計年度末進行一次清理，每次期限終了，需再次嚴格審核備用金借款的額度與必要性。

29、4.內部員工代付款核算公司預支付需向員工收回的款項，科目下設明細科目：個人所得稅、社保費、住房公積金、員工宿舍水電費、代扣員工宿舍費、員工IC卡款項等明細科目。5.保證金及押金，核算公司為履約合同向對方支付的或政府行政事業(yè)單位收取的保證金或押金。為區(qū)分政府事業(yè)單位收取的保證金及押金，專設“政府保證金及押金”進行核算。6.外部單位代付款，核算公司為外部施工單位代付的水電費、甲指材料費、農民工保證金、安全文明措施費以及工程借款等。這部分屬代付款項，需從施工單位工程款中抵扣回，或施工單位返還。7.工程借款科目，核算除工程預付款和工程進度款外暫借給施工單位的工程款項。按總包合同約定支付的工程預付款通過

30、“預付工程款”核算。九、1303委托貸款1.委托貸款是指由委托人提供資金，委托業(yè)務銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務。2.委托貸款本金科目用于核算委托方委托貸款本金，按【銀行類別】【客商輔助核算】分別核算受托銀行和借款人信息；3.委托方收到的利息收入通過【投資收益委托貸款委托貸款利息收入】核算；4.委托方支付的銀行手續(xù)費通過【投資收益委托貸款委托貸款手續(xù)費】核算，若期限超1年的委托貸款手續(xù)費可根據(jù)實際需要作分攤處理；5.委托方利息收入產生的稅費通過【投資收益委托貸款委托貸款稅費（明細）】進行核算；6.增加【短期借款委托貸款】和【長期借款

31、委托貸款】科目，用于核算借款方委托貸款的借款本金，其中一年內到期的委托貸款使用短期借款科目，一年以上的使用長期借款科目，并增加【銀行類別】【客商輔助核算】分別核算受托銀行和借款人信息.7.借款方的利息支出通過【財務費用利息支出】核算。十、1401材料采購1.材料采購屬于過渡科目，用于核算采購發(fā)票結算后材料沖暫估后重新計價入庫與確定最終應付債務的中間過渡，月末此科目沒有余額：（1）采購入庫單（非暫估標識）生成分錄 借：原材料 貸：材料采購（2）采購應付單生成分錄借：材料采購貸：應付賬款-應付材料設備款-發(fā)票已到十一、1403原材料1.本科目核算公司在提供勞務和經(jīng)營管理過程中消耗的材料或物料等，包

32、括原材料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等。2.集團公司的采購、倉庫通過用友供應鏈管理，系統(tǒng)已設好賬務處理規(guī)則和憑證模板，實現(xiàn)自動生成憑證，保證倉庫賬和會計賬的數(shù)據(jù)一致。3.物料領出，以部門受益、服務范圍、物料性質等判斷應計入成本還是費用，是計入哪個明細，在損益類科目核算具體說明。十二、1405庫存商品1.本科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。2.各公司在進行“庫存商品-開發(fā)產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。3.本科目采用數(shù)量金額

33、式核算，按房地產項目、業(yè)態(tài)檔案輔助核算。4.庫存商品的主要賬務處理：（1）完工產品結轉原則：產品竣工后由生產成本科目結轉至“庫存商品”科目核算，按實際成本，借記本科目，貸記“生產成本”。同一個苑區(qū)分期竣工交付使用，則應將該苑區(qū)按竣工交付使用時間拆分為多個成本核算單位分別歸集成本和結轉“庫存商品”科目（2）銷售產成品結轉成本時，借記“主營業(yè)務成本”、“其他業(yè)務成本”等科目，貸記本科目。5.本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存商品的實際成本。十三、1481待攤費用1.本科目核算企業(yè)已經(jīng)支出，但應由本期和以后各期分別負擔的分攤期限在1年以內(包括1年)的各項費用，如預付保險費，以及一次購買印花稅票和一次

34、交納印花稅稅額較大需分攤的數(shù)額、一次支付數(shù)額較大的財產保險費、排污費、技術轉讓費及施工機械安裝、拆卸、輔助設施和進出場費等。2.企業(yè)預付給保險公司的財產保險費、預付經(jīng)營租賃固定資產租金、預付報刊訂閱費等，應于預付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；財產保險費應在保險的有效期限內、經(jīng)營租賃固定資產租金應在租賃期間內、報刊訂閱費應在所涉及的期間內平均攤銷，借記“管理費用”、“制造費用”等科目，貸記本科目。3.企業(yè)發(fā)生其他各項待攤費用時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。按受益期限分期平均攤銷時，借記“管理費用”、“制造費用”、“銷售費用”、等科目，貸記本科目。4.待攤費用應按費用項目的受益期

35、限分期攤銷。如果待攤費用所應攤銷的費用項目，不能再為企業(yè)帶來利益，應將尚未攤銷的待攤費用的攤余價值，全部轉入當期成本、費用。5.本科目應按費用種類設置明細賬，進行明細核算。6.本科目期末借方余額，反映企業(yè)各種已支出但尚未攤銷的費用，期末在資產負債表“預付款項”項目填列。十四、1601固定資產1.根據(jù)企業(yè)會計準則，結合集團所屬公司實際情況和相關要求，固定資產是指同時符合下列特征的有形資產：（1）為生產商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的（持有目的）；（2）使用期限超過一個會計年度，單位價值在2000元以上的資產，包括：廠房及建筑物、機械設備、運輸、電子設備、辦公設備、易耗設備以及其它與生產經(jīng)營

36、有關的設備、器具、工具等；使用期限是指使用固定資產的預計期間，或者該固定資產所能生產產品或提供勞務的數(shù)量。2.固定資產特殊界定規(guī)則.為有效利用資源，加強管理，下列品種的資產不論價值大小一律作為固定資產管理：（1）主要包括：電腦、電視機、復印機、傳真機、保險柜、空調、刻錄機、冰箱、洗衣機、手機、汽車、摩托車、掃描儀、攝像機、數(shù)碼相機、手提電腦、打印機、速印機、碎紙機、投影儀、音響、繪圖儀、電瓶車等；（2）成批或分散購入的辦公家具（如大、中班臺椅、柜、會議桌、沙發(fā)等）以及日常辦公用品（文具），應該按照批量入庫的各不同資產，單件符合固定資產入帳標準的就必須按固定資產管理。（舉例：某單位批量購買一批辦

37、公家具，含大班臺、辦公椅等，其中大班臺的單位價值較高，使用期限也較長，就需要作為固定資產管理，其他辦公桌椅價值較低的可做低值易耗品管理）3.企業(yè)外購、自建的固定資產成本包括購買價、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。若需安裝的固定資產，還需包含安裝調試成本。自行建造的固定資產，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括人工、材料、稅費、應予以資本化的借款費用以及應分攤的間接費用等。4.固定資產折舊：折舊方法為平均年限法；預計凈殘值率統(tǒng)一使用5%.預計使用壽命：房屋建筑物20年，機器設備10年，電子機器及家

38、具5年，運輸工具5年，辦公及其他設備5年。5.固定資產的后續(xù)支出是指固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。若符合固定資產確認條件的應當計入固定資產成本。如有被替換的部份，應扣除其賬面價值；對于固定資產的日常維護修理費用，因其支出只是為確保固定資產的正常工作狀況，一般不產生未來的經(jīng)濟利益，不符合固定資產的確認條件，應在發(fā)生時計入當期損益。6.固定資產的處置，企業(yè)出售、轉讓、報廢固定資產或發(fā)生固定資產毀壞（失竊），應將處置收入（包括保險或個人賠償）扣除帳面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。7.房屋建筑物（1）房屋建筑物是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在

39、其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。（2）公司自持物業(yè)如酒店、會所、售樓部等，根據(jù)結算書將建筑物和其他附屬工程分開入賬，獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，發(fā)生的成本不計入房屋建筑物資產。（3）酒店、會所、售樓部等自有物業(yè)主體外的綠化工程、道路工程、泳池等配套設施,作為基礎設施分配入苑區(qū)成本，不入固定資產核算。（4）學校及幼兒園、醫(yī)務室等免征房產稅公司自持物業(yè)，不對其房屋各組成部分進行分拆入賬。8.固定資產從存貨核算材料出庫時，借記“固定資產領用”，貸記“原材料”；固定資產模塊新

40、增資產生成時，借記“固定資產”，貸記“固定資產領用”。 十五、1606固定資產清理1.固定資產清理是指固定資產的報廢和出售，以及因各種不可抗力的自然災害而遭到損壞和損失的固定資產所進行的清理工作。用來核算企業(yè)因出售、報廢和毀損等原因轉入清理的固定資產凈值以及在清理過程中所發(fā)生的清理費用和清理收入。2.借方登記固定資產轉入清理的凈值和清理過程中發(fā)生的費用；貸方登記出售固定資產的取得的價款、殘料價值和變價收入。其貸方余額表示清理后的凈收益；借方余額表示清理后的凈損失。清理完畢后凈收益轉入“營業(yè)外收入”賬戶；凈損失轉入“營業(yè)外支出”賬戶。3.核算程序（1）出售、報廢和毀損的固定資產轉入清理時，借：固

41、定資產清理 （轉入清理的固定資產帳面價值） 累計折舊 （已計提的折舊） 固定資產減值準備 （已計提的減值準備） 貸：固定資產 （固定資產的賬面原價）（2）發(fā)生清理費用時， 借：固定資產清理 貸：銀行存款（3）計算交納營業(yè)稅時，企業(yè)銷售房屋、建筑物等不動產，按照稅法的有關規(guī)定，應按其銷售額計算交納營業(yè)稅，借：固定資產清理 貸：應交稅費應交營業(yè)稅（4）收回出售固定資產的價款、殘料價值和變價收入等時，借：銀行存款 原材料等 貸：固定資產清理（5）應由保險公司或過失人賠償時， 借：其他應收款 貸：固定資產清理（6）固定資產清理后的凈收益， 借：固定資產清理 貸：長期待攤費用 （屬于籌建期間） 營業(yè)外收

42、入處理固定資產凈收益 （屬于生產經(jīng)營期間）（7）固定資產清理后的凈損失， 借：長期待攤費用 （屬于籌建期間） 營業(yè)外支出非常損失 （屬于生產經(jīng)營期間由于自然災害等非正常原因造成的損失） 營業(yè)外支出處理固定資產凈損失 （屬于生產經(jīng)營期間正常的處理損失） 貸：固定資產清理十六、1604在建工程1.在建工程，核算企業(yè)基建、更新改造等在建工程發(fā)生的支出。一般核算產權歸屬公司物業(yè)的建筑物在竣工前所發(fā)生的成本。2.成本發(fā)生劃分為兩個時段：房產公司在開發(fā)過程中自有物業(yè)的成本歸集在“生產成本”科目中反映，待達到預定可使用狀態(tài)時結轉至“固定資產”科目中，如竣工交付使用時還未進行工程結算時則需要根據(jù)工程預算、工程

43、合同等資料在“生產成本”進行成本補提，并轉入固定資產科目核算，待工程出具結算后再作相應的調整。3.酒店、非房產公司自建物業(yè)，未完工前工程成本在“在建工程-酒店工程成本、房地產工程成本”核算，并按付款成本項目輔助核算。十七、1701無形資產1.無形資產：是指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài)的可辯認非貨幣性資產，本科目核算企業(yè)持有的無形資產成本，包括專利權、非專利權、商標權、著作權、土地使用權、軟件等。2.房地產公司取得土地使用權，用于建造對外出售的商品房，相關的土地成本應計入所建造商品房成本。3.其他公司購入土地自用的取得發(fā)票時直接計入“無形資產-土地使用權”；攤銷期限為土地使用證上剩余年限。4.房

44、地產公司自持物業(yè)，如：學校、酒店、會所、售樓部、員工宿舍等用地的土地成本應和房屋全部結轉入“固定資產”，不單獨計入“無形資產”，與房產折舊年限一致。5.當月增加的無形資產當月開始攤銷；當月減少的無形資產，當月不再攤銷。采用直線法攤銷，殘值為零。6.無形資產的攤銷期，合同有約定使用期限的按合同規(guī)定年限攤銷；合同未約定使用期限的按10年攤銷（軟件類除外，軟件類統(tǒng)一按3年攤銷）。十八、1801長期待攤費用1.長期待攤費用：核算企業(yè)已經(jīng)發(fā)生但應由本期或以后各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用。2.現(xiàn)長期待攤費用下設置明細“裝修工程款”、“租賃費”、“臨時樣板房”、“簡易用房及設施”、“開辦費”、“其

45、他”。如無特殊需要，統(tǒng)一按三年攤銷。3.開辦費的攤銷，在有預售收入的當年，一次性轉入當期損益。4.“臨時樣板房”是指將樣板房設在會所或售樓部內，該樣板房不可以作為以后銷售產品只作臨時產品展示樣板之用，而該樣板房主要成本由裝修工程、園林工程和裝飾布置構成，不做為原會所及售樓部的固定資產組成部分。攤銷期限三年。5.“簡易用房及設施”主要核算除房產公司及酒店外，在租用土地期限較長，建筑簡易用房及設施用于經(jīng)營使用，不能取得產權的成本計入該明細。按租賃土地期限與簡易用房及設施使用期限孰短原則進行攤銷。如綠化公司租用土地種植苗圃，租賃期限較長，建筑泵房、倉庫、簡易宿舍等。十九、1811遞延所得稅資產1.遞

46、延所得稅資產確認：1）企業(yè)根據(jù)所得稅準則確認的可抵扣暫時性差異產生的所得稅資產，可抵扣暫時性差異一般產生于以下情況：（1）資產的賬面價值小于其計稅基礎,（2）負債的賬面價值大于其計稅基礎；2）根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前利潤彌補的虧損產生的所得稅資產，也在本科目核算；3） 未作為資產、負債確認的項目產生的暫時性差異,如超過限額扣除標準的廣告費，留作以后納稅年度抵扣金額。2.遞延所得稅資產計量：遞延所得稅資產=可抵扣暫時性差異*適用的所得稅稅率（目前國內25%）。借方核算：轉回的應納稅時間性差異*稅率，發(fā)生的可抵減時間性差異*稅率，貸方核算：發(fā)生的應納稅時間性差異*稅率，轉回的可抵減時間性差異*

47、稅率。遞延所得稅資產科目應做好明細臺賬，以便追查和沖減。舉例如下：例1：*碧桂園2012年發(fā)生了2,000萬元廣告支出，業(yè)務招待費100萬，行政罰款50萬，預售樓款收入10,000萬元，賬面利潤虧損4,000萬,預付營業(yè)稅、土增稅等800萬，預征毛利率15%。匯算清繳前：所得稅費用：-4,000*25%=-1,000萬；預付稅費-企業(yè)所得：（10,000*15%-800）*25%=175萬；應交稅金： 175-1,000=-825萬；當賬面利潤出現(xiàn)虧損，導致應交稅費-企業(yè)所得稅科目出現(xiàn)借方余額時，借方余額全額確認遞延所得稅資產。分錄如下：借：遞延所得稅資產825所得稅費用 -1,000預付費用

48、-企業(yè)所得稅 175匯算清繳時，納稅調增了廣告費500萬（以后納稅年度可抵扣），納稅調增業(yè)務招待費50萬，行政罰款50萬，納稅調增應繳企業(yè)所得稅150萬。遞延所得稅資產：500*25%=125萬；以前年度損益調整：（50+50）*25%=25萬；應交稅費-企業(yè)所得稅：125+25=150萬；由于12年度有825萬可抵扣所得稅，故本次應交所得稅150萬在825萬中抵減，實際不用繳納。分錄如下： 借：以前年度損益調整： 25萬貸：遞延所得稅資產 25萬例2：*碧桂園2012年發(fā)生了2,000萬元廣告支出，業(yè)務招待費100萬，行政罰款50萬，預售樓款收入10,000萬元，預付營業(yè)稅、土增稅預征稅率8

49、%，預征毛利率15%，本期結轉主營業(yè)務收入20,000萬，賬面利潤利潤4,000萬,。匯算清繳前：所得稅費用：4,000*25%=1,000萬；預付稅費-企業(yè)所得：(10,000-20,000)*15%*25%-（10,000-20,000）*8%*25%=-175萬；應交稅金：- 175+1,000=825萬；分錄如下：借：所得稅費用 1,000貸：預付費用-企業(yè)所得稅 175應交稅費-企業(yè)所得稅 825匯算清繳時，納稅調增了廣告費500萬（以后納稅年度可抵扣），納稅調增業(yè)務招待費50萬，行政罰款50萬，納稅調增應繳企業(yè)所得稅150萬。遞延所得稅資產：500*25%=125萬；以前年度損益調

50、整：（50+50）*25%=25萬；應交稅費-企業(yè)所得稅：125+25=150萬；分錄如下： 借：以前年度損益調整： 25萬遞延所得稅資產 125萬貸：應交稅費-企業(yè)所得稅 150萬 第二節(jié) 負債類科目一、2202應付賬款1.應付賬款：核算企業(yè)因購買材料、商品和接受勞務等經(jīng)營活動應支付的款項。2.應付賬款下設明細核算科目主要包括：應付土地款、應付材料設備款、應付工程款等。3.應付工程款的核算（1）內判單位騰越開具發(fā)票予房產公司借：應付賬款應付工程款發(fā)票已到貸：其他應收款往來款騰越借：生產成本 貸：應付賬款應付工程款-發(fā)票已到房產劃撥資金騰越借：其他應收款往來款騰越 貸：銀行存款（2）外判單位根

51、據(jù)明源項目管理系統(tǒng)審批支付工程進度款，借：應付賬款應付工程款發(fā)票已到貸：銀行存款借：生產成本 貸：應付賬款應付工程款-發(fā)票已到完工時需補提成本借：生產成本貸：應付賬款-應付工程款-暫估客商輔助核算 4.每月根據(jù)明源售樓系統(tǒng)明細表負超標樓款、多收業(yè)主樓款，通過“應付賬款房地產業(yè)務-自建物業(yè)”科目核算。5.每年的6月30日與12月31日應與各供應商進行對賬。6.年末應對各供應商余額進行分析,其賬齡超過五年的應付賬款，并經(jīng)采購部確認不需支付的應付款項，確認為“營業(yè)外收入”。二、2203預收賬款1.預收賬款：核算企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項。2.房產公司銷售樓款均需通過預收賬款核算，業(yè)主簽約后收到的樓款

52、入預收賬款核算。收到的誠意金先通過“其他應付款-購房誠意金”核算，簽約前收到的定金通過“其他應付款-定金”核算，待簽約轉入“預收賬款”核算。3.車位的預收處理要求參照物業(yè)字201225號文執(zhí)行：權屬歸房產公司所有但不能出售的，其長租（20年或以上）由房產公司負責租售；短租（3年以下）由管理公司負責；權屬歸業(yè)主所有的，由管理公司負責。若該車位是出售的，則按銷售處理，房地產公司的室外車位出售收入按“主營業(yè)務收入（房地產板塊）內約定的收入確認原則確認。4.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)預收的款項。三、2221應交稅費1.本科目核算公司按照稅法規(guī)定計算應交納的各種稅費，包括增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、消

53、費稅、資源費、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、契稅、教育附加費、堤圍費、文化建設費、地方教育附加、價格調節(jié)基金、地方教育發(fā)展費等。2.所有支付的稅費均需通過本科目（不論每月納稅申報還是直接支付報銷稅費都要通過“應交稅費”科目核算后再結轉至相應會計科目內）。不能以直接到稅局支付為由將某些稅費如印花稅、車船使用稅等直接計入費用。3.為方便日常統(tǒng)計數(shù)據(jù)，應交稅金科目的“借方”統(tǒng)一核算實際支付出去的稅金，收到退回的稅金也在借方用紅字沖減；應交稅金科目的“貸方”統(tǒng)一核算應交稅金的計提或調整。4.“應交稅金應交所得稅”下設2個明細科目“預交所得稅”和“匯算清繳所得稅”，

54、“預交所得稅”核算按月或季度正常應交的所得稅，“匯算清繳所得稅”僅核算年度匯算清繳時申報的所得稅。四、2211應付職工薪酬1.本科目核算企業(yè)根據(jù)有關規(guī)定應付給職工的各種薪酬。2.本科目二級明細由集團財務統(tǒng)一設置為“工資”、“職工福利”、“社會保險費”、“住房公積金”、“工會經(jīng)費”、“職工教育經(jīng)費”、“非貨幣福利”、“辭退工資”、“股份支付”等應付職工薪酬項目。其中“工資”明細科目同時按部門設置輔助核算。職工福利、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，不進行計提，在成本費用中據(jù)實列支。3.為規(guī)范核算職工薪酬，正確計算三項經(jīng)費的扣除基數(shù)問題，在“應付職工薪酬-工資”科目下新增月度工資、獎勵、外派勞務薪酬進行核算

55、。4.“應付職工薪酬-職工福利”的核算，不按先計提后列支的核算方式，直接在成本、費用中據(jù)實列支。以前計提尚有余額的，應先將其列支完，余額不足時，再結轉計入成本、費用的福利費。5. 福利費是指用于公司職工福利方面的支出。福利費使用范圍主要包括： （1）為職工衛(wèi)生保健發(fā)生的各項補貼和非貨幣性福利。職工及其供養(yǎng)的直系親屬的醫(yī)藥費，醫(yī)療部門的全體醫(yī)務工作人員工資和醫(yī)務經(jīng)費，公司組織職工體檢費，工傷醫(yī)療費，注射疫苗費，醫(yī)療室藥品費，職工因工負傷就醫(yī)路費、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、員工產假工資、工傷工資補貼等； （2）員工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水電費、燃氣、液化氣，宿舍住宿用具的購買、修理費用等；（3）為職工生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工交通補貼、節(jié)日慰問品、節(jié)日慰問金等。（4）職工集體活動支出，如年終晚