房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體系的結(jié)構(gòu)評(píng)析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體系的結(jié)構(gòu)評(píng)析業(yè)界流傳這樣一句話,“運(yùn)營(yíng)管理以流程為基礎(chǔ),項(xiàng)目管理以計(jì)劃為基礎(chǔ)”。流程和計(jì)劃在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中發(fā)揮著重要作用,兩者相輔相成。而這里的計(jì)劃又以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃最為核心。我們目前所了解到的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體系以計(jì)劃分級(jí)管控為核心,以階段性成果管理體系和運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系為重要的落地保障。這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體系框架是我們熟知的,但該體系內(nèi)部的邏輯結(jié)構(gòu)卻是需要進(jìn)一步澄清的,如計(jì)劃管理的基準(zhǔn)、對(duì)象和基礎(chǔ)是什么?分級(jí)計(jì)劃管理到底該如何分級(jí)?什么是階段性成果?項(xiàng)目計(jì)劃與階段性成果是什么關(guān)系?什么樣的會(huì)議能稱得上運(yùn)營(yíng)會(huì)議?運(yùn)營(yíng)會(huì)議如何支持項(xiàng)目計(jì)劃的達(dá)成?這些都是項(xiàng)

2、目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理體系良好運(yùn)作所必須回答的關(guān)鍵性問(wèn)題。筆者基于為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)踐提煉,試圖回答上述的關(guān)鍵性問(wèn)題,并與大家探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的管理思維和管理實(shí)踐。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基準(zhǔn)是目標(biāo),對(duì)象是資源,基礎(chǔ)是流程。首先,“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基準(zhǔn)是目標(biāo)”。無(wú)論是公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃還是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的基準(zhǔn)都是目標(biāo),因?yàn)槿魏我粋€(gè)組織都是為了實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)而存在的。很多標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿到項(xiàng)目時(shí)都會(huì)設(shè)定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以此為基準(zhǔn)對(duì)資源進(jìn)行系統(tǒng)安排,來(lái)保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)的管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,往往目標(biāo)的界定越明確,計(jì)劃的描述越發(fā)有依據(jù)。目標(biāo)的設(shè)定越系統(tǒng),計(jì)劃的執(zhí)

3、行落地越有保證。其次,“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的對(duì)象是資源”。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理就是要考慮和整合各方面資源來(lái)實(shí)現(xiàn)最初設(shè)定的目標(biāo),資源則包括時(shí)間、人、財(cái)、物等。在現(xiàn)實(shí)中,很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的設(shè)定和執(zhí)行,都沒(méi)有考慮資源配置的可行性,導(dǎo)致了宏偉的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),員工士氣很低迷,沒(méi)有完成目標(biāo)的成就感,有些甚至把整個(gè)企業(yè)拖垮。而在人、財(cái)、物中,人的作用最重要,因?yàn)椤叭瞬沛湵荣Y金鏈更重要”。再次,“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基礎(chǔ)是流程”。流程的描述給計(jì)劃設(shè)定了實(shí)現(xiàn)的路徑。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中梳理計(jì)劃模版就是在做梳理流程的事情,目的在于明晰同類事項(xiàng)的實(shí)現(xiàn)路徑。任何公司都有自己的流程。一些房地產(chǎn)企業(yè)拿到

4、標(biāo)桿企業(yè)的計(jì)劃模版,感覺(jué)很不錯(cuò),稍微調(diào)整一下就準(zhǔn)備為其所用,但沒(méi)有考慮到這些模版里面包含的一個(gè)重要內(nèi)容就是這些標(biāo)桿企業(yè)的管理流程。標(biāo)桿企業(yè)的管理流程與其自身的管理流程是有差異的,他們所面對(duì)的資源環(huán)境有很大的不同。這時(shí)保證計(jì)劃模版與公司流程體系的一致性,是計(jì)劃體系落地的一個(gè)關(guān)鍵。不然,很可能出現(xiàn)計(jì)劃管理和流程管理兩張皮。最后發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃中的工作與企業(yè)的流程操作不一致,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的作用就會(huì)受到影響。流程管理直接承接了房地產(chǎn)企業(yè)組織管控的要求,是房地產(chǎn)企業(yè)組織管控意圖實(shí)現(xiàn)的載體。而計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理中,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)是流程,因此,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)的也是房地產(chǎn)企業(yè)組織管控的意圖。二、計(jì)劃分級(jí)管理

5、以管理層級(jí)的多少界定計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量,以流程管理的成熟度判斷計(jì)劃管理的顆粒度。首先,“以管理層級(jí)的多少界定計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量”。計(jì)劃分級(jí)管理是房地產(chǎn)企業(yè)組織管控的一個(gè)組成部分,體現(xiàn)的思路是“管理聚焦”。由于房地產(chǎn)企業(yè)受管理幅度的限制,管理層級(jí)增多了。一般而言,企業(yè)規(guī)模越大,管理層級(jí)越多。每個(gè)層級(jí)必須要將精力集中在自己管理幅度范圍之內(nèi)的事情。高層關(guān)注宏觀,中層關(guān)注中觀,基層關(guān)注微觀。這是企業(yè)管理的通用規(guī)則,不僅計(jì)劃管理如此,成本管理、銷售管理、財(cái)務(wù)管理等各業(yè)務(wù)模塊也是如此。既然分級(jí)管理是由于管理層級(jí)的存在而產(chǎn)生的管理思路,那計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量原則上是與管理層級(jí)的多少對(duì)應(yīng)起來(lái)的。有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了里程碑節(jié)

6、點(diǎn)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃、部門(mén)月度計(jì)劃、個(gè)人月度計(jì)劃就是與該企業(yè)的董事長(zhǎng)、總裁、項(xiàng)目總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、基層員工的管理層級(jí)相對(duì)應(yīng)的。雖然計(jì)劃可以根據(jù)企業(yè)管控的要求分成很多層級(jí),但從計(jì)劃項(xiàng)粗細(xì)程度的角度來(lái)看,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃主要是分為兩級(jí),里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和主項(xiàng)計(jì)劃是一個(gè)層級(jí),載體是主項(xiàng)計(jì)劃;專項(xiàng)計(jì)劃、部門(mén)月度計(jì)劃和個(gè)人月度計(jì)劃是一個(gè)層級(jí),載體是專項(xiàng)計(jì)劃。而專項(xiàng)計(jì)劃是從主項(xiàng)計(jì)劃分解而來(lái),計(jì)劃項(xiàng)有粗細(xì)之分。從這個(gè)角度來(lái)看,里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和主項(xiàng)計(jì)劃主要起管控作用,而專項(xiàng)計(jì)劃、部門(mén)月度計(jì)劃和個(gè)人月度計(jì)劃主要起執(zhí)行作用,這也是與“管理聚焦”的思路相一致的。其次,“以流

7、程管理的成熟度判斷計(jì)劃管理的顆粒度”。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)不斷重復(fù)、循環(huán)的工作以流程來(lái)固化,因?yàn)樗呀?jīng)形成了例行的規(guī)則。而涉及到一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程,既有以往項(xiàng)目的例行規(guī)則,又有本項(xiàng)目的特殊性,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃包含這兩部分內(nèi)容。流程和計(jì)劃都是企業(yè)管理意圖落地的重要工具,兩者相輔相成。當(dāng)一家房地產(chǎn)公司流程體系精細(xì)化時(shí),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃,包括里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃等,在以往項(xiàng)目的例行規(guī)則方面只需要抓住少量的幾個(gè)計(jì)劃項(xiàng),主要依靠流程來(lái)控制計(jì)劃的推進(jìn),而把計(jì)劃的主要精力放在本項(xiàng)目的特殊性方面統(tǒng)籌規(guī)劃。反之,當(dāng)一家房地產(chǎn)公司流程體系非常粗放時(shí),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的計(jì)劃項(xiàng)數(shù)量會(huì)相對(duì)偏多。因

8、為沒(méi)有流程體系的協(xié)助,計(jì)劃管理就兼有了流程管理的職責(zé)。三、階段性成果的成效重在明確階段工作的質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn),階段性成果應(yīng)與主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)保持對(duì)應(yīng)關(guān)系,階段性成果決定了審批流程的設(shè)置。首先,“階段性成果的成效重在明確階段工作的質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)”。階段性成果,顧名思義是一個(gè)工作階段需要完成的工作成果。這個(gè)工作階段有多長(zhǎng),沒(méi)有找到準(zhǔn)確的界定,可長(zhǎng)可短。它體現(xiàn)的是“以結(jié)果為導(dǎo)向”的工作思路。在PMBOK 中,有項(xiàng)目組合、項(xiàng)目集、項(xiàng)目、子項(xiàng)目、可交付成果、工作任務(wù)等層次的劃分,可交付成果在前,工作任務(wù)在后,也能看出其中的邏輯。現(xiàn)在,很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始關(guān)注階段性成果,因?yàn)樗麄兘梃b行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn),開(kāi)始意識(shí)到階段性成果是

9、把控項(xiàng)目階段工作質(zhì)量的一個(gè)很好的抓手。這些企業(yè)從標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)那里收集了很多階段性成果的模版,經(jīng)過(guò)一些調(diào)整為其所用。這對(duì)那些知識(shí)管理很薄弱的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),所起到的效果還是很明顯的,至少形成了相對(duì)規(guī)范的文檔體系,但階段性成果的核心作用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。階段性成果的重點(diǎn)不是要形成一些文檔,而是要明確該階段工作的質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)收集到的階段性成果模版是沒(méi)有內(nèi)容的,只是規(guī)定了文檔的結(jié)構(gòu)以及簡(jiǎn)單的邏輯關(guān)系。俗話說(shuō),“輸進(jìn)去的是垃圾,輸出來(lái)的也是垃圾”。輸入和輸出沒(méi)有明確的要求,階段性成果就很難起到控制階段工作質(zhì)量的作用。比如一個(gè)方案設(shè)計(jì)的成果需要滿足消費(fèi)者需求、成本限額要求、施工要求、招商要求

10、等,因此方案設(shè)計(jì)的階段性成果需要在上述這些方面設(shè)置衡量標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)要求的方案設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量才是有保障的。其次,“階段性成果應(yīng)與主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)保持對(duì)應(yīng)關(guān)系”。既然階段性成果是衡量一個(gè)階段工作質(zhì)量的重要手段,那每一個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃的工作項(xiàng)都有一個(gè)階段性成果與之對(duì)應(yīng)是一個(gè)理想的狀態(tài)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理,只是列出了項(xiàng)目啟動(dòng)、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、交房各階段會(huì)產(chǎn)生的階段性成果,而沒(méi)有明確這些階段性成果與這個(gè)階段的哪些工作項(xiàng)相對(duì)應(yīng),從而也就變成了階段性成果的羅列。一般而言,一個(gè)工作項(xiàng)或多個(gè)工作項(xiàng)可以對(duì)應(yīng)一個(gè)階段性成果,但仍應(yīng)以一個(gè)階段性成果對(duì)應(yīng)一個(gè)工作項(xiàng)為主。原則上,盡量避免一個(gè)工作項(xiàng)輸出多個(gè)階段性

11、成果的狀況,這種狀況說(shuō)明該工作項(xiàng)的設(shè)置相對(duì)偏粗。再次,“階段性成果決定了審批流程的設(shè)置”。階段性成果的成效重在明確階段工作的質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這些質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn),我們就可以明確需要哪些職能部門(mén)參與該項(xiàng)工作的開(kāi)展過(guò)程以及階段性成果的審批過(guò)程。一些房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門(mén)以及高層人員經(jīng)常抱怨不知道這個(gè)方案為什么需要他審核、審批。只是公司審批流程中設(shè)置了他這個(gè)環(huán)節(jié),他就簽個(gè)字算了,或者說(shuō)一些無(wú)關(guān)痛癢的話。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門(mén)明白自己應(yīng)該參與到這個(gè)成果的審批過(guò)程中,但不知道從哪些要點(diǎn)進(jìn)行把關(guān)。這些現(xiàn)象的根源之一就在于這些企業(yè)沒(méi)有明確階段性成果的質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)。如同剛才舉的方案設(shè)計(jì)的例子,基于已清晰的質(zhì)

12、量衡量標(biāo)準(zhǔn),就可以明確需要營(yíng)銷、成本、工程、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等部門(mén)參與審核,審核什么也很清楚。明確了階段性成果的質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)也就明確了需要哪些部門(mén)和人員承擔(dān)什么樣的職責(zé),從而職責(zé)明晰。為了完成這些職責(zé)就配備給他們提案權(quán)、審核權(quán)、審批權(quán)或知情權(quán),從而責(zé)權(quán)對(duì)等。四、運(yùn)營(yíng)會(huì)議關(guān)注的是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的預(yù)計(jì)最終結(jié)果,運(yùn)營(yíng)會(huì)議的核心載體是階段性成果,運(yùn)營(yíng)會(huì)議重在統(tǒng)籌謀劃和監(jiān)控糾偏。首先,“運(yùn)營(yíng)會(huì)議關(guān)注的是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的預(yù)計(jì)最終結(jié)果”。房地產(chǎn)企業(yè)有很多會(huì)議,有明確名稱的例行會(huì)議,有臨時(shí)召開(kāi)的,可以統(tǒng)稱為專題會(huì)議。如今,運(yùn)營(yíng)會(huì)議作為一個(gè)例行會(huì)議被很多房地產(chǎn)企業(yè)提及,并召開(kāi)。其內(nèi)容主要監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況,有些還包括項(xiàng)目成本管

13、理的內(nèi)容,甚至還包括一些業(yè)務(wù)條線專業(yè)方案的評(píng)審。從這些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)議的內(nèi)容可以看出,運(yùn)營(yíng)會(huì)議跟以往的辦公例會(huì)沒(méi)什么區(qū)別,只是換了個(gè)名稱。那運(yùn)營(yíng)會(huì)議是否就是一個(gè)文字游戲,換湯不換藥,沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的作用呢?我認(rèn)為不是。運(yùn)營(yíng)會(huì)議關(guān)注的是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的預(yù)計(jì)最終結(jié)果。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該是圍繞著項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)展的,而項(xiàng)目的工作卻由前期、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、工程、客服等各業(yè)務(wù)職能部門(mén)完成,對(duì)于關(guān)鍵點(diǎn)操作型、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控型的房地產(chǎn)企業(yè),管理總部相關(guān)職能部門(mén)也要投入其中,甚至在某些業(yè)務(wù)上承擔(dān)主責(zé)的作用。各部門(mén)忙于本業(yè)務(wù)條線的事情,平時(shí)加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào),也只能做好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分工作,但此時(shí)可能與項(xiàng)目的整體目標(biāo)已經(jīng)偏差很遠(yuǎn)。采取一種組織形式定期把控項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)整體目標(biāo)的完成情況,對(duì)階段工作的開(kāi)展進(jìn)行監(jiān)控糾偏,對(duì)下一階段的工作進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃,這就是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議應(yīng)該承擔(dān)的職能。運(yùn)營(yíng)會(huì)議的議程一般包括階段成果回顧與檢視、投資收益檢視、對(duì)下階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行審議和研討、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與知識(shí)沉淀交流等。其次,“運(yùn)營(yíng)會(huì)議的核心載體是階段性成果”。除了務(wù)虛會(huì)、茶話會(huì)等,會(huì)議的召開(kāi)都應(yīng)該有一個(gè)文本載體,會(huì)議的內(nèi)容和議程都是在這些載體上體現(xiàn)和展開(kāi)的。運(yùn)營(yíng)會(huì)議召開(kāi)的載體就是階段性成果。運(yùn)營(yíng)會(huì)議一般不涉及對(duì)階段性成果的專項(xiàng)評(píng)審,它要做的是依靠這些階段性成果背后的數(shù)據(jù)匯總,達(dá)到對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果的評(píng)