房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)法律培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)法律培訓(xùn)一、合同版本1 1、預(yù)約合同、預(yù)約合同 定金協(xié)議（大定、小定）、認(rèn)購書定金協(xié)議（大定、小定）、認(rèn)購書2 2、本約合同、本約合同 蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的商品房買賣合同（蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的商品房買賣合同（20132013版）版） 蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局、工商行政管理局頒布的蘇州工業(yè)園區(qū)商品蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局、工商行政管理局頒布的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同（第七版）房買賣合同（第七版）二、認(rèn)購書與商品房買賣合同的關(guān)系 1 1、簽訂簽訂認(rèn)購認(rèn)購書并非購房法定程序，書并非購房法定程序，但但簽署簽署商品房商品房買賣合同是法定程序買賣合同是法定程序 商品房銷售管理辦

2、法商品房銷售管理辦法 第十六第十六條條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 2 2、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購書已、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購書已確定確定的內(nèi)容的內(nèi)容原則原則基礎(chǔ)上簽署，否則將基礎(chǔ)上簽署，否則將導(dǎo)導(dǎo) 致違約致違約 3 3、認(rèn)購書在商品房買賣合同簽訂后，因認(rèn)購書目的、認(rèn)購書在商品房買賣合同簽訂后，因認(rèn)購書目的已已實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)而而終止（或失終止（或失效、廢止，但不是無效效、廢止，但不是無效）三、認(rèn)購書定金返還問題1 1、認(rèn)購人未按時(shí)簽約，是否必然可以沒收定金、認(rèn)購人未按時(shí)簽約，是否必然可以沒收定金?

3、 ?2 2、開發(fā)商違約，是否只需要雙倍返還定金？、開發(fā)商違約，是否只需要雙倍返還定金？3 3、認(rèn)購書如使用的是訂金、保證金、預(yù)付款，則不認(rèn)購書如使用的是訂金、保證金、預(yù)付款，則不適用適用定金罰則。定金罰則。四、商品房買賣合同是否必須網(wǎng)上簽約？1 1、網(wǎng)上簽約是行政管理手段，不是合同生效、網(wǎng)上簽約是行政管理手段，不是合同生效要件要件（但雙方另有約定的除外）（但雙方另有約定的除外）2 2、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，影響的不是合同效力，而是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記（只有網(wǎng)上備案的合同、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，影響的不是合同效力，而是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記（只有網(wǎng)上備案的合同才才 能能辦證辦證）3 3、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，合同效力不受影

4、響，均為有效，且除貸款條款和辦證條款以外的其他合、未進(jìn)行網(wǎng)上簽約，合同效力不受影響，均為有效，且除貸款條款和辦證條款以外的其他合同條款的履行也均不受未網(wǎng)簽的影響。貸款條款和辦證條款如要實(shí)施，必須重新走網(wǎng)簽流程同條款的履行也均不受未網(wǎng)簽的影響。貸款條款和辦證條款如要實(shí)施，必須重新走網(wǎng)簽流程方可履行方可履行。4 4、注意問題、注意問題 （1 1）合同合同簽署后要及時(shí)備案，一旦因?yàn)檫^期等原因無法備案，就會(huì)導(dǎo)致無法辦證簽署后要及時(shí)備案，一旦因?yàn)檫^期等原因無法備案，就會(huì)導(dǎo)致無法辦證 （2 2）簽約簽約填入信息的核對(duì)和復(fù)審填入信息的核對(duì)和復(fù)審工作工作1 1、合同合同是否有效？是否有效？2 2、合同、合同履

5、行順序履行順序？ 過戶過戶占有占有付款付款訂約訂約3 3、未能取得房屋的買受人未能取得房屋的買受人應(yīng)如何處理？應(yīng)如何處理？五、一房多賣的合同效力六、商品房買賣合同條款是否為格式條款？1 1、什么是格式條款、什么是格式條款？ 合同法第三十九條規(guī)定合同法第三十九條規(guī)定 （1 1）格式格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并，并在訂立合同時(shí)在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。未與對(duì)方協(xié)商的條款。 （2 2）提供提供格式條款的一方應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者格式條款的一方應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)

6、任、限制其責(zé)任的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。2 2、法院觀點(diǎn)、法院觀點(diǎn) 當(dāng)事人對(duì)范式合同相關(guān)合同條款的理解發(fā)生分歧時(shí)，不能按照格式條款規(guī)則來處理。但由于購房者趨于弱勢(shì)地位，根據(jù)具體情況，針對(duì)某些條款可適當(dāng)按照有利于消費(fèi)者一方去解釋合同條款，從而做出有利于消費(fèi)者的解釋。在實(shí)際效果上趨同于格式合同。簡(jiǎn)而言之，對(duì)于范式合同是否格式合同問題上，根據(jù)具體情況，針對(duì)某些條款，可以格式條款去理解，從而做出有利于消費(fèi)者的解釋，但不要去說范式合同條款就是格式條款 對(duì)于示范文本以外的其他開發(fā)商自行制定的條款，這些條款應(yīng)與格式條款的性

7、質(zhì)比較類似，實(shí)踐中對(duì)于這些條款還是會(huì)認(rèn)為是格式條款。 案例：吳江案例：吳江“億佰生活廣場(chǎng)億佰生活廣場(chǎng)”開發(fā)商以格式條款保留外墻面使用權(quán)無效案件開發(fā)商以格式條款保留外墻面使用權(quán)無效案件3 3、簽約注意事項(xiàng)、簽約注意事項(xiàng) （1）在合同訂立時(shí)銷售員應(yīng)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí) （2）按照買受人的要求對(duì)該格式條款予以說明 買受人寫手“本人已充分閱讀、了解并已在簽約前就本補(bǔ)充條款與出賣人進(jìn)行了充分協(xié)商，且出賣方已按照本人的要求對(duì)上述相關(guān)條款予以說明，對(duì)其中各項(xiàng)內(nèi)容尤其是免除或者限制責(zé)任的條款、加重買受人責(zé)任及排除買受人主要權(quán)利的條款、合同違約及解除條款等均已完全理解并同意遵守?！?

8、 1、查看身份證、結(jié)婚證、戶口簿，復(fù)印件與原件應(yīng)核對(duì)一致、查看身份證、結(jié)婚證、戶口簿，復(fù)印件與原件應(yīng)核對(duì)一致2 2、購買房屋有共有權(quán)人的，簽約時(shí)共有權(quán)人必須親自到場(chǎng)簽字，如委托他人代辦、購買房屋有共有權(quán)人的，簽約時(shí)共有權(quán)人必須親自到場(chǎng)簽字，如委托他人代辦 的，要有書面委托書，如條件許可，建議委托書能進(jìn)行公證。的，要有書面委托書，如條件許可，建議委托書能進(jìn)行公證。3 3、對(duì)限購、限貸條件的審查，在訂約前由買受人簽署聲明保證、對(duì)限購、限貸條件的審查，在訂約前由買受人簽署聲明保證 （1 1）限購條件限購條件 在市區(qū)已有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房（本市戶籍限購2套）； 能提供自購房之日起

9、算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。 （2 2）限貸條件限貸條件 貸款購房?jī)H可2套房 （3 3）限購人群能否購房限購人群能否購房 法律層面：合同有效，但無法辦理產(chǎn)權(quán)證 行政管理層面：禁止銷售，否則按違規(guī)銷售處理七、對(duì)買受人的審查七、對(duì)買受人的審查八八、外籍人士購房問題、外籍人士購房問題關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知（建房建房20102010186186號(hào)號(hào)）（1 1）境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表）境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套

10、用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)的境外境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。（2 2）港澳臺(tái)居民和華僑：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留）港澳臺(tái)居民和華僑：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留 非非港澳臺(tái)居民和華僑的境外個(gè)人：在境內(nèi)工作超過港澳臺(tái)居民和華僑的境外個(gè)人：在境內(nèi)工作超過一年一年（3 3）外籍人士購買必須使用中文）外籍人士購買必須使用中文姓名姓名（4 4）外籍人士身份證明資料，必須要有中文翻譯）外籍人士身份證明資料，必須要有中文翻譯九九、商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件？、商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件？1 1、“五證五證”，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃

11、許可證、建設(shè)工程規(guī)劃，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證2 2、未取得預(yù)售證能否銷售房屋？、未取得預(yù)售證能否銷售房屋？ 法律層面： 商品房預(yù)售合同 無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以 認(rèn)定有效。 認(rèn)購書 有效 行政管理層面：禁止任何形式的銷售、認(rèn)購，否則按違法預(yù)售或違規(guī)現(xiàn)售查處。十十、期房與現(xiàn)房的區(qū)別、期房與現(xiàn)房的區(qū)別1 1、法律層面上的區(qū)別、法律層面上的區(qū)別 商品房銷售管理辦法 期房：正在建設(shè)中的商品房； 現(xiàn)房：已竣工驗(yàn)收合格的商品房 2 2、實(shí)務(wù)操作中的區(qū)別、實(shí)務(wù)操作中的區(qū)

12、別 期房：有商品房預(yù)售許可證，但不具備房屋所有權(quán)初始登記證明和國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證的商品房； 現(xiàn)房：具備房屋所有權(quán)初始登記證明和國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證的商品房 注意注意問題：房屋宣傳時(shí)要注意問題：房屋宣傳時(shí)要注意，應(yīng)以是否具備應(yīng)以是否具備相應(yīng)相應(yīng)證書來判斷是否為現(xiàn)房證書來判斷是否為現(xiàn)房，以免宣以免宣 傳和簽約的不一致導(dǎo)致違約傳和簽約的不一致導(dǎo)致違約十十一一、與房屋面積相關(guān)、與房屋面積相關(guān)的的問題問題1 1、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的區(qū)別的區(qū)別？ 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偨ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)

13、建筑面積2 2、閣樓、陽臺(tái)面積是否為贈(zèng)送？（涉及是否虛假宣傳、閣樓、陽臺(tái)面積是否為贈(zèng)送？（涉及是否虛假宣傳） 蘇州市房屋面積計(jì)算規(guī)則（暫行） 全封閉陽臺(tái)：房屋建筑面積按全部計(jì)算的范圍。 非封閉的陽臺(tái)：按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算 閣樓：層高超過（含）二點(diǎn)二米的部位，應(yīng)當(dāng)計(jì)算建筑面積，記入房屋權(quán)屬證 書；不超過二點(diǎn)二米的閣樓，記入房屋權(quán)屬證書附記欄。3 3、樓頂露臺(tái)、底樓花園面積的產(chǎn)權(quán)歸屬、樓頂露臺(tái)、底樓花園面積的產(chǎn)權(quán)歸屬？ （1）屬性：按照規(guī)劃性質(zhì)確認(rèn)，常規(guī)性質(zhì)為共有 （2）能否作為房屋專有部分銷售？ 露臺(tái)：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的

14、露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 綠地：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。1 1、預(yù)售價(jià)格的、預(yù)售價(jià)格的最高售價(jià)最高售價(jià)備案制度備案制度 從2009年1月1日起，物價(jià)局已暫停執(zhí)行對(duì)普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，改為最高售價(jià)備案制度。2 2、一價(jià)清制度、一價(jià)清制度 商品房銷售價(jià)格為商品房經(jīng)營者與購房者最終結(jié)算的合同成交價(jià)格。商品房銷售價(jià)格構(gòu)成包括合理的開發(fā)建設(shè)成本、稅金和利潤(rùn)等。與商品房配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)戶門、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用，一律計(jì)入開發(fā)建設(shè)成本之中，合同成交價(jià)格之外

15、不得收取其他費(fèi)用。 （1）與房屋有關(guān)的建設(shè)費(fèi)用都應(yīng)包含在合同成交價(jià)中，但不包含代收代繳費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)。 （2）對(duì)于商品住房建設(shè)成本中個(gè)別工程（或配套設(shè)施）項(xiàng)目確因特殊原因暫時(shí)無法預(yù)算費(fèi)用，商品房經(jīng)營者必須公示說明并與購房者在簽訂購房合同時(shí)約定收費(fèi)及其收費(fèi)方式。如沒有任何約定（合同、協(xié)議）的，在交付新房時(shí)，商品房經(jīng)營者不得向購房者收取合同成交價(jià)格之外其他任何費(fèi)用，也不得將其他部門和單位收取的各種費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。十十二二、與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)的制度、與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)的制度3 3、明碼標(biāo)價(jià)制度、明碼標(biāo)價(jià)制度 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示

16、建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。 （1）房屋銷售價(jià)格、優(yōu)惠條件、優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)、銷售狀態(tài)、實(shí)際成交價(jià)格（對(duì)已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示，并標(biāo)示所有已銷售房源的價(jià)格信息） （2）已取得新建商品住房預(yù)（銷）售許可證的商品房經(jīng)營者，要在正式銷售5日前一次性公開全部銷售房源，并按照申報(bào)備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 （3）公示價(jià)格三個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高4 4、購房者的付款違約、購房者的付款違約 （1）催款：二年訴訟時(shí)效，超過時(shí)效法院不予支持，但二年期限可延續(xù) （2）解除合同：一年時(shí)間內(nèi)行使，過期就無法解除合同，只能催討欠款5 5、業(yè)務(wù)員不要擅自收取房款或收取業(yè)主好處、業(yè)務(wù)員不要擅自收取房款或收取業(yè)主好

17、處十十三三、宣傳違反銷售廣告、沙盤，是否構(gòu)成違約？、宣傳違反銷售廣告、沙盤，是否構(gòu)成違約？1 1、判斷標(biāo)準(zhǔn)、判斷標(biāo)準(zhǔn) 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 （1）宣傳應(yīng)是針對(duì)“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的宣傳 （2）宣傳應(yīng)是針對(duì)“房屋及相關(guān)設(shè)施”的宣傳 （3）宣傳所作的說明和允諾是具體確定 （4

18、）宣傳對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定要有重大影響的2 2、法律責(zé)任、法律責(zé)任 （1）構(gòu)成重大誤解或者欺詐，可以撤銷合同； （2）構(gòu)成對(duì)于合同主要義務(wù)的違反，可以解除合同，但合同另有約定除外； （3）除上述情況外，未兌現(xiàn)宣傳承諾，均是承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或經(jīng)濟(jì)賠償?shù)倪`約責(zé)任3、風(fēng)險(xiǎn)防范： （1）不能為了銷售而隨意允諾，否則一旦允諾與實(shí)際不符很容易產(chǎn)生糾紛。 不確定的事不要說，可能更改、公司單方難以控制的事不要隨便說 避免使用絕對(duì)化用語，慎重使用有多重含義、可能引起歧義的詞； 如：對(duì)于一些配套設(shè)施或分批交付的項(xiàng)目，不要是具體時(shí)間，可以說理想開發(fā)進(jìn)度 涉及招商，可以說理想的招商進(jìn)度 樣板房，不要說完全一致

19、，基本講差不多或大致相同 知之為知之，不知為不知，避免大包大攬或想當(dāng)然地回答 （2）制定銷售手冊(cè)和統(tǒng)一說辭 （3）產(chǎn)生糾紛后，作為銷售人員就不要再去澄清以前說過什么了，尤其是打電話的或者帶著律師的客戶，防止錄音。如要解釋，可通過律師論證后再給予答復(fù)。十十四四、哪些情況、哪些情況下業(yè)主下業(yè)主可以退房？可以退房？1 1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，2 2、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用3 3、面積誤差比

20、絕對(duì)值在超過、面積誤差比絕對(duì)值在超過4 4、層高誤差超過、層高誤差超過1%1%（園區(qū)合同，（園區(qū)合同，1515日內(nèi)可主張賠償）日內(nèi)可主張賠償）5 5、不可規(guī)則于雙方的原因未能獲得貸款、不可規(guī)則于雙方的原因未能獲得貸款6 6、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)買受人不接受或出賣人未在、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)買受人不接受或出賣人未在1010日內(nèi)通知買受人日內(nèi)通知買受人7 7、逾期交房超過合同約定天數(shù)；、逾期交房超過合同約定天數(shù)；8 8、逾期辦證超過合同約定天數(shù)；、逾期辦證超過合同約定天數(shù)；9 9、出賣方違反房屋權(quán)利的承諾、出賣方違反房屋權(quán)利的承諾 三種情形可導(dǎo)致三種情形可導(dǎo)致雙倍賠償雙倍賠償 （1 1）隱瞞隱瞞沒有預(yù)售許可證或提

21、供虛假的；沒有預(yù)售許可證或提供虛假的； （2 2）隱瞞隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （3 3）隱瞞隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實(shí)所售房屋已賣給第三人的事實(shí)。1010、出賣方虛假宣傳致使買受人購房目的無法實(shí)現(xiàn)、出賣方虛假宣傳致使買受人購房目的無法實(shí)現(xiàn)1111、其他其他法律法規(guī)規(guī)定或合同約定可以買受人可以解除合同的法律法規(guī)規(guī)定或合同約定可以買受人可以解除合同的情形情形1 1、不符合合同約定交付條件、不符合合同約定交付條件 不具備蘇州市商品住宅交付使用通知書住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書建筑節(jié)能工程專項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 2 2、不具備蘇州市商品住宅交付使用管理辦法的交付條件、不具備蘇州

22、市商品住宅交付使用管理辦法的交付條件 第六條 商品住宅交付使用，其配套設(shè)施和配套工程應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）生活用水納入城市自來水管網(wǎng)，不使用臨時(shí)施工用水；（二）用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電；（三）雨水、污水實(shí)行分流，分別納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)。暫無條件的，經(jīng)環(huán)保、水務(wù)部門同意后，應(yīng)采取臨時(shí)性措施；（四）燃?xì)夤艿兰{入城市燃?xì)夤芫W(wǎng)。暫無條件的，應(yīng)當(dāng)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿婪笤O(shè)并落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道；（五）電話通信、有線電視等端口敷設(shè)到戶；（六）路燈安裝完畢，照明條件符合標(biāo)準(zhǔn)。確因分期建設(shè)暫時(shí)無法建設(shè)的，應(yīng)采取臨時(shí)照明措施，臨時(shí)照明費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；（七）郵政信報(bào)箱按規(guī)定設(shè)置，符合通郵

23、條件；（八）綠化工程應(yīng)當(dāng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃方案建設(shè)完畢，綠地指標(biāo)符合規(guī)劃要求。確因季節(jié)原因暫無法實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)出具承諾書，自交付使用備案通過之日起六個(gè)月內(nèi)完成；（九）規(guī)劃配建的人防工程投入使用的，應(yīng)當(dāng)符合人防工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；（十）住宅小區(qū)與外圍有效隔離，與城市道路之間有直達(dá)道路相聯(lián)。小區(qū)內(nèi)部場(chǎng)清地平，道路符合通行條件。分期建設(shè)的，交付工程與在建工程應(yīng)當(dāng)有明顯有效的隔離設(shè)施，不得合用小區(qū)內(nèi)部道路；（十一）按照規(guī)劃要求完成社區(qū)管理和服務(wù)用房、車庫、商業(yè)、環(huán)衛(wèi)等公共服務(wù)設(shè)施的配建。分期建設(shè)的，其規(guī)模應(yīng)當(dāng)滿足居民入住的基本生活需要；（十二）前期物業(yè)管理單位落實(shí)，物業(yè)管理用房符合規(guī)定，權(quán)屬明晰。3 3、因房

24、屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用使用4 4、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用使用 5 5、違背房屋交付應(yīng)具備的常理性、違背房屋交付應(yīng)具備的常理性條件條件十十五五、哪些情形、哪些情形下業(yè)主下業(yè)主可以可以拒收拒收房屋房屋十十六六、房屋交付后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，能否主張逾期交房違約責(zé)任？、房屋交付后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，能否主張逾期交房違約責(zé)任？ 逾期交房違約責(zé)任是以房屋是否已交付為基準(zhǔn)進(jìn)行判斷的法律責(zé)任，而不是以房屋何時(shí)符合交付條件為基準(zhǔn)來判斷，只要業(yè)主收取了房屋，完成了交付，開發(fā)商之后也就不存在逾期交房問題，即使交房當(dāng)時(shí)房屋還未達(dá)到交付條件也不例外，因?yàn)榧幢闶氰Υ媒桓?，由于交付的行為已完成，之后就不再存在交房一說。 不符合交房條件的交付，可以免除開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任，但不能免除開發(fā)商交付商品房不符合約定質(zhì)量的違約責(zé)任，業(yè)主仍可追究開