城市房地產(chǎn)市場調研報告

1、目 錄前言：項目可研結論概括說明-04第一章 項目基本概況-05第一節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀第二節(jié) 項目所在區(qū)域特征第三節(jié) 用地平衡及敏感性分析第四節(jié) 用地規(guī)劃及條件的分析思考第二章 周口宏觀環(huán)境分析-13第一節(jié) 人口行政規(guī)劃第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展及收入第三節(jié) 城市現(xiàn)狀及發(fā)展演變第三章 周口房地產(chǎn)市場分析-28第一節(jié) 周口房產(chǎn)總體概況第二節(jié) 市場供應樓盤分析第三節(jié) 未來三年房地產(chǎn)發(fā)展展望第四章 周口房地產(chǎn)需求分析-50第一節(jié) 需求分析第二節(jié) 需求潛力及發(fā)展演變第五章 開元路項目威脅和機會分析-55第一節(jié) 項目的位置優(yōu)勢分析第二節(jié) 項目劣勢和威脅分析第三節(jié) 項目的機會分析第六章 項目產(chǎn)品定位分析研究-60第

2、一節(jié) 競爭項目產(chǎn)品分析第二節(jié) 項目客戶分析第三節(jié) 項目產(chǎn)品定位分析第七章 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議-69第一節(jié) 項目總體規(guī)劃建議第二節(jié) 項目單體設計建議第三節(jié) 項目戶型建議第八章 項目開發(fā)綜合策略研究-77第一節(jié) 項目開發(fā)策略建議第二節(jié) 項目物業(yè)形象建議第九章 項目投資估算及經(jīng)濟分析-81第一節(jié) 項目主要經(jīng)濟指標第二節(jié) 項目投資報分析附: 市場需求調查報告 -85前言：項目可研結論概括說明一、結論一：客戶量體我項目35年的潛在客戶為810戶1850戶之間，而我項目自身的房屋為10001300套左右，從合理的推算分析，我項目的目標客戶如果有2600組潛在客戶才可能形成我項目的熱銷局面，如果客戶不夠50

3、0戶就比較危險，而從目前客戶數(shù)量分析，如果項目開發(fā)一般，銷售情況也會很一般，不會熱銷有一定的風險；如產(chǎn)品做的好，項目銷售平穩(wěn)靠上，風險在可以控制的范圍內(nèi)。（需要密切關注市場和政策對市場的影響）二、結論二：產(chǎn)品定位功 能二室二廳一衛(wèi)三室二（一）廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面 積6090平米90120平米120135平米比 例20%50%30%說 明小面積可裝修毛坯毛坯三、結論三：開發(fā)策略整個項目分二期，這樣可以做到慢進快出，最大程度地降低風險的同時也最大程度地提高了利潤規(guī)模；總體要控制成本，在立面，環(huán)境上提高檔次，其他都要降低成本；開發(fā)的順序最好是從南到北開發(fā)，注意商業(yè)和住宅的比例結構；四、結論四：項目利

4、潤項目整體凈利潤在23%以上，凈利潤額在1.5億元以上。第一章 項目基本概況第一節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置項目位置項目位于周口迎賓大道東、開元路北，從項目位置1000米到南部新區(qū)行政區(qū)中央公園，所在區(qū)域屬周口市南開發(fā)區(qū)與商水開發(fā)區(qū)的結合部位；屬于南部新區(qū)商戶和行政單位所在地，項目西側為迎賓大道，南側緊鄰周口第六人民醫(yī)院。項目距離最近的商業(yè)中心，相對比較遠有1.5公里。二、項目土地情況項目總用地面積為63495.8平米（95.23畝），現(xiàn)有土地規(guī)劃二面臨路，東西長，南北狹窄，這些給總體規(guī)劃發(fā)揮的空間比較小。土地現(xiàn)狀屬于平整土地。目前設計院規(guī)劃的指標：1、容積率為：2.92、綠地率：30%；3

5、、建筑密度：暫無；4、建筑限高：居住60米，商業(yè)100米；5、建筑風格：無要求6、車位配比：按照周口城市規(guī)劃要求7、其他要求：按照周口城市規(guī)劃要求三、交通及地形地貌等其他條件1、交通條件：項目位置交通十分便利，迎賓路是貫通周口市南北的主干道路，道路寬闊，平坦，干凈，路面為雙向4車道；開元大道是貫通周口東西的道路的西部主干道之一，進入老城區(qū)商業(yè)的主要南北交通道路有迎賓路、八一路等，能方便地到達市區(qū)商業(yè)中心；項目能通過南北道路迎賓路快速到達商水縣城及南部眾多鄉(xiāng)村；通過就近的寧洛高速快速到達鄭州。2、項目基地狀態(tài)：基地方正平整，緊鄰開發(fā)區(qū)南部，生活配套相對不太便利，但各種城市管網(wǎng)配套十分齊全，市政管

6、網(wǎng)配套相對完善，這些都為項目的快速開發(fā)，總體設計帶來了極大的便利。第二節(jié) 項目所在區(qū)域特征一、項目所在區(qū)域規(guī)劃項目位置從上圖我們可以看出，項目所在區(qū)域主要定位為南區(qū)，緊鄰周口南部新區(qū)，四周分布有多家工廠商戶，而我項目位置本身就位于開發(fā)區(qū)，項目所在地東、西三面分布工廠和主題市場，東部為規(guī)劃用地，現(xiàn)在為耕地，所在區(qū)域的特點，首先定位是新區(qū)，然后是居住區(qū)。二、項目區(qū)域環(huán)境分析1、周邊生活配套：項目周邊1公里之內(nèi)缺乏與生活大型的農(nóng)貿(mào)市場和購物超市，距離項目最近的中型購物中心為1.5公里外，在項目周邊，就可以不方便購物；比較集中的飯店在黃河路附近。2、項目周邊單位及環(huán)境項目位于周口市南開發(fā)區(qū)和商水區(qū)的結

7、合地帶，四周已經(jīng)有的和正在建設的有幾大市場建材市場、汽車配件市場、東部有職業(yè)技術學院，城市配套第六人民醫(yī)院、長途汽車站、周口新火車站、永輝社區(qū)的學校配套和購物和餐飲等配套。3、項目周邊市政配套從項目位置到南部新區(qū)行政區(qū)中央公園約有1000米左右距離，在項目半徑1公里之內(nèi)，比較集中的公共休閑運動設施暫時沒有。第三節(jié) 用地平衡及敏感性分析根據(jù)提供的用地信息，暫定土地價格為1000元/平，進行土地敏感性分析： 容積率土地單價（萬）單位建筑面積（平）樓面地價（元/平）2.0100133334747.992.21001466.67681.812.51001666.67599.992.81001866.6

8、7535.713.01002000.1499.971、每降低0.2個容積率，樓面土地價格增加66元/平米，每畝單位銷售面積減少133平米左右，整個社區(qū)減少1萬，樓面地價增加的不是很大，但是銷售面積減少的比較多，這說明在設計過程中，在容積率的變動影響最大是利潤，而不是成本；說明本項目不能過大地降低容積率，也就是不適合建設純多層產(chǎn)品；2、容積率從2.8增加到3.0，增加了0.2個容積率時，樓面土地成本減少了35元左右，銷售面積增加了1.4萬多平米，所以本項目適宜做高層產(chǎn)品；這樣可以比較大地增加銷售面積，從而增加了項目的利潤，但是結合市場的銷售價格和市場的銷售速度，適合做多層和高層混合產(chǎn)品。3、根據(jù)

9、對土地敏感性的分析，提高容積率會改善銷售面積，定位高層產(chǎn)品，本項目成本最大的部分在于建筑成本，在提高容積率要提高建筑層數(shù)，但是提高建筑層數(shù)會影響建筑的造價，所以應該從建筑成本上最大限度地節(jié)省成本，這是設計必須要重點考慮的事情，所以要重視建筑設計和結構等設計方面對成本的節(jié)省，節(jié)省部分就是產(chǎn)生利潤的最大部分；4、戶型部分也是提高建筑容積率的關鍵部分，但是這里有個度，在市場接受的產(chǎn)品和戶型的基礎上，最大限度提高容積率，而不是在保障容積率的基礎上，提供戶型；第四節(jié) 用地規(guī)劃及條件的分析思考因素一：緊鄰開發(fā)區(qū)項目緊臨開元路和迎賓路，從目前的在建項目提供的商業(yè)數(shù)據(jù)分析，附近臨近道路可以提供出售商業(yè)面積小，

10、而周邊市場提供的商業(yè)面積比較多，這些條件決定，該開元路和迎賓路位置商業(yè)價值比較大。商業(yè)的規(guī)劃和設計要充分考慮該特點，在可以銷售的范圍內(nèi)，最大限度發(fā)揮商業(yè)的價值，提高項目的利潤率，從整個項目的規(guī)劃中就要充分考慮商業(yè)的功能布局和用途，從而對商業(yè)部分的設計做到，容易分割，容易使用。 因素二：項目緊鄰車輛進入城主干道由于開元路是環(huán)線，迎賓大道是下高速的主要出入口，導致了項目周邊車輛流速和車輛數(shù)量大，傳統(tǒng)的商業(yè)可能在此不容易經(jīng)營，必須要考慮到的使用和銷售問題，商業(yè)的使用對象也會受到比較大的限制。因素三：基地南北長(分為三塊土地)項目的基地南北寬度小，要最大發(fā)揮土地的價值就必須不能在東西向規(guī)劃太寬的道路，

11、這樣才可以比較大的提高容積率，所以在設計過程中，要充分利用東西兩個出口，最大限度減少東西道路的距離，充分利用市政道路，有可能的情況下。綜合分析：在設計和產(chǎn)品布局中，要充分考慮以上幾個因素，同時結合客戶需求、市場競爭、區(qū)域位置特點等做綜合的規(guī)劃和設計，在產(chǎn)品定位和設計過程不能撇開這些因素而閉門造車，以免造成設計產(chǎn)品不對路而造成項目滯銷，或者是設計的成本過高、浪費過大，造成項目的利潤空間被設計壓縮，從而給整個項目帶來風險。以下我們就是要對整個市場進行深入的地探討和研究，在對市場需求和市場供應分析研究中，為我項目的產(chǎn)品定位和設計定位做出合理判斷。第二章 周口宏觀環(huán)境分析第一節(jié)、市城市發(fā)展?jié)摿耙?guī)劃一

12、、人口結構截止2014年1月，周口市下轄：1個市轄區(qū)、8個縣、代管1個縣級市。33個街道辦事處周口(8張)、170個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、243個居委會、740個村委會。所轄8個縣市區(qū)是：川匯區(qū)、扶溝縣、西華縣、商水縣、沈丘縣、鄲城縣、淮陽縣、太康縣 、項城市。總人口 1130.84 萬人，居全省第二位。行政區(qū)劃川匯區(qū)扶溝縣西華縣商水縣沈丘縣鄲城縣太康縣項城市鹿邑縣淮陽縣人 口（萬）50.570.5290116.21123131135.9116.9116135世界城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律表明，當一個國家或地區(qū)人均生產(chǎn)總值達到1000美元、城鎮(zhèn)化率超過30%時，城鎮(zhèn)化將進入加速發(fā)展階段；當人均生產(chǎn)總值超過20

13、00美元時，城鎮(zhèn)化率應在60%以上。周口市2010年人均生產(chǎn)總值達到3995美元，城鎮(zhèn)化率達到39.3%。這表明周口市城鎮(zhèn)化處于加速發(fā)展階段，也處于向更高階段發(fā)展的關鍵時期。周口市城鎮(zhèn)化進程明顯滯后。2010年，中國的城市化率為46.6%,周口市城鎮(zhèn)化率低于全國水平7.3個百分點,為39.3%。2015年，全國城鎮(zhèn)化率將在52%左右，2030年將超過65%。我省提出今后3年城鎮(zhèn)化率年均提高1.7個百分點以上，力爭更快一些的目標。按照這個增長速度，周口市要在5年內(nèi)接近全國水平或達到全省平均水平，必須每年保持兩個百分點的增長速度。二、城市總體規(guī)劃1、空間拓展規(guī)劃新城市空間規(guī)劃提出“東拓西控，南連北

14、伸”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，以向東發(fā)展為主，適度擴展南、北兩翼。  東拓：優(yōu)先發(fā)展區(qū)?？赏卣褂玫卮螅唤煌▍^(qū)位條件優(yōu)越，有大廣高速公路和106國道，是周口城區(qū)未來的核心地區(qū)，將建設成為綜合性新城區(qū)。  西控：生態(tài)控制區(qū)。西部有沙河、潁河、賈魯河的阻隔，對外交通聯(lián)系困難，西部地區(qū)作為水源地和生態(tài)保護區(qū)，不宜進行大規(guī)模開發(fā)建設。   南聯(lián)：引導建設區(qū)。該地區(qū)為川東工業(yè)基地，有漯周高速公路，用地有限，不是城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。但基礎設施配套完善，城市建設具有一定的基礎。  北伸：有限建設區(qū)。北部地區(qū)地勢平坦，建設條件良

15、好，周商高速公路對城市發(fā)展有一定 吸引力。但由于背離主要經(jīng)濟流向不宜大規(guī)模發(fā)展，遠景可作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間。2、布局結構規(guī)劃    Ø布局結構規(guī)劃 城市規(guī)劃城市布局結構為：一河穿城、兩軸拓展、三點互動、四區(qū)共榮優(yōu)先發(fā)展區(qū)，引導建設區(qū)，生態(tài)控制區(qū)，有限建設區(qū)  （1）一河穿城：沙潁河從周口市穿城而過，已成為周口市獨特的自然環(huán)境特征；水與城相互交融，城因水而更富動感與靈氣，水因城而承載了更多的歷史與人情。一河穿城：沙潁河從周口市穿城而過，已成為周口市獨特的自然環(huán)境特征；水與城相互交融，城因水而更富動感與

16、靈氣，水因城而承載了更多的歷史與人情。  （2） 兩軸拓展：兩條城市功能拓展軸東拓軸：規(guī)劃以東部新區(qū)拉動城市功能東移。文昌街形成串連外圍生態(tài)林地、文教區(qū)、老城區(qū)、城市綜合公園、新區(qū)并向大三角方向推進的“東進軸”。 南聯(lián)軸：八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌，并和商水連為一體。以八一路生活性主干道為中軸，以周商路、大慶路交通性主干道為邊界的區(qū)域是城市的核心區(qū)域，該區(qū)域包括了川匯區(qū)新區(qū)、中原國際商貿(mào)城、老城商業(yè)金融中心、南部新區(qū)。隨著城市規(guī)模的擴大，市區(qū)和商水聯(lián)合發(fā)展。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南聯(lián)軸”。 （3） 三點互動：城

17、市遠期將形成多中心的緊密組團式結構形式。川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心（周口市級行政辦公區(qū)）將形成遠期城市發(fā)展的增長極核。三點建設將帶動城市新區(qū)的建設，并促進舊城的改造，使城市建設充滿生機與活力。川匯區(qū)行政辦公東行政辦公中心川南工業(yè)基地三、各城市組團的相互關系第二節(jié)、周口市經(jīng)濟概況1、各城市GDP、收入等指標對比分析城市GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均收入農(nóng)民人均收入鄭州4000億540001889719225洛陽2380億360001763925556南陽2065億19000150004894許昌1362億2900015010116806平頂山1320億25000162085550

18、4焦作1309億380001578167512周口1305億13000124554270安陽1292億240001639436359新鄉(xiāng)1243億220001575276421商丘1215億15000141774674信陽1150億14000129145125駐馬店1000億12000132045211開封891億18000136955390三門峽845億3600015032105787濮陽760億210001513885077漯河674億26000145286070鶴壁420億290001512096813濟源328億490001633047784以上為2010年2014年河南各市經(jīng)濟發(fā)展和

19、收入對比表：從以上數(shù)據(jù)表中我們可以看出，周口的人均GDP在城市中排行倒數(shù)第二，僅排列在駐馬店之前，城鎮(zhèn)人均收入在城鎮(zhèn)排行中排行第倒數(shù)第三，農(nóng)民人均收入中排行倒數(shù)第一。從這些數(shù)據(jù)對比中，我們可以看出當?shù)亟?jīng)濟收入對房地產(chǎn)支持的后勁不是很雄厚，對價格的承受力不夠。周口2014年GDP 1992.08 億元，排名第五。2013年GDP1790.65億元，增量201.43億元，增長11.24%。說明周口增長較快，有一定的后勁。2、20052010年GDP數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局 周口2014年GDP 1992.08 億元。從2010到2014的年均增長率均在10%以上。增

20、長力度不減。3、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入周口人均收入從2013年后有遞減的趨勢。第三章 周口房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) 周口房產(chǎn)總體概況一、周口市房地產(chǎn)總體概述1、房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度 2014年，周口市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨緩，施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售面積和商品房銷售額快速增長，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)銷售旺盛的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額209.87億元，同比增長1.3%；全市住宅投資完成196.81億元，同比增長1.3%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的93.8%，仍牢牢占居主體地位；商業(yè)營業(yè)用房投資完成12.15億元，同比增長33.5%。 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資

21、的5.8%。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度 2014年，周口市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨緩，施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售面積和商品房銷售額快速增長，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)銷售旺盛的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)。3、近幾年的竣工面積和銷售面積對比2014年，全市房屋施工面積1025.287萬平方米，同比增長12.8%，其中住宅施工面積917.70萬平方米，同比增長7.8%。全市新開工面積554.06萬平方米，同比增長17.0%，其中住宅施工面積485.32萬平方米，同比增長10.8%。全市竣工面積408.36萬平方米，同比增長27.7%，其中住宅施工面積386.81萬平方米，同比增長26.3%；2014年，全市商

22、品房銷售面積為429.96萬平方米，同比增長30%；商品房銷售額139.20億元，同比增長38.1%。在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售面積326.25萬平方米，同比增長34.7%，銷售額102.18億元，同比增長40.8%。期房銷售面積103.71萬平方米，銷售額37.02億元，同比分別增長17.4%和31.1%。當前全市房屋銷售明顯升溫，但商品房價格整體保持穩(wěn)定，市場表現(xiàn)平穩(wěn)。u 房產(chǎn)市場綜合分析： 周口城市分區(qū)：A：沙北古城區(qū)（沙河以北、大慶北路以西的區(qū)域 ；B：沙南古城區(qū)（沙河以南、黃河路以北、大慶路以西區(qū)域）；C： 南新區(qū)（政府職能部門南遷集聚形成行政新區(qū)）；D：東新區(qū) （城市東向發(fā)展的新區(qū)域

23、）；周口市當前大規(guī)模的項目主要集中在沙南區(qū)域；沙北隨著近兩年政府北伸政策，項目有所增多；另外，隨著東外環(huán)路的通車，被規(guī)劃為城市主干道，成為城區(qū)外 環(huán)系統(tǒng)的重要組成部分，東區(qū)項目將在競爭力上有進一步的提升。（1）建筑形式與風格：市場產(chǎn)品多以高層和小高層為主，其次多層；現(xiàn)代和歐式為主要建筑風格； （2）產(chǎn)品面積與戶型：市場產(chǎn)品三房為主導，其次二房與四房；三房面積主要集中在 110-130 ；（3）價格：沙北城區(qū)主力均價為 3500 元/平方米；沙南城區(qū)主力均價 3800 元/平方米；東新區(qū)主力均價 4000 元/平方米；行政新區(qū)主力均價 3700 元/平方米。 周口市均價 3750 元/平方米；（

24、4）客源：各項目仍區(qū)域客戶為主，東部和南部區(qū)域、周邊縣域客戶占較大比重；（5）品質：市場更趨向于中高檔品質樓盤。從規(guī)劃、品質、景觀、社區(qū)配套等方面，打造品 質和賣點，提升市場競爭力。二、周口房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段從周口樓盤的發(fā)展分析，同樣也可以明顯看出周口地產(chǎn)到現(xiàn)在經(jīng)歷了三個階段：1、起步階段：2001年2004年；該階段市樓盤剛剛出現(xiàn)，當時人們還對樓盤還沒有深刻認識，雖然有大量的居住需求，但是大量的人還是在自建階段，有需求，沒有市場，原因還有購買實力也在一定的范圍，銷售價格很低，銷售速度慢?？蛻艋緵]有住商品房的經(jīng)歷。開發(fā)商也相當不成熟，缺乏樓盤開發(fā)的策略，更缺乏對整個房地產(chǎn)市場的認識。2

25、、快速發(fā)展階段：2005年2010年；2005開始快速出現(xiàn)大量的樓盤，每年遞增速度不斷增加，到2010年，在銷樓盤達到了60家之多，銷售量也是快速增加，出現(xiàn)了供需兩旺盛的局面（具體的數(shù)據(jù)可以參照供應量和銷售量對比分析表）。這個階段，客戶對產(chǎn)品的認識相對成熟，各個樓盤如果沒有自身問題，基本的銷售都是火暴場面，開發(fā)商對樓盤的競爭意識不是太強。3、穩(wěn)定發(fā)展階段：2011年2015年從2011年后，預計周口市場將進入穩(wěn)定的階段，新增樓盤的數(shù)量會維持在一定的水平，而不會象快速發(fā)展階段那樣快速增加，銷售量也會維持在一定的范圍內(nèi)，同時樓盤之間競爭會進入到一個從概念到細節(jié)的操作的階段。該階段客戶更加成熟，很多

26、開發(fā)樓盤如果沒有客戶認同，很大可能會出現(xiàn)銷售問題。而且市場隨時都有波動和調整的可能。第二節(jié) 市場供應樓盤分析一、在銷樓盤總體分析（一）在售基本特點1、分布區(qū)域：項目集中度高，主要集中在三個區(qū)域：新東區(qū)、老城區(qū)、新南區(qū)，其他地方都是零星分布樓盤。2、供應房型：在售項目中，高層住宅供應較多，面積為二房二廳95-110，三房二廳二衛(wèi)120-130，四房二廳二衛(wèi)，170-200。多層供應較少，以110-130的二房三房為主；另外有別墅和花園洋房。3、規(guī)模和分布：周口市的小項目住宅項目分布較分散，但新區(qū)新建項目多，且集中分布新東區(qū)和南區(qū)。多數(shù)項目占地面積在100畝左右，200畝以上的樓盤有，現(xiàn)有小區(qū)也為

27、中等規(guī)模，大規(guī)模的住宅小區(qū)已經(jīng)開始施工，如碧桂園、聯(lián)盟新城、融輝城、泰地現(xiàn)代城等都是超過60萬平米的大盤，另外華耀城是超過500萬平米的大盤。4、建筑類型：高層建筑進入市場到主導市場，已經(jīng)得到中高檔消費者的接受。建筑上部分產(chǎn)品都有各自賣點，建筑風格多為現(xiàn)代式和歐式，建業(yè)森林半島為簡歐式。5、物業(yè)類型：住宅始終占據(jù)市場主導地位，但每個項目均有一定的商業(yè)配套，臨街1-2層多為底商。辦公、酒店多種業(yè)態(tài)綜合體開始出現(xiàn)，寓分布在大學附近。8、暢銷房型：目前市場上銷售速度較快的是125三房二廳二衛(wèi)，這種產(chǎn)品面積適中，功能齊全，價格適中，總價不高，又能滿足舒適生活的居住愿望。消化速度較慢的是四房140170

28、平的高層，150-200的花園洋房等產(chǎn)品，由于總價較高，令部分中層收入者望而卻步。二、重點樓盤個案（一）區(qū)域代表性樓盤板塊代表樓盤物業(yè)類型主力戶型面積（平）單價（元/平）主力總價（萬）南新區(qū)融輝城高層（現(xiàn)房）9015037003040天篷皇朝高層（準現(xiàn)房）8014037603048升禾寬天下高層（準現(xiàn)房）、多層8516037003050巴黎左岸高層（準現(xiàn)房）8514039003055東來尚城高層（準現(xiàn)房）10014539003055陽光花墅多層、高層9015040003055泛華新城多層、高層（現(xiàn)房）9013537003050誠德華府小高層9013535003050新和銘城高層80140378

29、03050泰地現(xiàn)代城別墅洋房高層85400400035180萬大興第一城多層、高層8513535002950商水板塊高層8513529002548沙北古城區(qū)高層（期房）8513032003045高層（期房）10017042004275高層（準現(xiàn)）8313040003350小高層（準現(xiàn)）10014638004760高層（期房）459038001836高層（期房）9014534003045東新區(qū)小高層、高層9014542003660高層（準現(xiàn)）9012644003850多層別墅2464003800140280多層/高層9014541003870高層9014548003870高層1001503800

30、4070多層/高層80-30038003570小高層、高層（期房）901484000-小高層、高層502804100-高層（26地基）6719546003670高層1001503900-別墅、小高層、高層10015047004570多層 小高層 高層9016050004070高層（準現(xiàn)）9013940003656沙南古城區(qū)小高層 高層851463600多層 小高層 高層83140-多層 小高層 高層8014035002850多層 小高層 高層8014535003055高層8014033003055高層-（二）競爭性個案1、融輝城（1）項目基本情況物業(yè)類別 住宅、住宅物業(yè)項目特色

31、60;低密居所,花園洋房,湖景地產(chǎn)建筑類別 板樓 塔樓 低層 多層 小高層 高層裝修狀況 毛坯 容 積 率 1.50 綠 化 率 39% 開盤時間 2013-9-24 交房時間 二期二段2014-12-31 物 業(yè) 費 1.00元/平方米·月 物業(yè)公司 盛華物業(yè)開 發(fā) 商 商水源盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （2）項目規(guī)劃定位：項目定位中高檔住宅產(chǎn)品。（3）項目配套及資源：周口同濟醫(yī)院 周口人合醫(yī)院 夏威夷生態(tài)園 夏威夷溫泉俱樂部 規(guī)

32、劃中的新火車站 周口職業(yè)技術學院 川匯區(qū)人民法院會所 幼兒園 小學 室外溫泉泳池 室內(nèi)溫泉泳池 羽毛球場 籃球場 高爾夫球練習場 另有20多萬平米的商業(yè)配套等；（4）產(chǎn)品分析項目以高層及小高層為置業(yè)新亮點，更重點設計了抗震性良好的框剪結構，改變了周口地區(qū)目前缺少抗震設防的現(xiàn)狀，并有多種風格各異的戶型供業(yè)主選擇。中央公園景觀用地高達50000平方米，規(guī)劃大型人工湖3個，湖與湖之間由人工河相連，小橋流水、碧波映荷、水繞景環(huán)；（5）競爭分析該項目位于南新區(qū)，由于該項目量體比較大，項目的規(guī)劃和配套完善，融輝城由商水源盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，位于城區(qū)主干道周商大道西側，北接周口市區(qū)，南臨南洛高速出

33、口，地理位置優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)美， “融輝城”這個設計人性化、配套設施齊全、管理先進的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，項目引進國際全新超前的設計理念，以高起點、高規(guī)格、高要求致力建設成為周口市品質樓盤。融輝城規(guī)劃總建筑面積近150萬平方米，設計總戶數(shù)為1.3萬戶，可同時容納近5萬人生活居住，預計總投資額逾20億元人民幣。中央公園景觀用地高達50000平方米，規(guī)劃大型人工湖3個，湖與湖之間由人工河相連，小橋流水、碧波映荷、水繞景環(huán)、愜意無限；計劃投資近1000萬元打造清水河賓河觀光帶；環(huán)高速休閑運動綠化帶占地60000平米；項目以人、家、城市、自然完美融合的設計理念進行建筑物及環(huán)境的高標準規(guī)劃設計。（6）客戶

34、分析二房面積主要集中在 80-90 ；三房面積主要集中在 110130 ；四房面積主要 集中在 140-160 ? 價格特征 二房均價集中在 3500-3800 元/；三房均價集中在 3500-4000 元/；四房集中 在 3400-3700 元/ ；客戶特征 區(qū)域內(nèi)各項目銷售情況良好，該區(qū)域內(nèi)靠近商水縣，區(qū)域客群的支撐成為產(chǎn)品去化良好的基礎。 客戶多為私營業(yè)主、周口所轄縣內(nèi)購房者，其中商水縣占大部分。 他們多為改善性需求客戶，以自住為主，投資比例低2、東來尚城（1）項目基本情況項目在建，項目位于周口市太昊路與五一路交匯處東北角成，高層20層住宅1棟、18層住宅樓2棟、9+1層住宅樓3棟、7層

35、住宅樓11棟、2層社區(qū)服務用房1棟，一層、二層是前庭后院式私家庭院，總建筑面積7萬多平方米。其中地上建筑面積6萬多平方米。一期11棟7層帶電梯洋房。u 項目規(guī)模：項目總共規(guī)劃建設18棟樓；總建面積約6萬平方左右；u 產(chǎn)品類型：全部為電梯高層；u 戶型面積：80130；u 霧森系統(tǒng)：將水霧化噴灑到空氣中，空氣中的塵埃和懸浮顆粒被霧森形成的霧粒覆蓋，顆粒自重增大而墜落，保障人們呼吸新鮮純凈的空氣。直飲水系統(tǒng)：經(jīng)過棉纖維，活性碳以及反滲透等多重過淲凈化，將水凈化成可以直接飲用的標準。螺旋消音系統(tǒng)：讓生活遠離衛(wèi)生器具的沖水噪音，真正起到消音作用，讓休息和生活更舒適。雙開門電梯：不惜代價與成本，不以贏利

36、為目的，采用高標準雙開門電梯，一樓大堂電梯門北開，流暢交通動線，開闊大堂空間；乘電梯直達所在樓層，電梯門南開方便入戶，真正樹立別墅級居住標準。u 建筑風格：建筑風格為ARTDECO新裝飾風格；u 銷售情況：銷售情況比較好，目前銷售的是項目的二期；（2）項目規(guī)劃定位：中國鐵建東來尚城地處五一路與太昊路交會處（市人大政協(xié)西側），緊鄰千畝市政廣場，周邊道路通達，教育、生活、金融配套齊全。整個項目由國際級設計單位英國JALP（捷派聯(lián)合），以圍合式造園理念，將項目整體規(guī)劃為一軸兩帶三庭院的典雅布局。景觀方面又充分結合項目的規(guī)劃布局和建筑特點，創(chuàng)新性的引入了“莊園式景觀”概念，將中式園林和西式景觀融于一身

37、。 小區(qū)內(nèi)部實行人車分流，旗下東來物業(yè)為業(yè)主提供星級服務。中國鐵建對客戶吸引力比較大。（3）項目配套及資源：五州假日酒店、向日葵酒店、恒豐建材市場、萬果園超市；周邊景觀(自然景觀,公園綠化)：東面是市人大政協(xié)廣場，南面是千畝市政公園；周邊醫(yī)院(就醫(yī)條件)：鐵路醫(yī)院，防疫站，周口骨科醫(yī)院；周邊學校(就學條件)：新加坡英苗幼兒園、周口市直一小、韓營小學、五中、九中；周邊公共交通；（4）產(chǎn)品分析戶型主要以85-90平米兩房兩廳，125-135平米三房的戶型為主， 天然氣、暖氣；閉路監(jiān)控、單元對講；老年活動區(qū)、兒童樂園；中央廣場、中心水系；休閑長廊、雕塑小品、健身樂園等等；項目定位為青春藝術生活城邦，

38、主要面向廣大青年置業(yè)者，首次購房者；（5）競爭分析項目位于周口南新區(qū)，位置相對距離市區(qū)近，前面可以鳥瞰千畝城市廣場，項目外觀設計合理，客戶需求定位清晰，加上優(yōu)秀的兼職品牌的支持，所以項目有比強的競爭力。有部分戶型設計有一定問題，比如在110平米和125平米左右的兩房屋設計不是很合理，部分差戶型會有一定量的滯銷出現(xiàn)。（6）客戶分析二房面積主要集中在 80-125 ；三房面積主要集中在 120130 ；四房面積主要 集中在 140-160 ? 價格特征 二房均價集中在 3500-3800 元/；三房均價集中在 3500-4000 元/；四房集中 在 3400-3700 元/，客戶特征 ，該區(qū)域內(nèi)政

39、府機關較多，再加上靠近商水縣，區(qū)域客群的支撐成為產(chǎn)品去化良好的基礎。 客戶多為周邊公務員、私營業(yè)主、周口所轄縣內(nèi)購房者占一部分。 他們多為剛性需求為主要的客戶，以自住為主，投資比例低3、陽光花墅（1）項目基本情況20層住宅1棟、18層住宅樓2棟、9+1層住宅樓3棟、7層住宅樓11棟、2層社區(qū)服務用房1棟，一層、二層是前庭后院式私家庭院，總建筑面積7萬多平方米。其中地上建筑面積6萬多平方米。一期11棟7層帶電梯洋房。u 項目規(guī)模：項目由內(nèi)部拆遷戶、外銷售房組成；u 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品由小高層和高層公寓和底商組成；u 戶型面積：主力戶型面積在80150平米之間的戶型組成；u 建筑風格：建筑風格為地中海

40、風格；u 銷售情況：項目目開始對外銷售；（2）、項目規(guī)劃定位：項目定位中等住宅產(chǎn)品。（3）項目配套及資源：霧森系統(tǒng)：將水霧化噴灑到空氣中，空氣中的塵埃和懸浮顆粒被霧森形成的霧粒覆蓋，顆粒自重增大而墜落，保障人們呼吸新鮮純凈的空氣。直飲水系統(tǒng)：經(jīng)過棉纖維，活性碳以及反滲透等多重過淲凈化，將水凈化成可以直接飲用的標準。螺旋消音系統(tǒng)：讓生活遠離衛(wèi)生器具的沖水噪音，真正起到消音作用，讓休息和生活更舒適。雙開門電梯：不惜代價與成本，不以贏利為目的，采用高標準雙開門電梯，一樓大堂電梯門北開，流暢交通動線，開闊大堂空間；乘電梯直達所在樓層，電梯門南開方便入戶，真正樹立別墅級居住標準。（4）產(chǎn)品分析產(chǎn)品為緊湊

41、型戶型，項目品質做的高，綠化和配套做的質量好，所以總體價格相對高，大部分屬于開發(fā)房屋，產(chǎn)品價格下不下來；（5）競爭分析該項目的產(chǎn)品具備強有力的競爭能力，不管是建筑形式還是社區(qū)景觀，都致力營造富有深度人文底蘊的意境與情致。建筑外立面采用意大利托斯卡納風格，通過底部、中部、頂部的三段式設計，形成了自由多變、錯落有致的視覺感受，與陽臺、露臺、退臺、小坡頂交互輝映，拱配高品質建材的完美質感位置適當欠佳。（6）客戶分析二房面積主要集中在 80-90 ；三房面積主要集中在 110130 ；四房面積主要 集中在 140-160 ? 價格特征。客戶特征 區(qū)域內(nèi)各項目銷售情況良好，該區(qū)域內(nèi)政府機關較多，區(qū)域 客

42、群的支撐成為產(chǎn)品去化良好的基礎。他們多為鋼剛性需求客戶，以自住為主，投資比例低。4、天鵬王朝物業(yè)類別 住宅、住宅、商鋪項目特色 低密居所,景觀居所建筑類別 板樓 塔樓 多層 小高層裝修狀況 毛坯 環(huán)線位置 暫無資料所屬商圈 暫無資料 容 積 率 2.61 綠 化 率 34.20% （1）項目基本情況16#28層 2單元 一單元2電梯4戶 主推戶型：52，80，106 17#18層 1單元 2電梯3戶 主推戶型：124.84。u 項目規(guī)模：商業(yè)步行街、火車站、汽車站、規(guī)劃中小學、職業(yè)技術

43、學院、第六人民醫(yī)院、行政事業(yè)單位等，地暖、天然氣、太陽能、直飲水、會所、幼兒園、老年活動中心、體育休閑場地、閱覽室等；u 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品由高層公寓和底商組成；u 戶型面積：主力戶型面積在80150平米之間的戶型組成；u 周邊配套：商業(yè)步行街、火車站、汽車站、規(guī)劃中小學、職業(yè)技術學院、第六人民醫(yī)院、行政事業(yè)單位等地暖、天然氣、太陽能、直飲水、會所、幼兒園、老年活動中心、體育休閑場地、閱覽室等u 川匯區(qū)開元大道與工農(nóng)路交叉口西南角（2）、項目規(guī)劃定位：項目定位住宅+商鋪。（3）項目配套及資源：商業(yè)步行街、火車站、汽車站、規(guī)劃中小學、職業(yè)技術學院、第六人民醫(yī)院、行政事業(yè)單位等，地暖、天然氣、太陽能、

44、直飲水、會所、幼兒園、老年活動中心、體育休閑場地、閱覽室等。（4）產(chǎn)品分析16#28層 2單元 一單元2電梯4戶 主推戶型：52，80，106 17#18層 1單元 2電梯3戶 主推戶型：124.84；（5）競爭分析該項目的產(chǎn)品不具備競爭能力，產(chǎn)品定位問題比較多，商業(yè)和居住功能沖突，商業(yè)街的設計問題比較大。（6）客戶分析二房面積主要集中在 100-105 ；三房面積主要集中在 125；有小面積戶型，產(chǎn)品定位混亂。在以自住為購買目的的當前，該項目相當住宅和商業(yè)都比較危險。第三節(jié) 未來三年房產(chǎn)發(fā)展展望周口總人口為50萬人，根據(jù)周口市2014年的政府公布數(shù)據(jù)（市長講話中公布數(shù)據(jù)），鎮(zhèn)化率達到43%左

45、右，根據(jù)周口房管局的統(tǒng)計，當?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房建筑面積，大致為30平方米之間，2020年，城鎮(zhèn)化率達到70%以上，城鎮(zhèn)人口數(shù)量為80萬，年均增長6萬多人，那么年平均需求住宅的面積為180萬平米；根據(jù)政府提供的2014年住銷售面積為145萬，竣工面積300400萬，基本已經(jīng)和年需求的住宅面積持平，住宅供應需矛盾已經(jīng)經(jīng)過從2005年2012年的7年得到了基本釋放；所以未來將是房地產(chǎn)拼產(chǎn)品的階段； 2015年，國家從政策上將至少對房地產(chǎn)開放期，而周口的房地產(chǎn)基本進入了相對供銷平衡的階段，所以各個樓盤的銷售和開發(fā)都將會面臨，或者根據(jù)市場需求進行有針對性的開發(fā)階段，而從項目供應上，未來三年也將是大盤頻出

46、的階段，超過50萬平米大項目10個左右，如碧桂園、聯(lián)盟新城、融輝城、天明城、現(xiàn)代城等幾十個重點項目。這些大盤的推出必定帶給市場是更大的供應量和高品質的產(chǎn)品；小樓盤要想在市場具有良好的銷售業(yè)績也會不斷在產(chǎn)品和經(jīng)營方面具備自己的特點，所以從總體上分析未來，第一，未來三年市場將是大樓盤競爭的時代；其次，小樓盤的個性化也將是必然的一個趨勢；第三，低價樓盤也會穩(wěn)占市場一定的份額，樓盤之間的價格差距不斷拉大。第四章 周口房地產(chǎn)需求分析 （對樓盤客戶的分析）第一節(jié) 需求分析一、周口購房客戶需求的特征1. 客戶選擇住宅的位置更傾向自己原來居住的周邊區(qū)域，在周邊縣城對購房區(qū)域的選擇中，東區(qū)、南區(qū)成為選擇的主要區(qū)

47、域；2. 客戶傾向于購買多層，面積在120135平米之間的1層和4層；3. 小高層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品需求的戶型主要為2室2廳面積在85100平，3室2廳1衛(wèi)的小三室，面積集中在110平米130平米之間；4. 沙北城區(qū)主力均價為3500元/平方米；沙南城區(qū)主力均價3800元/平方米；東新區(qū)主力均價4000元/平方米；行政新區(qū)主力均價3700元/平方米。 周口市均價3750元/平方米 價格的接受空間為3050萬之間；5. 客戶對城區(qū)的理解：老城區(qū)為商業(yè)中心；東北區(qū)為行政區(qū)，有高檔樓盤，南部為新區(qū)，商水區(qū)連接南城是城市發(fā)展趨勢；6. 周口在銷樓盤40%以上集中在東北區(qū)，由于這個區(qū)域集

48、中了政府機構、學校、公共建筑等資源，同時也是重點發(fā)展區(qū)域，所以在售項目比較集中。另外兩個比較集中的區(qū)域是南區(qū)；二、周口當?shù)乜蛻羧后w行為分析1、客戶消費特征（購買時間）2、心理分析目前，周口市新房的價格在3500元/平方米至4500元/平方米之間，小面積產(chǎn)品開始受歡迎，尤其是100平方米以下的小戶型。周口樓市出現(xiàn)了資源錯配的情況，90平方米以下的小戶型雖然非常受歡迎，但每平方米的價格普遍偏高，令眾多購房者無從下手；120平方米至130平方米的房子雖然每平方米的價格差不多，但總價偏高，也讓很多購房者承受不了。 不管是權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是普通購房者以及業(yè)內(nèi)人士的切身感受，大戶型銷售陷入困境已是

49、不爭的事實，周口也是如此：一方面，很多購房者都被“每平方米的價格尚可”，但是折合到總價上面，很多人就開始計較面積了，從經(jīng)濟和社會發(fā)展的分析，剛需一旦開始就成為了一種趨勢，總價將是購買要考慮的頭等事情，面積適當縮減將成為持久的現(xiàn)象。  第二節(jié) 需求潛力及發(fā)展演變一、20062015住房需求的變化1、購買面積的變化：2007年之前，當?shù)厝藢γ娣e的選擇是有47.0%的住戶選擇120平方米以上的住房，40.5%的住戶選擇90至120平方米之間的住房，而選擇90平方米以下的住戶只有12.5%；2010年左右人們的購房面積：戶型主要為2室2廳面積在90110平，3室2廳1衛(wèi)的小三室，面積在110125平米；價格的接受空間為2540萬之間，人們開始對90平米以下的住宅接受的比例不斷增加；改變的原因是由于價格的提升而被動接受。2、選擇產(chǎn)品的變化：2007年之前，當?shù)厝速徺I多層產(chǎn)品為主，人們喜歡購買首選是多層，其次是小高層產(chǎn)品，2012年左右的時間，人們接受小高層和高層的產(chǎn)品逐漸增多，且接受度不斷增加。改變原因主要是由于市場提供多層產(chǎn)品逐漸減少的原因，客戶是被動接受；3、選擇品牌（產(chǎn)品）變化：2007年之前，當?shù)厝速徺I產(chǎn)品不太注重產(chǎn)品的品牌和產(chǎn)品，2010年后，消費者開始關注產(chǎn)品的品牌和產(chǎn)品細節(jié)。4、對住房價格的變化：2012年之前，當?shù)厝私邮苤髁r格為3000以