第2章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

1、 第第二二章章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃2.12.1 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目設(shè)想2.22.2 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 2.32.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書建議書2.42.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究2.52.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì) 實(shí)際問題：實(shí)際問題： 某大學(xué)土木工程專業(yè)本科畢業(yè)生小張畢業(yè)后就職于某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)部，開發(fā)部經(jīng)理分配小張負(fù)責(zé)辦理公司新開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批工作。小張應(yīng)怎樣開展立項(xiàng)報(bào)批工作？小張?jiān)谶M(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批工作的同時(shí)，又得到了一項(xiàng)設(shè)計(jì)小戶型市場(chǎng)需求調(diào)查表的工作，小張應(yīng)如何設(shè)計(jì)小戶型市

2、場(chǎng)需求調(diào)查表？ 2.12.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的含義：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的含義： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行綜合考慮后產(chǎn)生的關(guān)于開發(fā)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足市場(chǎng)需要的初步打算。它是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)某一項(xiàng)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一步，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中最富于創(chuàng)造性的工作。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的主要目的是提出投資開發(fā)意向，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的主要目的是提出投資開發(fā)意向，形成初步打算。在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段形成初步打算。在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段應(yīng)確定以下問題：應(yīng)確定以下問題： 能夠預(yù)測(cè)一個(gè)社會(huì)的需求，并在這個(gè)需求

3、來臨時(shí)，提供現(xiàn)成的房地產(chǎn)銷售； 確定具體開發(fā)建設(shè)地點(diǎn)，并且開發(fā)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的要求； 有基本可行的建設(shè)渠道和管理經(jīng)驗(yàn)； 同土地所有者進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，得到能使土地脫離市場(chǎng)的承諾，但需注意，這時(shí)并不一定非要把土地買下，因?yàn)樵谝院蟮母鞣N談判中，對(duì)方可能會(huì)利用你已投入大量資金押在土地上而著急的心理來提出比較苛刻的合作條件； 研究開發(fā)建設(shè)地點(diǎn)的自然條件，如開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境、土地承載力等； 與投資者和建筑施工單位進(jìn)行接觸，明確他們?cè)陂_發(fā)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目時(shí)的態(tài)度和初步打算； 其他應(yīng)該確定的問題。在“設(shè)想”階段，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)房地產(chǎn)的前景不妙，就應(yīng)該停止工作，這樣做既有利于集中精力去研究其他“設(shè)想”，又利于避免浪費(fèi)

4、。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段以后的工作量將會(huì)很大且很費(fèi)錢，所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司在此階段結(jié)束時(shí)，必須有清楚的認(rèn)識(shí)，要果斷做出是否繼續(xù)進(jìn)行該項(xiàng)目的決定。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，不是憑空想象，而是在綜合考慮各種有關(guān)信息之后的基礎(chǔ)上的創(chuàng)造性構(gòu)思。 實(shí)例分析：實(shí)例分析：招商地產(chǎn)番禺項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 2.22.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2.2.12.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 2.2.22.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一般分為兩種類型：一種是專項(xiàng)市場(chǎng)研究，另一種是定點(diǎn)綜合研究。 專項(xiàng)市場(chǎng)研究是指

5、為了滿足某一專門需要而進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。這種研究沒有一個(gè)特定的地點(diǎn)，一般是研究一個(gè)區(qū)域或一個(gè)區(qū)域的某類房地產(chǎn)市場(chǎng)。常見的房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究有：某一居住區(qū)多層住宅需求的市場(chǎng)研究；某一居住區(qū)花園公寓需求的市場(chǎng)研究；某一區(qū)域?qū)懽謽切枨蟮氖袌?chǎng)研究；某一居住區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)研究；某一區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)研究等等。 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的類型 定點(diǎn)綜合研究指研究一塊特定土地的最佳經(jīng)濟(jì)利用。它研究某一塊土地的各種利用方式及其經(jīng)濟(jì)效益，最后確定哪種利用方式能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。常見的房地產(chǎn)綜合定點(diǎn)綜合研究有：某地塊的最佳經(jīng)濟(jì)利用研究；某地塊開發(fā)住宅的市場(chǎng)潛力研究；某地塊

6、開發(fā)寫字樓的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力研究；某地塊開發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力研究等等。 2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容 住房市場(chǎng)研究，一般應(yīng)解決以下幾個(gè)問題：（1）間接的經(jīng)濟(jì)限制因素問題（2）潛在市場(chǎng)容量和開發(fā)后能吸引的顧客比率問題（3）房屋可以出租或出售的價(jià)格范圍問題 （4）房屋單元類型問題（5）單元大小問題（6）需要什么樣的附屬設(shè)施問題房地產(chǎn)市場(chǎng)研究實(shí)例分析（開發(fā)豪宅） 2.32.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書 2.3.12.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的含義 2.3.22.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容房地

7、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容 2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出的一個(gè)輪廓設(shè)想，主要是從宏觀角度來考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性，看其是否符合國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的方針和要求，同時(shí)初步分析開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的條件是否具備，項(xiàng)目建議書是國(guó)家選擇建設(shè)項(xiàng)目和有根據(jù)地進(jìn)行可行性研究的依據(jù)，雖然這一階段的工作比較粗糙，對(duì)量化的精確度要求不很高，但是從定性的角度看，這一步是十分重要的，是從總體上、宏觀上對(duì)項(xiàng)目作出選擇。 項(xiàng)目建議書的作用主要有三個(gè)方面：項(xiàng)目建議書的作用主要有三個(gè)方面： （1）是國(guó)家選擇建設(shè)項(xiàng)目的依據(jù)，項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)

8、后即為立項(xiàng)。 （2）批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目，可以列入項(xiàng)目前期工作計(jì)劃，開展可行性研究。 （3）涉及利用外資的項(xiàng)目，在批準(zhǔn)立項(xiàng)后，方可對(duì)外開展工作。 2.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容 按國(guó)家計(jì)委1984年發(fā)布的關(guān)于簡(jiǎn)化基本建設(shè)項(xiàng)目的審批手續(xù)規(guī)定，項(xiàng)目建議書的內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)；產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系及引進(jìn)國(guó)別、廠商和初步分析；投資估算和資金籌措設(shè)想；項(xiàng)目的進(jìn)度安排；經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益的初步估計(jì)，包括初步的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書實(shí)例房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書實(shí)例 實(shí)實(shí)例例1 1：志惠花園項(xiàng)目

9、建議書：志惠花園項(xiàng)目建議書 實(shí)例實(shí)例2 2：瓊海某地產(chǎn)項(xiàng)目建議書：瓊海某地產(chǎn)項(xiàng)目建議書 2.42.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 2.4.12.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義 2.4.22.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 2.4.32.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制 與審批與審批 2.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義 可行性研究的概念可行性研究的概念就是運(yùn)用多種科學(xué)研究成果，對(duì)建設(shè)項(xiàng)就是運(yùn)用多種科學(xué)研究成果，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在投資

10、決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。其主要任目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。其主要任務(wù)是研究興建或改建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、務(wù)是研究興建或改建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利。它的根本目的可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利。它的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資的盲目性是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。和風(fēng)險(xiǎn)性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是可行性研究方法在房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是可行性研

11、究方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的一種應(yīng)用。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性開發(fā)項(xiàng)目上的一種應(yīng)用。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件、項(xiàng)目選址、研究是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件、項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的投資效益等方面所進(jìn)行的周密調(diào)查和研究分析。的投資效益等方面所進(jìn)行的周密調(diào)查和研究分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要作用主要作用如下：如下：（1 1）保證房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的合理）保證房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的合理（2 2）是籌劃開發(fā)

12、資金的依據(jù)）是籌劃開發(fā)資金的依據(jù)（3 3）作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)）作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)（4 4）作為編制詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)）作為編制詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 此外，可行性研究還可作為征地拆遷補(bǔ)償、組織施工管此外，可行性研究還可作為征地拆遷補(bǔ)償、組織施工管理、物業(yè)管理、編制商品房銷售計(jì)劃、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的理、物業(yè)管理、編制商品房銷售計(jì)劃、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的依據(jù)等等。依據(jù)等等。 2.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 常見的可行性研究報(bào)告常見的可行性研究報(bào)告1010個(gè)方面的內(nèi)容：個(gè)方面的內(nèi)容：（1 1）項(xiàng)目的背景與概況）項(xiàng)目的背景與概況 項(xiàng)目

13、名稱。項(xiàng)目名稱。 項(xiàng)目的地理位置。項(xiàng)目的地理位置。 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境。項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境。 開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，即項(xiàng)目的必要性。對(duì)開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，即項(xiàng)目的必要性。對(duì)于項(xiàng)目的必要性的闡述，一定要有詳實(shí)的資料做依據(jù)，立論于項(xiàng)目的必要性的闡述，一定要有詳實(shí)的資料做依據(jù)，立論要建立在客觀、科學(xué)的基礎(chǔ)上。要建立在客觀、科學(xué)的基礎(chǔ)上。 （2 2）基本數(shù)據(jù)）基本數(shù)據(jù) 占地面積。占地面積。 規(guī)劃要點(diǎn)。內(nèi)容為項(xiàng)目總建設(shè)面積、建筑密度、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)。內(nèi)容為項(xiàng)目總建設(shè)面積、建筑密度、容積率、各類用途建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求，其地規(guī)劃設(shè)各類用途建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求，其

14、地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。計(jì)要點(diǎn)。 項(xiàng)目所占土地的原使用狀況，需要拆除的房屋面積，需項(xiàng)目所占土地的原使用狀況，需要拆除的房屋面積，需要給予補(bǔ)償?shù)母?、菜地面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人要給予補(bǔ)償?shù)母亍⒉说孛娣e，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等?？?，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 建筑物質(zhì)主要技術(shù)參數(shù)。建筑物質(zhì)主要技術(shù)參數(shù)。 投資總額。投資總額。 其他資料。其他資料。 （3 3）成本估算）成本估算 在可行性研究階段，成本估算沒有必要做得像預(yù)算那樣在可行性研究階段，成本估算沒有必要做得像預(yù)算那樣準(zhǔn)確、詳細(xì)。對(duì)成本估算除了必要的文字闡述，一般應(yīng)列出準(zhǔn)確、詳細(xì)。對(duì)成本估算除了必要的文字闡述，一般應(yīng)

15、列出成本計(jì)算表，分項(xiàng)估算成本。內(nèi)容包括：成本計(jì)算表，分項(xiàng)估算成本。內(nèi)容包括： 士地征用費(fèi)，主要有征地費(fèi)、青苗及其他地上附著物士地征用費(fèi)，主要有征地費(fèi)、青苗及其他地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、菜地再造費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。補(bǔ)償費(fèi)、菜地再造費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。 拆遷安置費(fèi)，包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆拆遷安置費(fèi)，包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆遷用戶建設(shè)費(fèi)用。遷用戶建設(shè)費(fèi)用。 前期工程費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平三通一平”費(fèi)等。費(fèi)等。 房屋建筑工程費(fèi)，一般應(yīng)對(duì)不同類型的房屋分別列出房屋建筑工程費(fèi)，一般應(yīng)對(duì)不同類型的房屋分別列出其費(fèi)用。其費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)

16、施建設(shè)費(fèi)，應(yīng)按不同類別的基礎(chǔ)設(shè)施列出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，應(yīng)按不同類別的基礎(chǔ)設(shè)施列出其費(fèi)用。其費(fèi)用。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 管理費(fèi)。管理費(fèi)。 其他必要的成本支出。其他必要的成本支出。成本估算應(yīng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生成本估算應(yīng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生的變化。必要時(shí)為保證成本估算的一定精度，應(yīng)進(jìn)一步接的變化。必要時(shí)為保證成本估算的一定精度，應(yīng)進(jìn)一步接材料消耗列出成本計(jì)算表。材料消耗列出成本計(jì)算表。 （4 4）項(xiàng)目開工、竣工日期和進(jìn)度的初步安排。）項(xiàng)目開工、竣工日期和進(jìn)度的初步安排。 （5 5）資源供給）資源供給 資金籌措和使用計(jì)劃。資金籌措和使用計(jì)劃。

17、建筑材料的建筑材料的需要量需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。 施工力量的組織計(jì)劃。施工力量的組織計(jì)劃。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等的供應(yīng)。項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等的供應(yīng)。 項(xiàng)目建成投入使用后，水、電、熱力、煤氣、交項(xiàng)目建成投入使用后，水、電、熱力、煤氣、交 通通訊等的供應(yīng)條件。通通訊等的供應(yīng)條件。 （6 6）市場(chǎng)分析）市場(chǎng)分析 包括市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、銷售價(jià)格分析、銷售對(duì)象以及包括市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、銷售價(jià)格分析、銷售對(duì)象以及銷售計(jì)劃。銷售計(jì)劃。 （7 7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 包括銷售收入、稅金、利潤(rùn)預(yù)測(cè)，償還貸款及償還包括銷售收入、稅金、利潤(rùn)預(yù)測(cè)，償還貸款及償還平衡計(jì)算，現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)

18、平衡分析，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)平衡計(jì)算，現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)平衡分析，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算分析，敏感性分析，盈虧平衡分析等。對(duì)于較小的項(xiàng)計(jì)算分析，敏感性分析，盈虧平衡分析等。對(duì)于較小的項(xiàng)目，也可將成本估算、市場(chǎng)分析并入財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中進(jìn)行。目，也可將成本估算、市場(chǎng)分析并入財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中進(jìn)行。（8 8）風(fēng)險(xiǎn)分析）風(fēng)險(xiǎn)分析 包括對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策各方面可能出現(xiàn)的影響，資包括對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策各方面可能出現(xiàn)的影響，資源供給可能出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)，成本、市場(chǎng)方面可能出現(xiàn)的變?cè)垂┙o可能出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)，成本、市場(chǎng)方面可能出現(xiàn)的變化等問題進(jìn)行的分析。主要應(yīng)計(jì)算各因素在效益分析中可化等問題進(jìn)行的分析。主要應(yīng)計(jì)算各因素在效益分析中可容忍的變動(dòng)

19、極限，分析超極限變動(dòng)的可能性，并提出超極容忍的變動(dòng)極限，分析超極限變動(dòng)的可能性，并提出超極限變動(dòng)時(shí)的對(duì)策。限變動(dòng)時(shí)的對(duì)策。 （9 9）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 重大的開發(fā)項(xiàng)目，除進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)外，還應(yīng)進(jìn)行國(guó)重大的開發(fā)項(xiàng)目，除進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)外，還應(yīng)進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中使用的靜態(tài)指標(biāo)主要有兩民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中使用的靜態(tài)指標(biāo)主要有兩個(gè)，即項(xiàng)目?jī)舢a(chǎn)值（或國(guó)民收人）與社會(huì)純收入；動(dòng)態(tài)個(gè)，即項(xiàng)目?jī)舢a(chǎn)值（或國(guó)民收人）與社會(huì)純收入；動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要有凈產(chǎn)值現(xiàn)值、凈產(chǎn)值現(xiàn)值率、凈產(chǎn)值內(nèi)部收指標(biāo)主要有凈產(chǎn)值現(xiàn)值、凈產(chǎn)值現(xiàn)值率、凈產(chǎn)值內(nèi)部收益率、純收入內(nèi)部收益率等。當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)益率、純收入內(nèi)

20、部收益率等。當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論決定項(xiàng)目是否價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論決定項(xiàng)目是否實(shí)施。實(shí)施。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除經(jīng)濟(jì)效益可以定量計(jì)算外，社會(huì)效益房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除經(jīng)濟(jì)效益可以定量計(jì)算外，社會(huì)效益和環(huán)境效益較難用定量表示，但它們又是項(xiàng)目總體效益中不可和環(huán)境效益較難用定量表示，但它們又是項(xiàng)目總體效益中不可缺少的部分。雖然對(duì)于社會(huì)效益和環(huán)境效益尚無恰當(dāng)統(tǒng)一的評(píng)缺少的部分。雖然對(duì)于社會(huì)效益和環(huán)境效益尚無恰當(dāng)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，這部分評(píng)價(jià)是價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，這部分評(píng)價(jià)是必要的。當(dāng)社會(huì)效益和環(huán)境效益分析

21、的結(jié)論與經(jīng)濟(jì)效益分析的必要的。當(dāng)社會(huì)效益和環(huán)境效益分析的結(jié)論與經(jīng)濟(jì)效益分析的結(jié)論有重大沖突時(shí)，應(yīng)如實(shí)反映，并以極其慎重的態(tài)度決定項(xiàng)結(jié)論有重大沖突時(shí)，應(yīng)如實(shí)反映，并以極其慎重的態(tài)度決定項(xiàng)目的取舍，或?qū)?xiàng)目進(jìn)行修正。目的取舍，或?qū)?xiàng)目進(jìn)行修正。 （1010）結(jié)論）結(jié)論在上述分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目作出總體評(píng)價(jià)，明確表述項(xiàng)目在上述分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目作出總體評(píng)價(jià)，明確表述項(xiàng)目是否可行。是否可行。 2.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 的編制與審批的編制與審批 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制工作，可以由房地產(chǎn)綜房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的編制工作，可以由房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司自己完成，也

22、可以委托有資格的咨詢公司或設(shè)計(jì)院合開發(fā)公司自己完成，也可以委托有資格的咨詢公司或設(shè)計(jì)院來完成。來完成。 根據(jù)國(guó)務(wù)院根據(jù)國(guó)務(wù)院20042004年年7 7月月2525號(hào)發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制號(hào)發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定中規(guī)定：對(duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，改革的決定中規(guī)定：對(duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。 其中，政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益其中，政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項(xiàng)目無論規(guī)模大小，均改為備案制，項(xiàng)角度進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項(xiàng)

23、目無論規(guī)模大小，均改為備案制，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、資金來源和產(chǎn)品技術(shù)方案等均由目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、資金來源和產(chǎn)品技術(shù)方案等均由企業(yè)自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、企業(yè)自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認(rèn)手資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認(rèn)手續(xù)。對(duì)于企業(yè)使用政府補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸、貼息投資建設(shè)的項(xiàng)目，續(xù)。對(duì)于企業(yè)使用政府補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸、貼息投資建設(shè)的項(xiàng)目，政府只審批資金申請(qǐng)報(bào)告。政府只審批資金申請(qǐng)報(bào)告。 可行性研究報(bào)告實(shí)例分析可行性研究報(bào)告實(shí)例分析 2.52.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì) 2.5.1 2.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義 2.5.22.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)實(shí)例實(shí)例2.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作是針對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的