房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及主要證件辦理程序手冊(cè)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及主要證件辦理程序 -康煥文今天我們就有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及主要證件辦理程序與大家共同學(xué)習(xí)，我們都知道開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最基本最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)，開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。從開發(fā)設(shè)想形成后我們就要進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的四個(gè)階段?，F(xiàn)在我為大家簡(jiǎn)單的介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段，即：可行性研究階段、項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段、建設(shè)實(shí)施階段和銷售、出租、服務(wù)階段。一、可行性研究階段可行性研究階段

2、市場(chǎng)研究開、發(fā)場(chǎng)地選擇擬定開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益評(píng)價(jià)開發(fā)公司、合作對(duì)象、咨詢部門可行性研究階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的首要工作階段，也是非常關(guān)鍵的一步，他是對(duì)開發(fā)設(shè)想有沒有真正的市場(chǎng)前景的論證，而政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。只有經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證確認(rèn)該項(xiàng)目可行，才能進(jìn)入開發(fā)項(xiàng)目的前期工作階段，但投資決策者必須了解在對(duì)開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證過程中，由于各種影響因素的制約，開發(fā)方案需要做某些修改，因此，開發(fā)項(xiàng)目可行性研究過程不是一個(gè)簡(jiǎn)單地對(duì)投資項(xiàng)目做接受或拒絕的過程，而是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行修正、完善和重新評(píng)價(jià)的過程。二、 項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段項(xiàng)目報(bào)批與前

3、期工作階段立項(xiàng)、申請(qǐng)購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)籌集開發(fā)資金申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證拆遷、安置、清場(chǎng)市規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局、發(fā)改委規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃局有關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)劃局住戶、派出所、有關(guān)管理部門項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段是開發(fā)項(xiàng)目過程中最為繁雜的，他涉及的工作比較多，如資料的填寫、各種證件的辦理、與各相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，在這里我主要為大家講解一下辦理程序和所需提供的資料、辦理單位。2.1土地使用權(quán)證的辦理2.1.1 開發(fā)項(xiàng)目的土地位置由經(jīng)批準(zhǔn)的初步可行性研究報(bào)告選定。初步可行性研究報(bào)告選定的位置，應(yīng)符合該位置土地使用條件。而使用條件由國(guó)家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。2.1

4、.2 國(guó)家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書的文件形式提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權(quán)出讓合同的必備條件。2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書主要包括以下內(nèi)容：    a) 項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；    b) 規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；    c) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；    d) 基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)計(jì)建成后的產(chǎn)權(quán)界定；    e) 項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償、安置要求； 

5、0;  f) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式等。2.1.4 初步可行性研究報(bào)告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，公司（以下簡(jiǎn)稱公司）經(jīng)辦部門持批準(zhǔn)的文件向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項(xiàng)目用地申請(qǐng)。2.1.5 經(jīng)批準(zhǔn)的用地由市、縣人民政府頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.1.6 通過拍賣、招標(biāo)或協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法與土地使用權(quán)出讓方簽訂合同。2.1.7 公司對(duì)持有使用權(quán)的土地，依法支付出讓金、地價(jià)、有關(guān)費(fèi)用和履行拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任。2.1.8 本程序2.1條應(yīng)按照下列法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施；   a) 中華人民共和國(guó)土地管理法；   b) 中華人民共和國(guó)土

6、地管理法實(shí)施條例；   c) 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；   d)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；   e)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；   f)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法；   g)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法。2.2土地使用證書的辦理2.2.1 公司獲得土地使用建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，應(yīng)依法辦理土地登記。2.2.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應(yīng)與受委托人辦理授權(quán)委托書。2.2.3 申請(qǐng)土地登記時(shí)應(yīng)向土地管理部門提交下列文件：   a) 土

7、地登記申請(qǐng)表；   b)單位法定代表人證明、個(gè)人身份證明或戶籍證明；   c)土地權(quán)屬來源證明；   d)地上附著物權(quán)屬證明。2.2.4經(jīng)土地管理行政部審定后發(fā)給“土地使用證書”。2.2.5土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記及變更登記按相關(guān)法規(guī)規(guī)定辦理。2.2.6 公司經(jīng)辦/管理部門應(yīng)按當(dāng)?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理土地使用證書，定期查驗(yàn)手續(xù)。2.2.7 本程序2.2條的具體實(shí)施按土地登記規(guī)則辦理。2.3建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理2.3.1 開發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)合同簽訂后或建設(shè)用地批準(zhǔn)書下達(dá)后，項(xiàng)目策劃部應(yīng)向項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部

8、門申請(qǐng)定點(diǎn)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2.3.2 申報(bào)時(shí)應(yīng)提交下列文件：   a) 土地使用證書；   b) 紅線圖；   c) 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案（規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）；   d) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；   e) 其他規(guī)定應(yīng)提報(bào)的文件。2.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才允許對(duì)項(xiàng)目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作，并按規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2.4建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理2.4.1 房地產(chǎn)公司在初步設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)向項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有

9、在獲取此證后才允許進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。2.4.2申辦時(shí)應(yīng)提交下列文件：   a) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；   b) 初步設(shè)計(jì)文件（含圖紙、資料、說明，必要時(shí)應(yīng)提供勘察設(shè)計(jì)文件/報(bào)告）；   c) 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件；   d) 設(shè)計(jì)合同；   e) 紅線圖；   f) 其他規(guī)定應(yīng)提交的文件。2.4.3 本程序2.4條的具體辦理，按中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法執(zhí)行。三、建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)實(shí)施階段辦理施工許可證、招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”施工的組織管理與控制竣工驗(yàn)收、交

10、付使用建設(shè)部門、施工企業(yè)施工企業(yè)工程部門、監(jiān)理公司規(guī)劃局、房管局、工程質(zhì)量管理部門開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施階段的投資支出最大，所占時(shí)間最長(zhǎng)，因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的，在此階段，開發(fā)企業(yè)的主要工作有：（1） 辦理開工審批手續(xù) 開發(fā)企業(yè)編寫年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)基本建設(shè)主管部門審查批準(zhǔn)后，持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投資許可證、資金審批文件、水電供應(yīng)及排污審批文件，以及其他有關(guān)文件資料，到建委工程管理部門申辦開工登記手續(xù)，經(jīng)管理部門審查，簽署同意開工意見后，建設(shè)工程方可開工，發(fā)放施工許可證。3.1 施工許可證的辦理3.1.1 房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)及以上建設(shè)

11、行政主管部門辦理施工許可證申請(qǐng)。3.1.2 申請(qǐng)施工許可證時(shí)，應(yīng)提交下列文件；    a) 建筑工程用地批準(zhǔn)文件/合同；   b) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；    c) 需拆遷的，拆遷進(jìn)度符合施工要求的證明文件；    d) 確定的施工/承包合同；    e) 滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；    f) 建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)；    g) 建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)；   

12、 h) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。3.1.3 經(jīng)核準(zhǔn)并領(lǐng)取了施工許可證后，開發(fā)項(xiàng)目工程方允許開工。3.1.4 本程序3.1條的具體辦理按中華人民共和國(guó)建筑法及建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定文件執(zhí)行。（2） 選擇施工企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的直接指揮者和生產(chǎn)者，因此，選擇承擔(dān)項(xiàng)目施工的企業(yè)是極為重要的工作。為了在預(yù)期的投資限額內(nèi)，保證工程質(zhì)量和工期，一般采取招標(biāo)投標(biāo)方式選擇施工企業(yè)，即初步選定若干個(gè)施工企業(yè)，通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中選擇最為合適的施工企業(yè)按工程承包合同承建工程項(xiàng)目。（三）開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制，是開發(fā)企業(yè)為了保證項(xiàng)目施工

13、順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做好各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作；對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量控制；合同管理；有效協(xié)調(diào)各類管理。通過施工監(jiān)理招投標(biāo)等方式，委托專業(yè)化、社會(huì)化的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，因此，開發(fā)企業(yè)委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對(duì)工程施工進(jìn)行監(jiān)理。（四）項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收當(dāng)項(xiàng)目完工后，要對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收。而項(xiàng)目驗(yàn)收分預(yù)驗(yàn)和綜合驗(yàn)收，預(yù)驗(yàn)是在綜合驗(yàn)收前，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果，提出需返工的工程及其修復(fù)期限，綜合驗(yàn)收時(shí)在預(yù)驗(yàn)的基礎(chǔ)上經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，由政府的建筑質(zhì)量監(jiān)督部門組織的竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。四、銷售、出租、服務(wù)階段銷售、出租和服

14、務(wù)階段制定銷售、租賃計(jì)劃、宣傳、廣告房屋銷售、簽約、公正、付款小區(qū)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)傳媒機(jī)構(gòu)建委、建行、物價(jià)局、簽約雙方、公正部門物業(yè)管理公司、居委會(huì)、派出所、工商局實(shí)際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗(yàn)收后進(jìn)行。為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計(jì)劃，從選擇場(chǎng)地開始，開發(fā)企業(yè)已開始尋找購(gòu)房者或承租人；在開發(fā)項(xiàng)目的施工過程中，應(yīng)通過各種媒介做好項(xiàng)目的銷售廣告的宣傳工作，當(dāng)項(xiàng)目施工進(jìn)行到一定程度時(shí)，應(yīng)按城市商品房預(yù)售管理辦法和商品房銷售管理辦法等規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證后，及時(shí)進(jìn)行房屋的預(yù)售工作，竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。4.1商品房預(yù)售許可證的辦理4.1.

15、1 商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：     a) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；     b) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；     c)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；     d) 已辦理商品房預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。4.1.2 申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證登記，應(yīng)提交下列文件；    a) 本程序4.1.1款所列

16、a）、b)、c)項(xiàng)規(guī)定的證明材料；    b) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；    c) 工程施工合同；    d) 預(yù)售商品房分層平面圖；    e) 商品房預(yù)售方案；    f) 需向境外預(yù)售的，應(yīng)同時(shí)提交允許銷售的批準(zhǔn)文件。4.1.3 本程序4.1條應(yīng)按城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法執(zhí)行。房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作，如果開發(fā)項(xiàng)目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或通過招投標(biāo)等方式委托物業(yè)管理公司完成，

17、如果是單幢建筑，可組織大樓管委會(huì)。無論何種形式均需與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、居委?huì)、綠化、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系，辦理門牌號(hào)碼、戶口遷入、綠化、環(huán)衛(wèi)和治安等事項(xiàng)。至此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于某個(gè)項(xiàng)目投資開發(fā)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本結(jié)束。以上內(nèi)容，如有不妥之處，懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。謝謝大家！35土地所有權(quán) 定義：土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。 一般來說，土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：1、主體的特定性 2、交易的禁止性 3、權(quán)屬的穩(wěn)定性 4、權(quán)能的分離性1 土地所有權(quán)內(nèi)容包括對(duì)土地的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，同時(shí)對(duì)

18、土地所有者及其代表行使權(quán)利有三條重要的限制： 1、土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù) 2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù) 3、土地所有權(quán)禁止交易 我國(guó)土地管理法規(guī)定:城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有;農(nóng)村和城郊的土地,除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán)定義：土地使用權(quán)是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出

19、租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照土地管理法的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)

20、包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請(qǐng)，縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。 土地使用權(quán)類型根據(jù)土地管理法、土地登記辦法的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。 劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：（1）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依

21、法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。（2）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。 出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征：（1）取得的土地使用權(quán)是有償?shù)摹Ｍ恋厥褂谜呷〉靡欢晗迌?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出

22、讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。（2）取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。征用土地是指國(guó)家為了公共利

23、益的需要將屬農(nóng)民集體的土地由有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)征為國(guó)有土地，屬于強(qiáng)制性征地行為。征用是一種土地所有權(quán)發(fā)生變化的行為，而不是土地使用權(quán)的類型。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 第一條 為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法和中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例等法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。  第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，適本規(guī)定。  本規(guī)定所稱招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出

24、讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。  本規(guī)定所稱拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。  本規(guī)定所稱掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。  第三條 招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。&

25、#160; 第四條 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。  前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。  第五條 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃地進(jìn)行。  市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公開發(fā)布。  第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按

26、照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。  第七條 出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。  第八條 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20  日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本

27、情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。  第九條 招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：  （一）出讓人的名稱和地址；  （二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；  （三）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；  （四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；  （五）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；  （六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；  （七）投標(biāo)、競(jìng)買保證金；  （八）其他需要公告的事項(xiàng)。  第十條 市、縣

28、人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。  確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。  招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。  第十一條 出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。  第十二條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)為投標(biāo)人、競(jìng)買人查詢擬出讓土地的有關(guān)情況提供便利。  第十三條 投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行： 

29、（一）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；  標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。  （二）出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定重新招標(biāo)。  （三）評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。  評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說

30、明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。  評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。  （四）招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。  第十四條 對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。  第十五條 拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：  （一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；  （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；  （三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增

31、價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；  （四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；  （五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；  （六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；  （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；  （八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。  第十六條 競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。  拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。  第十七條 掛牌依照以下程序進(jìn)行：  （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置

32、、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；  （二）符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；  （三）出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；  （四）出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；  （五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。  第十八條 掛牌時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。  第十九條 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：  （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；  （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；  （三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者