地鐵商業(yè)案例分析上海南站94094469

1、地鐵商業(yè)案例調(diào)研克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司上海機(jī)構(gòu)2008年01月交通樞紐站點(diǎn)：上海南站地鐵商業(yè)調(diào)研一、選擇標(biāo)準(zhǔn)站點(diǎn)類型交通樞紐站點(diǎn)：多種交通方式匯集，人流量大，針對(duì)流動(dòng)換乘客戶該站點(diǎn)為軌道交通、火車站、長途汽車站、公交線等主要陸路交通的匯聚點(diǎn)，擁有便捷的短中長客運(yùn)運(yùn)輸功能，客流量為上海最多的一個(gè)站點(diǎn)之一，交通樞紐功能是其最大的優(yōu)勢。二、區(qū)位環(huán)境分析陸路交通樞紐1、區(qū)位概況上海南站位于上海市徐匯區(qū)，是上?？土髁孔畲蟮幕疖囌局?，也是軌道交通1、3號(hào)線的匯聚點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。上海南站所在區(qū)域商業(yè)氛圍過去一直處于低迷狀態(tài)，該區(qū)域由于有強(qiáng)大的人流保障，商業(yè)潛力巨大。2、交通環(huán)境 區(qū)域內(nèi)交通十分便

2、利，南站規(guī)劃北起滬閔路、龍華港，南至石龍路、羅城路、老滬閔路，東西分別以龍吳路和桂林南路為界，鐵路、軌道交通、高架、長途客運(yùn)、公交五線聚合，構(gòu)成高密度、樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化陸上客運(yùn)換乘體系。交通類型分布公交南、北廣場共計(jì)40多條公交線終點(diǎn)站，集中分布在南北出口軌道交通地鐵1號(hào)線，輕軌3號(hào)線道路交通滬閔路，滬閔路高架長途客運(yùn)日均發(fā)送班次700班以上高架靠近滬閔路高架，到中環(huán)線5分鐘，到外環(huán)線約6分鐘3、區(qū)域商業(yè)商業(yè)缺乏，新興商業(yè)即將形成。上海南站火車站的大量客流為地區(qū)帶來了很大的商業(yè)發(fā)展契機(jī)，商業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模巨大，同時(shí)不同于上?；疖囌镜氖窃搮^(qū)域的商業(yè)起點(diǎn)高，初期定位中高端，擺脫了傳統(tǒng)火車站商業(yè)檔次低

3、，環(huán)境臟亂差的特點(diǎn)。南站商業(yè)區(qū)域規(guī)劃不但針對(duì)過往換乘人群，還會(huì)將周邊居住人群導(dǎo)入該處消費(fèi)。除專業(yè)市場外，整個(gè)商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾零售和餐飲為主，其余經(jīng)營業(yè)態(tài)各自所占的比例基本在5%以內(nèi)不規(guī)則分布。（以經(jīng)營面積計(jì)算）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布l 上海南站目前最主力的商業(yè)體是位于南廣場和北廣場地下一層、二層的百利時(shí)尚中心。 l 百利時(shí)尚中心于去年年底開業(yè)，較高比例的餐飲業(yè)態(tài)對(duì)過往人流有很大的吸引效果，同時(shí)零售業(yè)引入OUTLETS模式，以低價(jià)加折扣吸引除了交通過往客流以外更大范圍內(nèi)的客群。4、主要客流外來旅客、本地交通換乘和該區(qū)域居住人群 上海南站區(qū)域的客流量是上海最集中的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)軌道交通、公交車

4、站、火車站、長途客運(yùn)站形成數(shù)近百萬的客流，過往人流量大、客流來源眾多、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多以外來旅客和本地交通換乘為主要特征，而該區(qū)域商業(yè)構(gòu)成不但在加大餐飲業(yè)態(tài)比例的同時(shí)滿足了過往客流的消費(fèi)需求，同時(shí)引入的OUTLETS商場也加強(qiáng)了目的性消費(fèi)人群，兩者有機(jī)結(jié)合可以達(dá)到很好的效果，也可以帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)更好地成長。三、空間特征分析1、空間布局上海南站站點(diǎn)地下商業(yè)規(guī)模相當(dāng)龐大，地下商業(yè)的營業(yè)面積在70000平方米左右，目前營業(yè)部分分別分布在南北廣場的地下一二層。其中南廣場的地下二層部分全為餐飲業(yè)態(tài)。樓層主力店?duì)I業(yè)面積南廣場地下一層Jack&Jones，nike360，adidas 三葉草，G-2000，

5、TONY WEAR，工商銀行，星巴克13600地下二層棒約翰，味千拉面，巴貝拉，禾綠壽司，麥當(dāng)勞，肯德基10000北廣場地下一層ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，麥當(dāng)勞，肯德基，DQ冰激凌12000地下二層VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam100002、面積分割地鐵商業(yè)主要為地下一二層部分：l 地下零售部分：由于地下商業(yè)體量巨大，所以空間限制較小，一般營業(yè)面積在50-200平方米左右。l 地下餐飲部分：該處的商業(yè)較為集中，主要在南廣場地下二層，營業(yè)面積一般在80-300平米左右。 3、業(yè)態(tài)業(yè)種分布流行服飾和快捷餐飲為主站點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營面積分布目前

6、上海南站商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾和餐飲為主，其中服裝所在比重最大（經(jīng)營面積計(jì)算），其他各還有美容、銀行等服務(wù)型商業(yè)。上海南站的地下商場位于南北廣場的地下一二層。l 商業(yè)場南廣場地下二層全為餐飲業(yè)態(tài)，南廣場地下一層主力店為3000平方米左右的運(yùn)動(dòng)折扣店，北廣場地下一二層商場以品牌服飾為主；l 服飾以折扣店為其經(jīng)營的終點(diǎn)，吸引目的性消費(fèi)人群；l 餐飲消費(fèi)人群主要是交通換乘人群。 通過地鐵出口處連接到地上商業(yè)多以快捷、便利的品牌餐飲為主，其中包括了百盛集團(tuán)旗下的4、5個(gè)品牌餐飲，其中站點(diǎn)周邊光肯德基店就有4家。地鐵站沿街商鋪的業(yè)態(tài)分布具有以下特點(diǎn)：l 迎合火車站這一人群特點(diǎn)較為鮮明的消費(fèi)，以餐飲為主流經(jīng)營業(yè)態(tài)

7、，經(jīng)營門類相對(duì)較全；l 餐飲面積兩級(jí)分化較為明顯，既有一些品牌類的餐飲，又有大排檔一樣的小吃店。滿足了不同層次客戶的需要，基本都集中在沿街的一些鋪面上。物業(yè)業(yè)種分布品牌店南廣場地下一層運(yùn)動(dòng)服飾，休閑服飾，家居，銀行Jack&Jones，nike360，adidas 三葉草，G-2000，TONY WEAR，工商銀行，星巴克南廣場地下二層餐飲棒約翰，味千拉面，巴貝拉，禾綠壽司，麥當(dāng)勞，肯德基北廣場地下一層女裝，珠寶首飾，家居，餐飲 ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，麥當(dāng)勞，肯德基，DQ冰激凌北廣場地下二層女裝，美容，飾品VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda

8、，Etam四、經(jīng)營效果分析換乘客流和目的性客流相輔相成1、消費(fèi)客流結(jié)構(gòu)目前以外來乘車和軌道交通換乘客流為主，未來目的性消費(fèi)人群數(shù)量會(huì)上升上海南站人流量較大，過往人流仍以外來旅客和本地交通換乘為主要特征，消費(fèi)者大多為旅客、上班族和周圍的居民，廣場全日與高峰時(shí)的人流吞吐量分別為50萬以及6萬人次。交通的絕好優(yōu)勢，使得該地區(qū)具備了提高人流量這一商業(yè)發(fā)展最基本的條件，由于規(guī)劃相對(duì)檔次較高，商業(yè)起點(diǎn)相對(duì)高端，另外加大了零售的占比，所以對(duì)周圍區(qū)域的目的性消費(fèi)人群的吸引力會(huì)逐漸增大。l 由于列車班次較多，且區(qū)域內(nèi)公交線路、軌道交通運(yùn)營時(shí)間較長，因此人流量在時(shí)間上除了夜間和清晨，無明顯大幅度差異。l 地下商城

9、經(jīng)營的餐飲業(yè)態(tài)主要針對(duì)交通換乘人群及火車站旅客。l 服飾零售采用OUTLETS模式，折扣店的形式可以吸引到整個(gè)徐匯區(qū)甚至整個(gè)浦西區(qū)域內(nèi)的目的性消費(fèi)人群，目標(biāo)消費(fèi)者是白領(lǐng)和喜歡新鮮潮流的年輕人。2、業(yè)態(tài)經(jīng)營分析從上海南站現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營看，方便、快捷類餐飲以及各種專業(yè)市場經(jīng)營狀況較好，其中餐飲類出租率基本上都達(dá)到了90%，服裝零售類出租率也在80%左右。不同于傳統(tǒng)火車站，上海南站憑借其中高端的規(guī)劃以及良好的招商管理，商業(yè)起步雖然較晚，但是起點(diǎn)高，擺脫了傳統(tǒng)火車站商業(yè)低檔，環(huán)境混亂的局面，對(duì)未來以南站為中心的區(qū)域商業(yè)發(fā)展將相當(dāng)有利。餐飲品牌餐飲為主，檔次中等由于上海南站多為快速流通客流，在旅客候車這段

10、時(shí)間里，對(duì)快速、方便的餐飲需求量較大，這也是站點(diǎn)餐飲業(yè)經(jīng)營好的一個(gè)主要因素。這里的幾個(gè)知名餐飲品牌如肯德基、真功夫、棒約翰以及味千拉面、大娘水餃占據(jù)南廣場地下二層，檔次中高，能較好地滿足了來往外地客的餐飲需求，同時(shí)也能吸引了一些周邊區(qū)域以及本地交通換乘人群。餐飲也是目前南站商業(yè)中經(jīng)營最好的。服飾流行品牌折扣服飾為主這類服飾店鋪分別位于南廣場的地下一層和北廣場的地下一二層，占到了整個(gè)地下商業(yè)街經(jīng)營面積的50%左右。經(jīng)營品牌的檔次中高，再加上品牌折扣店的模式，對(duì)目的性消費(fèi)者有相當(dāng)?shù)奈?。以O(shè)UTLETS的經(jīng)營模式可以很好地提升商圈的氛圍以及周邊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，為該區(qū)域的發(fā)展起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。3、租金及出租率開業(yè)初期就有較高出租率，租金相對(duì)較低上海南站作為兩大火車站之一，迎接來自全國各地的乘客，同時(shí)作為軌道交通換乘樞紐站點(diǎn)，其商業(yè)物業(yè)升值相比周邊的商鋪更勝一籌。火車站人流消費(fèi)多集中在地下，商鋪的租金較高，基本在5-10元/平方米.天左右。上海南站周邊沿街商鋪的租金調(diào)查顯示，目前沿街位置較好商鋪的租金約為8元/平方米.天，一般市口的商鋪?zhàn)饨鸺s在5元6元/平方米.天之間，總體租金比南站地下商業(yè)租金低。空間位置出租率租金南廣場地下一層75%7