關(guān)于大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題及分析

1、經(jīng)濟(jì)學(xué)期末論文淺析我國(guó)大城市房?jī)r(jià)居高問題 2012級(jí)審計(jì)碩士 姓名：陳夢(mèng)如 學(xué)號(hào)：淺析我國(guó)大城市房?jī)r(jià)居高問題摘要： 近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)起到了重要作用。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)收入比過高、大城市房?jī)r(jià)居高不下等問題也逐漸暴露出來。本文從我國(guó)大城市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀出發(fā)，找出產(chǎn)生這些問題的原因以及問題帶來的危害，并提出解決這些問題的一些建設(shè)性意見。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)、供需、利率、調(diào)控政策引言中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2000年左右，取消福利分房制度制度后得到了迅猛發(fā)展，目前全國(guó)大多數(shù)城市都出現(xiàn)商品房林立，房?jī)r(jià)高漲

2、的狀況，雖然國(guó)家多次針對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施調(diào)控，而且中小城市房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，但是像北京、上海等大城市房?jī)r(jià)仍舊居高不下，甚至出現(xiàn)小范圍上漲的趨勢(shì)，購(gòu)房仍舊是大城市普通居民的噩夢(mèng)。一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀目前，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：1、 商品房?jī)r(jià)格上漲過快。目前房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房?jī)r(jià)格上漲過快，使普通居民無力購(gòu)買所需住房。國(guó)家取消福利分房制度以后，購(gòu)買商品房成為居民擁有自己的房產(chǎn)重要的方式，而開發(fā)商看準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)，抬高商品房?jī)r(jià)格，以求利潤(rùn)最大化。2、 房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)秩序混亂。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，房地產(chǎn)銷售方式也趨于多樣化，許多房地產(chǎn)商在各個(gè)節(jié)日打出各種“降價(jià)促銷”

3、的手段，大肆宣傳炒作自己的樓盤，刻意制造脫銷熱銷氛圍，造成許多不明真相的群眾盲目跟風(fēng)購(gòu)買，從而造成房?jī)r(jià)的哄抬。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源本應(yīng)占據(jù)一定合適的比例以保證供房，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比例較大，無法滿足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。二、 房?jī)r(jià)居高的成因分析1、 人民群眾封建固有思想的影響。中華歷史悠久深遠(yuǎn)，一直影響著一代代中國(guó)人，而封建社會(huì)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的思想一直鐫刻在人們心底，蓋房屯田擁有自己的土地房產(chǎn)，成為

4、地主房主，一直是代代中國(guó)人奮斗的目標(biāo)，因而現(xiàn)今社會(huì)人們也都努力存錢買房，這就增加了人們對(duì)房屋的需求，以致房?jī)r(jià)升高。2、 中國(guó)國(guó)情決定的。中國(guó)國(guó)情歷來是地大物博、人口眾多而且分布不平均，人們大量涌入大城市以及東南沿海城市，導(dǎo)致大城市人口密度過高，人均占地面積過少，使大城市房屋供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)過高。3、 居民可支配收入的影響。隨著改革開放的發(fā)展，人們的生活水平和收入水平日益提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入一直處于快速增長(zhǎng)中，城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購(gòu)買力的重要指標(biāo)，同時(shí)也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。從這一角度看，房地產(chǎn)價(jià)格以居民收入的增長(zhǎng)為支撐，居民收入水平不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)的有效需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)

5、的價(jià)格也隨之上漲。4、 通貨膨脹因素。近幾年我國(guó)物價(jià)增長(zhǎng)較快，逐漸呈現(xiàn)出通貨膨脹的情況，而在通貨膨脹的情況下，投資房地產(chǎn)是抵御通脹的一個(gè)很好的途徑。越是在物價(jià)上漲的時(shí)期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性，也就是說，在物價(jià)上漲的時(shí)期里，持有房產(chǎn)是比較理想的，正因?yàn)檫@樣，真實(shí)的通脹率和預(yù)期的通脹率一般會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正面的影響，通脹率越高，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資需求就越多，房?jī)r(jià)上漲的也就越快。而且通脹因素可能導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)有關(guān)的商品物價(jià)的上漲，例如水泥、玻璃等相關(guān)物品價(jià)格上漲，這樣使建房成本上升，房?jī)r(jià)自然隨之上漲。5、 政府掌握的房地產(chǎn)信息不完全，居民對(duì)房地產(chǎn)信息了解較少，信息不對(duì)稱。政府調(diào)控是控制房地產(chǎn)價(jià)格的一

6、個(gè)重要措施，而政府想要進(jìn)行有效地調(diào)控就必須較為全面的掌握全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)量、居民的收入、住房情況，而目前居民購(gòu)房、收入信息分散掌握在政府房屋、城建、民政等幾個(gè)部門，部門之間不能進(jìn)行有效地信息溝通，政府無法準(zhǔn)確掌控全局；而且居民也不能對(duì)政府及政府官員的行為進(jìn)行有效監(jiān)督，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。 6、 投機(jī)因素。由于居民收入的增加，居民手中掌握的存款數(shù)額不斷增加，而居民也越來越不滿足于存款利率所帶來的財(cái)富增值，但凡有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的理性人為了使自己手中的資產(chǎn)保值甚至增值，就會(huì)去購(gòu)買能保值增值的商品，導(dǎo)致投機(jī)客們大量涌入房地產(chǎn)，出現(xiàn)了像溫州“炒房團(tuán)”之流的投機(jī)分子，他們哄抬房?jī)r(jià)，使一些自住型購(gòu)房者

7、也恐慌了，擔(dān)心房?jī)r(jià)沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購(gòu)房者的這種盲從心態(tài)使得他們也進(jìn)入了房地產(chǎn)。這樣對(duì)房屋的需求瞬間增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)供應(yīng)量不足導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲。7、 房地產(chǎn)商的私下聯(lián)合與居民的觀望心理。為保證目前的房?jī)r(jià)不下跌，很多大城市的房地產(chǎn)商有著私下聯(lián)合協(xié)議，或者是一些約定俗成的“潛規(guī)則”，他們聯(lián)合維護(hù)房?jī)r(jià)，并威脅有降價(jià)傾向的房地產(chǎn)商，表明私自降價(jià)意味著不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，要負(fù)法律責(zé)任；而且，居民在房?jī)r(jià)問題上的觀望態(tài)度也使得房產(chǎn)商不敢輕易降價(jià)，降價(jià)意味著房?jī)r(jià)還有浮動(dòng)空間，那么居民可能一直觀望不投資，這樣不利于房屋的銷售，因而房產(chǎn)商必定想進(jìn)方法維持房?jī)r(jià)。 綜上所述，大城市房地產(chǎn)價(jià)格

8、居高不下的主要原因還是供需不平衡導(dǎo)致。房屋的供應(yīng)和需求力量的相互作用對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)起著主導(dǎo)作用，但是房?jī)r(jià)的供應(yīng)和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產(chǎn)的數(shù)量只占房地產(chǎn)市場(chǎng)總量很小的一部分，供應(yīng)變化相對(duì)于其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產(chǎn)的價(jià)格更多的取決于需求數(shù)量而不是供應(yīng)數(shù)量，而來自各方面刻意營(yíng)造的“熱銷”氛圍使得人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量不斷增加，房屋的供給量無法滿足人們的需求，房?jī)r(jià)一直居高不下。三、 房?jī)r(jià)居高的危害1、 房?jī)r(jià)上漲過快使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過重，抑制了居民的其他消費(fèi)。由于現(xiàn)今房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下和預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上升，許多家庭會(huì)為了積攢首付款和

9、支付月供款，減少在其他方面的消費(fèi)，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費(fèi)需求，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的絆腳石之一。2、 高房?jī)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，從而降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場(chǎng)的秩序。在發(fā)展中國(guó)家，資金屬于稀缺資源，再加上經(jīng)濟(jì)泡沫的存在，房地產(chǎn)占用了相當(dāng)大的資金，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴(yán)重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會(huì)生產(chǎn)效率。而且房地產(chǎn)泡沫一旦形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響。3、 使社會(huì)貧富差距拉大，財(cái)富越發(fā)向富人聚集。目

10、前社會(huì)，居民財(cái)富大致可以分為三個(gè)部分：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、當(dāng)期收入，而不動(dòng)產(chǎn)占據(jù)財(cái)富的絕大部分，其中，房地產(chǎn)又是不動(dòng)產(chǎn)的主要組成部分，隨著房?jī)r(jià)的不斷提高，擁有房產(chǎn)的人，尤其是高收入人群手中的財(cái)富迅速升值，而沒有房產(chǎn)的窮人則越拉越大，這樣加大了貧富差距。4、減緩了大城市發(fā)展的腳步，阻礙了大量人才向大城市涌進(jìn)，降低了城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。四、 應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過高的建議1、適當(dāng)提高利率，提高投機(jī)成本。在房?jī)r(jià)調(diào)控中，提高利率是一把雙刃劍，它既可以將增加融資成本，壓低房?jī)r(jià)，又容易引起房?jī)r(jià)的升高。當(dāng)今社會(huì)，多數(shù)開發(fā)商通過銀行貸款進(jìn)行投資，貸款利率的提高增加了他們的投資成本，對(duì)房地產(chǎn)投資有一定的遏制作用；而對(duì)于普通購(gòu)買者而

11、言，他們購(gòu)房的主要目的是改善居住條件，利率上升后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的還貸數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購(gòu)房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購(gòu)房自用的主流購(gòu)買力。但利率的提高也不是永遠(yuǎn)有效，如果開發(fā)商將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，往往會(huì)引起房?jī)r(jià)的升高而非降低；而且一味的提高利率可能會(huì)吸引國(guó)外金融資金的流入，這部分短期投機(jī)資金可能選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)作為聚集地，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2、大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，抑制商品房房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)供房模式多樣化。政府應(yīng)積極實(shí)施宏觀調(diào)控，著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外各地還要制定和實(shí)

12、施住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。此外，政府還可以用稅收和一些鼓勵(lì)性政策，調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，例如：根據(jù)人均居住面積來征收稅款；鼓勵(lì)個(gè)人、私營(yíng)企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷售等等。3、強(qiáng)化土地資源管理，改變土地出讓方式。當(dāng)前土地招標(biāo)拍賣的方式看似公平，價(jià)高者得，但實(shí)際僅僅是少數(shù)資金雄厚的大投資商拍得，大多數(shù)中小投資商被擠出了投資的圈子，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷現(xiàn)象和“地王”現(xiàn)象。政府應(yīng)該采取小塊拍賣出讓方式，讓更多的房地產(chǎn)商進(jìn)入市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。另外，要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲

13、無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。4、控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)投機(jī)行為。針對(duì)許多富裕家庭在擁有自己的住房后，又購(gòu)買囤積多套住房，以期在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)投機(jī)牟利的行為，國(guó)家應(yīng)該嚴(yán)格審查住房商業(yè)貸款和公積金貸款的發(fā)放對(duì)象，同時(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)稅的監(jiān)管力度，并針對(duì)利用房屋投機(jī)的個(gè)人或者企業(yè)制定嚴(yán)厲的措施，用強(qiáng)制手段打擊投機(jī)行為。5、進(jìn)行正確的輿論引導(dǎo)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱導(dǎo)致群眾無法掌握正確信息，往往以一些小道消息、不實(shí)信息錯(cuò)誤的估計(jì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)，從而盲目跟風(fēng)購(gòu)買，哄抬房?jī)r(jià)。政府應(yīng)該定期公布較為準(zhǔn)確的房屋信息，保證信息的時(shí)效性，并且嚴(yán)肅查處散播未來房?jī)r(jià)飛漲謠言，企圖哄抬房?jī)r(jià)的投機(jī)者，壓制當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作之風(fēng)。6、制定相應(yīng)的法律法規(guī)，從法律上制約房地產(chǎn)商私下聯(lián)合哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)建制等行為。依法治國(guó)一直是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，法律的強(qiáng)制性可以有效地制約很多違法行為，而目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)還不夠健全，這使得很多投機(jī)商打“擦邊球”，鉆了法律的空子，健全法律法規(guī)迫在眉睫。 綜上所述，大城市房?jī)r(jià)過高的現(xiàn)象依舊存在，房地產(chǎn)行業(yè)作為新興經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)仍舊存