淺談徐州礦務(wù)集團(tuán)存量土地的開發(fā)利用

1、淺談徐州礦務(wù)集團(tuán)存量土地的開發(fā)利用    【摘 要】存量土地開發(fā)利用是徐州礦務(wù)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項重大舉措。本文簡單介紹了徐礦集團(tuán)存量土地的現(xiàn)狀，發(fā)展利用存在的問題，及目前國家對土地宏觀政策的調(diào)整，提出了自己對存量土地開發(fā)利用的構(gòu)想，以此來推動徐礦集團(tuán)企業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展壯大。 【關(guān)鍵詞】存量土地；資源；價值 徐州礦務(wù)集團(tuán)是一家擁有百余年煤炭開采歷史的國有獨(dú)資公司，是江蘇省唯一的大型煤炭生產(chǎn)基地和重要的能源基地。但是，目前本部煤炭資源已日益枯竭，徐礦集團(tuán)如果要發(fā)展壯大，一是加大走出去創(chuàng)業(yè)力度、推進(jìn)主業(yè)轉(zhuǎn)移。二是要加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

2、力度，促進(jìn)本部礦區(qū)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型：利用徐州本部存量土地、廠房、鐵路專用線等存量資源大力發(fā)展電力、房地產(chǎn)、機(jī)械制造，物流等非煤產(chǎn)業(yè)。上述項目的實施必將極大推動徐礦集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、本部礦區(qū)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此，存量土地作為企業(yè)的重要資源就顯得優(yōu)為重要了。 一、存量土地資源基本狀況及特點(diǎn) 徐礦集團(tuán)土地面積總量大，宗地數(shù)量多，除礦井工業(yè)廣場外，單宗土地面積不大且較為分散。且分布范圍較廣，分布在銅山區(qū)、賈汪區(qū)、九里區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、泉山區(qū)等五區(qū)，且大多處于城郊結(jié)合部和農(nóng)村等偏遠(yuǎn)地區(qū)。 （1）從土地權(quán)屬性質(zhì)上看，劃撥土地面積約占土地總面積的53%，授權(quán)經(jīng)營土地約占47%，出讓土地僅130畝。

3、（2）從土地用途上看，工業(yè)用地面積占土地總面積的79.3%，住宅、文教衛(wèi)設(shè)施等用地的比重約為13.8%。即便是位于市區(qū)的土地，工業(yè)用地仍然占了77%的比例。 （3）從利用現(xiàn)狀上看，正常使用的土地約占全部存量土地的83.2%；正開發(fā)的土地，約占全部存量土地的4.9%；待開發(fā)利用土地，約占全部存量土地的8.5%；其余土地為因歷史遺留等原因由外單位使用，約占全部存量土地的3.4%。 二、存量土地開發(fā)利用存在的問題 徐礦集團(tuán)存量土地資源主要是與煤炭開采相伴而來的，土地用途主要用來保障和服務(wù)井下生產(chǎn)，地面建筑和平面布局都是根據(jù)原煤生產(chǎn)系統(tǒng)要求而興建。在因煤炭資源枯竭、企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)等原因需要對存量土地資源開發(fā)

4、再利用，主要存在以下幾方面的問題： （1）隨著煤炭資源逐漸枯竭和國家緊控土地供應(yīng)，存量土地價值與日俱增，建設(shè)用地供應(yīng)量少，地方政府在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)招商引資中也想利用這一資源，而徐礦發(fā)展非煤經(jīng)濟(jì)又是以此為基本條件，所以，在盤活存量土地資源上企業(yè)與地方政府有一定利益沖突。 （2）存量土地開發(fā)再利用需要對原有建筑物處置和生產(chǎn)系統(tǒng)的重新設(shè)計、重新建設(shè)，而土地短期變現(xiàn)比較困難，土地開發(fā)利用需要企業(yè)先期投入大量資金。 （3）存量土地中大量的劃撥土地權(quán)屬性質(zhì)及國家嚴(yán)格的土地管理政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃導(dǎo)致土地利用方式、土地開發(fā)利用辦理程序及辦事環(huán)節(jié)都受到很大限制，在一定程度上阻礙了企業(yè)存量土地開發(fā)利用

5、。 （4）部分土地被地方因各種原因占用后一直無法收回，企業(yè)無法對該部分土地與其他相連大宗地塊統(tǒng)一規(guī)劃利用。 （5）部分土地因位置較偏遠(yuǎn)、面積較小，在原有用途停止使用后，很難調(diào)整用途進(jìn)行開發(fā)利用。 存量土地資源作為徐礦集團(tuán)除煤炭資源之外的最大資源，作為徐礦集團(tuán)重要的生產(chǎn)要素，其開發(fā)利用的成功與否對于徐礦集團(tuán)下一步發(fā)展壯大，走出去構(gòu)建異地煤炭生產(chǎn)基地和非煤產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，對于礦區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型復(fù)興，建設(shè)和諧礦區(qū)具有舉足輕重的作用。為此，徐礦集團(tuán)必須克服上述困難，找出問題的突破口，集中力量開發(fā)存量土地。 三、存量土地開發(fā)利用的必要性 （1）國家土地新政的核心是堅守18億畝耕地紅線，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)模，推

6、動土地的節(jié)約、集約利用。在國家土地管理政策的宏觀調(diào)控下，內(nèi)部挖潛盤活存量土地成為地方政府的必然選擇。在這一背景下，存量土地價值日益顯現(xiàn)和提升，對擁有大量存量土地的徐礦集團(tuán)固然是一個“利好”，同時，也對徐礦集團(tuán)存量土地開發(fā)利用提出了時間上的要求，可以說是“迫在眉睫”。 （2）國家提出人與自然和諧共處、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展理念以及相關(guān)的節(jié)能、環(huán)保政策，各級政府不斷加大的環(huán)境保護(hù)力度，都在一定程度上對煤炭開采企業(yè)提出了更高的要求。作為煤炭開采企業(yè)，徐礦集團(tuán)有責(zé)任也有義務(wù)對采煤塌陷地及礦區(qū)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，對礦區(qū)存量土地進(jìn)行開發(fā)利用，促進(jìn)礦區(qū)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、生態(tài)再生，推動礦區(qū)和諧發(fā)展和可持續(xù)

7、發(fā)展。 （3）徐州作為江蘇省規(guī)劃的三大都市圈之一，在堅定不移地走科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路的發(fā)展理念的指導(dǎo)下，因地制宜地選擇了機(jī)械、電力、建材、物流、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。為此，徐州市政府要求徐礦集團(tuán)“多做三產(chǎn)少挖煤”。同時，徐礦集團(tuán)非煤產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大是徐礦集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的重要保障。從這個意義上講，徐州本部的存量土地資源是徐礦集團(tuán)除煤炭資源之外的最大資源。特別是在國家緊縮土地供應(yīng)閘門、嚴(yán)格土地管理這一宏觀調(diào)控的背景下，徐礦集團(tuán)自有存量土地資源開發(fā)利用對徐礦的發(fā)展越發(fā)顯得重要和珍貴。 綜上所述，存量土地開發(fā)利用是徐礦集團(tuán)走出

8、去創(chuàng)業(yè)構(gòu)建異地煤炭生產(chǎn)基地的堅強(qiáng)后盾；是徐礦集團(tuán)發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)礦區(qū)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的基本載體。 四、存量土地開發(fā)利用的原則 （1）依法用地、自主規(guī)劃與地方規(guī)劃相結(jié)合的原則。 （2）根據(jù)存量土地的自然條件和自身特征科學(xué)定位，有序開發(fā)，分步實施的原則。 （3）實現(xiàn)土地價值最大化的原則，將分散的辦公用房、工業(yè)廠房適當(dāng)集中以集約用地；有所舍棄，對較偏遠(yuǎn)且難以開發(fā)利用的土地在獲取補(bǔ)償后交回地方或轉(zhuǎn)讓。 （4）自主開發(fā)與聯(lián)合開發(fā)相結(jié)合的原則。 五、存量土地開發(fā)利用的構(gòu)想 （一）需要開發(fā)利用的存量土地 對于徐礦集團(tuán)利用存量土地資源發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，徐州市政府給予了充分肯定和支持，專門成立了以曹新平市長為組長的“支持徐

9、礦集團(tuán)非煤產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組”。為充分利用存量土地資源發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，徐礦集團(tuán)聯(lián)合中國礦業(yè)大學(xué)開展“徐礦集團(tuán)存量土地資源系統(tǒng)再開發(fā)研究”項目，以促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及可持續(xù)發(fā)展。 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體地塊的自然條件和自然特征、周邊環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等因素，分別規(guī)劃不同的利用方向及利用方式： 1、對地塊規(guī)整、面積大，配套設(shè)施齊全的工廣用地的開發(fā)利用應(yīng)以非煤大項目為主，結(jié)合集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及周邊環(huán)境、地方規(guī)劃等情況科學(xué)定位、適時開發(fā)。在利用方式上可以采用作價出資（入股）或以廠房租賃的方式利用存量廠房進(jìn)行招商引資； 2、對位于市區(qū)及臨近市區(qū)的工業(yè)及辦公用地，按照“四個集中”即“辦公集中、倉儲集中、廠房集中、住宅集中”和工業(yè)用地“退城入?yún)^(qū)” 的思路置換出市區(qū)土地，變更用途，重新規(guī)劃建設(shè)，以實現(xiàn)該部分土地的最大價值。 3、對其他位置較偏遠(yuǎn)、開發(fā)利用較困難的土地可以采取合作開發(fā)、土地置換或直接轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行利用，以獲取補(bǔ)償資金用于其他地塊的開發(fā)。 4、對于正常使用的存量