銷售基礎(chǔ)知識培訓資料(一)

1、 銷售知識培訓材料（一）第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的各種權(quán)益。1、房產(chǎn)：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務、文化、教育、辦公房等。2、地產(chǎn)：是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。二、房地產(chǎn)開發(fā)1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則：房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：  （1）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則； （2）講求效益的原則。即房地產(chǎn)開發(fā)應當將經(jīng)濟效益、社會效益

2、、環(huán)境效益有機的結(jié)合起來；（3）全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。 3、土地征用的審批權(quán)限：征收下列土地，由國務院批準：（1） 基本農(nóng)田；（2） 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3） 其它土地超過70公頃的。征用條款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。4、土地的取得方式：土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。（1）劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用權(quán)限的限制。一般是指劃撥給國家機

3、關(guān)、學校等單位使用。（2）出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金在一定年限內(nèi)獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（備注：出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回以上土地使用權(quán)。但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。）5、國有土

4、地出讓的方式：招標、拍賣、協(xié)議三種方式，目前還廣泛采用掛牌方式出讓。A、招標出讓國有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。B、拍賣出讓國有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由竟買人在指定時間、地點進行公開竟價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。C、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽定土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。D、掛牌出讓國有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條

5、件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的價格結(jié)果確定土地使用者的行為。三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃環(huán)節(jié)主要目的是決定投資開發(fā)的對象。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要目的是為開工建設(shè)作好準備。3、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。4、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營工作主要目的是找到客戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。5、 房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價環(huán)節(jié)主要目的是弄清此項目的盈虧數(shù)目及其原因，弄清項目的綜合效益如何。后評價經(jīng)濟核算效益評價房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃市場研究項目設(shè)想項目建議書可行性研究

6、流程設(shè)計前期工作征地拆遷勘察、規(guī)劃、設(shè)計開工準備預租預售建設(shè)管理落實監(jiān)理工程控制竣工驗收預租預售經(jīng)營工作經(jīng)營方式選擇評估促銷工具確定租售價格經(jīng)營企業(yè)開展租售四、房地產(chǎn)投資1、概念：地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。2、特點：（1）投資成本高（2）投資回收期長（3）投資風險大（4）收益性好3、儲蓄和投資的比較：方式項目儲蓄投資貨幣使用銀行直接對資金使用的參與間接直接貨幣增值程度較小較大報酬形式利息利潤承擔風險程度較小較大4、不同類型房地產(chǎn)銷售收益不同，影響因素也不同：（1）花園公寓影響因素：銷售時機（2）寫字樓影響因素：地段

7、、商圈、價格等（3）商業(yè)：商圈、樓層、臨街狀態(tài)等（4）住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價格等（5）酒店：地段、價格、配套、服務等五、房地產(chǎn)開發(fā)程序1、 企業(yè)注冊：有1000萬以上的注冊資本；2、 立項審批；3、 項目建議書批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地選址；4、 在向計委、建委報可行性研究報告之前，須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應的可行性；5、 在辦理建設(shè)用地選址的同時，向計委、建委申請可行性研究如報告審批。同時提交項目建議書及批準文件；6、 建設(shè)用地選址批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市規(guī)委）；7、

8、 向土地管理部門辦理建設(shè)用地批準書；8、 申請建設(shè)用地批準書的同時，向城市規(guī)劃部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件，并預交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；9、 依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證（國土資源局）；10、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將有關(guān)內(nèi)容如實填入手冊，每半年按項目各實施階段送主管部門驗核；11、 領(lǐng)取拆遷證、辦理拆遷工作；12、 向城市規(guī)劃管理部門申請審定規(guī)劃設(shè)計方案；13、 向城市規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委），交納執(zhí)照費；14、 與四源程序供應主管部門簽訂提出供四源的協(xié)議；15、 到建委辦理建設(shè)工程開工手續(xù)領(lǐng)取開工證（建委）；16、 持開工證到市政有關(guān)部

9、門繳納四源建設(shè)費和其他費用；17、 到招投標辦公室辦理建設(shè)工程施工招標投標手續(xù)；18、 申請辦理商品房銷（預）售許可證；（建委）19、 工程竣工驗收：工程驗收、質(zhì)量驗收（市質(zhì)量監(jiān)督站）；20、 取得竣工驗收備案表。五、五證、兩書、一表1、五證A、國有土地使用證：經(jīng)城市各級人民政府頒發(fā)，證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門，確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。C、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃管理部門，確認有

10、關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位個人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。D、建設(shè)工程開工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，在建委辦理的允許其開工的批準性證件。E、商品房銷（預）售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。2、兩書A、商品房質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按本保證書的約定，承擔保修責任。B、商品房使用說明書：即對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。3、一表：商品房竣工驗收備案表。六、房地產(chǎn)交易制度房地產(chǎn)交易分為預售和現(xiàn)

11、房銷售兩個階段。1、 預售（1）預售的概念：預售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。（2）商品房預售的條件：A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；C、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；D、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。2、商品房現(xiàn)售（1）商品房現(xiàn)房的概念：商品房現(xiàn)房是指以完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取

12、得竣工證或竣工驗收合格文件后進行銷售。（2）商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：A、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；B、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；C、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；D、已通過竣工驗收；E、拆遷安置已經(jīng)落實；F、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；G、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得房屋所有權(quán)證之日起持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未取得房屋的所有權(quán)

13、證書的，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預售許證?？勺陨唐贩咳〉每⒐浒副碇掌鹚膫€月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預售，但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。第二章 專業(yè)名詞1、 規(guī)劃用地：規(guī)劃批準的可以使用的土地。2、 建筑面積：是指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。計算建筑面積的房屋，層高2、2米以上（含2、2米）。3、 總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。4、 套內(nèi)建筑面積：是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。5、 使用面積：一個使用單位扣去墻體面積之后剩余的凈面積。6、 套內(nèi)使用面積：是指各房間使用面積的總和

14、。7、 共用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入、正常交往、保障生活設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間、廳等所占面積的總和。8、 套內(nèi)墻體面積：共用墻墻體水平投影面積的一半加上非共用墻墻體水平投影的面積。9、 陽臺建筑面積：封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。非封閉式陽臺，按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積。10、 產(chǎn)權(quán)登記面積：是在房屋竣工后由測繪部門對已建成的房屋進得實地測量之后所得到的面積。11、 面積使用率：使用面積總和與建筑面積之比；一個使用單位的使用面積和一個使用單位的套內(nèi)建筑面積加上該使用單位的分攤面積之比。12、 建筑密度（建筑覆蓋率）：是指一定地塊內(nèi)所有建筑

15、物的基底總面積與地塊面積的比率（%），即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積。13、 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比，即容積率=總建筑面積/建筑用地面積。14、 綠化率：綠化用地與規(guī)劃用地面積之比。15、 面積計算公式：銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積容積率=總建筑面積/總占地面積綠化率=綠化占地面積/總占地面積建筑密度=建筑物占地面積/總占地面積使用率=使用面積/建筑面積16、 建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、 道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積

16、。18、 紅線：指在地形地圖上劃分建筑用地和道路用地的界線，以標明其合法的位置和范圍。因一般以紅線來表示，故稱“紅線”。19、 層高：是指上下兩層樓面或本層樓地面距上層樓地面之間的距離。20、 凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。21、 一二墻（120mm）：指墻體的厚度120mm（半磚墻），一般用于室內(nèi)非承重的內(nèi)隔。22、 二四墻（240mm）：指墻體的厚度240mm（一磚墻），室外室內(nèi)的承重墻。23、 三七墻（370mm）：指墻體的厚度370mm（一磚半墻），用于基礎(chǔ)和一層或北方室外墻。24、 磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，由混凝土圈梁及構(gòu)造柱構(gòu)造的建筑物。主要由磚砌體承重，適用于一至七層多層房屋，工

17、期短，造價低，土地利用率低。25、 框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結(jié)構(gòu)體系，適用于8-15層。造價較高，房間布置比較靈活，土地利用率高，抗震性能較差（相對于剪力墻結(jié)構(gòu)）。26、 剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部同縱橫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)組成。適用于15-30層高層，建筑造價高，房間布置受約束，抗震性能非常好。27、 框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻復合組成，適用于12-24層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。28、 開間：兩條橫向定位軸位線之間的距離。橫向指建筑物的寬度方向。29、 進深：兩條縱向定位軸線之間的距離?？v向指建筑物長度方向。30、 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、

18、水通、電通和場地平整。31、 七通一平：指基本建設(shè)中前期工作的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣管道通及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)。32、 九通一平：在七通一平的基礎(chǔ)上加開通寬帶網(wǎng)絡、有線電視。33、 大配套：指適用于居住區(qū)級區(qū)域或居住小區(qū)級區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套。34、 標高：地圖上表示建筑物某一部位的高度，有時作“高稱”，用“”表示，記入小數(shù)點后第三位，如±0.000。35、 防潮層：一般設(shè)在室外地平標高之上，室內(nèi)地平標高之下，室內(nèi)首層地面結(jié)構(gòu)層的中部，材料多為防水沙漿，厚度為20毫米左右。36、 防風柱：指支撐房屋山墻以承受風荷載的柱子。37、

19、 防水層：為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。38、 防水材料：油氈、SBS防水卷材、水乳型橡膠、瀝青。39、 勒腳：外墻墻身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂漿的形式。40、 設(shè)備層：將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機房等設(shè)備的樓層，一般在2.2米以下。41、 管道井：又稱設(shè)備管道井，在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。42、 四源費：建設(shè)項目需外部供應：自來水、熱力、天然氣、排放污。43、 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學和先進的維護技術(shù)以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提

20、供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。44、 單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。45、 公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準標高，每一層內(nèi)有若干單元獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。46、 躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交

21、通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點：A、每戶都有較大的采光面，通風較好。 B、戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。 C、布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。47、 復式住宅：一般指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。48、 聯(lián)排式住宅：將許多獨戶住宅成排拼接，每戶有單獨的出入口或獨立的院落形成的聯(lián)排式住宅。49、 智能化住宅：智能化小區(qū)主要有三個組成部分，即提供多元信息服

22、務和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡（小區(qū)接入網(wǎng)），以及提供家庭安全、自動化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進一步加強了小區(qū)規(guī)范化的物業(yè)管理。50、 商品房：指按市場價購買的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷和外銷。51、 經(jīng)濟適用房：以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，按照國家住宅建設(shè)標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅，是以微利價出售給廣大中低收入家庭、有社會保障性質(zhì)的得到國家政策扶持的普通住宅。52、 商品房價格由什么構(gòu)成？由三部分組成：（1）成本：包括征地費、折遷安置補償費、土地出讓金、建筑前期費及建筑安裝費，包括勘察設(shè)計費、

23、配套設(shè)施費、建設(shè)工程施工費、材料費和人工費、管理費等；（2）稅金；（3）利潤。53、 商品房與經(jīng)濟適用房的區(qū)別：經(jīng)濟適用房商品房性質(zhì)微利商品房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等五證土地證劃撥國有土地使用權(quán)證及政府批準的年度計劃出讓國有土地使用權(quán)證價格政府限價企業(yè)自定建設(shè)標準戶型、面積、檔次等政府指導性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計招投標招投標或議標開發(fā)建設(shè)招投標（不得轉(zhuǎn)包）招投標或議標物業(yè)管理同普通商品房按國家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定占有權(quán)買受人所有買受人所有使用權(quán)買受人所有買受人所有收益權(quán)收益歸買受人，買方要補交10%的土地出讓金收益歸買受人處置權(quán)自由上市自由

24、上市54、板樓和塔樓優(yōu)缺點：板樓塔樓通風采光南北通風采光好單面采光、無對流空氣空氣清新空氣差得房率80-85%70-75%樓高矮高視野差好物業(yè)費低高抗震性差好第三章 建筑知識一、 建筑結(jié)構(gòu)知識房屋建筑分類：1、 按使用性質(zhì)劃分建筑物的實用性質(zhì)又稱為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類型：A、 生產(chǎn)性建筑（1） 工業(yè)建筑：指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。（2） 農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫等。B、 非生產(chǎn)性建筑：非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：（1） 居住建筑：如住宅、學生宿舍、招待所。（2） 公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、

25、交通和其它建筑等。2、 結(jié)構(gòu)類型劃分 結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種：A、 磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍護和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。B、 框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是同鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墻體只起圍護和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。C、 混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時可以在現(xiàn)場澆注，通常被稱為大模 建筑，也可在工廠預制

26、，現(xiàn)場吊裝，通常被稱為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層和高層建筑。D、 間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)、折板結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中，如體育館、大劇院、航空港等。3、 按照建筑物層數(shù)或高度劃分A、 住宅建筑的1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為小高層，10層以上為高層。B、 公共建筑及綜合性建筑高度超過24m為高層建筑，低于24m為多層建筑。C、 建筑總高度超過100m時，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。D、 聯(lián)合國經(jīng)濟事務部于1974年針對當時世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類型： 低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50m以

27、下的建筑物。 中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75m的建筑物。 高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑總高度為75-100m建筑物。 超高層建筑：層數(shù)為40層，建筑總高度為100m以上的建筑物。4、 按照施工方法劃分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式：A、 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預制，施工現(xiàn)場進行裝配。B、 預制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預制，施工現(xiàn)場進行裝配。C、 現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場澆注或砌注，一部分構(gòu)件為預制裝配。二、 面積的計算原則1、 商品房按“套”或“單元”出售，計算如

28、下： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套內(nèi)使用空間周圍維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種：共用墻是指商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計入戶內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入戶內(nèi)墻體面積。2、 陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)定進行計算： 封閉式的陽臺，按其外底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 凹陽臺按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計算建筑面積; 半挑半凹陽臺，挑出部

29、分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3、 面積的分攤原則： 商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房公攤，為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)，各套商品房應分攤的公用建筑面積之和。共用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑的墻體部位，但任何人不得侵占或改變原計劃的使用功能。4、 可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓群梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井

30、、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的設(shè)備用房。5、 不應計入的公用建筑空間：（1） 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。（2） 售房單位自營、自用的房屋。（3） 為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。6、 分攤的公用建筑面積的計算方法：公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)

31、建筑面積之和-不應分攤的建筑面積任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪灿媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。7、 建筑面積的范圍：（1） 突出墻面的構(gòu)件配剪和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。（2） 檢修、消防等用的室外爬梯。（3） 層高在2.2米以內(nèi)技術(shù)層。（4） 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。（5） 建筑物以內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。（6） 有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。屋臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。（7） 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，層高中低于2

32、.2米的深基礎(chǔ)下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。8、商品房銷售的面積計價方式及面積誤差處理方式：（1）商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。（2）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對值在3%以

33、內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2）面積誤差比絕對值超出3%時，買售人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買售人提出退房之日起30日內(nèi)將買售人已付房價款退還給買售人，同時支付已付房價款利息。買售人不退房的，產(chǎn)權(quán)約定面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買售人。 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%因商品房銷售管

34、理辦法規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。（3）按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時的處理方式。9、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度，應符合下列規(guī)定：（1） 煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物不計入建筑高度。（2） 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂突出部分的水平投影面積小于屋頂面積的20%，且高度不超過4米的不計入建筑高度。（3） 建筑為坡度大于30°的坡屋頂建筑時，按坡屋

35、頂高度一半處至室外地平面計算建筑高度。第四章 法律法規(guī)一、貸款1、商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。是貸款人以盈利為目的的貸款。2、公積金貸款：繳存住房公積金的購房者向銀行提交公積金貸款申請，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款的貸款利率低。3、組合貸款：繳存公積金的職工購房時，既申請公積金貸款申請，同時又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。4、貼息貸款：是中國銀行北京分行與北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心三家聯(lián)手推出的個人住房擔保貸款政策

36、性貼息業(yè)務。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給中行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。二、房地產(chǎn)權(quán)利類型：1、房屋的產(chǎn)權(quán)：即房屋所有權(quán)，是指房產(chǎn)的所有者，按照法律規(guī)定對房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國家法律保護。2、土地使用權(quán)：是指以開發(fā)利用、生

37、產(chǎn)經(jīng)營、社會公益事業(yè)為目的，在國家所有或者集體所有的土地上營造建筑物或者其他附著物并進行占有、使用、收益的權(quán)利。3、抵押權(quán)：是指債務人或者第三人以其合法的財產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務履行擔保，當債務人不履行債務時，債權(quán)人有依法從該抵押財產(chǎn)的價值中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。三、取得房屋所有權(quán)證的購房者，可以受到國家法律的哪些保護？ 房屋所有權(quán)證是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對自己的房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時可以得到補償，凡妨害所有權(quán)人對其所有房屋占有

38、、使用、贈與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時可以得到補償，凡妨害所有權(quán)人對其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對所有權(quán)人的侵犯。四、商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理？商品房預售登記后，購房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預售契約上更名。辦理時應出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應按預售轉(zhuǎn)讓程序辦理。五、產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，該如何辦理？購房人只須做個公證就可以，證明辦理購房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護人就可以辦理。（根據(jù)北京區(qū)域、項目不同，具體情況各異。）六、商品房認購書網(wǎng)上簽定的程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認購人就可預售的房屋協(xié)商擬定商品房認購書的相關(guān)條

39、款；2、經(jīng)雙方當事人確認后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房認購書的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成認購書編號；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上打印商品房認購書，同時聯(lián)機備案，管理系統(tǒng)及時標明該單元（套）商品房已預定。認購書網(wǎng)上備案后，簽定商品房預售合同時合同主體不得隨意變更。簽定合同的買受人變?yōu)檎J購人在其同一戶籍內(nèi)的或是預訂時已明確的其他人員的不視為合同主體變更。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認購人應自簽定認購書之日起七日內(nèi)簽定商品房預售合同，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。超過七日未簽定商品房預售合同的，該套房屋的公示信息恢復顯示該套（單元）商品房未預訂且未預售。 經(jīng)濟適用住房簽訂認購書的，須

40、在三十日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進行購買經(jīng)濟適用住房資格審核，符合購買條件的，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。七、商品房預售合同網(wǎng)上簽約的程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預售的房屋協(xié)商擬訂商品房預售合同的相關(guān)條款；2、經(jīng)雙方當事人確定后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預售合同的內(nèi)容，買售人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成合同編號；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預售合同，同時在管理系統(tǒng)聯(lián)機備案，并下載打印商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書；4、樓盤表標識公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時標明該單元（套）商品房已預售。八、房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰保管？房地

41、抵押需到房地產(chǎn)登記部門進行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證對抵押情況進行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房屋他項權(quán)證和國有土地他項權(quán)證。九、購買一套商品房，要有哪些費用？購買一套商品住房費用由以下四部分組成：1、房價款：每平方米（建筑面積）售價×建筑面積。2、稅費：（1）印花稅：買賣雙方各繳納房價款的萬分之五（由稅務局收?。?，即印花稅=總房款×05；（2）契稅：是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅（由稅務局收?。Ｆ胀ㄗ≌患{房價款的1.5%，非普通住宅交納房價款的3%（北京市普通住宅需滿足以下3點：A、住宅小區(qū)

42、建筑容積率在1.0(含)以上，B、單套建筑面積在140m2以上(含)，C、實際成交價格低于同級別土地住房平均價格1.2倍以下）,商業(yè)交納房價款的3%;（3）公共維修基金：購房款的2%;（4）辦貸款的，還要交律師費（一般為貸款額的2）、保險費或評估費等；（5）抵押登記費：約每套200元；（6）在申辦產(chǎn)權(quán)過程中：A、登記費：每建筑平方米03元。B、房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。C、印花貼稅：每件5元。3、物業(yè)管理費：按相關(guān)規(guī)收??；4、供暖費：（1）集中供暖：A、熱力集團集中供暖價格為24元/建筑平方米/供暖季；B、采用燃煤鍋爐（直供）集中供暖價格為16.5/建筑平方米/供暖季；C、燃煤鍋爐（間供

43、方式）供暖價格為19元/建筑平方米/供暖季；D、采用燃油、天然氣、煤氣、電鍋爐集中供暖價格為30元/建筑平方米/供暖季（具體項目不同，也不太一樣）。（2）分戶供暖：根據(jù)設(shè)備和熱源的不同，按照用量單獨核算。有地熱采暖、壁掛爐采暖等。十、辦理個人住房貸款時需要繳納哪些費用？從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個人住房擔保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個人住房擔保委托貸款（又稱政策性貸款）、個人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個人住房貸款可能發(fā)生的費用可以用一個簡單的公式來表示。即：個人住房貸款涉及的費用=律師費+保險費+抵押登記費上面列出的公式嚴格來說并不準確（因具體情況不同，辦理個人住房貸款涉及的費用也不盡相

44、同）（1） 評估費 建設(shè)銀行個人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個人住房貸款不需支付評估費；利用公積金政策性貸款的申請人簽定購房合同后，需要支付評估費用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費，如果按照要求必須評估，則其費用按500元計收。 （注：經(jīng)濟適用住房的評估費為500元）（2） 律師費 辦理商業(yè)性貸款時，銀行委托律師事務所或公證部門對借款人進行資格認證，律師事務所按申請貸款額的2.5向貸款人一次性收取法律服務費，每單最低額度一般在200-300左右，辦理政策性貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款方法辦法收取。（3） 保險費 由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔保。 房屋財產(chǎn)保險=總房款或貸款額x相應比率x年限（4） 低押登記費200元。十一、商貸中的保證擔保由開發(fā)商提供銀行商業(yè)貸款準許借款人貸款購房的項目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買住房的借款人提供保證擔保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購買商品房開發(fā)商都同意為貸款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供貸款人選擇，即用