第3章項(xiàng)目用地的獲取及選址

1、目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地選擇項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址3.1 城市土地的類(lèi)型3.1.1 城市土地的分類(lèi)3.1.2 城市土地的權(quán)屬3.1 城市土地的類(lèi)型 什么是土地？ 什么是城市土地？ 什么是建設(shè)用地？3.1 城市土地的類(lèi)型 （1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類(lèi)（規(guī)劃部門(mén)） （2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類(lèi)等因素分類(lèi)（國(guó)土資源部門(mén)） （3）按開(kāi)發(fā)程度劃分 城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 城市用地分類(lèi)采用大類(lèi)、中類(lèi)和小類(lèi)三個(gè)層次的分類(lèi)體系，共分10大類(lèi)，46中類(lèi)，73小類(lèi)；u居住用地：居住用地：u公共設(shè)施用地：公共設(shè)施用地：u

2、工業(yè)用地工業(yè)用地u倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地u對(duì)外交通用地對(duì)外交通用地u道路廣場(chǎng)用地道路廣場(chǎng)用地u市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地u綠地綠地u特殊用地特殊用地u水域及其他水域及其他 城市用地城市用地 城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)采用二級(jí)分類(lèi)體系。土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)采用二級(jí)分類(lèi)體系。 一級(jí)類(lèi)一級(jí)類(lèi)12個(gè)，二級(jí)類(lèi)個(gè)，二級(jí)類(lèi)57個(gè)個(gè) 其中一級(jí)類(lèi)包括：耕地、園地、林地、草地、其中一級(jí)類(lèi)包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交

3、通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。水域及水利設(shè)施用地、其他土地。（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類(lèi)等因素分類(lèi)（國(guó)土資源部門(mén)）（三）按人為投入的形式與程度（三）按人為投入的形式與程度生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、 農(nóng)地。農(nóng)地。 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆 遷房屋的土地。遷房屋的土地。 熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整， 能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。3.1 城市土地的類(lèi)型3.1.1

4、城市土地的分類(lèi)3.1.2 城市土地的權(quán)屬3.1.2 城市土地的權(quán)屬 1、土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能u占有權(quán)-實(shí)際支配和控制u使用權(quán)-可分離u收益權(quán)-標(biāo)志u處分權(quán)-核心 2 2、我國(guó)土地的權(quán)利體系、我國(guó)土地的權(quán)利體系土地所有權(quán)土地所有權(quán) 是土地所有人對(duì)土地的占有、使用、收益和處是土地所有人對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。分的權(quán)利。 土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營(yíng)和取得收益的權(quán)利。是指依照法律享有利用、經(jīng)營(yíng)和取得收益的權(quán)利。 u 全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民

5、集體。社會(huì)主義公有制社會(huì)主義公有制 全民所有制（國(guó)有土地）全民所有制（國(guó)有土地） 集體所有制（集體土地）集體所有制（集體土地）(1) 所有權(quán)體系所有權(quán)體系(1) 城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國(guó)家所有。國(guó)家所有。 (2) 農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。 (3) 國(guó)家依法征收的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集國(guó)家依法征收的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征收。體所有土地實(shí)行征收。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、

6、荒地、灘涂及其他土地。依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 (5) 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。體所有的土地。 (6) 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 屬于國(guó)有的土地農(nóng)村集體土地所有權(quán) 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。憲法和土地管理法都規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體村委會(huì)所有，宅基

7、地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場(chǎng)，必須經(jīng)過(guò)土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。(2) 使用權(quán)體系使用權(quán)體系 1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)2) 劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)2) 他項(xiàng)權(quán)利他項(xiàng)權(quán)利出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)國(guó) 家家土地使用者土地使用者土地使用權(quán)土地使用權(quán)(一定年限一定年限)土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金(提前支付提前支付) 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng))由由國(guó)家壟斷。國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。沒(méi)有所有權(quán)。u 國(guó)有土地使用權(quán)出

8、讓方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式u招標(biāo)方式招標(biāo)方式u拍賣(mài)方式拍賣(mài)方式u協(xié)議方式協(xié)議方式u掛牌方式掛牌方式u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限u居住用地：居住用地：7070年年u工業(yè)用地：工業(yè)用地：5050年年u教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：5050年年u綜合或其它用地：綜合或其它用地：5050年年u商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：4040年年(2) 使用權(quán)體系使用權(quán)體系 1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)2) 劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)2) 他項(xiàng)權(quán)利他項(xiàng)權(quán)利 3.2 3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇選擇3.2.1

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的一般要求 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地通常是位于城市規(guī)劃區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，適合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。 1、國(guó)有土地包含城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國(guó)家所有的土地和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體所有而被國(guó)家依法的土地。 2、符合規(guī)劃 3、工程地質(zhì)條件 4、最有升值潛力城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。3.2 3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源有哪些？ 3.2 3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源 1、城區(qū)中需再開(kāi)發(fā)的土地2、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地3、各種開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地3.2 3.2 房地

10、產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇選擇 取得方式：直接向政府申請(qǐng)出讓?zhuān)▍f(xié)議出讓土地）收購(gòu)舊房，取得土地（權(quán)屬情況比較復(fù)雜以轉(zhuǎn)讓方式取得用地與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地 3.2.2 影響開(kāi)發(fā)土地因素分析 1、一般因素 2、區(qū)域因素 3、個(gè)別因素 3.2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式 1、國(guó)有土地劃撥 2、集體土地征收 3、城市房屋征收 4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 5、國(guó)有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥的程序v1、用地單位提交用地申請(qǐng)、用地單位提交用地申請(qǐng)v2、審核批準(zhǔn)、審核批準(zhǔn)v3、劃撥土地和登記發(fā)證、劃撥土地和登記發(fā)證 土地征收的程序土地征收的程序1、申請(qǐng)用地開(kāi)發(fā)企業(yè)、申請(qǐng)用地開(kāi)發(fā)企業(yè)2、受理申請(qǐng)并審查有

11、關(guān)文件土地管理部門(mén)、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件土地管理部門(mén)擬定征地方案擬定征地方案3、申請(qǐng)報(bào)批、申請(qǐng)報(bào)批4、簽訂合同，頒發(fā)土地使用證、簽訂合同，頒發(fā)土地使用證送達(dá)聽(tīng)證告知書(shū)送達(dá)聽(tīng)證告知書(shū)取得送取得送達(dá)達(dá)回證回證召開(kāi)村民代表會(huì)議召開(kāi)村民代表會(huì)議出具會(huì)議紀(jì)要出具會(huì)議紀(jì)要 取得規(guī)劃紅線勘測(cè)定界擬定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)擬定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案和安置方案 修改征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案 簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議批前征地程序：聽(tīng)證或放棄聽(tīng)證征地程序： 1、申請(qǐng)用地 2、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件 一書(shū)三方案 即：建設(shè)用地說(shuō)明書(shū)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案 3、審批用地支付征地補(bǔ)償費(fèi)和征地稅費(fèi)征地補(bǔ)償安置方案公告

12、 取得征地批準(zhǔn)書(shū)簽發(fā)用地證書(shū)征收土地檔案落實(shí)征地補(bǔ)償?shù)怯洶l(fā)布征地第一公告 批后實(shí)施征地程序：批后實(shí)施征地程序：實(shí)施管理辦法土地使用證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 國(guó)家土地使用者出售、贈(zèng)與、交換、繼承出售、贈(zèng)與、交換、繼承一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)）（出讓市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)）（轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)）土地使用者 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)書(shū)交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價(jià)評(píng)估地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)確定出讓底價(jià) 編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計(jì)劃公布出讓計(jì)劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布

13、結(jié)果公布結(jié)果招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣(mài)賣(mài)掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實(shí)施招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8) 申請(qǐng)及資格審查申請(qǐng)及資格審查(6)(10) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程3.4 項(xiàng)目選址3.4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址原則 區(qū)域優(yōu)先 注重潛力 適應(yīng)投資持征 綜合評(píng)價(jià)具體選址工作可分為三個(gè)階段準(zhǔn)備階段，事先擬定選址條件現(xiàn)場(chǎng)踏勘確定場(chǎng)地，綜合論證。確定投資開(kāi)發(fā)區(qū)域和開(kāi)發(fā)地段3.4 項(xiàng)目選址3.4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址考慮的因素 1、城市規(guī)劃 2、自然因素 3、地理因素 4、人口因素 3.4.3 居住項(xiàng)目選址 居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普普通住宅、高

14、檔公寓、別墅通住宅、高檔公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個(gè)安靜舒居住項(xiàng)目主要為人們提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間適的生活休息空間。 居住項(xiàng)目選址主要考慮因素自然環(huán)境自然環(huán)境交通條件交通條件市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向生活配套設(shè)施生活配套設(shè)施用地成本用地成本市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)相關(guān)政策房地產(chǎn)相關(guān)政策 1.1.市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況 分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量和供應(yīng)量，并對(duì)未來(lái)分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量和供應(yīng)量，并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測(cè)；分析需求市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)變化

15、進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測(cè)；分析需求市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)。 2.2.地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向 其目的是分析地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條其目的是分析地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條件、區(qū)域?qū)?lái)可能出現(xiàn)的各種物業(yè)類(lèi)型和由此帶來(lái)的潛在件、區(qū)域?qū)?lái)可能出現(xiàn)的各種物業(yè)類(lèi)型和由此帶來(lái)的潛在客戶(hù)等等，為開(kāi)發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)?？蛻?hù)等等，為開(kāi)發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)。 3.自然環(huán)境 山水、湖畔、綠地等自然生態(tài)景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產(chǎn)投資者在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要考慮的因素。 4.交通條件 如果項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)，周邊一般都會(huì)有便捷的公共交通系統(tǒng)，能夠滿足居民日常出行的要求

16、；如果項(xiàng)目在市郊，要求項(xiàng)目所在地要有能夠便捷到達(dá)城市中心或商業(yè)、休閑區(qū)的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區(qū)的緊密聯(lián)系。 5.生活配套設(shè)施 居住項(xiàng)目所在地應(yīng)具有較好的生活配套設(shè)施，比如菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校和銀行等等。 6.市政基礎(chǔ)設(shè)施 居住項(xiàng)目應(yīng)盡量依托主城區(qū)，以便共享城市中的市政配套設(shè)施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設(shè)施不但可為項(xiàng)目提供便利的建設(shè)條件和資源，利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 7.房地產(chǎn)相關(guān)政策 居住項(xiàng)目選址應(yīng)充分考慮相關(guān)政策的影響，重視國(guó)家鼓勵(lì)的項(xiàng)目投資方向，開(kāi)發(fā)商在政策導(dǎo)向下可以結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)對(duì)地塊取舍進(jìn)行權(quán)衡。 8.用地成本 在對(duì)某地塊進(jìn)行初

17、步了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)行粗略估計(jì)，結(jié)合地塊規(guī)劃限條件估算項(xiàng)目投資成本和收益，以此衡量地塊的“經(jīng)濟(jì)效益” 。 3.4.3 商業(yè)項(xiàng)目選址 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、或收益性房地產(chǎn)，主要包括商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓等類(lèi)型。1、交通便利性原則：、交通便利性原則： 商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置，使商家及消費(fèi)者進(jìn)出便利。使商家及消費(fèi)者進(jìn)出便利。 2、可見(jiàn)性原則：、可見(jiàn)性原則： 商業(yè)地產(chǎn)被往來(lái)行人或者乘車(chē)者所能看到的程度，商業(yè)地產(chǎn)被往來(lái)行人或者乘車(chē)者所能看到的程度，一般情況下場(chǎng)所的可見(jiàn)度越高，越容易引起客流的一般情況下場(chǎng)所的可見(jiàn)度

18、越高，越容易引起客流的重視，來(lái)消費(fèi)的可能性越大，更多地吸引即興消費(fèi)。重視，來(lái)消費(fèi)的可能性越大，更多地吸引即興消費(fèi)。 商業(yè)地產(chǎn)選址的原則商業(yè)地產(chǎn)選址的原則3、適應(yīng)性原則、適應(yīng)性原則: 為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)高度結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要與周?chē)钠方?jīng)營(yíng)技術(shù)高度結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要與周?chē)慕ㄖh(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格。建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格。 4、購(gòu)買(mǎi)力原則、購(gòu)買(mǎi)力原則:研究商圈內(nèi)維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量研究商圈內(nèi)維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量及一定的消費(fèi)能力，調(diào)查不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)

19、量、及一定的消費(fèi)能力，調(diào)查不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量、密度、年齡分布、文化水平、人均可支配收入等多密度、年齡分布、文化水平、人均可支配收入等多項(xiàng)指標(biāo)，盡量選址于購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的區(qū)域。項(xiàng)指標(biāo)，盡量選址于購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的區(qū)域。 （1）消費(fèi)市場(chǎng)； （2）商業(yè)環(huán)境 ； （3）商業(yè)輻射范圍； （4）潛在商業(yè)價(jià)值； （5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 1.零售商業(yè)項(xiàng)目選址 零售商業(yè)項(xiàng)目包括各類(lèi)商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、店鋪等類(lèi)型。 零售商業(yè)除了考慮市政配套設(shè)施、交通條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素： 2.寫(xiě)字樓項(xiàng)目選址 依照寫(xiě)字樓所處的位置、自然或物理狀況和收益能力，專(zhuān)業(yè)人員通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)

20、等級(jí)。在寫(xiě)字樓項(xiàng)目選址時(shí)，除了考慮城市規(guī)劃的影響、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素： （1）周邊環(huán)境狀況； （2）交通便捷程度。 以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，采用拒臺(tái)式和自選式相結(jié)合的售賣(mài)方式，小時(shí)以上，采用拒臺(tái)式和自選式相結(jié)合的售賣(mài)方式，營(yíng)業(yè)面積一般在營(yíng)業(yè)面積一般在100平方米以?xún)?nèi)。其商圈輻射半徑平方米以?xún)?nèi)。其商圈輻射半徑0.3公里左右，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主，一般選公里左右，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主，一般選址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。三、不同類(lèi)型商

21、業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址的要求三、不同類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址的要求1、食雜店的特點(diǎn)及選址要求、食雜店的特點(diǎn)及選址要求 以即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、以即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平。營(yíng)業(yè)時(shí)間在于市場(chǎng)平均水平。營(yíng)業(yè)時(shí)間在16小時(shí)以上，提供小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，以即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行，營(yíng)業(yè)面積開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行，營(yíng)業(yè)面積100平方米左右，利用率高。商圈范圍小，顧客步行平方米左右，利用率高。商圈范圍小，

22、顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人，分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人，顧客多為有目的的購(gòu)買(mǎi)。顧客多為有目的的購(gòu)買(mǎi)。 一般選址于商業(yè)中心區(qū)、交通要道及車(chē)站、醫(yī)一般選址于商業(yè)中心區(qū)、交通要道及車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。動(dòng)區(qū)。2、便利店的特點(diǎn)及選址要求、便利店的特點(diǎn)及選址要求 商品平均價(jià)格低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占商品平均價(jià)格低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大比例。用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)，有較大比例。用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)，開(kāi)架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營(yíng)業(yè)面積開(kāi)架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營(yíng)業(yè)面積3005

23、00平方米，平方米，輻射半徑輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民，一般選址于居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便民，一般選址于居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)。宜的地區(qū)。3、折扣店的特點(diǎn)及選址要求、折扣店的特點(diǎn)及選址要求 經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品，食品超經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品，食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。營(yíng)業(yè)時(shí)間市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以小時(shí)以上，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。上，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。營(yíng)業(yè)面積在營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以下，輻射半徑平方米以下，輻射半徑2公里左右，公里左右，

24、目標(biāo)顧客以居民為主，一般選址于市區(qū)商業(yè)中心、目標(biāo)顧客以居民為主，一般選址于市區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)居住區(qū) 。4、超市的特點(diǎn)及選址要求、超市的特點(diǎn)及選址要求 大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在部分，商品在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷(xiāo)售，種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷(xiāo)售，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。實(shí)自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。實(shí)際營(yíng)業(yè)面積際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑平方米以上，輻射半徑2公里以上，公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主 一般選址于市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、一般選址于市、

25、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)。交通要道及大型居住區(qū)。5、大型綜合超市的特點(diǎn)及選址要求、大型綜合超市的特點(diǎn)及選址要求 以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占柏當(dāng)部以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占柏當(dāng)部分，商品在分，商品在4000種左右，大都實(shí)行大量銷(xiāo)售和大批訂種左右，大都實(shí)行大量銷(xiāo)售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷(xiāo)售。設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷(xiāo)售。設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車(chē)場(chǎng)，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。停車(chē)場(chǎng)，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。信息管理系統(tǒng)程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理信息管理系統(tǒng)程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理，營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積業(yè)面積

26、6000平方米以上，輻射半徑平方米以上，輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和流動(dòng)顧客為主，客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和流動(dòng)顧客為主，一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部且交通便利的要道。如麥德龍一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部且交通便利的要道。如麥德龍公司選擇的客流群體主要是中小經(jīng)營(yíng)企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體公司選擇的客流群體主要是中小經(jīng)營(yíng)企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體的專(zhuān)業(yè)客戶(hù)，實(shí)行量販經(jīng)營(yíng)，它們的經(jīng)營(yíng)采取門(mén)店和的專(zhuān)業(yè)客戶(hù)，實(shí)行量販經(jīng)營(yíng)，它們的經(jīng)營(yíng)采取門(mén)店和倉(cāng)儲(chǔ)合一的方式，一般都需要數(shù)萬(wàn)平方米場(chǎng)地，選擇倉(cāng)儲(chǔ)合一的方式，一般都需要數(shù)萬(wàn)平方米場(chǎng)地，選擇在城郊結(jié)合部就大大地降低了土地使用成本。在城郊結(jié)合部就

27、大大地降低了土地使用成本。6、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的特點(diǎn)及選址要求、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的特點(diǎn)及選址要求 綜合性，門(mén)類(lèi)齊全，以服飾、鞋類(lèi)、箱包、化妝綜合性，門(mén)類(lèi)齊全，以服飾、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主。采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架品、家庭用品、家用電器為主。采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售相結(jié)合方式，注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)銷(xiāo)售相結(jié)合方式，注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施。營(yíng)業(yè)面積目和設(shè)施。營(yíng)業(yè)面積600020000平方米，目標(biāo)顧客以平方米，目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品位的流動(dòng)顧客為主，一般選址于市、區(qū)追求時(shí)尚和品位的流動(dòng)顧客為主，一般選址于市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。7、百貨店的特點(diǎn)及選址要求、百貨店的特點(diǎn)及選址要求8、專(zhuān)業(yè)店的特點(diǎn)及選址要求、專(zhuān)業(yè)店的特點(diǎn)及選址要求 以銷(xiāo)售某類(lèi)商品為主，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、深度性、品以銷(xiāo)售某類(lèi)商品為主，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、深度性、品種豐富，選擇余地大，采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售相結(jié)種豐富，選擇余地大，采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售相結(jié)合方式，從業(yè)人員具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，營(yíng)業(yè)面積的合方式，從業(yè)人員具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，營(yíng)業(yè)面積的規(guī)模根據(jù)商品特點(diǎn)